九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案.docx

05年二级城市房地产住宅顾问项目
江西省信华集团
九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案

营销推广策划实战案例3：九江市房地产分析部分
首席顾问刘旭涛

六、可类比住宅项目分析

1）、重点分析对象选择
城区住宅区位分布图

年丰大厦
信华城市广场

滨江花园 
万福花园

三兴花园

天强花园

潮流金干线

庐峰小区

安福商厦
国豪公寓

国豪商住

果品批发市场
弘雅花园

钻石名苑

三里街综合楼

 向阳苑北

湖滨花园

向阳苑南
九龙花园
  美庐花苑
桃园新居

裕泰园

河畔花园

鑫诚大厦
馨苑山庄
长安华厦

万众嘉园

浔海花园

上海路

庐台别墅

九江房地产信息网楼盘点击排行上，龙鑫花园/滨江花园/庐峰花园/锦湖豪庭 /美庐花苑/昌隆公寓/龙惠花城/向阳苑居于前列。九江在建、在售楼盘100余个，平均年销售量占年开发量60%。

从老鹳塘地块正对面，位于庐峰东路的具有外向价值共享性很强的庐峰花园小区，作为住宅和商业的特案进行全面分析；选择位于西侧北司路的万福花苑进行地缘项目的类比分析；选择北侧位于环城东路商住楼项目进行地缘商业项目的竞争分析，选择同位于北司路嘉华商住楼地缘项目进行辅助分析；另选取市中心（于本案同为东区）甘棠北路销售不错的代表性楼盘滨江花园作为综合分析。占地100亩、建筑面积12万平米的滨江天意城将作为深化方案中的重点竞争项目进行分析。三线城市是下轮房地产巨鳄抢滩之地，项目深化案将另作竞争分析。
2）庐峰小区（庐峰花园）特案分析

A、特案分析价值
之所以十分详尽地对庐峰花园社区进行全面透彻的分析——
首先、不可否认地是一路之隔的庐峰小区以一五万平米的规模改变了庐峰路片区的主要环境，并形成了此片区的成熟居住气候，区域环境的改观能够使买房人群形成居住类产品的购买习性；
其次、老鹳唐项目的开发，势必会形成“南庐峰，北鹳塘”的区域住宅格局，在庐峰小区区域价值和共享价值最大化挖掘运用前提下，促动规模销售连带效应（从而弱化污水处理厂不利居住质素）；
第三、作为01年发售以来销售率几近100%的知名成功楼盘，理应站在其经济适用房1000元/平米价格背后的产品力更加高档次、更具特色的高度，进行借鉴参照性分析而不是类比分析，方能显示本案产品价值；
第四、经实地考察庐峰小区内部商服配套和沿街商业街规划后，作为社会街商业业态和社区商业的结合体，本案社区商业街和底商如能与庐峰小区商业业态功能档次定位互补而不是雷同，借势集中进行区域商业片区的氛围营造，对日后商业招商发售将事半功倍。
第五、任何项目的营销推广策划方案绝非按照既定模式虚拟幻想出来，每一项策略和战术的成功运用首先建立在对项目区域环境、地块价值进行全面了解分析上。庐峰小区对本案的借鉴价值无疑已经上升至区域板块运营的高度。

B、区域共享环境分析
区位环境：小区位于浔阳区热点开发地段--庐峰东路，北邻庐峰东路，东临花果园南路，南抵三里街。
简析/小结：区域共享资源：马狮商场、171医院、汽车站、师专附中、浔阳楼、白水湖公园、三里小学、浔东小学等
项目共享资源：本案配套之业主使用相对独立，但针对庐峰小区双语幼儿园等优越配套可共享。
营 销 机会 点：板块集中运作。
交通环境： 17、一八、28路公交从小区经过。交通便利，5条公交直达。八角石房产大厦上一八路车，三分钟就到家门口。
铁路：有京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工修建的铜九（至铜陵）、九景衢（到景德镇、衢州）等五条线路在九江交汇；
公路：有105（北京—珠海）、316（福州—兰州）国道过境，高速公路有南昌—九江（仅1个半小时），九江—景德镇（仅1个小时），九江—武汉（2个半小时），九江—南京（仅4个半小时）。
县乡：市内已基本实现县县、乡乡通油路；
民航：距昌北机场仅1个小时；
水运：上通重庆，下达上海并延伸海外，内河航道里程762公里，共有各类港口及专用码头144个，年吞吐能力3000万吨，九江港是东西水运、南北水陆中转的重要枢纽港，最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量2000万吨，分别居长江各港口的第二位和第四位。
小 结：老鹳塘项目位居市中心东侧第一居住中心区，远近立体交通外出内进远行近达尺度适宜，市区公共交通更趋便利。

