城市场分析与产品建议书.docx

创远·第三城
市场分析与产品建议书

目 录
第一部分：产品建议的依据
一、必须符合本项目的产品定位
二、回避或减少与政策规定标准的撞车
第二部分：小高层、高层户型分析结论
一、两房户型
二、三房户型
三、四房户型
四、复式户型
五、户型和套数配比表
第三部分：别墅户型分析结论
一、根据长沙别墅需求报告发布的信息统计
二、根据前期510个市调样本和市场的研究分析结果显示
三、根据深圳别墅的信息统计
四、结合长沙相关别墅项目的户型统计建议：
第四部分：商务办公户型分析结论
一、芙蓉北路一侧产品建筑形式
二、功能划分、定位及户型面积
第五部分：附件
一、长沙小高层、高层住宅户型统计分析
二、长沙别墅户型统计分析
三、《2005长沙别墅需求调查报告》
第一部分：产品建议的依据

一、必须符合本项目的产品定位
◎第三城的产品概念定位：长沙65万平米滨江假日生活城
◎第三城的市场形象定位：假日风情，休憩港湾。
◎相关的概念关键词：国际的、都市的、滨江的、假日的、休憩的、有归属感的。
◇国际的：提升社区的档次，并与周南中学、大物流保税区构成一个具有国际感的“国际村落”；
◇都市的：本项目是城市第一居所，具备都市社区的特征；
◇滨江的：滨江水岸是本项目最大的景观优势，代表着长沙这个城市的形象；
◇假日的：本项目从产品的整体风格、组团布局、商业会所、住宅户型、色彩情调，到包装策划、宣传推广，都突出假日的、休闲的感觉；
◇休憩的：一个社会新阶层物质的、文化的和精神的家园，一个城市财富精英阶层的栖息港；
◇有归属感的：本项目的主要目标客户群体为社会的“新中产阶层”，针对这个社会群体，不但要满足他们对物质空间层面的需求，更要满足他们的文化镀金和精神空间层面上的需求。
根据本项目的形象定位——假日风情、休憩港湾，我们的目的是要造一座有假日格调的生活之城，而不是一座“卧城”，在第三城这样的第三空间里，生活的动与静，完全随自己自由切换。因此，产品要切合人性的真实需求，最全、最多程度上满足目标客户群的需求。从本项目与主城区的距离来看，本项目距离主城区约14公里，不远也不近，这就是本项目——第三城的魅力！不远也不近在一定意义上可称为“平衡”，所以，创远·第三城也是一座“平衡之城”，在“紧凑型都市社区”、“松散型都市社区”、“离散型郊区纯居住社区”的三个类型中，属于“松散型都市社区”。这里的松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区和郊区的纯住宅区两种居住模式进行区别。其定义为：当代社区发展的第三代模式，是一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住和社区服务两方面的多元化需求。
其特征如下：
社区发展的三种模式对比
比较因素
紧凑型都市社区
离散型郊区社区
松散型都市社区
与城市的关系
极度的集约与混合
离散、极度分离
平衡、适度融合、渗透
生活形态
混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感、紧张、没有主动式的生活
同一收入阶层、阶段性或短暂生活
同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、有社区氛围、有归属感、一生居住
容积率
极高、在3.0左右
极低、小于1.0
适中、在1-1.5之间
配套情况
城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口
极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套
有社区居民专属的多功能配套
建筑形式
单一
单一
多样化
规划理念
利益至上
低成本蔓延、无序
把尊重个人权益作为规划的首要目标、以人为本

创远·第三城所在的区域，有条件成为长沙松散型都市社区的典范，1-1.5左右的容积率，密度适中，且有物流保税产业为支撑，周南中学等的配套和自身功能复合化的打造，将满足住户不同的物质需求与精神需求，是一个综合类房地产项目，涵盖住宅、商业、商务、休闲、文化、教育等多类产品。住宅类物业包括小高层（一八层左右）和高层（22、32层左右）产品，别墅物业产品包括独立、双拼、联排别墅，商业类物业为社区超市、社区商业街，商务类物业为办公楼、酒店式公寓，不是简单的纯住宅区，社区具有归属感，可建立稳定的邻里关系，符合终极置业的追求。
二、回避或减少与政策规定标准的撞车
长沙《新政》中界定了高档物业的标准，如住宅面积142平米以上或销售价格在3400元/平米以上，消费者要缴纳4%契税。针对本地块项目当然要做相应的调整，控制大面积物业尺度，减少设计142—170平米的物业。
第二部分：小高层、高层户型分析结论

