关于某金融大厦的市场调查.docx

国际金融大厦市场调查

第一部分：分析与立项支持
一、       宏观政策分析
二、       区域
三、       项目基本情况
（一）、项目基本情况
（二）、SWOT分析
（三）、劣势弥补分析
四、       中街与太原街业态对比分析
（一）、对比分析
（二）、投资分析
（三）、市场定位
五、       区域市场供给分析与定位支持
（一）、二级市场供给分析与定位支持
（二）、三级市场供给分析与定位支持
（三）、酒店供给分析与定位支持
（四）、区域内已建、改建、未建项目分析
六、全国同类项目热销分析与立项支持
七、区域市场需求分析与立项支持
（一）、市场需求
（二）、潜在目标客户群消费能力
第二部分：目标客户群定位
（一）、目标客户群定位
（二）、目标客户群愿望
（三）、营销主题
第三部分：产品设计
一、楼层规划
二、面积、户型配比
三、改建装修标准与成本控制
（一）、改建与成本控制
（二）、装修与成本控制
四、休闲广场（业主会所）
五、物业服务标准
六、智能化设施配套

总述

为了使得顺利完成资产盘活，我们进行了大量的，力求对该项目作出最准确的市场定位。
我们的调研范围以项目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，并且在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店和写字间相比，正在太原街热销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的。
在确认了这一后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了我们的小户型酒店式公寓的定位。然后我们又从区域的市场中二级、三级、酒店以及已建、未建、改建项目的分析中知道我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市场空白点，有市场唯一性的优势。我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目所在区域有大量对小面积的需求。而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。
在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了设计，
使大家对本项目有了最初步的了解。

第一部分：立项分析
目录
一、宏观政策分析
二、区域
三、项目基本情况
（一）、项目基本情况
（二）、SWOT距阵分析
（三）、劣势弥补分析
四、中街与太原街业态对比分析
（一）、对比分析
（二）、投资分析
（三）、市场定位
五、区域市场供给分析与定位支持
（一）、二级市场供给分析与定位支持
（二）、三级市场供给分析与定位支持
（三）、酒店供给分析与定位支持
（四）、区域内已建、改建、未建项目分析
六、       全国同类项目热销分析与立项支持
七、       区域市场需求分析与立项支持
（一）、市场需求
（二）、潜在目标客户群消费能力

一、       宏观政策分析
从经济总体指标分析：
回顾沈阳市近几年的宏观经济，可以看出沈阳经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。
刚刚度过的2002年，沈阳全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长一三.1％，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8％。财政收入实现105亿元，同比增长29.9％，连续两年保持30％左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到一五亿元，土地出让金以成为城市建设资金的主要来源。
从以上数字可以看出，沈阳经济发展势头良好。这对于沈阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。
从社会消费情况观察：
沈阳市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和一八20亿元，货币净回笼连续12年局全国之首。
从人民生活水平观察：
沈阳人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。城市居民的年人均可支配收入达到7050元，农民年人均可支配收入可达到3500元。同比分别增长10.4％和8.4％。截至去年１２月末，沈阳市城乡居民储蓄余额已达１２１４亿元，比２００２年年初增长１５６亿元，增幅为１４．７４％，与２００１年同期相比，这一增长率高过了２００１年居民储蓄增长率４个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。
从市政规划总体来看：
两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平方公里，城市绿化率跃升至29.1％。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对2一三条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70％提高到90％。
棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。

