关于批发市场调查详情.docx

公开的秘密
——岳阳市梅溪桥批发市场大盘点

前言

每次提到市场调查或商业秘密这类话题时我总会想起这样一则故事：
上世纪五十年代初，当中国凭借顽强的拼搏精神和坚忍不拔的毅力终于在富饶的东三省发现并建立了中国第一座大型油田——大庆油田，从此彻底摘掉了“贫油国”的帽子。与此同时，远在大洋彼岸的美国石油大鳄洛克菲勒家族却坐不住了，不知道这只刚醒的雄狮会造成什么样的威胁。为了能够确定后续的发展战略，洛克家族必须深入准确的了解大庆油田的虚实，详细掌握它的总储量、品质、年生产能力等重要的经济技术指标。为此，老洛克向他的密友当时的联邦调查局局长胡佛求援，希望这个能够弄到罗斯福夫人裸照的家伙动用他们那不可思议的调查手段来搞清这一切问题，并愿意付出整个FBI一年的免费汽油作为报酬，这在当时中美关系高度紧张的局势下被认为是不可能完成的任务。看在老朋友和免费汽油的面子上胡佛专门成立了一个调查小组并指派欧特斯·布朗担任组长来研究此事，经过短短三个月的调查，一份详尽的调查报告放在老洛克的办公桌上，其中的数据在后来的验证中表明几乎完全一致。而令人匪夷所思的就是关于生产能力这一章节的数据仅仅是根据一组照片得来，由于当时两国关系非常紧张，中国大陆也正进行着轰轰烈烈的反资本主义、反帝国主义的运动，从高层到普通民众对刺探情报的外国特务可以说是高度敏感，要想进入油田实地考察是根本不可能的事，而中央政府对油田的各项指标也都视为高度机密，但是万万也没有想到人民日报为了展现中国工人英雄气概刊登的几张王进喜同志以油田为背景的工作照和他的英雄介绍却成了泄密的罪魁祸首。
原来，欧特斯·布朗根据这几张完全公开的图片和报道，以王进喜同志的身高为度量标准，在照片上度量出了背景中储油罐和输油管道的高度、直径、距离，并套用前苏联的石油生产标准计算出了大庆油田的年生产能力；通过光谱分析从照片上熊熊燃烧的火炬颜色分析出大庆油田的大致品质！
冷战结束后这个调查小组成立了一家商业情报公司专门负责收集和提供各行各业的商业情报，这家公司的总裁就是欧特斯·布朗。他的口头禅是“对不起，我不能向你提供这家公司的财务报表，这是违法的，而且你并没有必要知道这些，实际上在大量公开的信息和数据中就隐含着你最想知道的秘密，而我们公司最擅长的就是提供这些公开的秘密”。
作为太阳桥物流园的开发序曲阶段就有梅溪桥市场的商会主动找上门来洽谈整体搬迁事宜固然是一件令人兴奋不已的事，但是同老洛克的顾虑一样，该市场究竟能有多大容量？有多大消费能力？发展远景怎样？年销售额有多少？货物吞吐量有多大？还有什么潜在需求？等等这些数据是否如商会描述一致，都将对项目的成功与否起到决定性作用，虽然这些数据同样很难直接获得，但是相信在大量的公开的信息和数据掩盖下必定有我们非常需要的秘密，于是共同组成一个调查小组对梅溪桥市场进行了为期25天的地毯式调查，以期找到这些公开的秘密。

调查工作准则

为了能够充分、全面地掌握梅溪桥大市场的基本现状、总量、分量以及市场结构，本次调查的基本准则大致遵循以下几点要素：

1、 采用地毯式一对一的访谈式调查；
2、 以问卷调查表为基本框架掌握通用普遍数据，以访谈形式了解可能出现的任何其他信息；
3、 重点掌握被访人的目前经营状况、在经营过程中实际缺少的配套和服务、对目前市场的不满意点以及对新市场的期望；
4、 深层次的沟通，以诚心来换取最真实的信息和数据；
5、 在对东大市场作调查时一定要注意避开自购门面的经营户，同时还要避免与市场的原单位业主发生正面摩擦，保持低调、注意影响；
6、 调查为主，宣传为辅。只有充分了解市场的需求和空缺才能有的放矢、扬长避短的进行最有效的宣传；
7、 建立电子数据库，对所有信息进行数据库管理和分析；
8、 每日进行调查工作汇报，对当天发现的新信息或遇到的新问题进行及时反馈并予以讨论解决；