一、 两房户型
1、 整个长沙市小高层、高层的两房物业，总的面积区间为80-90平方米；
2、 通过细分发现，大部分是偏向两头，即80和90左右。例如最有代表性的项目金鹰城·圣爵菲斯、珠江花城、芙蓉盛世，其分别为90、80、80和90；
3、 整个长沙市的小高层、高层项目中，两房在中高档社区中，所占比例不大，一般占10-20%的比例，甚至有些项目没有两房的户型；
4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况，我们建议本项目小高层的两房户型为85平方米（正负2），高层的两房户型为95平方米（正负2）。
二、 三房户型
1、 整个长沙市小高层、高层的三房物业，总的面积区间为100-160平方米；
2、 通过细分发现，大部分项目是偏向两头，即100-120平方米区间和120-140平方米区间。例如最有代表性的项目珠江花城、芙蓉盛世和金鹰城·圣爵菲斯、新外滩，其分别为100-120和127.09、一三0、120-140；
3、 整个长沙市的小高层、高层项目中，三房在中高档社区中，所占比例非常大，一般占50-60%的比例，为项目的主力户型；
4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况和本项目的定位，我们建议本项目小高层的三房户型为120和一三8平方米（正负2），高层的三房户型为一三0和一三8平方米（正负2）。
三、 四房户型
1、 整个长沙市小高层、高层的四房物业，总的面积区间为一三1-一八0平方米；
2、 通过细分发现，大部分项目是取大不取小，即140-160平方米区间和160-一八0平方米区间。例如最有代表性的项目金鹰城·圣爵菲斯、芙蓉盛世和、奥林匹克花园，为140-160平方米区间，新外滩、星城世家、景秀江山、美林水郡，为160-一八0平方米区间；
3、 在整个长沙市的小高层、高层项目中，四房在中高档社区中，所占比例相对比两房的为大，一般占20-40%的比例，如果有特别景观资源的，甚至有的与三房并列为项目的主力户型；
4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况和本项目的定位，我们建议本项目小高层的四房户型为160平方米（正负2），高层的四房户型为160和一八0平方米（正负2）。
四、 复式户型
复式户型一般多位于顶层，长沙市也不例外。为此，建议本项目在顶层和高层设置部分复式户型（空中别墅户型），面积为220-240平方米（正负2）。

五、 户型和套数配比表

物业
户型
面积m2（正负2）
比例%
备注
小高层
2*2*1
85
一五
普通舒适型户型
一、在各种搭配形式中，我司建议可以有以下几种搭配形式：
1、建议设计部分一梯两户建筑，以120和160、一三0和160、160和一八0平方米左右搭配；
2、建议设计部分一梯三户建筑，以85和一三8、95和一三8平方米左右搭配。
二、两房、四房在设计中，景观要求最好；三房在设计中，景观可以次之考虑。
3*2*2
120
25
3*2*2
一三8
30
4*2*2
160
30
平层豪华型户型
高层
2*2*1
95
一五
普通舒适型户型
3*2*2
一三0
5
3*2*2
一三8
35
4*2*2
160
25
平层豪华型户型
4*2*3
一八0
一五
5*3*3
220-240
5
复式豪华型户型

