北部新区住宅市场分析报告样本.docx

资源描述

北部新区住宅市场分析报告引言：北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区，在正式城市规划的主城九区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区，而是作为渝北区中的一部分。但随着近几年的发展，北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位，因此在这里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆市城市规划的红线来划分，将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区，而渝北区只包括农业开发园A区以上的区域，楼盘所属区域也以按此标准来划分。市场在变化，工作需跟进。此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断地更新，要求做到与时俱进；而由于人力物力的限制，报告中所包含市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。一、区域概述重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。设立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发建设势头良好。 1、地理位置北部新区是位于主城区且地势平缓开阔的大面积开发区；南临主城核心区渝中半岛，北靠江北国际空港，西接嘉陵江，与重庆市大学城、重庆北碚国家大学科技园数桥相连，东依长江寸滩港区。北部新区是正在建设的长江上游交通枢纽核心区，拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国南北（兰海纵线重庆段）、东西（沪蓉通道重庆段）高速公路交汇处。优越的地理位置和发达便捷的交通通信条件，赋予北部新区独特区位优势和巨大发展潜力，北部新区火爆的房地产市场就是在这种强大优势的支持下不断发展起来的，而且还将继续繁荣下去。 2、幅员、人口北部新区规划面积136.6平方公里，其中建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。由7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高新园。到2004年北部新区两园累计征地共68599亩，占规划征地的41.5%；累计安置农转非人员45545人，占规划安置人员的61.5%。从人口来看，作为一个基础较为薄弱的新区，要想达到规划的65万的人口，仅仅依靠安置人员是远远不够，自然流入的人口仍占了极大的比例。大量楼盘的开发是吸引外来人口进入北部新区有效而快捷的途径，房地产业在北部新区受到政府极大的支持和这个因素也肯定有一定的联系。再从用地情况来看，北部新区规划建设用地91.73平方公里，丰富的土地资源也是北部新区相对重庆其它主城区又一优势所在，同时也为房地产市场的蓬勃发展提供有力基础。 3、组团中心北部新区共规划了七个组团，分别是人和组团、鸳鸯组团、大竹林组团、金山组团、礼嘉组团、黄茅坪组团和翠云组团七个组团中心，各个组团中心的规划功能和城市定位又各不相同，具体情况如下： ◆ 人和组团北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。主要功能：商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。 ◆ 鸳鸯组团以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人。主要功能：服务业、高档社区。 ◆ 大竹林组团以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。主要功能：信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。 ◆ 金山组团包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人。主要功能：出口加工业\现代物流。 ◆ 礼嘉组团以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。主要功能：高新技术研发、高档社区。 ◆ 黄茅坪组团以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。主要功能：现代制造业。 ◆ 翠云组团规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。由以上组团中心的主要功能来看，人和组团、鸳鸯组团、礼嘉组团这三个组团都具有高档社区这一项，可以预见未来北部新区住宅市场将会集中在这三个组团。从目前的情况，整个北部新区房地产市场主要还是集中在人和组团，市场也已经具有一定的成熟度，随新区的不断发展，北部新区的房地产市场也将会向另外两个组团不断的发展。二、区域房地产市场概况（一）总体市场分析 1、在售楼盘数量统计截止到2005年9月20日，北部新区目前在售楼盘数量为34个。从这些在售楼盘的分布来看，新牌坊版块仍然是楼盘数量最多的片区，而金开大道版块的供应量无疑是最大的。除了这两个版块外，传统的五黄路版块（北部新区范围内）、人和版块以及新兴的冉北版块的市场也比较活跃。楼盘明细详见下表：楼盘所属片区楼盘明细数量统计金开大道片区建工·未来城、融科·蔚城、保利高尔夫国际花园、奥林匹克花园、龙湖·蓝湖郡西岸、棕榈泉国际花园、鸳鸯·北湖郡、金科·天湖美镇、加新花园、天一·顺和康城 10 人和片区金科·天籁城、东原·中央美地、比华利豪园、人和丽景、耀文·凯旋星座 5 新牌坊片区重庆财富中心、枫林秀水、龙湖·水晶郦城、北城·清迈阳光、同创·米兰天空、大众·御湖苑、恋城、旭日·凤凰城、君临天下、鑫信巴蜀丽景、香山花园、人和天地 12 冉北片区龙湖·紫都城、东和春天·西区、新城丽都二期、渝安龙都 4 五黄路片区长安华都·润宸苑、鼎泰国际、皇冠自由城 3 随着龙湖花园在新牌坊片区的成功开发，该区域已经是目前重庆市内较成熟的高尚居住社区之一，同时也带动了北部新区人和组团内其它片区的发展。而近来发展势头最为强劲的当数金开大道片区，千亩大盘和众多知名的开发商使得该区域的房地产业如日中天。冉家坝片区也是目前重庆市内最值得期待的区域之一，东和春天的成功开发和龙湖·紫都城的强势进入也预示着该版块的房地产市场不久也将活跃起来。 2、在售楼盘要素分析 u 开发商资质资质等级一级资质二级资质三级资质数量 1 25 6 比例 3.125% 78.125% 18.75% 整个北部新区开发商的资质以二级资质的开发商为主，而一级资质的开发商相对较少。但是资质并不能完全代表开发商的实力，目前北部新区在售楼盘开发商的整体实力足以傲视全市，不仅有像龙湖、金科这样的本土天王，还有如保利、融科智地等这样的外来大鳄，从目前北部新区在售的楼盘的规模和品质来看，这些开发商的实力可见一斑。 u 规模总建筑面积（万平方米） <5 5-10 10-20 20-50 50> 数量 5 12 5 7 5 比例 14.7% 35.3% 14.7 20.6% 14.7% 北部新区在售楼盘中规模巨大的超级大盘的数量明显比其它城区要多，目前总建筑面积超过50万平方米的在售楼盘共有5个，而龙湖·蓝湖郡的占地面积也有1600亩，但是由于是低密度的别墅项目，总建筑面积可能不是很大。再加上即将入市的复地·上城和爱加丽都，这两个项目的总建筑面积也在50万方以上。而这些大规模楼盘分布又较为集中，主要都是分布在金开大道版块。总体来看，北部新区在售楼盘规模的分布较为分散，数量相对较多的是总建筑面积在5－10万平方米之间的项目，但优势也不明显。 u 入市时间时间段 2004年之前 2004.1-2005.1 2005.1-2005.6 2005.6之后数量 5 12 10 7 比例 14.7% 35.3% 29.4% 20.6% 在目前在售项目中，2004年之前入市的项目数量不多，且大多数已经进入销售的尾期。从上图中可以看出，所有在售楼盘入市时间的分布较为平均，体现了北部新区房地产业发展的持续性和健康性。 