调查人员组织机构

由于本次调查结果将作为太阳桥物流园开发的重要依据和前提，公司对调查的过程高0度重视，为了能让相关工作人员充分感受被调市场内的真实气氛和提高调查结果及过程的真实性，特地抽调数名相关工作人员与本公司人员一起参与本次调查活动。
作为一次全面而彻底的地毯式调查，肯定需要一个非常完善的组织机构，而这个机构既要有能在调查一线冲锋陷阵的士兵，也要有能在后方指挥作战的将军。
本次调查先后参与的相关人员最后达到14人，为了提高调查效率、合理分组进行、人力资源合理搭配，特成立梅溪桥市场调查小组，由和立东升投资有限公司执行总经理黄杰任小组长；招商部经理蔡砺兵和办公室主任柳娟任副组长共同领导和监控调查的顺利完成。

在实际调查工作中根据调查面的扩大和对调查进度的加快，又增加了郭磊、刘满意、刘文祥三位同志，并增加了第四个小组D组，对泰和、洞庭商厦等市场作了补充调查。
调查概况
梅溪桥市场群落位于岳阳市旧城区西部，群落西临洞庭湖，东接京广铁路大动脉，北靠巴陵西路，南与岳阳市第二人民医院毗邻而建，市场群落由梅溪桥副食品批发大市场、梅溪桥茶叶批发大市场、梅溪桥农贸大市场、梅溪桥文体用品批发城、梅溪桥东大市场、观音阁干货茶叶批发大市场、竹荫街批发大市场、街河口渔具渔需批发大市场等八大专业市场组合而成，群落南北约长500米，东西约长400米，总占地面积近20万㎡。
1、梅溪桥副食品批发大市场
梅溪桥副食品批发大市场位于梅溪桥市场群落腹地，北连梅溪桥茶叶大市场、西临竹荫街批发市场、东与梅溪桥东大市场隔京广铁路大动脉相望，市场总占地面积约25000㎡，共有大小铺面330余户，铺面产权分属于岳阳市新天地房地产开发有限公司、岳阳市二商业局、岳阳市回收公司等多家单位，市场内部又细分为梅溪桥槟榔批发大市场（约40户，现大部份处于空置状态）、梅溪桥烟酒批发大市场（约25户，现几乎全部处于空置状态）、梅溪桥副食品批发市场（约一五0余户，主要经营副食品、糖果、香烛等类别产品，约50户空置）、梅溪桥日化用品批发市场（约100余户，主要经营日化用品，约60户空置）等几大市场，市场分别于建设南路和竹荫街各设置了一个贯通全市场的大型入口，进出极为方便。
2、梅溪桥茶叶批发大市场
梅溪桥茶叶批发大市场位于梅溪桥市场群落北角，南与梅溪桥副食品批发大市场相连，东靠建设南路，北接竹荫街批发大市场，市场总占地面积约1200㎡，共有大小铺位约26户，铺面产权属于岳阳市回收公司，目前茶叶市场主要以经营茶叶的批发为主，其中包括福建毛茶的批发、岳阳本地茶叶的批发等，因为市场在建设南路设有大型入口一个，刚好毗邻8路、1路等多路公交车的终点站，地理位置较为优越，所以是目前岳阳经营得比较好的茶叶专业市场之一。
3、梅溪桥农贸大市场
梅溪桥农贸大市场位于梅溪桥市场群落腹地，南靠梅溪桥副食品批发大市场，北接梅溪桥茶叶批发大市场，东临建设南路，市场总占地面积约5000㎡，共有大小摊位约300余个，铺面产权属于岳阳市华达实业有限公司，市场主要以经营批发农贸、农资产品为主，市场共设两个大型入口，一个位于建设南路梅溪桥茶叶大市场入口往南约30米处，另一处位于梅溪桥副食品批发大市场内梅溪桥邮政储蓄所旁边，但由于通道较窄，进出货物不是非常方便。
4、梅溪桥文体用品批发城
梅溪桥文体用品批发大市场位于梅溪桥副食品批发市场内，由岳阳市新天地房地产开发有限公司开发的新桥大厦的二层，总营业面积近3000㎡，由于经营的不善现在所有的铺位均已停止营业并空置，反而成了许多在梅溪桥副食品批发大市场经营户租用的仓库，该市场只对梅溪桥副食品批发大市场内开设了一个入口，进出车、进出货物都非常的不方便，虽位居二层，却没有电梯上下，这也算是该市场的一大弊端之一。
5、梅溪桥东大市场
梅溪桥东大市场位于梅溪桥市场群落最东端，东邻东风休闲广场、青年路小学，北靠学坡，南临青年西路，西与梅溪桥副食品批发大市场隔京广铁路大动脉相望，市场总占地面积近20000㎡，共有大小铺位共计240余个（首层经营、二层可居住），写字楼1一八间，仓库一栋三层共4000余㎡。梅溪桥东大市场由岳阳市燃料总公司投资兴建，主要经营干货、食杂、土特产品、糖酒副食和日用品等。
6、竹荫街批发市场
竹荫街批发市场位于梅溪桥市场群落中轴线位置，绵延整条竹荫街，西与街河口渔具渔需市场相连，东达京广交通大动脉，南靠梅溪桥副食品批发大市场，北临观音阁干货、茶叶批发大市场，交通真可谓是四通八达，竹荫街批发市场全长约300米，共有大小铺位近一百个，主要经营烟酒、副食、纸品、饮料等类别，并且多数的驻岳阳总经销聚集在竹荫街批发大市场，对整个岳阳的商业起着至关重要的龙头作用，也是楼区政府创造税费收入的一个非常大的市场。
7、观音阁干货、茶叶批发大市场
观音阁干货、茶叶批发大市场位于梅溪桥市场群落最北端，北临巴陵西路、汉森宾馆，南与竹荫街批发大市场相连，市场内又细分为上观音阁和下观音阁。
与竹荫街批发大市场一样，观音阁批发大市场也是一个开放式的马路大市场，全街约长400米，主要以经营干货、茶叶为主，市场分别对竹荫街及巴陵西路开设了一个进出通道。与巴陵西路相邻处为上观音阁，主要以经营茶叶批发为主，共有大小铺位约50余个；与竹荫街相邻处则为下观音阁，主要以经营干货为主，共有大小铺位约60余个。
8、街河口渔具渔需批发大市场
街河口渔具渔需批发大市场位于梅溪桥市场群落最西端，西临闻名全国的八百里浩瀚洞庭，南靠天岳山，东与竹荫街批发大市场、岳阳市商业大厦购物中心隔街相望，北邻巴陵西路，可以说是一个天然适合做渔具渔需市场的地方。市场总占地约5000㎡，共有大小铺面约55个，主要经营渔具渔需产品，而最大的客户群体就是岳阳靠洞庭湖吃饭的那些渔民。