第三部分：别墅户型分析结论

一、根据长沙别墅需求报告发布的信息统计
在别墅住房面积的选择中，200－300平方米是别墅/排屋购买者首选面积的主流，达到64%，其中选择200平方米的人最多，占到总人数的31.3%，选择300平方米的比例为17.8%，选择250平方米的占一五.6%。
二、根据前期510个市调样本和市场的研究分析结果显示
◎关于物业总价的问题调查结果：
◇从置业者能接受的物业总价显示，目前长沙主流消费还处于适应低总价阶段。
◇在别墅的专项调查中，创远景园有近四成半，社会群体中有近七成多的受访者对别墅选择的面积为200-350㎡，其中200－240㎡占了四成。显示长沙市场所谓的新中产阶级对于200-350㎡的高档住宅户型需求潜力较大。
三、根据深圳别墅的信息统计
【云深处】
产品简介：梧桐山半山区，环境优美。
户型面积：不包括花园面积
别墅：302-523平米；
Townhouse：212-2一五平米。

【万科17英里】
项目简介：位于东部海岸，拥有壮观的海洋景观、天然沙滩及礁岩群。
户型面积：
Seahouse，面积约280平米，拥有三个私人庭院，拥有自己的私家泳池。
Selfhouse，面积约190平米，是经济实用的户型，且通风采光都相当良好。
Sunhouse，面积约220平米，拥有良好的景观视线，顶层有玻璃阳光花房。
双拼别墅，面积约310平米，位于别墅群中最贴近海边的位置，楼底有私家泳池，并以此形成小庭院向海面敞开。

【万科城】
项目简介：位于龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇。
户型面积：
Townhouse(五房)：220-269平米

【中信·高尔夫别墅】
项目简介：位于龙岗镇南部，中信绿色高尔夫球场内。
户型面积：
坡地别墅（联排）：216-225平方米
园林别墅（双拼）272平方米
水岸别墅（独栋）322平方米
半岛别墅（独栋）362平方米
栖湖一号（楼王）537平方米

【波托菲诺 •天鹅堡】（有空中别墅的称呼）
项目简介：
为高层住宅，主力户型面积介于170-250平方米，居住舒适度和生活尊贵感非常高，房型以带工人房的四房和五房为主，较大跨度的面积区间给高端人群有更多的选择余地。而且，特别注重人性化设计，一般户型除主卧之外，还另设计有一个带独立卫生间的次主卧。

【香蜜湖1号】
项目简介：位于市中心地段的香蜜湖
户型面积：
高层大户型：240-260平方米
Townhouse：350平方米

四、结合长沙相关别墅项目的户型统计建议：

产品
户型面积
独立别墅
350㎡
顶级独栋
500㎡
双拼别墅
240-350㎡
TOWNHOUSE
200-240㎡
小独栋
300㎡左右

可以推出新概念的“小独栋”组团别墅，在市场中做到“独墅一帜”。小独栋比较迎合正在兴起的新中产阶级的别墅梦想，其特征是带有比较明显的自身特色，从而让其他楼盘无法超越，每栋的户型不求大，主要是合理精致，平均控制在300㎡，采用别墅式围合的组团做法，既以小独栋来体现私有性，又以组团围合的共有性来增强邻里关系交流。

第四部分：商务办公户型分析结论

一、芙蓉北路一侧产品建筑形式
◆根据地块所要求的规划设计条件，从形象上和区域性地标上去做文章，采取高至25层并控制在100米以内的做法，以求实现利润最大化和形象的昭示性。
◆整体由塔楼和两层的地下室加四层裙楼组成。总层高为25层（不含地下室），正负临以下为两层地下室，正负临以上为四层的裙楼加21层的主体塔楼；
◆地下两层可安排作为地下商业、停车场、仓储、设备及人防等。
二、功能划分、定位及户型面积
◆裙楼及地下部分（大概估算）
序号
主题名称
面积
功能
内容划分
目标人群
1
标准食品超市
4000
㎡
超级
市场
日常生活用品、食品类、非食品、生鲜
片区居民、周边商家、入驻者及延展客
2
相关配套
12000㎡
项目
配套
人防、设备、停车、仓储、健身中心、管理用房

3
职能配套部门
3750㎡
银行
通讯
储蓄、结算、缴款
购机、充值、维修
片区居民、周边商家、入驻者及延展客
4
迎宾接待休闲
4250㎡
迎宾
大堂
接待、休闲、候客、品茶、酒吧、精品购物
物业入驻者及延展客户、用餐、购物者
5
精品专卖商场
8000㎡
精品
商场
装饰五金、室内灯具、精品锁具、时尚用品
整个城市的新购住宅和房屋装修者
6
家居生活广场
8000㎡
专业
市场
客厅用品、卧室用具、洁具橱具、家用饰品
整个城市的新购住宅和房屋装修者
7
餐饮娱乐会议