u 价格价格段 3000元以下 3001-3500元 3501-4000元 4001-5000元 5000元以上数量 4 15 3 8 4 比例 11.8% 44.1% 8.8% 23.5% 11.8% 从上图可以看出，北部新区在售楼盘价格分布相对较为集中的是在3001－3500元/㎡和4001－5000元/㎡这两个区间，而均价在5000元/㎡以上的项目大多数是一些低密度的别墅类项目。由于目前北部新区并没有形成一个较为集中的商业圈，因此区内高品质的公寓类项目并不多，因此不可能出现象渝中区、江北区等区核心商圈中高价位的公寓项目。 u 房型房型一房二房三房四房五房以上比例 3% 18% 42% 29% 8% 由上图可以看出，三房以上的大户型是目前北部新区在售楼盘的主流，所占的比例接近80%，而一房、两房的中小户型所在比例就相对较少。造成这种情况的主要原因是北部新区目前的购房者大多以自住为主，中大户型功能齐全，居住舒适性较好，比较适合这类客户，而小户型的投资型物业自然就相对较少。另外就是别墅、洋房类项目所占比例较大，这类项目在产品设计时自然也是以大户型为主。 3、潜在楼盘分析除了目前在售的楼盘外，目前北部新区的潜在楼盘的数量也不少，目前已经面市的大概有7个，另外还有尚未面市的楼盘若干。再加上一些在售楼盘的后期开发，未来一段时间内北部新区住宅的供应量仍将保持高位。而在已面市的一些楼盘中，最值得关注的仍然是位于金开大道周边的三个大盘复地·上城、爱加丽都以及协信TOWN城。以下为已面市潜在楼盘明显表。案名位置发展商建筑类型总建（万㎡）项目简介复地·上城渝北北部新区金山大道81号上海复地集团花园洋房、高层 79.01 项目推出的一期总建筑面积为29万方，以花园洋房和板式高层围合而成，建筑风格是新古典主义，社区内部配套齐全爱加丽都渝北北部新城的中心，北临经开大道，东临金渝大道重庆宝田地产(集团)有限公司多层、小高层、高层 50 项目产品定位为中高档的住宅小区，以一梯两户的板式和一梯四户为主，整个小区的建筑和园林的打造将体现意大利风情龙脊·金山名都重庆北部ＣＬＤ（北部新区·经开区）金渝大道83号龙脊置业集团·重庆北润实业有限公司多层、小高层、高层 20.84 项目由8栋11＋1小高层、11栋18＋1的高层以及部分主题商业街合围而成的人文生态园林小区天宇·金城地豪渝北新牌坊新区管委会旁重庆天宇房地产综合发展有限公司高层 7.84 项目共有3幢高层，1幢30层，2幢31层，户型以37-43㎡的一房和83-89㎡两房小跃层为主南桥静月重庆龙溪街道龙山路200号重庆月升房地产开发有限公司高层 3.87 项目共有3栋26层的高层，共有6种户型，面积从43－90平方米不等，小区内为业主配置了丰富的康体娱乐设施竹韵山庄渝北龙溪镇花园新村龙山公园旁重庆市人和房地产发展有限公司多层、小高层 2 项目由4幢退台式的6+1花园小洋楼和3幢小高层围合而成，整个小区的建筑，采用一梯两户，全板式结构，拥有75-129平米的两房两厅、三房两厅多种式样的户型。协信TOWN城重庆市北部新区金开大道入口处重庆协信控股集团远都房地产开发有限公司未知未知（二）细分市场分析 1、版块市场分析版块市场的划分是根据目前整个区域内各片区房地产市场的活跃程度，以及行政区域上的区分，来确定近期该区域内的房地产市场各版块的范围。而随着市场的发展变化，各个片区的发展程度也会出现差异，或者又有新的片区出现，因此对版块的划分也要根据具体情况而发生改变。对目前北部新区区房地产市场的分析，发现北部新区的物业主要还是集中在人和组团内，因此对北部新区划分版块也主要是在人和组团范围内划分。总体来看，北部新区区房地产市场目前较为活跃的版块有以下几个：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉北版块及五黄路版块。（1）金开大道版块版块范围金开大道版块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工·未来城项目处。金开大道是目前北部新区经开园区范围内已经建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将会进一步扩大。版块概述金开大道版块是近期才发展起来的一个新兴板块，2002年11月18日金开大道建成通车是板块房地产发展的起点。