二、区域
中街作为沈阳历史悠久的一条商业街，一直被人们所关注着，随着沈阳今年来的对故宫周边区域的改造及10月份“一宫两陵”的申报，中街必将越来越被重视起来，从近来沈阳市各大媒体公布的沈阳市政府对中街的规划来看主要有以下几个优势：
1、  中街的交通问题将得到解决。
交通不畅是制约中街地区发展的根本原因，为此将建设八横八纵的路网。八横是指北顺城路、北顺城内街、北中街、中街、南中街、沈阳路、盛京路、南顺城路；八纵是指西顺城街、西顺城内街、新开街、正阳街、中心街、朝阳街、东顺城内街、东顺城街。交通情况的改善必将为中街的发展带来更多的消费人群。
2、  中街地区将实行住宅控制规划
中街现有住宅面积约占建筑总面积的三分之二，力争用5至10年的时间，使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。中低档住宅按年限规划，只拆不建，逐渐转化为产业用地，现有停缓建工程，一律不许再建住宅，做好“减法”，开放空间。这一规划的实际意义将给项目的发展带来非常大的前景及市场，在这样一个商业业态异常繁华的区域内购置一套住房，将会成为无数人的向往及身份和地位的象征。
3、  建设中心庙广场
中心庙广场是一个大型的体育休闲场所，面积达1万平方米。地上为休闲绿地，地下为体育大世界，具体项目为滑冰场和游泳池。该项目的实施打破了中街自古以来购物为主的局限性。使繁华的中街更增添了一份健康和快乐。
4、  大型停车场的规划
中街是一块寸土寸金的宝地，土地的稀缺性导致在诺大个中街没有汽车的容身之地，然而，这一缺点正好与旅游、购物的方便快捷相违背。针对这个问题2003年的市政府颁布了这样一项新规定“投资建设１万平方米以上公共绿地的单位，可以拥有绿地的“地下资源” 即可以建设地下停车场或商场，并享受某些优惠政策”。在最新的规划中也有具体体现如“在沈阳路南侧建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。按国际标准设置智能化的交通导示系统。”
5、“一宫两陵”申报世界文化遗产
中街地区自身拥有极大的潜力和独特的优势，尤其是故宫、帅府和长安寺的存在更是无价的文化历史资源，特别是借故宫申报世界文化遗产的契机，只要善加利用，尘封多年的活力必将被重新激活，中街地区一定能成为最时尚、最具活力和特色的中心。
三、项目基本情况
（一）、项目基本情况
名称

地理位置
位于新玛特对面，紧邻中街，北为中街向东的延长部分，西为东顺城。
环 境
项目处在商业区内，商业氛围浓；离故宫较近，旅游氛围浓。
规 模
地上共25层，1—5层裙楼、6—25层主楼，建筑面积32000㎡；地下一层设备间
电 梯
现有三部电梯口，具体品牌在产品建议里体现
朝 向
南北朝向，有些弧度
市政配套
电、水、交通、道路、商业、医院……齐全
生活配套
超市

（二）、SWOT矩阵分析
Strength(优势分析)
Weakness(劣势分析)
S1、地理位置优越
S2、交通便利
S3、商业氛围浓厚
S4、生活配套齐全
S5、休闲娱乐配套较完善
S6、旅游开发较早
S7、开发商的实力
S8、市场需求量大
S9、区域市场小户型供应量不足
W1、噪音污染大
W2、区域人口情况复杂
W3、车位的不足

Opportunity(机会分析)
Treat(威胁分析)
O1、市政政策的支持
O2、区域市场竞争层面空白点
O3、入市时间带来的机会
O4、2003年市政规划对交通的改观
T1、区域烂尾搂改建，给本项目带来竞争
T2、区域未建项目的开发给项目带来的竞争
T3、2003年沈阳小户型公寓的大批入市，市场竞争会异常激烈

