XXXX年江苏连云港房地产市场分析报告_85页.docx

2010年房地产市场分析报告

2011年1月21日

壹 市场分析
宏观市场
经济平稳较快增长。实现地区生产总值935亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资1000亿元，增长28.6%；社会消费品零售总额369.4亿元，增长19%。三次产业结构调整为16.2:47.3:36.5。发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3亿元，增长28.6%；其中一般预算收入90.2亿元，增长36.3%。提前实现“十一五”规划目标。100个工业新增长点项目投产达效，规模以上工业利税、利润增长20%和24%。一批重大基础设施开工建设。
人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到16850元，农民人均纯收入6000元，分别增长10.5%、10%。金融机构各项存款余额突破1000亿元，其中城乡居民储蓄存款余额452.9亿元，比年初增加54.5亿元。城镇登记失业率3.1%，居民消费价格总水平下降0.7%。
建筑业增加值增长20.8%。推动消费扩量升级，形成一批消费亮点。全市新增汽车销售2.8万辆，完成商品房销售514万平方米，分别增长79.1%、130.6%。
交通设施更加完善。226省道北延段和区内徐新路、港前路、徐圩大道等7条道路快速推进，基础设施建设框架全面拉开。申报国家东中西区域合作示范区取得积极进展。

政策分析

金融
信贷
土地
保障
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
国十一条
国土十九条
其他
土地增值税清算
新国十条
二套房认房又认贷
上调存款准备金
保障房9月全部开工
两次上调存款准备金
预售前禁收定金
囤地一年禁止购地
部委核查二套房贷
国土部门退出开发
空置房调查试点
保障房建设工作座谈会
险资投资不动产松绑
非法用地黑名单曝光
公租房升至国家战略
78家央企退出地产
首套房首付三成，三套以上及居住不满一年停贷
公租房税费优惠
价
量
首次调控成效有限，二次调控已全面展开，体现政府诚信及能力的再次审视

2011年房地产仍将进入调整期
涉及方面
复苏期
高涨期
调整期
城市发展
规划启动，城市工地
拆迁增加，人口外移
城建加速，工地竣工
开发投资
投资增加，占比上升
投资骤增，占比新高
投资放缓，贷款减少
政策反应
扶持为主，托市救市
清风拂面，规范为主
规范打压，挤压泡沫
量价关系
量价稳升，供求平衡
量价骤升，供不应求
价格虚高，供求失衡
企业表现
利润薄弱，追求回笼
利润丰厚，捂盘惜售
风险出现，企业套现
投资性需求
投资退场，自用进场
投机重现，投资增加
恐高撤离，观望成风
客户构成
本地为主，外来较少
外地为主，境外入场
本土投资，最后接棒
复苏期
高涨期
阶段
调整期

价格
02年
05年
08年

政策影响低于预期，通胀压力反哺楼市
经济面——国内经济增速小幅回落，防通涨成突出任务
政策面——差别化信贷，预售金监管政策频出，楼市调控逐渐深入
土地面——典型城市土地成交回落，高地价整体水平有所下滑
市场面——政策影响低于预期，部分城市成交现下滑势头，房价保持平稳
企业面——三四线城市积极获取规模性地块，沪深地产股止跌回升

新政下，房地产市场呈现三个挤压趋势，中长期房价趋于平稳
1、受到当前负利率、通胀压力以及限购令影响，地产投资挤向高端豪宅市场；
2、受到一线城市限购影响，部分资金挤向二线城市；
3、限购、限贷等行政干预措施，部分资金挤向商业市场。
受到首付提高、多套投资被限等因素影响，中低端住宅市场影响较大，高端项目逆市表现平稳。短期调控力度有限，但房价回升势头受到一定影响，在临近年末冲刺全年销售任务的压力下，房价有可能出现松动，但幅度不会太大，从中长期来看，房价趋于平稳。