金开大道的通车另许多开发商看到该区域巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。金开大道是北部新区中“金系列”七条主干道最早实现通车的道路，是贯穿北部新区的一条的交通枢纽。依托此绝佳的区位优势和便利的交通，该版块的房地产市场目前也呈现出一片繁荣的景象。个案分布该版块内目前在售楼盘10个，由前面的范围界定可知整个版块呈一种狭长的形态。版块内的楼盘主要分布在版块两端，中间一段属于真空地带，拥有较为丰富的土地资源。版块市场特征金开大道版块内大盘林立，高品质的楼盘比比皆是，且相对价格较高，“富人区”就是对该版块市场特征的一个最好的比喻。产品力分析建筑类型版块内项目的建筑类型以花园洋房、别墅为主，另外有一些小规模楼盘的建筑类型是以高层、小高层为主。若将别墅和花园洋房也归为多层一类，则目前板块内在售项目的多层所占比例达到80%，占据绝对的主导地位。规模规模大是该版块内项目的一个主要特点，有一半以上的在售项目总建筑面积在40万方以上，各项目规模的分布情况见下图：房型项目的建筑类型基本上已经决定了它的主力户型，版块内在售项目的房型是以三房以上的中大户型为主，而一房的供应量几乎为零，二房的供应量也很少。板块内项目房型的分布情况如下：个案特征版块内在售项目以中高档次的楼盘为主，但是仍然呈现出两级分化的情况。一边是像蓝湖郡、保利高尔夫等高档的别墅，另一边是像加新花园、鸳鸯·北湖郡等低档次的普通住宅。另外处于中间水平的楼盘还是占了大多数，像建工·未来城、金科·天湖美镇等项目则是以花园洋房作为其主要的产品。小区内配套齐全、环境优雅、景观秀丽是该板块内中高档次楼盘的共同特点。而大盘的开发形成的良好的居住环境也会让周边一些小盘沾到不少光，加上政府的支持，以后版块内的市政配套将会不断完善。这些档次较低的楼盘的价格也相对较低，因此在全市范围内也具备一定竞争力的。软件配套版块内的各类配套的缺乏是该版块最大的一个弱点，目前各楼盘主要都是依靠项目自身的配套。然而版块内超大规模的项目众多，这些大项目的开发都可以看作是一项造城运动，在这些项目成功开发之后，对于版块内配套的完善程度将会带来一个质的提升。价格带板块内在售楼盘10个，价格分布的落差较大。均价在8000元/㎡以上的项目有2个，而在3000元/㎡以下的楼盘同样有3个。由于许多项目内产品类型多样化，也造成了价格的多样化，例如建工·未来城的洋房价格为3600元/㎡，而联排别墅的价格为4800元/㎡。在这里以整个的项目的均价作为统计标准，板块内的价格分布如下：销售情况板块内项目销售的整体情况良好，尤其是那些声名赫赫的大盘，良好的品质、开发商的实力、板块未来的升值潜力等都是保证项目销售的有力因素。房产新政给整个重庆房地产市场浇了一盆冷水，暑期又是传统的淡季，但是板块内龙湖·蓝湖郡西岸（7月12日）和融科·蔚城（8月13）在逆势中出击仍然取得了不俗的成绩。板块内社区配套较差是短期内无法改变的硬伤，而低档次的楼盘不具备那些大盘的各种优势，销售情况一般。（2）人和版块版块范围该版块的范围主要是以人和立交为中心向周边辐射的区域。版块概述人和版块内的交通便利，是处于人和组团的中心位置，人和立交更是整个北部新区交通的枢纽。整个版块主要是在金科·天籁城和比华利豪园开发的带动下兴起的，目前也已经形成了北部新区内一个独立的、成熟的房地产版块。个案分布由于目前版块内在售楼盘较少，个案的分布也看不出明显的特征，主要就是在人和立交的周边。版块市场特征目前版块内在售楼盘较为知名的项目主要是金科·天籁城、比华利豪园和中央美地，这三个项目都是洋房和别墅类的中高档项目。其它项目的知名度、产品品质都相对较差。由于人和立交的交通枢纽的地位，交通便利也就成为版块最大的优势，但是周边的配套仍有待改善。产品力分析建筑类型版块内在售的5个项目有3个是低层、低密度的项目，而且供应体量占了整个版块供应量的90%以上。另外有两个高层项目人和丽景和耀文·凯旋星座，但这两个项目的规模都比较小，总建筑面积都在3万方左右。规模版块内在售项目规模最大的当数金科·天籁城，总建筑面积在40万方左右，接下来就是中央美地，建筑面积也有20多万方。其它项目都在7万方以下。房型由于版块内项目以花园洋房和别墅为主，因此该版块内的房型也以大户型为主。