调查详情
本次调查根据对梅溪桥市场初步察看的情况估计约有1000余户各类商铺，作为地毯式调查按理说采样基数大致应为1000份，但在实际调查过程中发现仅梅溪桥市场内的空置门面就高达近一八0余户；东大市场也由于影响问题不敢大张旗鼓的展开，加上时间关系只做了36户有针对性的抽样，好在这个市场的物业结构、铺面租金、管理费用、经营品种等各项指标都相对比较规范和统一，相信这36户抽样结果应该能比较准确的反映出真实的市场状况；另外，约有300余户是农贸市场的经营户，与本项目关联不大，最终梅溪桥市场群落调查总计435份；泰和调查取样110份。
由于问卷设计非常详尽，且其他信息一栏内容颇有价值，被访人一般很难完整作答，本次统计分析过程不采用有效问卷筛选法，而采用单项有效答题筛选法进行统计。为便于阅读和日后参考，本章节将采用纯表格配简单说明的方式列举详情如下。
基本情况部分：
1、 性别比例
性别
男性
女性
数量
340
95
所占比例
78.2%
21.8%

2、 原籍分布（9人未作答）
原籍
数量
所占比例
岳阳
148
34.7%
岳阳周边地区
一八4
43.2
湖南省内其他地市
42
9.9%
湖北
36
8.5%
福建
7
1.6%
全国其他各地区
9
2.1%
此表可看出梅溪桥市场内的经营户绝大多数均为岳阳本地或岳阳周边地区人，占到了78%，湖南省外的经营户加起来还不到一五%，充分说明该市场的地域局限性导致市场的辐射面和影响力都在逐年降低，相比义乌的小商品批发和株洲的服装批发来说确实相差太远，如何提高市场的地域多样性也将是新市场能够可持续发展的根本要素之一。
特别值得注意的是华容、岳阳县两地的经营户在市场中所占比例非常大，据统计，华容人约有80人，岳阳县人约有64人，总共占整个市场的34%，为什么其他县市的经营户就这么少呢？与泰和市场中成片的“涟邵帮会”形成鲜明对比，其中或许就蕴藏着某些商机。
3、 现居住状况（38人未作答）
居住地点
门面内
市场内
市场外
数量
75人
176人
146人
所占比例
一八.9%
44.3%
36.8%
这组数据大致反映了批发市场的工作生活态势，绝大多数经营户为了方便照顾生意和节约开支，一般都会在离经营场所很近的地方购买或租赁住房，甚至干脆就睡在门面内，尽管市场内的居住环境、卫生环境对于生活居住来说是非常恶劣的，但是为了降低成本，许多小批发商不得不含辛茹苦年复一年的生活在这样的环境中，每个人心中往往都满怀着一份期望：有朝一日能够生意做大了请个帮工就不用自己守店了，自己可以住在有山有水、风光秀丽的高档小区里，打个电话订货就可以了。
另外，住在市场内和住在门面内的人数比例63.2%也大致可以作为新市场内住宅规模定位的重要依据。
如果我们的新市场能加快每个人完成这个梦想的速度，那么这个项目的成功就将成为必然了。
4、 经营类别比例
经营类别
数量
所占比例
茶叶咖啡
42
9.6%
副食
79
一八.2%
农副产品
73
16.8%
日用、日杂
1一三
26%
文体用品
一五
3.4%
烟酒、饮料
61
14%
渔具渔需
38
8.7%
其他
14
3.3%
从这张表大致可以看出梅溪桥市场群基本上属于非专业的综合型市场，没有特别突出的主导产品，没有非常有特色的主题，没有绝对市场优势的板块存在，而就总量来说也并不是特别的大（除了东大市场尚有200余户未统计在内基本上所有正在经营的项目和数量都计算在内了），相比长沙高桥大市场仅茶叶单项经营户就多达300户，可以说，规模的大小也将决定一个市场的兴衰存亡，毕竟现在各行各业都早已进入了规模效益时代。
5、 经营状况（14人未作答）
经营状况
数量
所占比例
很好
14
3.3%
还可以
97
23%
不太好
261
62.1%
很差
49
11.6%
按照通常习惯上来说，当被问及生意如何？混得怎样？之类的话题时，绝大部分的人习惯性的回答应该是“一般般”、“还可以”、“过得去”，既不掉价，也不惹人眼红，但是上表显示的62%的不太好充分说明了梅溪桥市场群落的衰败和没落，这个数字反映的已经不仅仅是目前的现状，更映射出经营户对未来的茫然和无奈，其中的潜台词我们将在后面的章节中详细论述。
6、 门面状况（4人未作答）
铺面面积
数量
所占比例
0-10㎡
20
4.7%
10-20㎡
86
20%
20-30㎡
120
27.7%
30-40㎡
71
16.6%
40-50㎡
37
8.6%
50-60㎡
68
一五.6%
60㎡以上
29
6.8%
根据统计结果显示，梅溪桥市场群目前正在经营的铺面面积大约在一五960㎡加上东大市场约11200㎡的铺面，总共约27000㎡的使用量，平均租金大约在一五.4元/月㎡左右（如计算1703㎡的棚位面积，平均租金大约在14元/月㎡左右），仓库面积统计数字大约在33727㎡，仓库平均租金大约在2.8元/月㎡左右。
注：上述面积未包括农贸市场面积。
调查内容部分：
1、 您认为日新月异的旧城改造是否会造成梅溪桥大市场的整体拆迁或搬离？