行业市场
连云港市房地产市场整体概况（不含政策性住房）
（1） 2010年供应情况（项目动态）
一月新推房源汇总
域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦中心
建院未来城
推出82-309平米精装级办公楼
均价5500元/㎡
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新浦北区
万山城市花园
市中心稀缺多层 精致小户型 纯现房仅十套
均价5400元/㎡
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米，购买A9#楼送电地暖及太阳能，B5#、B6#房源没有优惠活动
万润顺泰园
推出面积113-128㎡两房、三房房源
均价4000元/㎡
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新浦西区
嘉禾盛世豪庭
推出纯多层96-140平米，共36套新房源
均价3600元/㎡
一次性付款每平米优惠60元，按揭贷款每平米优惠40元；
连云区
日出东方
推出80-99平米小户型28套新房源
最低价4300元/㎡
推出10套特惠房源，起价3299元/平米
平山转盘
久和国际新城
三期88-120㎡共66套房源元旦正式预约，压轴27席，80-120平米新春特供
均价3700/㎡
新客户购房可享受20元/㎡优惠；
好莱坞
VIP认筹1万抵2万，限量48套，全实景园林/纯版式3房
均价3800元/㎡
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金源金凤凰
推出多层住宅及嘉年华商铺；
均价3500元/㎡
新年购房赠送礼包
宋跳
千叶花园城
推出4栋多层，120多套房源
均价3300元/㎡
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二月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
已推房源1#-9#楼纯多层已售出八成，项目将于2月底左右推出11#-14#楼房源；
均价3300元/㎡
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万山城市花园
推出多层小户型，纯现房10套
均价5400元/㎡
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；
新浦新区
中央华府
推出第四期房源高层
均价5500元/㎡
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海州区
河畔花城
13#，23#高层楼正式接受预定
均价3800元/㎡
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宋跳
连众滨海名都
推出5#、6#、12#、13#楼多层，130多套新房源；
均价3100元/㎡
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三月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
一期开盘热销80%，珍藏多层房源对外公开
3000元/㎡起价
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三禾城中城
推出10套空中别墅现房，即买即住
4600元/㎡起
现房一次性付款可享受95折优惠；期房均价5200元/平米；
新浦新区
香溢江南
推出三期三期雅园阳光排屋
5300元/㎡
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新浦西区
海基悦城国际
新推80套左右高层房源，主力户型90-100平米
4300元/㎡
购房可享受9.8折优惠
连云区
日出东方
加推10套高层94-110㎡现房
4500元/㎡
3月31日前购买可享受最后优惠；
金源金凤凰城
推出二期54-66平米小高层小户型精品公寓，首付6万元
公寓价格待定，期房多层均价3600元/㎡
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好莱坞
一期部分现房限时发售，东3#楼多层加推3房持续认筹
3800元/㎡
现认购交1万抵2万元
港城金三角
精品核心商铺盛大公开
5000元/㎡
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平山地区
久和国际新城
3期小高层30席88-123㎡
3700元/㎡
300份大礼3月钜献，1.交定金10000元，签约时可得大红包（直减房价）；
海州区
河畔花城
13#、23#高层及小高层全城公开
3800元/㎡
现在预订享受9.6折优惠
顺安馨城
推出77-475㎡商铺
5000元/㎡
特惠住宅价购商铺，返租3-5年
东方领秀
沿街商铺对外公开
12000元/㎡
商铺一次性付款享受99折优惠
宋跳
旺旺家缘
3月13日加推新楼栋多层
3300元/㎡
先到先选，买房送面积