购物环境：小区距马狮商厦400米，距京九副食品批发市场和蔬菜批发市场只有500米，区内建有农贸市场。
小 结：营销机会点：区域内专业和生活主题批发市场成熟，但缺乏与社区配套的地缘性品牌连锁超市。

就学环境：幼儿园建在小区中心，浔东小学、三里小学、七中、师专与小区一墙之隔。
小 结：区域内幼儿园、小学、中学齐全，人文底蕴良好。本案幼儿园建设规模不宜过大，重在品牌教学质量差异，如与小牛津联手，可形成项目主题卖点之一。

医疗环境：紧临九江最知名的解放军171医院
小 结：本案社区会所如增添24小时社区诊所服务，提升足不出户的健康服务，势必成为营销推广亮点之一。

人文环境：东临雄伟的长江大桥，北临文化名胜琵琶亭、浔阳楼、锁江楼和建设中的“九江外滩”。已建成的白水湖公园更是晨练的好去处。
小 结：地块独具的深厚人文底蕴，成为社区日后主要休闲生活方式之一。

C、庐峰小区产品类比分析
占 地：一五0亩（实际该小区占地一三8亩，建筑面积17万平米）
建筑面积：一五万平米。北区为整个庐峰小区的主体部分，总占地约1一三亩，总建面约140000平米，其中小高层面积一八380平米，多层面积121620平米。非营业性公建2000平米。庐峰小区一期工程（南区）总占地约25亩，总建筑面积3万平米，其中住宅面积约2.9万平米，非营业性公建0.1万平米。
项目特色：1）：庐峰小区是九江市政府主持下，由九江市经济适用住房发展中心负责实施开发的经济适用住宅项目，也是九江市目前最大的居民住宅小区。民心工程拥有住户2500余户；近万人居住
2）：庐峰小区也是九江社区配套设施条件最完善的社区，经营性物业涵盖广泛，基本上具备了社区休闲、购物、娱乐、教育、服务、运动等功能。
3）：绿色家园，环境幽雅，超大间距，配套齐全；大型停车场、运动场、小区会所、管道液化气、大面积电子监控设施皆居九江第一，已交付的南区被评为江西省优秀示范住宅小区。
4）：在公园面积、建筑设计、社区配套完善程度及新技术、新材料、智能化应用上创下九江数个第一，一举成为九江城市花园小区的样板工程。
5）：首期南区4万平米01年顺利实现当年施工、当年峻工、
当年售罄的建设目标，被评为“江西省优秀示范住宅小区”
6）：二期一三万平米于2003年底全部建成，将为完善政府住房供应体系，改善九江居民居住质量和环境，提升城区整体开发建设水平作出自己的贡献。
7）：对楼梯地面和道路公共硬地更进行了精装修处理，体现了小区建设者以人为本的开发思路。
开 发 商：九江市经济适用住房发展中心（前身九江市庐峰小区建设指挥部）是九江市房产管理局直属国有中型企业，是为了顺利实施国家经济适用住宅建设而组建的。发展中心注册资本500万元，三级房产开发资质。自99年至今，它致力于九江市目前规模最大、功能最完善、建筑品味最高的经济适用房一一庐峰小区的开发建设。2002年中心被评为“九江市房产市场文明服务先进企业”、“九江市房产市场信得过企业”。业务包括房地产开发、销售、租赁、物业代理及旧城改造。计划在2—3年的时间里迅速成为省内外知名地产企业品牌。
配套设施：幼儿园、医疗、商贸、娱乐健身等配套功能齐全超前，排球场、网球场、大型地下停车场；雨、污分流，采用无动力污水处理装置
1）：投资600万元的中心花园和占地2000M2的独立式花园，提供绿色健康休闲园区；
2）：小区主入口纵横200M的两条便民服务街（农贸市场、单体商铺、联体商铺）和中心区大型社区休闲服务、商务经营场所，打造小区繁华商业景象，并辐射庐峰东路“潮流饮食文化一条街”；
3）：联合知名教育机构以2000 M2 幼儿园创建一流幼教育基地，成就众多家长望子成龙成凤的心愿；
4）：拥有首个小区封闭式网球场，篮球场、乒乓球场、棋类活动室、室内健身中心、组合式户外健身器械等运动场馆设施，为社区居民强身健体提供支持；
5）：2500M2的室内停车场，80余个车位，解决业主爱车的露宿之苦。