个案特征金科·天籁城是金科集团第一代花园洋房，同时也是重庆的花园洋房发展的一个里程碑式的项目。比华利豪园则是重庆较早的豪宅之一，而到现在仍然能在重庆市竞争激烈的别墅市场中占有一席之地。另外中央美地也是一个品质较高的项目，而其它的楼盘无论在规模、品质和知名度上都没有太多出彩的地方。软件配套目前版块内的各类配套较为一般，由于距离成熟的居住社区新牌坊版块较近，生活上并没有太多的不便。但是配套差的问题得不到有效的解决对于版块将来的发展也会带来较大的影响。价格带版块内价格最高的楼盘是比华利豪园，均价在10000元/㎡，其它项目的均价都在4000元/㎡以下。销售情况版块内项目的整体销售情况良好。金科·天籁城推出的时间较早，目前已经进入扫尾阶段。比华利豪园主要面对的客户并不是重庆本地的客户，主要采用外销的方式，目前销售率也接近了70%。中央美地一期的销售情况火爆，二期在逆市中也保持了良好的势头。另外两个项目虽然自身条件并不优越，但是由于价格相对较低，故销售情况也不错。（3）新牌坊版块版块范围该版块主要是以新牌坊转盘为核心向周边辐射范围，包括松牌路、红锦大道、新南路沿线及龙湖花园区域。版块概述该版块是目前重庆市内发展最成熟的居住社区之一，版块的兴起是以龙湖花园的成功开发为起点，再逐渐向周边延伸，到目前已经形成了一个具有新牌坊转盘和龙湖花园两个核心点的高尚居住群。目前版块内住宅市场依然十分活跃，是北部新区内所有版块中在售楼盘最多的版块。现版块内的代表性楼盘有龙湖·水晶郦城、重庆财富中心以及同创·米兰天空等。个案分布版块内共有在售楼盘12个，其分布的主要特点是以新牌坊转盘和龙湖花园周边为两个集中点，其它区域零星分布了少数楼盘。版块市场特征该版块的居住氛围良好，版块内的各种配套设施齐全，而各楼盘设计的户型也是以居住舒适度较高的中大户型为主。版块内楼盘的档次、规模以及知名度同金开大道版块相比还是有一定得差距，目前版块内在售项目知名度相对较高的项目有龙湖·水晶郦城和重庆财富中心。产品力分析建筑类型版块内在售项目以高层居多，而大部分的楼盘都有多种建筑类型。别墅和花园洋房类的低层项目较少，只有少数项目中掺加了一部分，大部分项目还都是适合普通消费者的普通住宅。版块内在售项目建筑类型分类情况如下图：规模目前版块内在售项目规模最大的是重庆财富中心，总建筑面积为75万平方米，接下来就是龙湖·水晶郦城，总建筑面积为24.8万平方米，而其它项目的规模都不是太大，且主要集中在5-10万平方米这个范围内。各项目规模分布如下图所示：房型版块内在售项目的房型主要是以更适合居住的中大户型为主，整个版块内只有一个以小户型为主的项目恋城。版块内整个的户型配比见下图：个案特征版块内在售项目以中档小区型项目为主，其中档次较高的普通住宅有重庆财富中心、龙湖·水晶郦城等，重庆财富中心中住宅只有24万平方米，另外还有20万平方米的商业、17万平方米的写字楼以及酒店和一些其它配套，整个项目品质感很强，龙湖·水晶郦城是重庆市首个低密度高层项目，也是该版块最具代表性的楼盘之一。恋城是版块内唯一一个单体楼项目，共27层，户型面积由31-78平方米不等。软件配套版块内各项配套设施成熟，商业配套、医疗配套、教育配套等都较为完善。完善的配套设施、便利的交通、良好的居住氛围也是该版块房地产市场的一个最大优点。而没有一个大型的商圈的形成，也使得该版块内投资型物业较少。价格带版块内在售项目的价格基本都在3000元/㎡之上，且相差的幅度不大。其中价格最高的是枫林秀水，因为它是一个低密度的别墅类项目，目前三期的均价在4700元/㎡左右。各项目的价格分布见下图：销售情况版块内项目具有许多得天独厚的优势，交通便利、配套完善等都是该版块内项目共有的特点，所以版块楼市的整体销售情况良好。在加上一些项目自身又有较大的优势，自然受到市场的追捧。龙湖·水晶星座就曾创下过8小时全部售罄的销售奇迹，而水晶郦城每次推出新的组团都是购房者抢购的对象，重庆财富中心一期的住宅销售情况极佳，目前一期已交房。（4）冉北版块版块范围该版块的范围主要是冉家坝区域在北部新区内的范围，包括松树桥、花卉园，松石路、龙山路沿线等区域。版块概述冉家坝版块是目前重庆主城区最受期待的热点片区之一，根据冉家坝的规划，其功能定位为：以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主。