四月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
珍藏多层房源全城对外公开
3000元/㎡起价
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三禾城中城
商铺招商中，推出18#楼高层三房
4600元/㎡起
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仕方国际
推出二期高层86套房源，4月17日公开发售
待定
一卡万金活动再次启动；
新浦新区
同科·汇丰国际
沿巨龙路30万平米二期高层及商业街区预约登记中
待定
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新浦西区
海基悦城国际
新推1#楼高层70套大户型观景美宅
4300元/㎡
购房可享受9.8折优惠，推出145㎡复式房源，赠送20㎡卧室；
新浦东区
润城东方
中央水景楼王高层预约登记中，推出90-130平米经典户型；
5100元/㎡
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万润·怡景苑
推出限量珍藏版高层中央景观房
4200元/㎡
购怡景苑送装修款
浦南开发区
云顶
推出四合院房源
起价4000元/㎡
开盘前凡交付预约金20000元可抵房款50000元
海州区
连云港义乌小商品城
旺铺现已接受预约；会员招募4月29日开始
3800元/㎡
现在预订享受9.6折优惠
中茵名都
推出三期保留多层房源，二期纯现房小高层发售；
4350元/㎡
按揭优惠30元/㎡，
一次性付款优惠50元/㎡；
嘉禾·盛世豪庭
推出一期多层30套房源
3700元/㎡
买顶楼送8000元装修款
宋跳
旺旺家缘
一期最后一栋多层房源4月9日公开，仅限房源12套；
3300元/㎡
新推三房房源，两房价买三房，
实惠价格入住；
五月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
11、12、13、14号楼共132套多层房源
均价3600元/㎡
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博威·江南明珠苑
26号、复式住宅2套、普通住宅34套
最低价5200元/㎡
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国际商务大厦
A楼，办公用房391套，商业营业用房433套
最低价10000元/㎡
展会期间享受1%的优惠
三禾·城中城
18号楼、 普通住宅96套、跃层、错层住宅6套、自行车库54套
均价5200元/㎡
展会期间购房享受98优惠
新浦新区
同科·汇丰国际
B1、B3、B5、B13、B15、B16、C1、C3、C5、C13#别墅
均价12000~13000元/㎡
商业贷款99折优惠，一次性付款98折优惠
住宅181套、非住宅181套（车库）
公园壹号
7#楼、14套，非住宅14套
均价13000~14000元/㎡
一次性付款优惠2%
新浦西区
海基悦城国际
1#、2#楼 住宅 高层172套。
均价4700元/㎡
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新浦东区
润城东方
润城东方13#、14#楼高层、住宅140套
均价5000元/㎡
一次性付款每平方米优惠200元
连云区
香缇花园
C6、B2、B6多层共72套
均价4500元/㎡
展会间认购，可免1%的契税
海州区
河畔花城
13#、23#楼高层，沿街商铺，共178套房源
均价4000元/㎡
现房预定享受96折优惠
宋跳
西湾锦城
B6、B33、B36、B37、B38、B39、B40、B42#楼多层 住宅28套
待定
新推三房房源，两房价买三房，
实惠价格入住；

六月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
富邦万得园
15#楼、16#楼多层共72套房源
均价3600元/㎡
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博威·江南明珠苑
推出85席高层楼王
5800元/㎡
10万豪礼巨献
连云区
香缇花园
C4#楼、C7#楼、C8#楼、C9#楼，共计108套多层房源
均价4500元/㎡
参与搜房网看房团团购每平方最高优惠200元，最终成将有额外惊喜
嘉泰城市花园
1#楼、2#楼、3#楼、4#楼；共计255套小高层房源
最低3800元/㎡，最高4200元/㎡
参与搜房网看房团团购免契税，一次性付款98折扣，按揭付款99折
印象西班牙
23#楼、24#楼 ，住宅72套多层；汽车库16套；储藏室59套。
4200元/㎡
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福港好莱坞
3号楼共计48套高层房源
3800元/平方米
VIP客户享受1万抵2万优惠；开盘当天成交者，第1-10名，现场赠送5000元现金大礼包；第11—20名，现场赠送3000元现金大礼包；一次性付款客户，再每平米优惠20元
开发区
港城金三角商业广场
6#楼、7#楼、8#楼、9#楼；非住宅50套
5000元/㎡
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海州区
嘉禾盛世豪庭
6#楼、7#楼、8#楼、12#楼、13#楼多层，住宅180套，非住宅103套（自行车库）， 65套（车库）
均价3800元/㎡
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七月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦北区
博威·江南明珠苑
21号楼（层数：18+1层）
均价5800元/平方米
团购每平方米优惠250元，五人封顶
住宅52套，非住宅11套（商业营业用房）
新浦西区
美麟·花样年华
3、6号楼（均为七层）
均价4400元/平方米
每平米优惠100元
住宅：72套，非住宅 ：21套（车库）
新浦新区
天顺·国际花园
8号楼（层数：23+1层，1层为架空层）
均价：5600元/平方米；
一次性付款98折，按揭付款99折
住宅：44套
最低价5100元/平方米；