8000㎡
商务
配套
餐饮（大餐、快餐）、娱乐、洗浴、会议、
物业入驻者及延展客户、周边商家顾客

◆商务公寓
主体塔楼其中一栋拟建为21层，主题设计高层部分为“错层或跃层商务公寓”，占1/3左右，低层部分为“国际STUDIO”，占2/3左右，单层面积1100平方米左右。
◆商务办公
主体塔楼其中一栋拟建为21层，主题设计高层部分为“整层企业总部”，占1/3左右，低层部分为“纯商”，占2/3左右，单层面积约为1100平方米左右。
◆全功能会所
部分塔楼5层为封闭式全功能会所（也可以安排在其他楼层），作为本项目的功能配套。
◆数字化多媒体会议中心及会议室
数字化多媒体会议中心及会议室约为500平方米，可位于裙楼的4层，为写字楼的配套设施。
◆员工大餐厅
约500平方米的员工大餐厅，作为写字楼的配套设施。
◆健身中心
约500平方米的健身中心，作为写字楼配套设施。
◆管理用房
约1000平方米的管理用房，作为本项目的配套设施。
（三）、产品户型结构：坚持均好性原则。
◆国际STUDIO
中小面积的基本单位，空间上可根据用户需求自由组合成灵活多样的空间，适合小型企业和外地企业、组织的派驻机构，以商务使用为主；面积在40-100平方米之间，并可分为40-50平方米、50-80平方米、80-100平方米四个段，办公人员可以是几个人到10几个人，单元户型面积可以分为四种： 40、50、80、95平方米。
◆错层或跃层商务公寓
商务公寓将在形式上创新，户型设计采用多样化的“告别住宅、适应办公”的错层或跃层板楼空间设计，专为中小型公司量身打造，户内隔墙可随意拆改，尽量满足办公需求，主力户型为100-220平方米，适合中小型公司的办公规模。
◆纯商务办公
以纯商务使用为导向，适合小型企业和外地企业、组织的派驻机构、发展型的中等规模企业；空间上可根据需求分割自如、大小随意、个性组合，从40、50、80、95平方米到100平方米以上，面积比整层面积小，办公人员最少可以是几个人，最多可以为25至35人，满足不同规模办公。
◆整层企业总部
少柱少墙、高使用率、大开间格局，空间拆合随意自如，适合成长型的企业；单元户型面积约为整层1000平方米，办公人员为50至60人，满足相关的企业总部办公，可整层出售。
第五部分：附件
一、长沙小高层、高层住宅户型统计分析

（一）楼盘区域分布表

序号
楼盘区域
楼盘类型及数量（个）
小高层（A）
高层（B）
复式（C）
1
城南省府区域
一三
4
3
2
城南东塘候家塘区域
2
3
1
3
南郊公园板块
3
1
1
4
星沙板块
2
1
0
5
滨江板块区域
0
4
1
6
河西区域
一五
10
4
7
城东区域
一三
7
5
8
城北区域
16
5
5
9
市中心板块
6
一三
1
10
合计
70
48
21