小 结：国企开发商，多层住宅为主，配套十分完善，江西省优秀示范住宅小区，九江城市花园小区的样板工程，辐射庐峰东路的“潮流饮食文化一条街”预计将在老鹳塘项目开售前完成招商并开业。2000平米双语幼儿园对本案幼儿园的建设招生短期内形成竞争并招来资源浪费嫌疑。按照九江市经济适用住房发展中心3年成为省际知名地产企业品牌商目标，需跟进其在同地域内有否规模开发成功后的乘胜开发竞争影响。本案需站在同为“江西省优秀示范住宅小区”项目塑造高度以满足中高端产品的客群期望值。
建筑形态：景观小高层，楼型分16、12层高层，小高层和多层三种
结构施工：现浇构造柱和现浇楼面
建筑设计：小高层采用南方优秀的高楼设计思路
规划布局：秉承人居环境理念建设，拥有20亩具有现代园林艺术风格的中心花园；小区入口前20米宽的车道、步行道和精致绿化带；工程分南北两区。服务区和居住区闹、静分隔；住房实行高层与多层组合的布局特色。
园林绿化：小区规划经多方专家论证，环境幽雅，超大间距，小区道路三级设置；绿化环境实施以中心公园，宅间绿化为主，空中绿化为辅的绿化特色，道路实现主干道、消防道、人行道和宅间道四道串联，人车分流的布局特色，景观设计上，二十多亩的中心花园将融典雅而简明的现代园林艺术与建筑工程于一体，给入住业主带来春天般的舒适和高品味的享受。
小 结：规划图可看出地块同属南北长方型，小高层多分布在东侧；采用北向外向型商业街结合中轴内向型商业街布局；立体景观层次丰富，与本案相同的建筑形态涵括多层、小高层、高层迎合不同需求市场。规划设计注意其既有的雷同性对项目发售过程中卖点的削弱影响。
建筑密度：27.85%
容 积 率：1.8
绿 化 率：40%
工程进程：南区建筑面积3万M2，2002年底交付使用。北区建筑面积12万M2，9月已经开工。2003年12月31日工程全面竣工。
电梯设置：主楼两梯四户,副楼一梯四户,容载率高,运行速度快
套 数：共1100套
邮电通讯：九江拥有光缆、程控、微波、无线寻呼、移动电话等多种通讯手段，已开通特快专递、用户传真、电视电话、宽带网络等20余种邮电业务，全市城乡已组成一个统一区号的程控电话网。全市交换机总容量69万门，市话用户32万部，市话普及率达44%。其中：城市市话普及率达到近100％。
质量监理：工程全部实行招标、质量监理、法人负责制，小区被市质检站列为“无建筑质量通病”管理小区。
供电网络：双电路双回路供电；电脑宽带网络系统，
管道水电：管道液化气、水电一户一表；
智能监控：单元电子监控录像防盗系统；
烟 道：变频烟道，国内新流行的ERF厨房油烟集中排放系统
门 窗：塑钢窗，优质防盗门
物业管理：庐峰小区物业管理公司系湖滨物业管理有限责任公司的分公司，获国家、省、市多项殊荣及全国先进物业管理单位，小区设置半通透式围墙，实行半封闭式物业管理。小区物业管理规范、健全，先期交付的庐峰小区南区已被评为江西省优秀示范住宅小区。
小高层简介：景观特点——百亩小区中心地段，闹中取静，静中见景，怡情养性，福气之至。跨江桥雄姿，白水湖清丽，琵琶亭灵秀，锁江楼凝重。四野苍茫，天高云淡，秀峰兀立，两水砌玉。江涛拍岸，繁华林立。
价格优势——按经济适用住房标准定价，楼价从950元/M2—1696
元/M2，拟定物业管理费0.5元/M2,节约业主养房费
用。电梯维修及更换拟设专项基金，不向业主摊费。
质量品牌——精选流行小高层户型，面积适中，时尚实用。严格
按《高层楼宇建筑质量规范》进行施工，广泛使用
新建材、新工艺及楼宇智能化系统，现场监理，同
步监测，确保单栋工程全部达优。
装饰配套——电梯：国产化优质电梯，一（二）梯四户，容载率
高；外墙：高级锦砖；安全通道；精装修窗户，优
质塑钢，全封闭；水电、管道液化气一户一表到位；
有线电视、电话接入门口。
小 结：本案与庐峰小区技术指标类比，1.8的容积率、28%的建筑密度均不具备高出优势。提议物业管理采用全封闭式并聘请国内知名品牌顾问的同时，强调老鹳塘小区产品“综合性价比优势”，如细节运用中空双层玻璃窗，方能从根本上比同类竞争产品更胜一筹。