数量
所占比例
会
222
51%
不会
82
一八.9%
不知道
一三1
30.1%
51%的认同比例基本上可以反映出梅溪桥市场群落的没落现状以及经营户对其黯淡前景的失望，从各方面来看梅溪桥已不具备现代综合市场应具备的发展潜力和可持续发展的核心竞争力了，随着旧城改造的进一步深入，该市场退出商业舞台应该只是时间早晚的问题。至于仍有一八.9%的人认为不会搬迁实际上也是指近几年内不会，其实质问题反映的是市民对政府在整个城市规划和商业规划方面投入力度的质疑，有人就明确表示，政府从来就不关心这些不能体现政绩的“垃圾工程”，都只热衷于那些所谓的形象工程、亮点工程。
但是令人失望的是居然有30%的人从来没有考虑过这类事情，过一天算一天，生意好就做做生意，生意不好就发发牢骚、打打牌、买买码，还没想过是什么原因造成生意不好，市场的前途将会如何演化。这又说明有很大一部分的经营户素质低下，根本没有商业内涵和商业头脑，从某个层面来讲梅溪桥的没落与这部分人的素质低下也是有直接关联的。
2、 如果梅溪桥市场真的整体搬迁，您更喜欢在岳阳的哪个地方经营？

数量
所占比例
火车站附近
24
5.5%
汽车站附近
30
6.9%
步行街附近
12
2.7%
城市入口处
72
16.6%
多个市场聚集处
234
53.8%
不知道
63
14.5%
这个问题在最开始调查时大家都或多或少有些理解上的偏差，问题本身的真正所指是要了解经营户对什么样属性的地块更感兴趣，而非具体所指那个地块，经过反复讲解后得出如上表所示之结果。商业项目的通用属性——“扎堆效应”再一次显现得淋漓尽致，这一属性在梅溪桥目前的区块内经过近20年自发的孕育和发展，实际上也已经发展成一个如前所述的八大市场的集合群落，他自发的遵循着这样的发展轨迹，在过去的很多年里担当着岳阳市批发市场的龙头老大的地位，并发挥着不可或缺的重要地位。
其他选项的比例低下进一步说明了作为市场这种业态的商业群落对地段要求的弱化，距离的远近不成问题，关键在于市场的集中度和业种的集成度，简单的说就是规模越大越容易吸纳更多的业种进驻，越多的业种就会吸引更多的经营商家和吸引更多的全国客户，商业机会的增多自然会降低相应的商业成本，这就使得市场群落更加具有核心竞争力。
3、 您怎样看待长城市场整体搬迁至太阳桥建材大市场的？

