中原地产-郑州市别墅市场分析(1).docx

中原观点:郑州市别墅市场分析
别墅，传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。郑州市的别墅梦想也由来已久，作为住宅市场上的高端，别墅项目的发展变化备受关注，当前纳入人们视线的别墅大体上有十几家。中原将针对郑州市别墅的发展历史，现阶段区域分布、项目产品特征，目标客群定位等展开分析，以期对郑州市别墅市场有更深入的了解。

　　一、郑州市别墅市场发展概述
郑州市的别墅作为商品房的开发大体可分三个阶段，即探索阶段（1992－1998年）；调整阶段（1999－2000）；发展阶段（2001至今）

　　第一阶段：探索阶段（1992――1998年）
1992年，全国范围内的别墅禁开，郑州市出现首批别墅商品房，具有代表性的项目为“英协花园”、“龙湖新城”、“帝苑别墅”等，这个阶段的项目主要是模仿其他城市的项目，属于“比葫芦画瓢”型。在环境绿化上模仿的差强人意，然而整体规划、户型设计及建筑风格上都过于陈旧老套。

　　第二阶段（1999－2000年）调整阶段
《关于进一步深化城填住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行货币分房的新政策，集团购买转变为个人购房，银行实行全面按揭个人贷款，都极大地刺激了住宅建设的发展，同时也激活了郑州的别墅市场。 此阶段代表项目为“”金桂苑、“格林度假山庄”等，这些别墅项目开始重视整体规划，在销售中重点突出景观及配套，户型设计及建筑立面形式都有很大提高。

　　第三阶段――发展阶段（2001－至今）
随着社会经济的持续发展，郑州明确提出拉大城市框架，扩大城市规模，北扩东移，尤其郑东新区启动步入实质性阶段的到来，城市基础设施得到很大改善，环城快速通道的形成改变了人们的时空概念，车房组合，人居文化进步，消费观念转变，确有一部分先富起来的人群需要更为理想的住房环境，郑州市别墅市场开始不断活跃。“大河龙城”、“东方金典”、“鹿港小镇”应运而生，近来以“极少数人的领袖别墅”叫响的“九郡．弘”，以居住环境傲视同侪的“思念．果岭山水”等项目都成了别墅市场上的明星。

　　二、别墅市场历史数据分析

　　1.总体供需对比

　　从统计数据来看，别墅的投放量在2001年骤然增加，2002年的销售也成倍增长。 2002年至2005年10月别墅的销售平稳，其中2003年的投放量并不大，主要是消化以前的别墅供应。

　　2、各面积区间别墅销售情况

　　面积在200-250平方米的别墅在市场上销售最好，但2005年该面积区间的户型销售有所下降，2003年别墅市场不同面积区间的户型都有不错的销售业绩。150平方米以下的别墅销售量几年来稳步上升，2004年-2005年300平方米以上的较大面积别墅销量增幅较大。

　　3、各总价区间别墅销售情况

　　总价区间在40-100万元的别墅在市场上的接受度最高，近两年随着大面积别墅的不断推出，200万元以上的别墅销量不断上升。郑州市现在市场的别墅呈现两种不同的局面，一种是经济型别墅不断增长，另外豪华别墅也不甘示弱地攀升。

　　作者：香港中原(河南)房地产顾问有限公司 河南中原市场研究部 许晓娟