D、庐峰小区户型类比分析
户 型：全部南北朝向,从平面上看,四套住宅宛如一只蝴蝶,四个方向张开,使每套住宅都充分采光,提高了通透性, 多层与高层均有二室二厅、三室二厅、错层、复式等数十种。
庐峰小区房型
小高层户型
A座 三室二厅二卫一三5M2 A座 二室二厅一卫 97M2 B座 三室二厅二卫126M2
B座 二室二厅一卫 95M2 C座 三室二厅二卫149M2 C座三室二厅二卫(错层)
北区3期多层户型
A型 三室二厅一卫127M2 B型 三室二厅二卫一五5M2 C型 四室二厅二卫一五7M2
D型 三室二厅二卫一五0M2 E型 四室二厅一卫 197M2 F型 二室二厅二卫109M2
G型 三室二厅二卫141M2 H型 三室二厅二卫一五1M2 I型 二室二厅一卫 95M2
J型 三室二厅二卫143M2 K型 三室二厅二卫149M2 L型 二室二厅一卫101M2
Q型 实用雅居Q1.Q2.Q3
分 析：三室二厅二卫126-一五5平米，四室两厅一五7-197平米，两室一厅95-105平米，其余为复式和三居错层。面对九江不断成熟发展的住宅市场和较为红火的二级市场租赁需求，市场上一居室的匮缺是本案最大营销机会点之一。庐峰小区以三居为主的户型结构迎合了经济适用房民居工程的三代家庭结构需求。
户型小结：仅仅通过庐峰小区经济适用房的一个项目户型分析，就可得出：目前产品规划设计已经迈入“综合性价比时代”。与美中不足的庐峰小区户型设计相比，老鹳塘项目的户型设计必须站在“深度人性化”的高度挖掘个性内涵，如增设步入式衣帽间、玄关等设计，增大卫生间面积，赠送外飘窗，扩大宽幅阳台……，从而从档次和舒适度方面与同价位楼盘拉开距离，方能脱颖而出。

E、庐峰小区住宅价格及销售分析
售 价：核定小区一期住宅平均售价为每平米832元
市物价局审批，核定庐峰小区（北区）多层住宅平均售价925元/m2
核定高层住宅平均售价为1250元/m2
住 宅：900元/m2；住宅788-988元/M2
商 业：潮流金干线门面：4800-7200
付款方式：提供住房公积金、商业、综合三种贷款
庐峰小区（南区）住宅成本核算表
序号
项 目
工程量
总成本
（万元）
单位成本
（元/m2）
备 注
一
征地及补偿费