最高价：6400元/平方米
东瑞花园
7、8、9、10、11、12号楼多层；
排屋均价：5000元/平方米；
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住宅180套，非住宅72套（车库）
高层均价5500元/平方米
连云区
香缇花园
B7、B8、D1、D2、D3、D4、D5号楼多层；
均价4500元/㎡
参与搜房网香缇花园团购活动购房大优惠
住宅146套
永泰山海自在
永泰西墅海岸C2、C3、C5、C6、C7、C9、C10、C11、D2、D3、D5、D6、D7、D11、D12号楼；
230万起价，一房一价
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住宅84套
福港好莱坞
3号楼（层数：8层；）住宅48套
最低价：4000元/㎡
一次性付款每平方米优惠20元
均价：4100元/㎡
最高价：4200元/㎡
海州区
香格里拉
三号楼（层数：6层）
均价3850元/㎡
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住宅36，非住宅36（车库）
海基·悦城国际
3号楼(层数：17层) 、4号楼（层数：31层）住宅 190套
均价：4500元/㎡
购房抽奖活动
馨海名郡
15号楼（层数：七层），住宅20套；
待定
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非住17套
开发区
开成
高尔夫
住宅2、10、12、13、14、15、16、17、23 24、25共26套；
最低价：8000元/平米
228万拥有296m2高尔夫别墅+3000m2中心湖景+30m2观景露台+专属双车位
A、B商业综合楼（均为三层）共9322.29㎡

八月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦新区
香溢·江南
17、18、19号楼（屋数：均为地上六层）
均价：5400元/㎡
6房总价优惠30万
住宅预售建筑面积：11881.44平方米40套
新浦西区
美麟·花样年华
9号楼、11号楼 住宅：67套
均价：4500元/㎡
老客户介绍新客户成交且全款到账，给予老客户3000元现金奖励
非住宅 ：汽车库 14套，商业营业用房 2套
东唐·江南苑
8、9、10号楼 住宅： 188套，
均价：3900元/㎡
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非住宅 ：商业营业用房 18套！
连云区
香缇花园
B1、B5栋共48套，面积在80-140㎡不等
均价：4500元/㎡
购房即有机会抽取世博双人游
海州区
石棚名居
18号楼（层数：底层车库6层住宅）
均价：3900元/㎡
购房享受6000优惠
住宅：48套 ，非住宅：48套（储藏室）
开发区
港城金三角商业广场
1号楼：层数9层、3号楼：层数2层
均价：4800/㎡
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非住宅: 58套（商业营业用房）
336套（公寓式酒店）
宋跳
东方之珠
A26号楼 层数：地上10+1层（1层为架空层）住宅：5970.4平方米 60套
均价：3200元/㎡
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九月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦新区
香溢·江南
14、15、16号楼，面积：10762.76平方米；
一期 6000／㎡
6房总价优惠30万
45套非住宅，预售建筑面积：808.02平方米
明珠皇冠花园
5、6、7、8号楼共138套房源，
5800-6200元/㎡
2010.9.16震撼开盘
面积15211.61平方米
新浦南区
水墨江南
22、25、26、29-34 37 38 39 41 43 45、21、23、24、27、28、40、46号楼，共389套房源；共50939.6平方米
均价：4500元/㎡
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九龙城市乐园
57、69、70、74、75号楼住宅21696.93平方米 288套
均价：5200—5300元/㎡
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新浦中区
极美公寓
B号楼(层数：4层)、C号楼(层数:6层) 住宅3886.48平方米 44套，非住宅197.89平方米 29套（自行车库），2554平方米 15套（商业营业用房）！
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新浦西区
美麟·花样年华
7、10号楼共72套，面积7898.26平方米
均价：4700元/㎡
购房优惠100元老客户介绍新客户全款到帐后有3000元的奖励
非住宅 ：509.16平方米 24套！
海州区
香江花园
4、7、11、37、38、39、40号楼共312套32085平方米；
均价：4150元/㎡
购房92折优惠
非住宅5360.96平方米 344套（自行车库）
一方山水
1号楼119套房源，面积13558.12平方米
一期小高层均价4300／㎡
办理VIP办理贵宾卡，开盘当日凭卡特惠，总价34万起
排屋6400—7000／㎡
江天花园
13、16号楼共102套房源
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面积7971.68平方米
开发区
龙禧·深蓝国际公寓
住宅24502.69平方米 378套
均价：4800/㎡
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开成高尔夫国际社区
3 4 5 11 18 19 21 22 40 41 42 43 45号楼 住宅12255.47平方米 34套！
均价：8500元/㎡
免费高尔夫双节活动，活动周期：9月20日至10月10日
宋跳
东方之珠
A25号楼（层数：地上15层）
多层：3500元/㎡；
一次性付款9.7折
面积11766.16平方米共112套
复式3200元/㎡
千叶花园城
一期D2、D3、D7、D8号楼
均价：3400元/㎡
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面积17497.2平方米共204套房源
连云区
日出东方
2号楼、5号楼
100-150㎡
二期御峰9月23日盛大开盘，开盘当日到现场的客户可领取价值100元的加油卡，赠送限量100张
共214套，面积28072.23平方米
4500—4800元/㎡