数量
所占比例
非常看好
95
21.8%
肯定做不好
12
2.8%
很难说
169
38.9%
没听说
一五9
36.5%
只有21.8%的人非常看好长城市场的搬迁不仅仅是对泰和集团的怀疑，更多的是对政府的怀疑，两年前就闹得沸沸扬扬的搬迁行动在太阳桥建材大市场建成快半年后的今天似乎像蜻蜓掠过水面，漾起了几圈涟漪后又恢复了平静。是政府拆迁力度不够？还是权利场上的明争暗斗？或许分赃不匀？还是从头到尾就是官商勾结的骗局？这一切疑问都让另外38.9%的人说不清道不白，只好用“很难说”来掩盖心中的疑惑。
让我没想到的是居然还有36.5%的人根本就不知道还有这回事，着实让我们感到有些无奈，按理说大家都是商海中摸爬滚打这么多年的老江湖，对于各种商业信息、行业动态应该是相当敏感和非常灵通的。怎么可能对这么大一个市场要搬迁的传闻都不知道呢？不要小看这个问题，一个市场能否繁荣靠的还是市场内的经营户，如果太多的经营户素质低下，经营能力不足和管理水平落后，这个市场要想日渐繁荣也不是那么容易的一件事。
还有一点让我们感到欣慰的是完全不看好的比例还是很低的，只有2.8%。这说明大家总体上对新市场都还是充满着一种憧憬的，只要能将相关政策切实落到实处，对新市场做好远景规划，从长远来看大家还是满怀希望的。

4、 您怎样知道太阳桥建材大市场的？

数量
所占比例
听别人说的
199
45.7%
长江信息报
一五
3.4%
岳阳晚报
2
0.5%
洞庭之声
5
1.1%
岳阳电视台
25
5.7%
广播电台
4
1%
车身广告
22
5.1%
路过
29
6.7%
户外广告和宣传单
17
3.9%
不知道
117
25.9%

有些出乎意料的结果居然在这个问题中产生，之所以问这个问题就是因为太阳桥建材大市场在销售过程中的广告投入可以说是相当可观的，包括上表中列举的项目他们该做的都做了，因此，本想通过这个问题能够判断一下哪种宣传方式对这部分人群最为有效。结果让我们大失所望，435个被调查人中居然有117人不知道，还有199人也只是听别人说的，真正通过泰和集团的正规广告直接了解的人数仅占20%，假如泰和公司企划部的负责人看到我们这份调查结果不知会作何感想？

5、 您愿意去新市场经营或开设分店吗？

愿意
不愿意
大家去我就去
不知道
数量
144
59
229
3
所占比例
33.1%
一三.6%
52.6%
0.7%

这是一个令人振奋的结果，扎堆效应再一次体现在商业心态中，有33%的人群起带头作用，后面跟着52%的从众人群，什么项目会做不成呢？
不过请注意，这个结果是仅对经营来说的，关于物业销售的态度请看下题。

6、 您在新的市场更愿意选择哪种方式经营？

购买产权
租赁经营
看情况
数量
39
357
39
所占比例
9%
82%
9%
这个结果虽然残酷但非常现实，根据我们多年从事地产营销的经验来看也是符合商业规律的结果。无论是个体户、专卖店、大型百货公司还是国际性的连锁超市，自购物业经营的范例并不多见，其主要原因还是由于业态特性所致。上述零售或批发为主的业态主要靠的是货品和现金的高速流转，通过同一笔资金反复周转多次赚取价格差额才能盈利，因此现金流是这类行业最为关心的话题和一切工作的核心，这也就是为什么我们经常能看到这些零售企业在大打折扣，从某个角度看，现金的流转顺畅比单品的利润更为重要。
如此这般，作为经营者不愿购买物业是有着它本质上的原因的，除非他确有正常现金流外多余的闲散资金，而物业的销售价格与租金比例上拥有较大差额空间时，经营者购买物业才会具有一定可能性，即便如此，如果算上投资物业的现金的机会成本，往往是不划算的。
7、 您在新市场需要多大经营面积？（20人未作答）

数量
所占比例

数量
所占比例
0-20㎡
一三
3.1%
60-70㎡
62
14.9%
20-30㎡
37
8.9%
70-80㎡
80
19.3%
30-40㎡
50
12%
80-90㎡
12
2.9%
40-50㎡
43
10.5%
90-100㎡
12
2.9%
50-60㎡
88
21.2%
100㎡以上
一八
4.3%
总需求量
25669㎡
表中所统计之数据只能反映被访人的主观意愿，并非真正的有效需求，这是根据被访人建立在良好经营状态下所希望的经营面积的总和。这个数据与前面所统计的现有营业面积相比几乎扩大了一倍，一方面这是目前梅溪桥市场内经营户对现有经营环境的极度不满和对新市场充满幻想的综合体现，另一方面这扩大出来的10000多平方米市场需求如何才能转变为有效的市场成了开发商需要重点考虑的问题。
面积大小比例的相对均衡直观的预示着新建市场必须根据每个单项业种的不同合理划分区域、合理规划铺面大小。