460
一五8.62

1、
有偿划拨
25亩
450
一五5.17

2、
零售补偿

10
3.45

二
勘察设计及前期工程费

103.42
35.65

1、
勘察、设计、监理费

32.58
11.23

2、
挖填土方
21000m3
19.74
6.80

3、
临时施工道路
334m2
1.4
0.48

4、
临时用水、电工程

12
4.14

5、
施工围墙、挡土墙工程

37.7
一三.00

三
建安工程费

一三93.76
480.61

1、
住宅土建
29000m2
1276
440

2、
住宅水电
29000m2
87
30

3、
质检、白蚁、污水处理

10.76
3.71

4、
不可预见费

20
6.90

四
基础设施建设费

240.7
82.89

1、
非营业性配套公建
1000m2
47
16.2

2、
小区道路
6200m2
54.2
一八.6
其中主干道摊半计入
3、
供水、供电

78
26.89

4、
绿化、围护栏

7.5
2.59

5、
围墙、大门

8
2.75

6、
停车场、管理处理

46
一五.86
包括电缆沟、下水管道等
五
管理费
3%
65.93
22.73

六
利 息
1000万
90.4
30.1

七
利 润
2.8%
61.54
21.22

合 计

831.82

庐峰小区（北区）住房价格审核表
序号
项 目
工程量
总价
(万元）
单位房价(元)
备 注
一
征地及拆迁补偿费
1一三亩
一八55.55
一三2.54

1
征地费

1004.64
71.76
其中包括应上交规费
2
附属物补偿

57.一八
5.08

3
拆迁安置及补偿费

685.73
48.98

4
复建地三通一平及基础处理

108
7.7

二
勘察设计及前期工程费

708．66
50．62

1
勘察、设计费
140000m2
129．3
9．23
高层设计一八380 m2
3
监理、质监费
一三600万
一三3．28
9．52

4
挖、填土方、档土墙

234.58
16.76
最高47M,最低21M,平均26M,挡土墙9800 m2
5
临时施工水电

一五0
10.71

6
临时施工围墙、道路

49.5
3.54

三
建安工程费

7779．62
555．69

1
住宅土建

6516．62
465．47
高层土建预算700元/m2，多层430元/m2
2
水电安装
140000 m2
420
30

3
非营业公建

486
34.71

4
白蚁防治费
140000 m2
14
1.0

5
污水处理工程

35
2.5

6
不可预见费

308
22

四
基础设施配套工程

1600.46
114.32

1
小区干道、支道

210
一五

2
给、排水

98.5
7.04

3
绿化、园艺

210
一五

4
防盗设施

60
4.29
配电子防盗设备
5
大门、围墙

112.96
8.07

6
电信、电视线路

20
1.43

7
液化气管道

220
一五.71

8
人防费
一三600
204
14.57
按50%计入
9
运动场工程
4000
50
3.57

10
输变电工程

4一五
29.64

五
贷款利息

886．86
63．35
按投资50%×2.5年
六
管理费

358.33
25.60

七
利润

358.33
25.60

八
税金

免
合计

一三547。81
967．7

楼盘报价：
多层住宅
21#（1单元）、23#楼价格
一层
876元/M2
二层
926元/M2
三层
966元/M2
四层
986元/M2
五层
976元/M2
六层
926元/M2
跃层
516元/M2
21#（2、3、4单元）、22#、24#、25#、26#楼价格
一层
886元/M2
二层
936元/M2
三层
976元/M2
四层
996元/M2
五层
986元/M2
六层
936元/M2
跃层
526元/M2
小高层住宅
高层A、B座价格
二层
986元/M2
三层
1036元/M2
四层
1086元/M2
五层
1一三6元/M2
六层
1206元/M2
七层
1256元/M2
八层
一三26元/M2
九层
一三76元/M2
十层
1426元/M2
十一层
1496元/M2
十二层
一五46元/M2
跃层
773元/M2

高层C座价格
二层
986元/M2
三层
1036元/M2
四层
1086元/M2
五层
1146元/M2
六层
1216元/M2
七层
1266元/M2
八层
一三36元/M2
九层
一三86元/M2
十层
1436元/M2
十一层
一五06元/M2
十二层
一五56元/M2
十三层
一五96元/M2
十四层
1646元/M2
十五层
1646元/M2
十六层
1696元/M2
十七层
1696元/M2
跃层
848元/M2

发售策略：商业发售待入住率较高时，成功发售
优惠政策：一次性付款（含贷款）优惠3%。
档 次：该小区是日前我市设计品位最高的经济适用住房。
开盘时间：2002年12月16日，庐峰小区（北区）开盘预售。继庐峰小区（北区）一期畅销之后，庐峰小区又隆重推出北区二期500套精品住宅。庐峰小区（北区）二期500套2003年4月20日开盘；这批住宅不仅拥有小区的完善配套，而且地处小区中心地段，具有明显的区位优势，户型结构更趋合理，是投资置业的理想选择。
销 售 率：98%
社会效应：庐峰小区“高品味、高质量，低价格、低利润”的经营理念己被广
大中低收入阶层所认同，真正成为九江市的民心工程、德政工程。
购房须知：经济适用房庐峰小区是九江市政府为解决本市中低收人家庭住房困难的一项民心工程。因此，庐峰小区的销售对象是中低收人家庭(个人)，为保证购房对象明确，购房程序清晰购房人请阅读以下内容：
1)、凡在本市范围内有城镇常住户口或有固定收人来源的中低收人家庭，无房户或现有住房面积未达标的均可申请购买经济适用住房。
2)、中低收人家庭是指机关，企事业单位职工仅有工薪收人和社会其他成员收人低于职工工薪收入的家庭。
3)、经济适用住房优先出售给无房户，危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离(退)休职工，教师，环卫工人和科技工作者。
4)、购房程序：您看中了理想的住房后，请在售楼部领取并填写购房申请表，由所在工作单位审核签署意见，无工作单位的由所在街道居委会签署意见后，由庐峰小区建设指部审定，符合条件的购房者，我们将为您办理认购，缴款，签订合同，按揭咨询及缮证服务。
5)、除房款外，购房者须缴纳2%的物业维修基金和2%的契税，及少量办理房产证费用，经济适用住房产权归购房者个人所有。