十月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦东区
万润泰和苑
1-8号楼 住宅21684.08平方米，200套；
4000-4300元/㎡
10月16日盛大开盘！
非住宅862.14平方米 75套（自行车库），3756.2平方米 16套（商业营业用房）。
开盘当天享受5000抵10000元，

三房两厅一卫：9.8折

三房两厅两卫：9.7折
蓝天华侨城
1、2、4、5、C、D号楼，住宅34200.8平方米 302套，非住宅1561.76平方米 174套（自行车库）279.2平方米 1套（储藏室）9272.22平方米 30套（商业营业用房）。
均价：5300元/㎡
10月31日开盘，当天优惠8888元
新浦新区
尚东现代城
A、B号楼， 非住宅15174.27平方米 273套
均价：6500元/㎡
10月28日开盘，单身公寓及写字楼户型在38-42平米
海州区
一方山水
3号楼(层数：半地下自行车库、17层住宅) 住宅：9522.86平方米 85套。
一期小高层均价：4300元/㎡
领取VIP卡，总价减2万
中茵名都
三期43、45、46、48、52号楼，住宅14214.38平方米 144套；
多层4700元/㎡
———
非住宅2956.29平方米 203套。
小高层 4200元/㎡
开发区
映象西班牙
1、2、7、8号楼，住宅24637.29平方米 203套，非住宅2631.58平方米 184套（自行车库）123.61平方米 3套（储藏室）。
均价：4300元/㎡
10月23号开盘
鑫港花园
1、2、3、4号楼，住宅53920.84平方米 341套，非住宅7325.59平方米 72套（商业营业用房）。
———
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西墅花园
2、3、5、6、7、11号楼 ，
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住宅25663.62平方米 224套。
香缇花园
B9、B10、B11、B13、B15号楼
均价：4500元/㎡
参加搜房网团购最高优惠200元/㎡
住宅11332.35平方米 114套。