通常所说的冉家坝区域横跨了江北和北部新区，这里所描述的冉北版块主要是冉家坝区域在北部新区内的区域。该版块的楼市起步于2002年的金岛花园的成功开发，而2003年东和春天和新城丽都的推出才正式拉开了版块楼市发展的序幕。而龙湖•紫都城的出现，让该版块再次成为万众注目的市场兴奋点。冉北版块的开发和完善还需要经历一段时日，随着越来越多的实力开发商的进入，该区域区域的成熟和完善已是可以预见的未来。个案分布目前版块内共有在售楼盘4个，其中有三个项目位于龙山路和冉家坝景观大道周边，该区域也是版块内在售楼盘分布较为集中的区域。版块市场特征整个冉家坝区域已是一个较为成熟的楼市版块，交通方便，基本的生活配套也较成熟。虽然目前冉北版块内的项目并不是很多，但其中不乏在重庆市内都极具影响力的项目，如龙湖·紫都城和东和春天。相对北部新区内另一个临近的版块新牌坊，冉北版块还存在一定的劣势，但是冉北版块内的各项硬件、软件配套设施相对新牌坊并不差，而且版块内可供开发土地资源确比新牌坊要丰富的多。估计在不久的将来，该版块必将发展成为另一个升级版的新牌坊。产品力分析建筑类型该版块内在售项目的建筑类型基本上都是高层，只有渝安龙都有一部分的小高层建筑。规模版块内规模最大的项目是龙湖·紫都城，总建筑面积为48万平方米，而其中住宅部分的建筑面积为39万平方米。而东和春天·西区的建筑面积为30万平方米，也是一个相对较大规模的楼盘。其它两个项目规模相对较小，渝安龙都总建筑面积10.63万平方米，新城丽都二期总建筑面积7.46万平方米。房型该版块内的项目主要是开发普通住宅为主，建筑类型绝大部分是高层，而房型也是以更适合居住的中等户型为主，所有在售项目的主力户型都是三房。个案特征龙湖·紫都城是冉家坝景观大道旁的一个重点项目，该项目沿袭了水晶郦城的风格，也是一个高层低密度的项目，项目绿化率达到50%，小区内设有六大主题景区以及中央生态景区，总面积达67000平方米，另外紫都城还有大约9万方的商业，目前已经和沃尔玛达成了合作协议，沃尔玛这种大型商家的进入对于项目本身以及周边楼盘的吸引力都会有一定程度的提升。东和春天在东区成功开发之后，于今年三月分也成功推出了西区，西区中也配有一条东和风情商业街。另外两个项目渝安龙都和新城丽都二期，在品质上和上述两个项目还是有一定的差距。软件配套版块内的基本生活配套已较为成熟，区域的居住氛围已成功的打造出来。但是商业氛围仍然较为贫乏，在紫都城的商业部分和东和风情商业街成功运作之后，这种状况将会得到一定的改善。价格带由于版块内各项目的同质性较大，因此价格差异不是很大，所有项目的价格都在3000－4000元/㎡之间。虽然在产品类型、建筑形态等方面具有许多同质性，但是各项目在细节方面还是有许多差别，因此在价格上还是有一定差距。各方面综合素质最高的龙湖·紫都城自然价格最高，均价在3700元/㎡左右，东和春天·西区的均价为3350元/㎡，另外两个项目价格也都在3000元/㎡以上。销售情况版块内各项目的总体销售情况良好。龙湖·紫都城逆市出击，已创下了6000多万的良好业绩，东和春天·西区从3月开盘至今也以销售过半。另外两个项目的销售情况也较理想，渝安龙都于今年春季房交会开盘热卖，新城丽都二期目前也进入了扫尾阶段。（5）五黄路版块版块范围传统的五黄路版块是包括五黄路沿线周边的区域，而由于所分析的是北部新区的房地产市场，因此这个五黄路版块的范围主要是包括传统五黄路版块在北部新区内的范围。版块概述五黄路版块经过这么多年的发展已经成为重庆市内成熟的居住社区之一，目前在售的项目大多位于江北区范围内，而在北部新区范围内的楼盘相对较少。个案分布版块内的在售楼盘共有三个，都分布在五黄路沿线。版块市场特征该版块现在的现状给人一种英雄迟暮的感觉，版块内的项目不过，而且档次也不够，从前那种众多楼盘争奇斗艳的现象已经一去不返。传统的区域可供开发的土地已经相当有限，该版块的楼市要想重振雄风，需要向纵深处去发展。产品力分析建筑类型版块内目前在售的三个项目以高层为主，只有小部分的小高层。规模版块内项目的规模都不大，长安华都·润宸苑总建筑面积为10.5万平方米，鼎泰国际总建筑面积3.8万平方米，皇冠自由城总建筑面积大约为7万平方米。房型房型以三房为主。