综合分析：1）经济适用房拥有利润可以相对公开的诚信优势，南区住宅成本831元/平米，北区住宅成本967元/平米，投资开发成本按50%计算，平均开发利润均超过23%。本案作为中高档商品房，利润值理应达到25%
2）商业价格相当于高层住宅价格的5倍左右。于此区域具有代表性
3）小高层占住宅总量一三%左右。老鹳塘项目小高层和高层占项目套数总63．6%。
4）多层住宅跃层售价比次顶层低410元/平米，次顶层价格低于倒数第三层售价；
5）小高层至6层以上部分拉开价差70元/平米，高层户型十层以上拉开价差70元/平米（仅供参考）。
3）万福花苑

开 发 商：鹰潭万福实业有限公司九江分公司（第一个九江品牌项目）
策 划 商：香港通博投资置业有限公司
区位环境：地处九江市商业文化中心，周边社区成熟，交通便利配套齐备；扼守滨江路、大中大中心点
建筑形式：小区由八幢多层，一幢联体别墅及中央景观构成
规划特点：是一集规模化、优质化、信息化为一体的园林社区
五大理念：园林社区理念——环境是心灵的容器，万福花苑拥有1100平米亮丽中央景观花园，绿化率35%，小桥流水，艺术雕塑、喷泉、休闲小径，鲜花、绿草、假山。
天人合一理念——充分兼顾地形特点，全面展示坡地物业魅力，因地制宜，不再是单纯的平面绿化，而是施以巧手，让景观融入各楼宇间，户型设计将外景、建筑、人、家居四者和谐地结合在一起，缔造完美居住空间。
健康休闲理念——缔造休闲生活空间。
孩子乐园理念——万福花苑给孩子一座有趣的乐园，高低错落空间，宽阔的地坪，秋千、溜溜梯、跷跷板等。
亲和物业理念——智能监控系统、可视对讲系统、塑钢窗、进户防盗门、全框架结构、封闭式物业管理
中心花园：园内设有喷泉水景、休闲座椅、雕塑小品、健康步道、儿童游乐设施，以营造绿色健康生活为主体。
结构设计：9幢全框架结构，仅一幢砖混结构。
屋 顶：深蓝色优质瓦饰面，（购买顶层复式楼，赠送屋顶花园平台）
外 墙：优质淡黄色外墙砖饰面，顶屋环保型外墙涂料饰面。
内 墙：厅卧室不做隔断墙，厨房、公卫墙体到位水泥沙浆粉刷。
天 花：厅、卧室、阳台，水泥沙浆粉刷刮白灰，厨、卫水泥沙浆粉刷。
室内地面：全部采用水泥沙桨抹面。
厨卫设施：预留水、电、气接口。
楼 道：优质地砖铺面，仿瓷墙面，铁艺扶手。
阳 台：铸铁花式栏杆，不做封闭。
隐柱设计：室内独有隐柱设计。
单元门口：每单元门进楼梯均设玄关区配置防盗门，每户设华丽不锈钢信箱一个。
泊 车 位：区内每2户一个车库或停车位，先购先得。
门 窗：每户均设防火防盗隔音入户门，采用塑钢白玻窗，部分沿街采用双层中空玻璃。
小区大门：仿欧式铁艺小区大门，大方气派。
通 讯：宽带网输入系统，100M宽带进小区，2M进户；每户设电话及闭路电视端子各2个，特设与物管部连接的对讲电话一部，方便访客及业主。
用 水：全自动变频式恒压供水系统装置确保无细流、断流现象的发生。
用 电：每户预埋10平方铜芯线进户，三房6KW/户，四房以上8KW/户，充足电力保证家电运作正常。
供 气：小区内户户铺设液化气管道，采取集中供气。
保安配置：二十四小时区内各主要入口及围墙配有红外线对射监控控头。
预售许可证号：（2002）房预售证字第02号
售楼地址：九江市塔岭南路58号万福花苑售楼部
售楼热线：0792-8574666 8574999
发展商：鹰潭万福实业有限公司九江分公司
物业全程策划：香港通博投资置业有限公司
建筑设计：九江市工业设计院
建筑施工：江西东铿建筑公司
物业管理：万福品牌亲善管理
周 边 配 套 一 览 表
设施
名称
距离M
商场
马狮商厦
一五0
菜场
三星菜场
250
学校
九中
50
医院
171医院
250
通信
庐峰电信分局
一三0
金融
储蓄所
50
交通
滨江路、庐峰东路
一五0