十一月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦东区
博威·江南明珠苑
8#、12#、16#；住宅8158.34平方米 83套，
高层5800元/㎡
4万抵8万
非住宅1410.88平方米 56套
多层6800元/㎡
新世纪商贸城二期
7号楼 非住宅19708.12平方米 110套。
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新浦新区
明珠皇冠花园
1#、2#、17#-22#；住宅82106.67平方米 708套，非住宅5042.78平方米 40套
均价：6500元/㎡
11月11日开盘
香溢江南
1#、4#、7#、11#；住宅35997.24平方米 242套，非住宅1505.77平方米 9套
均价：6000元/㎡
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同科·汇丰国际
1#、2#商业；非住宅15635.61平方米 70套
商业一层：22000元/㎡
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商业二层：8300元/㎡
商业三层：6700元/㎡
商业四层：6000元/㎡
新浦西区
美麟·花样年华
1#、4#、5#、8#；住宅：14346.73平方米 134套，非住宅 ：3564.89平方米 46套
均价：4800元/㎡
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新海花园
二期D1号楼；住宅3977.94平方米 30套，
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非住宅607.11平方米 41套
枫林湾
2#、10#楼；住宅： 6951.92平方米 44套，
均价：5200元/㎡
一期开盘全部售罄
非住宅 ：780.51平方米 43套
开发区
中盛康城
1、6、7、8号楼；住宅12041.38平方米 100套，
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非住宅2656.26平方米 100套
宋跳
兰若岭秀
15号楼，住宅7946.45平方米 套，
小高层 4000元/㎡；
15#景观楼王，即将开幕，主打户型80—120㎡
非住宅731.98平方米 75套。
多层4100—4200元/㎡

十二月新推房源汇总
区域
项目名称
推出新房源情况
销售均价(元/m2）
优惠措施及其它
新浦区
枫林湾
5#楼 3650.96平方米 12套
均价：5300—5400元/㎡
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非住宅：166.3平方米 6套
锦江之星
6706.59平方米 17套
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名豪天台苑
5号楼 19880.92平方米 164套
均价：5800元/㎡
12月18日盛大开盘
2、4号楼 住宅30273.1平方米 236套
天顺·国际花园
2、7号楼 19224.17平方米 156套
均价：6500元/㎡
一次性优惠150╱㎡，
按揭优惠80╱㎡
同科·汇丰国际
一期A区（A1-A3、A5-A12）
多层：6560元／㎡起价
12月29日盛大开盘
住宅57720.16平方米 324套
商业：13900元／㎡起价
南苑新村综合服务楼
住宅6344.4平方米 60套！
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润城东方
19、20号楼 住宅27420.48平方米 180套
均价：5000元/㎡
一次性付款优惠200元/㎡
明珠皇冠花园
9#、10#、11#号楼 住宅26297.26平米 214套
均价：6800元/㎡
2010年12月31日三期开盘
河畔花城
19、20、29、30、31号楼 住宅13410.86平方米 112套，非住宅1393.78平方米 53套
多层9.6折后
9.6折优惠／
均价在4600-4700元
元旦特价房3948元／㎡
海州区
东唐江南苑
二期11号楼 非住宅 ：626.27平方米 2套
均价：4500元/㎡
购房98折优惠
香阁里拉花园
1#、5#楼 住宅4338.92平方米 50套，非住宅856.2平方米 7套。
均价：4300—4400元/㎡
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石棚名居
33、24、25、26号楼 住宅：18519.98平方米 153套 ，非住宅：1965.15平方米 33套。
均价：3900元/㎡
12月18日开盘，购房98折优惠
香溢孔望
尚苑1幢、尚苑2幢、尚苑6幢、尚苑7幢
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住宅5135.28平方米 15套
香江花园
1、2、3、5、6、8、9号楼住宅24868.2平方米 252套，非住宅3901.54平方米 252套。
均价：5200元/㎡
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连云区
海客瀛洲
二期B3、B5栋楼 30563.84平方米 256套，
均价：5800元/㎡
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非住宅1059.05平方米 10套
香缇花园
B12、B14号楼 住宅4934.41平方米 52套
均价：4800元/㎡
每天一套96折特价房，活动时间截止2010年12月25日
藤花园
1,2号楼 住宅3503.04平方米 32套，
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非住宅16183.67平方米 161套
锦绣香江
住宅19741.38平方米 66套！
8800—13000元/㎡
元旦38套特惠发售
鑫磊花园
5号楼 非住宅41259.85平方米 38套！
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永泰西墅海岸
C1、C8、D1、D8、D9、D10
283-352㎡：230万元起价
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（山海自在）
住宅10965.2平方米36套。
开发区
开成高尔夫国际社区
二期1、6、7、8、9、20、26、27、28、29、30 11757.31平方米 41套
7000—10000元∕㎡左右；
二期全新组团推出，5999元／㎡起
绿地观湖一号
1-3、5-11、30号楼 住宅18457.8平方米 100套，非住宅6574.62平方米 6套
7000元∕㎡左右；
一期合院别墅价格正式公开，VIP购房卡仅限百张／12月26日盛大开盘