8、 您能承受的新市场价格是多少？（424人未作答）
编号
业主姓名
店铺名称
能承受价格
A004
严老板
天地百货
2200元/㎡
A008
陈老板
NONE
2000元/㎡
A082
田聪
利群百货
2200元/㎡
B028
徐元方
徐福记食品
3500元/㎡
B029
李庆利
玲利副食
1100元/㎡
B049
杨学文
NONE
2000元/㎡
B050
廖伟
糖酒批发部
2000元/㎡
B056
唐老板
NONE
1250元/㎡
B062
胡建华
亚细亚公司
2000元/㎡
B063
邓辉祥
太子奶
一五00元/㎡
C003
何学四
君山银针
1000元/㎡
平均单价
一八86元/㎡
在所有问卷题目中这个问题恐怕是最尴尬的一道题目了。几乎没有人愿意正面回答这个问题确实有点让我们始料不及，根据以往的经验，像这类问题虽然很难获得真实的直接答案，但是还不至于不愿意回答。一般来说，将答案统计结果上浮30%左右大致就是可以操作的上限，但是像这次调查过程中遇到的这种状况一定隐含着其他的原因。
在同调查人员了解的过程中我们发现有很多被访者的口气如出一辙：“现在不要问我多少钱买，先告诉我你们打算怎么建？”，委婉一点的大概就会说“到时候再说吧”，更有不少人会有这样的牢骚：“还买啊？梅溪桥还没买怕啊？”。看来梅溪桥市场群落的没落影响的不仅仅是一批直接经营户，还连带的影响到一个地段的商业价值，乃至整个行业内的投资信心。
9、 您是否需要住房?面积要多大？（365人未作答）

数量
所占比例
0-60㎡
6
8.6%
60-80㎡
9
12.9%
80-100㎡
26
37.1%
100-120㎡
一八
25.7%
120-一五0㎡
11
一五.7%
平均面积大小
7465㎡÷70=107㎡
跟上一个问题同理，还不知道会建成一个什么样的房子，生意还不知道会怎么样，甚至还没决定搬过去经营就要回答要多大面积住房对于这些经营户来说确实有些勉为其难，还好，仍有70人对此问题作了明确答复，这70人可以说应该是最可靠的潜在客户。平均面积107㎡再准确不过的反映出这个群体的消费能力和消费习惯。
10、 您觉得梅溪桥的交通对您来说方便吗？（8人未作答）

一般
还行
不方便
数量
41
142
244
所占比例
9.6%
33.3%
57.1%
在分析这组数据时我们遇到了一点小麻烦，麻烦来源于对“交通”的定义产生了边界模糊。从第21个问题的回答可以强烈地感觉到“交通”问题是梅溪桥市场群落最大的缺陷之一，根据调查员的反映，几乎人人都提到过市场内交通不畅，混乱无序。但从上表所显示的结果却远没有那么恐怖，甚至有33%的人认为还行！？
经过同调查人员的核对发现，有部分问卷是由经营户自己填写的，而他们在填写这个答案时是认为梅溪桥对外部的交通还是非常方便的，并非指市场内的恶劣状况。如果排除这种概念理解上的误差重新填写的话，估计认同交通不方便的人数比例会高达85%以上！
即便如此，梅溪桥市场群落恶劣的交通现状无论是从表格上还是现实中都给我们新开发的所有项目提供了一个标准的反面样例。
11、 您现在的进货、送货的交通工具是什么？（10人未作答）

数量
所占比例
临时请三轮车
200
47.1%
自己买的三轮车
9
2.1%
找运输公司托运
104
24.5%
自己配有货车
83
19.5%
不负责送货、进货
29
6.8%
表中所记录的数据与实际情况大致相符，绝大多数经营户的进货都是依靠货运公司托运，或厂家直接配送上门，发货一般都由客户自提或临时租用三轮车送货上门。自己配有货车的主要集中在年营业额100万元以上的大户中间，约有60户左右的大户都拥有自己的货车，甚至最大的几个老板拥有自己的车队。

12、 您最喜欢的媒体是哪个？

数量
所占比例
不看或很少看
84
19.3%
长江信息报
106
24.4%
洞庭之声报
3
0.7%
岳阳晚报
2
0.5%
三湘都市报
1一三
26%
潇湘晨报
47
10.8%
中央电视台
3
0.7%
湖南卫视
22
5%
岳阳电视台
55
12.6%