户型设计：采用香港“康和式”设计，做到间间通风、户户采光，“百变居家”，从而能满足成功人士个性化的需求。精致阳光户型实用南北通透。
A户型三室二厅（102.93M2）
B户型三室二厅二卫（127.02M2）
C户型四室二厅二卫（一三7.80M2）
D户型底层、跃层（共一八9.24M2）
E户型底层、跃层（共227.72M2）

综合分析
户型：户型种类单一，但空间功能设计良好；中四居、中三居、小三居户型结构合理；
规划：规划设计单一缺乏亮点，坡地景观并未因坡制宜错落规划，功能配套齐全；五大理念十分空洞，缺乏支持点；
启示：多层住宅容积率低易设计，甚至可以玩别墅概念。但联排别墅上有天下有地，上下均
是独立出入口；02年发售的万福花苑仍是低成本开发决定售价的套路，每一个点都想带面，突出单项卖点性价比而不是系统性价比。
价值：与庐峰小区对本案地缘资源的差异化共享性。粗略统计，九江房地产市场80%以上均是商住立项产品或打造成商住产品成为一大景观。产业经济薄弱影响规模商业招商不利，仍是散户式的小商贩市场为主。

小结：05、06年预计九江住宅产品将从开发、规划、施工、物管、营销等综合层面整体上一台阶，使“产品只要做出来就不愁卖出去”成为光辉历史——拥有绝对景观优势的锦湖豪庭销售不利就是反面作证。
4）、九江嘉华北司路商住楼

位 置：位于九江市北司路中段
配套环境：紧靠马狮商场，东邻171医院、汽车站；南邻医专附属医院、龙山小学；西邻塔岭菜场、大中大商厦，北邻滨江大道、长江

外 立 面：商住楼外型新颖美观
结 构：结构层层整体现浇
特 点：舒适合理的户型设计，完善的配套设施，保姆式物业管理
开发商:中外合资九江嘉华房地产开发公司
售楼处:江西九江市北司路86号
预售证号:2000房预售证第25号
售房 价格:850-1250元/M2 
售楼热线: 0792-8583171
综合分析：是继庐峰小区、万福花苑分析之后的第三个地缘居住类可比早期项目；公建外立面形象，所有户型均是经济型设计，分析价值较弱；效果图示例公示属早期项目的一大卖点；一五8.26平米和111.10东西向户型设计较差，另三种户型卫生间极小主推地段价值。5）、滨江花园

区位环境：位于九江黄金地段，甘棠北路21号，地处闹市中心；滨江大道和甘棠北路贯穿其侧，其承载着九江一半以上的重要公交线路(1路、5路、17路、一八路、19路等)，几百米之遥的九江汽车总站拥有数辆豪华中巴、大巴直达省内外各个城市：举步可及的江西省唯一客运码头九江港连结着通往武汉、上海、南京、重庆等地的航运命脉。
周边配套：酒店、食肆、商场、医院、银行、市场一应俱全，商业气氛浓郁，更有大型超市待立在旁，为您的生活所需提供“一站式服务”
建筑形式：由两栋26层姐妹楼及五栋附楼组成
占 地：9250平米
总 建 面：约50000平米，其中高层住宅4万多平米
建筑密度：33.37％