（2） 销售情况

在今年一系列的房地产政策调控下，虽然房价没有出现下滑的现象，但是在市场成交量上同比2009年减少许多。据连房研究统计数据显示，2010年港城楼市成交商品房46228套，成交面积约4485824平方米。市区成交商品房19238套，成交面积约1873023平方米；四县成交商品房26990套，成交面积约2612801平方米。与2009年的成交量相比，2010年全市商品房成交套数同比下滑25%，成交面积同比下滑28%。市区商品房成交套数同比下滑44%，成交面积同比下滑42%；四县商品房成交套数同比下滑2%，成交面积同比下滑13%。
同时，根据上图数据可以看出，自2010年10月份起，我市商品房成交量才开始突增，月度成交量逼近5000套。

（3）商品房价格情况
今年1—12月，我市市区商品房和商品住房成交均价分别为4685元/㎡和4198元/㎡，商品房成交均价上升23.7%，商品房住房同比上升23.25%。
从同比变化上看，我市市区商品房和商品住房市场成交价格持续增长，商品房成交价格增幅略高于商品住房。
从区域比较情况看，1—12月份海州区商品房成交均价同比增长幅度为24.44%，宋跳开发区增长19.53%，连云区成交均价同比上涨24.78%，新浦区增长28.83%。
区域
地块认可度
生活配套
平均价格
主要建筑类型
新浦中心区
高
成熟
6500
高层
新浦东区
高
成熟
7000
高层，多层
新浦南区
较高
一般
5000
多层
新浦北区
低
较好
4800
多层，小高层
新浦西区
较低
成熟
4500
多层
开发区
较低
一般
3800
多层，小高层，别墅
连云区
较高
较好
6000
多层，小高层，别墅
滨海新区
较高
差
5000
多层，别墅，高层

一季度楼市成交户型分析：主力面积区间为90-110㎡ 二室及三室势均力敌

表7、连云港市区近期每周单套面积均值一览表

连云港周成交面积走势一览表
面积
3.15-3.21
3.29-4.4
4.5-4.11
4.12-4.18
70以下
0%
1%
3%
9%
70-90
12%
21%
16%
12%
90-120
62%
47%
45%
57%
120以上
27%
31%
35%
22%
表8、连云港周成交面积走势一览表（抽样）

连云港周成交房型一览表
房型
3.15-3.21
3.29-4.4
4.5-4.11
4.12-4.18
一室
19%
2%
5%
4%
二室
56%
52%
49%
42%
三室
21%
43%
34%
50%
四室及以上
4%
3%
12%
3%
表9、连云港周成交房型走势一览表（抽样）

从连云港在售项目及成交情况来看，90-110㎡面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。

二季度楼市成交户型分析：
通过分析二季度成交房源户型、面积发现二季度，最受市场认可的户型为二室住宅，所占比例为40％，其次为三室住宅，所占比例为27％，第三为商铺，所占比例为17％。面积方面，最受市场认可的面积为90-120平方米，所占比例为40％，其次为120平方米以上。在非住宅物态上，商铺所占比例相当突出，高达60％，其次是车库及办公用房。