媒体调查是每一个地产项目在做前期时都必不可少的一个环节，在本次调查中我们再一次感受到了全行业跨地区竞争的硝烟，就连报纸媒体之战都已经进行得如火如荼。从表中可以看到除了长江信息报拥有24.4%的支持率外，本地媒体的收看和收视率已经被三湘都市报和潇湘晨报冲击得七零八落。
电视媒体作为覆盖面最广、冲击力最强、表现力最丰富的媒介手段一直为各行各业所青睐，尤其是房产开发企业。但是在这个市场里电视媒体似乎根本没有其应有的风光，那么晚上市场打烊后都在干嘛呢？经过证实，由于市场产权归属的多元性，规划设计和建筑设计的落后导致市场格局的混乱局面，在市场内有很多区域根本就没有铺设有线电视网络，因此大多数经营户这么多年来就根本没有条件能够看上电视，漫长的业余生活自然被麻将和买码所充斥，即便有耐不住寂寞的也只能收看到无线传送的岳阳无线频道和湖南卫视。
令人难以置信的是仍有近20%的人居然什么都不看，也难怪不知道长城市场搬迁太阳桥，甚至连太阳桥建材大市场都不知道！真不知道这些人两耳不闻窗外事又怎么做生意？。

13、 如果您和市场内的同行发生业务冲突，您会如何解决？（12人未作答）

数量
所占比例
私下了难
342
80.8%
依靠法律途径解决
27
6.4%
向商会申述
27
6.4%
不便回答
27
6.4%
设置这道题目的目的不便说明，结果也一目了然。倒是80.8%的绝对比例选择私下了难真的是无奈地透射出对法律、对政府机构的极端不信任的现状。虽然这些经营业主的自身素质普遍不高，但是地方司法机关或仲裁机构更加普遍的不公正作为进一步导致了这种信任危机的恶化。
14、 您是否买码？（一三人未作答）

数量
所占比例
从来不买
125
29.6%
经常买
110
26.1%
偶尔买
一八7
44.3%
这个问题的答案比较符合常理但并不符合实际。实际上从来不买码的人数比例应该比29.6%还要低，经常买和偶尔买的比例应该互换一下会更接近真实，这就是说不符合实际；但是出于种种原因不承认自己买码或经常买码又是导致回答结果符合常理的因素之一。不过这组数据已经不影响我们推断其中隐藏的许多潜台词了。
买码的普及和盛行归根结底是一种“贫穷恐惧心理”在作怪，对财富的渴望、对贫穷的惧怕驱使这些人对一切能够在短时期内拥有大量财富的任何手段和方式充满兴趣，特别要说明的是并非只有穷人才有“贫穷恐惧心理”，因为每个人对贫穷的定义不同，当对贫穷的恐惧在被某种经过精心设计过的简单投资过程的吸引下，就会转化为一种动力和憧憬，并付诸于行动。这里所描述的“简单投资过程”一定要简单，尤其是过程一定要简单。比如买码，投资1元钱，要么回报40元要么没有回报，投资回报期最长4天。这就是买码之所以风靡的非常关键的因素之一，开奖次数频繁，如果每月只有一次开奖机会，投资回报期太长，一时间看不到明确的结果，买码的吸引力就会大大降低，相信码风早就烟消云散了。

15、 您觉得目前市场内的经营环境如何？（9人未作答）

数量
所占比例
很好
43
10.1%
一般
239
56.1%
很差
144
33.8%
这里所指的经营环境是不包括交通、卫生、安全等方面的，主要针对了解的是关于工商行政管理、税收、城管、质监等软件方面环境而言。尽管在调查之前就对梅溪桥区块内的经营环境大致有所耳闻，但调查的结果仍然超出了我们的想象，具体详情后面有详细论述。

典型样例

其实在这次的调查中，虽然看到的问卷似乎都是千篇一律的那几个问题、都是那几个答案、有时甚至连被访者的回答都几乎是一模一样的，但一个月的调查也确实遇到了许多让人能够回味的事情，也许通过与一些做得比较大的经营户的交流、沟通、讨论，我们更能窥得许许多多经营户的心态，更能了解为什么90年代曾经风光无限的梅溪桥竟陷入了如今经营瓶颈的尴尬，更能以一种平常的心态去面对本应该冷静以待的市场。
所以，我们不妨静下心来看看我们抽出来的几个典型的样例，或许，从中我们还能够挖掘出一点什么……