绿 化 率：50％
规划特点：以人为本，以“生态居住、成熟居住、安全居住、环保居住、健康居住”五大生态美学为代表，由华东建筑设计研究院主持设计，将新加坡、珠海、上海等目前最流行的设计理念熔融于滨江花园之中。
售楼热线：0792---8221111 8一三一五11
接待中心：九江市浔阳区甘棠北路滨江路口
开 发 商：九江龙洲房地产开发有限公司
物业管理：九江市城昌物业有限公司
公司背景：成立于93年3月29日，是外方澳大利亚悉尼钻石山国际股份有限公司投资的中外合资房地产开发企业，江西省房地产开发贰级资质
开发项目：长虹大道陆家垄小区，报批建筑面积为65000平米、馨苑山庄，报批建筑面积别墅165套及多层住宅(七层)，是九江市兴建销售最早，规模最大，倍受住户青睐的别墅区之一。
商 场：共三层，合计5369.12m2
一层一五37.26m2
二层一八67.98m2
三层1963.88m2
一、二层层高4.2m，三层为5.4m
全框架结构
整体招租
适合经营大型超市、酒楼、办公等各种需求

综合分析：滨江花园是作为本案闹市区热销楼盘的类比项目。销售状态良好主要得益于黄金区位江景优势利益点突出和身份的彰显；其次是开发商的信誉和小区高绿化率。其他均属常规配设，如外立面建材档次难以与一线江景匹配，户型设计的缺陷难以和成功人士相搭配。
九江05年第一季度相对热销的还有南湖支路公寓、环城东路一期、河畔花园、长虹小区等楼盘。分析至此，大致可以得出一个初步结论：九江住宅类产品处在初始化阶段向成熟化迈进的三级跳时期，早期产品户型种类单一，空间布局不尽合理，功能设计单调，规划设计大同小异，卖点乏善可陈，处于房地产改制后求大于供的市场；现在随着供量激增，一次性置业理性，产品直接进入综合性价比冲刺阶段，产品需要专业规范的引导式整体亮点诉求。
七、二手房市场分析

二手房（表1）
登记时间
房 址
房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月31日
姚家洼
三室一厅
６９
85000
2005年3月30日
开发区管委会斜对门面三间
门面
77平米
280000
2005年3月30日
三里街（庐峰小区旁）
二室二厅
80
110000
2005年3月29日
烟水亭附近老消防队旁商品房
三室二厅
106平米
200000
2005年3月31日
报社附近
二室二厅
63
89000
2005年3月28日
庐峰北区小高层
二室二厅
96
205000
2005年3月28日
学洲城
三室二厅
一三0
268000
2005年3月28日
桥头附近（一马路）
二室二厅
90平米
120000
2005年3月27日
九龙街向阳苑北区
三室二厅
一五4.47
266000
2005年3月27日
东盟学洲城
二室二厅
102
一八8000
2005年3月27日
九江长虹大道华宝花园C栋１０１
三室二厅
１０４.７
168000
2005年3月27日
四码头文化商厦
单间
90平米
一五0000
2005年3月26日
市区九九商城对面
一室一厅
64.84
98000
2005年3月26日
向阳苑南区
二室一厅
91
一五4500
2005年3月26日
锦湖豪庭
三室二厅
一五9
520000
简析：二手房平均均价1一八0元左右，05年最新上表显示，二手房多集中在闹市区的新商品房，且以三室两厅出售为主，面积超过一三0平米的较少，总价8．5—52万元不等，20-26万元之间居多。表明投资型客户群体较为活跃。

房址：
三里街（庐峰小区旁） 
售价：
110000 元
房屋所属区县：
浔阳区 
联系人：
小万 
房屋类型：
多层 
x：
07928360025 
套型：
二室二厅 
楼层：
3/6
建筑面积：
80 　
其它说明：
房主调外地工作，故出售此房 
建筑年代：
2000 
室内设备：
中档装修，卧室铺木地板，带部分家具。房型好，两卧室在南面，南北通透， 
简析：上例选择之庐峰小区多层80平米两居，平均单价一三75元/平米，且涵括中档装修。假如按照每年房价涨幅10%递增计算，5年即05年底大致涨至2062元左右即为老鹳塘项目现时定价（同样加上同档次装修）。亦即多层5年中庐峰片区房价递增了687．5元/平米。

◆ 个人求购信息 表2
   登记时间
房     址
   房屋套型
建筑面积
价格(元)
2005年3月28日
湖滨、东盟、桥头