从4月份成交面积来看，全市、新浦区前三周仍以小户型为主，第四周新浦区成交面积突飞猛进，据连房研究统计，主要是受到大户型、商铺等影响。

从成交面积来看，仍以中小户型为主。新浦区的户型成交面积均值略低于全市，主要是受到一些高端项目（花园洋房、别墅、排屋、高层大户型等）的影响。

从6月份成交户型情况来看，连云港成交房源仍以90-120㎡的房源为主，从成交情况可以初步判断，目前连云港市场的需求仍是以居住和改善居住环境为主，单纯的房地产投资行为仍相对较少。

三季度楼市成交户型分析：
据三季度市区成交房源面积配比数据显示，90-120平米之间和120平米以上的中、大户型，是2010年第三季度港城商品房成交的主力面积区间。

四季度楼市成交户型分析：
通过分析四季度成交房源户型、面积得知，四季度二室、三室户型最受市场认可，所占比例分别为29%、24%。其次是车库，所占比例为22％；商铺所占比例为8%；一室、四室及四室以上户型、办公用房均占5%；储藏室所占比例为2％。在成交房源面积上，最受市场认可的面积为70平方米以下房源，所占比例为35％，其次为90—120平方米，所占比例为30%；120平方米以上房源所占比例为27%；70—90平方米房源所占比例为8%。
综上所述，房地产市场总结状况如下：
1、港城宏观经济继续向好。
一句话，连云港的城市发展已经列入国家发展战略，我们即将迎来难得的历史发展机遇。

2、港城房地产业将稳中有升。
连云港现有人口480多万，但是，城市人口只有80多万，比例为16.7%，这低于一般三线城市的人口比例，可以预见，在未来几年中，快速的城市化进程，会带来房地产业的新一轮发展。就2010年的行业走势，本人认为，应该是稳中有升。

3、投资加大必然带来一定的通货膨胀。
从今年年初开始到年末，国家4万亿投资逐步落实，加上全国（乃至全球）经济的企稳回升，我们有理由担心明年可能的通货膨胀率的上升。众所周知，上述国家投资，有相当部分国家资本进入了一些央企和大型国企，同时，也注入房地产一级市场——土地市场，全国不断刷新“地王”记录就是证明，那么，通货膨胀是什么？简单说，就是钱不值钱了，原来2.5元/KG的大米，要用4.6元人民币购买。

4、港城房地产行业逐渐成熟。
随着大型房企的不断进驻，近几年来，港城房地产行业在不断成熟，表现在整体产品品质的提升和开发理念的更新，我们走过了单纯追求“量”和“价”的历史时期，开始追求“质”和“潮”，行业的健康发展，会带动港城人民居住品质的大幅提升。我们有理由相信，在整个行业逐渐走向成熟的过程中，我们一定会取得社会、企业和市场的共赢。我们也有理由相信，在全球经济、国家经济、全市经济和各个家庭经济逐步向好的2010年，房地产行业，也会迎来一个快速发展的明天！

5、发展周期较长，发展速度较缓
从连云港目前的城市发展来看，因为东西战线较长，而人口密度较低，因此发展需要一个漫长的过程去磨练，在时间和实践中不断探索，寻找正确的发展路线。

贰 项目调研
高层
一、连云区
1、海客瀛洲
项目简介：“海客瀛洲”位于连云港市连云区墟沟滨海城区内。东侧面向大海，可远眺鸽岛、连岛与港区，一览东海蔚蓝海景；西侧紧邻海棠路城市干道，通向连岛和两个海棠浴场，背后为大片临海山岩，其间遍布各种休闲度假设施；南侧将开掘50米宽运河与海滨商业中心隔岸相望，运河两侧各有10米的休闲绿化带，隔河向南可眺望云台山壮丽山景，北侧经区间小路与核电专家村相邻。整个地块是东西走向，近似长方形，东西长约468米，南北宽约263米，总净用地面积为9.8公顷，合计147亩。“海客瀛洲”规划方案的构思原则是有效利用自然