个案特征长安华都的前期开发已经为该楼盘打下了良好的基础，小区内的配套设施日趋完善，加上楼盘本身区位优势明显，润宸苑也是版块内目前唯一稍有知名度的项目。另外两个项目规模都较小，皇冠自由城当年也是叱咤一时，目前已经是尾盘。软件配套版块内成熟的居住氛围是该版块最大的优势，经过这么多年的发展，周边的基本配套已是非常成熟。价格带版块内在售项目的价格相差甚小，大多在3300元/㎡左右。销售情况长安华都·润宸苑是版块内销售情况最好的项目，从今年6月份推出至今，总共171套住房已经卖出100多套。皇冠自由城已经是尾盘，而鼎泰国际由于自身品质上的问题，销售情况一般。（6）各版块综合分析金开大道版块人和版块新牌坊版块冉北板块五黄路版块区域配套目前版块内各种配套较少，主要依托各项目自身的配套目前版块内各种配套较少，主要依托各项目自身的配套各项配套是北部新区目前最完善的版块人居环境理想，商业繁华程度较弱传统五黄路沿线配套较为完善，向纵深处有待加强在售楼盘数量 10 5 12 4 3 分布特点主要分布在版块两端，中间一段属于真空地带版块内在售楼盘较少，个案的分布也看不出明显的特征是以新牌坊转盘和龙湖花园周边为两个集中点，其它区域零星分布了少数楼盘。龙山路和冉家坝景观大道周边是版块内在售楼盘分布较为集中的区域。分布在五黄路沿线。个案规模大规模的造城型的楼盘众多，大盘也是该版块楼市的一个主要特点之一金科·天籁城、东原·中央美地、比华利豪园规模较大，另外两个项目规模较小中小规模的楼盘居多龙湖·紫都城和东和春天的规模较大，另外两个项目的规模一般小规模的楼盘居多产品定位高档次的楼盘比比皆是，也造成了群雄割据的现状两级分化明显，一部分是中低档的普通项目，一部分是中高档的别墅类项目普通住宅为主，有一定中高档次的项目全部都是中档次的楼盘中档次的楼盘为主价格 2400－9000 2500-10000 3100-4700 3000-3700 3300左右版块现状目前北部新区乃至整个重庆市最热的版块之一，大盘林立，但是周边配套情况较差北部新区新兴版块之一，目前楼市主要还是集中在人和立交周边较小的区域内北部新区内最成熟的版块，也是目前楼市较为活跃的版块之一北部新区的新兴版块之一，也是重庆市现在的热点版块，具有良好的居住氛围鼎盛时期已经过去，多年的开发已经营造出很好的居住环境和氛围版块走势目前已开发的大盘仍将继续开发，另外还有一定数量的大项目出现。随着配套设施的逐步完善，该版块的楼市也将会趋于平稳该版块的交通便利，在政府和开发商的共同努力下，版块内的居住氛围将会得到有效的改善，未来版块的范围将会以人和立交为中心，向外扩散目前版块内的项目主要是以住宅为主，而且居住人口也有一定的数量，将来楼盘的数量会逐渐减少，而且商业项目的比重可能会增加随着配套设施的进一步完善，该版块的楼市在不久的将来必将出现一个鼎盛时期将会向纵深发展，主要是向龙头寺方向延伸 2、分类市场分析（1）规模分类按楼盘的规模分类，我们把楼盘分为造城型、小区型和单体楼三类（总建筑面积在50万方以上的小区划分为造城型）。北部新区是目前重庆市内超大规模楼盘最多的区域，这些楼盘有大多集中在金开大道版块内。总体来看，区域内还是以小区型的楼盘居多，占到所有在售项目的70.6%。而单体楼项目十分稀少，总共就只有两个。整个北部新区在售项目具体分布情况如下：造城型小区型单体楼数量 8 24 2 比例 23.5% 70.6% 5.9% （2）档次分类按楼盘的档次分类，我们根据楼盘自身的定位将江北区楼盘分为高档、中高档、中低档、低档四类。在此需要说明的是，我们划分楼盘的档次主要依据的是楼盘的市场推广价格，均价在4000元/平方米以上的划分为高档楼盘，均价在3501-4000元/平方米的为中高档，3001-3500元/平方米为中低档，3000元/平方米以下为低档。纵观目前北部新区的房地产市场，中、高档次项目明显是主流，占到所有项目的90%左右。高档次的项目又主要集中在金开大道版块，以一些低密度的项目为主。其它版块则主要以中档项目为主，如新牌坊版块具有良好的居住氛围，版块内项目价格适中，适合广大的普通消费者购买。区域内在售项目档次分布情况如下：低档中低档中高档高档数量 4 15 3 12 比例 11.8% 44.1% 8.8% 35.3% （三）区域市场特征 1、楼市呈版块化发展，版块发展态势良好纵观整个北部新区的房地产市场，版块化的发展态势十分明显，目前北部新区楼市主要可分为五个版块：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉北版块和五黄路版块。