1、玲利副食
玲利副食品商行位于竹荫街批发市场11号铺面，铺位总面积32㎡，月租金750元，老板李庆利系梅溪桥商会理事，具有睿智头脑及出色经营能力的李老板代理了王朝干红、椰岛鹿龟酒、椰岛槟榔、露露儿童饮料、金思力等多个品牌产品，年销售额达千万元以上，目前对于此次有关梅溪桥的整体搬迁事宜，李老板表示了肯定的态度，而对于目前竹荫街的经营环境，李老板更是一针见血地指出存在的许多弊病：
首先是税收收取的不合理性，高达750元/月的国税及300元/月的工商费着实让李老板感觉有点不堪重负，他建议如果真的是建一个新市场，那么在新市场的运作中一定要采取包税制的经营思路，绝对不能允许税务部门三天两头地查税行动，在岳阳，长城市场应该算是这方面的一个非常成功的样板市场。
其次是交通的不够顺畅。“勤劳而又恪职尽守的岳阳的交警同志们用他们的汗水拼命地阻挡着从湖北等地滚滚流向岳阳的财源，动辄几百上千的罚款方式也终于让那些痴心不改到岳阳进货的生意朋友们对来岳阳望而却步了，于是来岳阳的车越来越少，交警同志的收入也越来越少，由于同志们的收入越来越少想抓车创造收入的愿望就越来越强烈，抓车的次数也就越来越多，抓的次数越来越多，来岳阳的车也就越来越少，于是乎，一个恶性循环的机制就这样诞生了。”李老板如是说。
也许竹荫街的弊端与诟病远远不止这些，这只不过是这个即将面临淘汰市场所存在的许多问题的冰山一角，但这两个问题无疑是生意人最为关心的两个问题，的确，有谁又能在今日账目被查明日货车被挡的“良好”经营环境下将生意越做越大呢？
针对现在所面临的不尽如意的经营环境及氛围情况，对于新市场的建设李老板也提出了更高的要求，由于生意做得比一般人要大，有钱人那种渴望享受的心态便在他的身上尽显无疑：他希望能够坐在门面二层的办公室里或躺在三层的休闲椅上，呼吸着经过绿色植物过滤的清新空气，静静地描绘经营的蓝图，或者打个电话，通过完善的仓库管理将货物直接送到打来电话需要货物的客户手里，在这样的日子里，没有税收部门的打扰，没有帮朋友、帮客户到交警队取车、了难的烦躁，有的只是不断增加的外地客户和不断增加的银行存款数目。
当李老板还沉浸在一片想象的愉悦当中，我们实在不忍心打断他的美梦，但作为市场调查为本质工作的我们还是觉得有必要向他简单介绍一下我们市场的大致状况。因为他是商会的理事，所以他对新市场建设的认同感是比较强烈的，但对于初步拟定的2200元/㎡的价格却持非常强硬的态度，他说如果真是这么高的话就真的不愿意去买了。
不过李老板对于新市场物流园的立项倒是表现出了强烈的兴趣，因为现在许多大型厂家采取的都是由商家自己请物流公司配送，然后厂家进行定额运费补贴的方法，所以如果新市场能有大型的物流园，价位肯定比他另外请物流配送要便宜得多，这样，那部份定额的运费补贴实际上就还可以赚取一部份利润了，这对于他来说，的确是一件非常好的事情。
2、慧丰商行
走在竹荫街批发市场的大街上，确实能让人感觉到浓烈的大型市场的味道，从建设南路到梅溪桥的老新华书店，短短不到两百米的距离就聚集了近百户年营业额在百万以上的商家，这就足以说明竹荫街批发市场在整个梅溪桥批发市场群落里举足轻重的地位。过了新华书店，就是一条通往原梅溪桥日化用品批发大市场的小巷子，小巷子由于长年见不到阳光显得阴森而又荒凉，到达了这样一个位置确实不会给人一种往里走的欲望，也难怪，在这样的环境里又有谁会愿意经营呢？
也许是出于一种职业的敏锐嗅觉，走到巷子口的我并没有停止往里面走动的脚步，走进巷子约10米左右，我眼前一亮，一块似乎带着金色光芒的招牌显现在我的面前：慧丰商行（金贝贝纸尿裤岳阳总经销）。没错，就是它，这不就是调查这么多天辛辛苦苦找寻的全球纸品类的老大——金百利纸品在岳阳的总代理吗？
走进这个在我眼里闪烁着金色光芒的店铺，近70平方米的店铺一点都不显得空旷，首先映入眼帘的是一排排整齐划一的纸品，舒洁、金贝贝、舒而美，一个个知名已久的品牌在眼前流动，老板常女士也是一位非常热情好客和健谈的人，知道我们的来意后，她打开话匣子，滔滔不绝地跟我们说起来，据常女士说，她这么大一个店子，一个月租金才700元，也就是说只花到了不到10块钱一个平方米，这对于我们在竹荫街了解到的普遍偏高的租金是一个强烈的对比，也可能是因为她的店铺的位置确实是太偏的缘故吧。
“由于近几年岳阳的大超市一年比一年多了，所以对我们纸品的零售来说是一个非常大的冲击，加之最近两年在岳阳是买码成风，这也无形中对纸品消费的档次形成了一定的冲击，由于手里没有钱，所以就算以前用的都是舒洁、都是高档纸、名牌纸，现在也就只有委屈自己用稍微差一点纸了，确切地说，这也是不得已而为之的办法。”常女士如是说。
不过虽然有这么大的冲击，对于金百利来讲还是造成不了很大的影响，毕竟作为全球的第一品牌，如果经不起这些风浪，那也成不了第一品牌了，说这话的时候，我明显看到常女士嘴角不经意的微笑。确实，就岳阳这样的城