（二）楼盘各区域统计表

1．城南省府区域（含井湾子洞井板块）
A.小高层统计表（含多层）
楼盘名称
户型
面积（㎡）
售价（元/㎡）
分析
`1:柠檬丽都
19万㎡，1432户
5/6/8/9层
5265855，5263一五5
2*2*1
86．47
2400（1楼）
2530（6楼免费送阁楼）起价2300元，均价2400元
目前售多层
前2批已卖400余套，第3批10月主力3房2厅110－一三0㎡
3*2*2
110/1一三．59
3*2*2
1一五/117．23
3*2*2
120/128．84
3*2*2
一三0．87/一三2．44
2:申奥美域
12万㎡；1016户，5/6/8/9层
5410111，5070000
2*2*1
84㎡
多层2400元；小高层2600元
均价2400元
主力户型120㎡
2*2*2
105㎡
3*2*2
117/124/一三2㎡
4*3*2
146/一五5㎡
5房
172㎡
3:星语林名园
35万㎡，1170户
16层，5661166，5666665
1*1
44
2500元（顶）
复式60万
复式6*3，203㎡（16层）1房1厅型有200余套
2*2*2
70-80
3*2*2
120/126
3*2*2
一三0/一三5
4:长沙奥林匹克花园
2810户，11.5层
5079999
2*2*1
86
预计2600元, 计划11月售
复式5房190㎡,
面积85－220㎡，主力户型3房2厅，112－122㎡
3*2*2
1一八/一三0（入户）
4*2*2
一五0㎡
5:上海城（1期）
11层/一八层
5577333，578858
2－4房2厅
83－一五0㎡主力户型2房/3房2厅,面积83/88/92,111/127㎡
3300（11层）、4500（一八层带阁楼）均价3000-3440元
1梯2/3/4户
共3期开发
现房
6:新城国际公馆
一五00户，一五层
5577995
3房2厅
90－160㎡

主力户型3房2厅110－160㎡
7:林之苑
700户，5577008
7/11/17层
2－4房2厅，复式
85－240㎡
2900元
主力户型3房2厅，110－一三0㎡
3*2*2
128.23/1一三.一八
(5栋)
129.90/128.17
(7栋)
一三1.25/142.31
(8栋)
1-14层
129.57/161.87
(6栋)
一五-17层
141.41/174.52
(6栋)
3-7层
62.58/43.77/22.9
56.62/60.47/72.7/
75.07/76.77/89.59
69.81/81.57/
(9栋)
8:鑫天.芙蓉
633户，5045511
16－17层
2*1/2*2/3*2*2,4房2厅(错)
85.27/92.64/
127.4,一三3.45/
一三9.78,一五0.11㎡
起价2一八0元，均价2400元
主力户型3房2厅，127－一三9㎡
9:中建桂苑（1期） 900户，5257512
5、17层
2－4房2厅
52－248㎡
多层2400元；高层2360元
主力户型3房2厅，100－140㎡
2*2*1
101.22
3*2*2
一三2.17/一三4.98/
120.58/122.7/129.4
4*2*2
一五6.71/162.94
中建桂苑（2期） 5257512
3*2*2
一三5.58/143.39
/145.9/122.88/121.07

4*2*2
一五6.92/166.16

10:金信.阳光在线492户，5057888
6，16层
1房1厅，2－4房2厅
40－160㎡
2450元/㎡
主力户型3房2厅，90－一三0㎡
11:盛世.康城
230户，6层
5417111
1－4房2厅
64－149㎡
2450元/㎡
首批1节能住宅,主力户型3房2厅120㎡
2*2*1
64.一八/80.37
3*2*2
一三0.82/1一八-123/121/
114-116
4*2*2
119.44/一五0.21
3*2*1
96.06/98.06
12:阳光嘉园2期
216户，53一五235
小高层

2期8栋
一三:天城.泰祥苑
525户,5057888
小高层

B：高层统计表（一八层及一八层以上）
上海城（1期）
11层/一八层
5577333，578858
2－4房2厅
88－一五0㎡
主力户型2房，3房2厅面积88，一五0㎡
3300（11层）、4500（一八层带阁楼）均价3000-3440元
1梯2/3/4户
共3期开发
现房
恒盛世家
一三00户，5010288
11－一八层
2－4房2厅
90－170㎡
3000元
主力户型3房2厅，120－一三0㎡
BOBO天下城
640户，31层
52656一八
1房；1房1厅；2－4房2厅
30－120㎡

主力户型3房2厅
标志.商务中心
2789999
住宅、1单身公寓、1栋写字楼
8万㎡
05年9月开工
1座4星酒店，1栋商业
C：复式统计表
楼盘名称
户型
面积（㎡）
售价（元/㎡）
分析
星语林名园
5661166，5666665
复式6*3
203㎡（16层）
2500元（顶）
复式60万

林之苑
5577008