这其中新牌坊版块和五黄路版块是最早成熟的两个版块，两个版块内的居住氛围良好，成熟的社区配套具有其它版块无可比拟的优势。目前新牌坊仍然是北部新区内楼盘数量最多的版块；而五黄路版块虽然不再像从前那般辉煌，但是随着版块向纵深处的扩张，潜力也不容小视。而金开大道版块、人和版块和冉北版块则应算是后起之秀。金开大道版块相对来说形成较早，版块内楼市目前正处在鼎盛时期，大规模、高品质的楼盘比比皆是，是整个重庆市最风光的版块之一；人和版块具有良好的交通优势，以人和立交为中心的交通网络四通八达，在区位上处在金开大道版块和新牌坊版块中间，虽然目前在售楼盘数量有限，但是发展前景十分乐观；冉北版块则是重庆市另一个新起的热点楼市版块——冉家坝的一部分，随着龙湖地产的进入，版块整体形象又有了明显的提升。 2、大盘云集，高品质楼盘数量是重庆之最北部新区内目前在售34个楼盘中，属于造城型的楼盘所占比例达到23.5%，大规模项目数量之多，令重庆其它主城区望而心叹。良好的投资环境和巨大的升值潜力吸引了众多的知名的开发商来北部新区淘金，不仅有象龙湖、金科等本土知名开发商，还有象融科、保利等外来的实力发展商。开发商的实力和品牌是一个楼盘高品质的有力保障，目前北部新区内高品质楼盘的数量是全重庆市各主城区中最多的。重庆最好的别墅在这里，重庆最好的花园洋房在这里，重庆第一个科技住宅也在这里……还有高品质的普通住宅在北部新区也是随处可见，像龙湖·紫都城、融科·蔚城、重庆财富中心等。综上所述，北部新区楼市在整个重庆市内尊崇的地位可说是勿庸置疑，而在政府对新区的大力支持下，北部新区的楼市仍将继续繁荣下去。 3、缺少大型的商业配套，没有形成核心商圈虽说北部新区内的房地产市场风光无限，但是仔细一看就会发现，北部新区内的房地产市场是以住宅为主，而商业地产却显得过于疲软。整个区域内没有形成一个核心商圈，大型的商业卖场也很少。不管是在新牌坊还是在五黄路，商业配套还是显得比较零散，主要是以一些小门面和摊位为主。而在金开大道、人和版块等区域的商业配套相对还是比较贫乏，主要是依靠项目自身的一些基本商业配套。北部新区内的居住人口众多，这些居民的消费力足以支撑一些大型的商业。许多聪明的开发商已经看到了这一点，象重庆奥林匹克花园的大型商业项目“畅谷”总建筑面积为56万平方米，龙湖·紫都城的9万平方米的商业也已成功的和国际知名品牌“沃尔玛”达成合作协议。北部新区内现在这种商业氛围较差的现状在不久的将来将会有所改观，而那时北部新区内物业形态将会更加丰富，房价也会得到很好的提升。三、区域住宅市场影响因素 1、土地市场状况 2005年以来，北部新区已供应用以房地产开发的土地主要有16块，土地市场依然较为活跃。其中有7块土地位于冉北版块内，有4块土地位于金开大道版块和人和版块，另外有6块土地则不在人和组团内，而是分布在北部新区的其它组团内。2005年北部新区已供应土地的具体情况详见下表。序号土地位置用途土地面积(m2) 竞得单位竞得时间成交价（万元） 1 渝北区龙溪街道黄泥磅地块（原重庆龙溪钢厂）商业、住宅 15058.8 重庆市奔力房地产开发有限责任公司 2005-09-21 3588.1 2 北部新区高新园人和组团M标准分区M25-1、M25-2、M28号地块（龙头寺A地块）公共绿地、居住、居住 210725.5 重庆财汇房地产开发有限公司 2005-07-12 17950 3 北部新区高新园人和控规I-7-1号地块居住 7429.2 重庆市渝北区华夏物业有限公司 2005-07-12 900 4 渝北区冉家坝地区11-1号地块办公、居住 14908 重庆银建房地产开发有限责任公司 2005-07-06 2373 5 北部新区高新园大竹林组团O标准分区5-26-1、5-27、5-28-1、5-29、6-1号等地块商业、住宅 448614 重庆兴龙湖置地发展有限公司 2005-08-05 53898 6 北部新区经开园B11号地块商业（商务办公）、行政办公 21162.6 重庆凯比特置业有限公司 2005-06-01 2752 7 渝北

展开阅读全文