（三）、劣势弥补方案
1、S1+S7+S8+W1
项目位于中街商业区内，周边商场、超市、名店林立，使此项目处于闹市中，噪音污染大。因此为了弥补噪音污染这一劣势，必须用防噪音的外墙材料及防噪音窗体。这就需要对现有墙体的重新装饰和窗体的重新更换。处于闹市中并不代表没有销售市场，相反，项目的所在地地理位置优越，购物方便，大多数人为了工作方便或是用来投资，会很看好我们的项目。
2、S7+S9＋O1+O2＋W2
小东批发市场是规模较大的批发市场，经营种类繁多，同时在此工作的从业人员也是来自四面八方，加上中街不断的繁荣扩大，不同的商业形态进入中街商业区，同时也带来很多外地从业人员。因此纷繁复杂的人员也给中街的治安带来问题。但是由于本项目的物业是酒店式物业服务，另外智能化的配套，将会解决治安问题。市政政策中对中街的全方位规划也将从根本规范中街的市场现状。
3、S2+S3+S4+S5+S6++O1+W3
项目本身的一大弊病就是没有足够的停车位，这是我们迫切需要解决的问题。2003年市政规划中，为了解决中街的交通问题，将规划出八纵八横的路网；及沈阳路南侧将建三处绿化环绕的停车场；红墙市场拆除后，建设地下停车场、地上绿化；将女人世界以南、儿童电影院以东的棚户区拆除，分别建设机动车、非机动车停车场；开放商厦附设地下停车场。以上2003年即将规划的停车场将对本案没有车位的现状有一定缓解。周围配套齐全的商业广场和大型超市将解决人们的日常生活所需
四、中街与太原街业态业态对比分析
序：
之所以把中街与太原街进行对比分析，是因为中街与太原街一直以来都在争夺沈阳“第一商业街”的称誉，所以一直以来它们也是在互相竞争中借鉴对方的优点，弥补自己的不足，从而使自己更加完善。所以我们就可以从两大商业圈的相互对比中，分析出最适合本项目的市场定位。
（一）对比分析
从我们的大量发现，中街与太原街可对比的业态有商业街、大型商场、写字间、酒店。我们针对以上四项进行对比，并且对太原街新出现的房地产产品进行了分析，最后分析出可供我们选择的本项目的市场定位。
1、商业街经营内容比较
区域
书店
音像店
服装店
鞋店
乐器店
钟表眼镜
饰品店
餐饮
通讯
医药
银行
太原街
5家
4家
31家
8家
10家
10家
4家
12家
4家
4家
3家
中街
1家
无
26家
7家
无
9家
2家
9家
无
4家
5家
注：中街12种业态中，有三种业态尚处空白，指没有这样专营店，但综合商厦包括这样的经营。
观点：
1、太原街与中街在商业业态发展上，都有其欠缺的地方，长期以来，两大商圈也一直在竞争中相互学习，弥补自己的不足，从上表中我们可以看出，本案所在的中街商业圈对比太原街明显在图书和音像上不足，而综观中街，我们也不难发现，中街的确缺少图书音像业，与小户型酒店公寓业态形势相结合，因此，我们的裙楼定位应该主力推图书音像这一经营内容，来弥补中街这一市场空白点。
2、在太原街未来建设规划中，万达商业广场包括建材与家私广场；中街在此方面尚处空白。建议为第二招商方向。
3、对在沈阳东北这一中心地位来讲，全国金融业几乎都在沈阳建有分行，但除五大银行与证券公司有比较高的知名度外，其它金融机构如在沈阳快速提高知名度与吸纳资金，如能让其充分认实“中街”每日30万人的客流量的价值，从宣传价值来看，在一定的租金范围内与日报的宣传费用相比，可考虑用现有的条件作为招商的重点选择。
（在后面裙楼与主楼的配合分析中体现）
2、各大商场经营内容对比分析
A、中街大型商业广场
名称
沃尔玛
商业城
新玛特
兴隆大家庭
规模
占地面积1000㎡，建筑面积16000㎡
沈阳商业城集团是东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团。集团的核心企业沈阳商业城（集团）于1991年底开业，位于沈阳市繁华的中街商业区东端，建筑面积7.9万平方米，地下2层，地上6层。建筑装修采用现代设计概念，高贵典雅，气势辉宏。
新玛特建筑面积10万平方米，分地下2层，地上7层，另有1万平方米、19层公寓写字楼
总营业面积19.7万㎡其中包括7大主题公园。
经营内容
一层：食品，水果，烟酒糖茶。二层：音像，书籍，电器，家居，及其他。
一层女士化妆品与皮具
二层鞋
三层服装
四层家电
沈阳新玛特流行百货集合了一五00种国内外知名品牌商品，其中500个品牌首次在沈阳登陆。
兴隆大家庭集购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸、观光、旅游、社会功能服务于一体，分布于兴隆百货、美食广场、室内商业街、名贵世界
B、太原街大型商场列表
名称
中兴
新世界
联营
万达
规
模
总建筑面积一五万平方米，裙楼8.4万平方米，共一五00个经营单位，是东北规模最大的购物中心
新世界百货兴建于2000年8月，营业面积10.438㎡
建筑面积60000㎡，公司成立于1952年1月，是全国十大百货商店贸易联合会成员单位之一。
占地52630㎡，建筑面积161620㎡高8层，地下一层
经
营
内 容
一层：化装品，金饰品，皮具，钟表眼镜，医药，
二层：超市，文体用品，现代通讯，麦当劳
三层：鞋帽，家用电器
四层：男女服装
五层：毛织品，棉织品，居室用品
六层：名品，儿童世界，风味广场
七至十八层：中兴大酒店
地下有现代化停车场，可容纳256个车位
一层：名店，手袋，皮鞋，香烟，洋酒，皮具，珠宝，名表
二层：少女装，咖啡室
三层：女士服装
四层：男式服装，男式配饰，眼镜
五层：床上用品，美容院，家庭用品，小家电。
地下：超市，内衣，药店
一层：家用电器，化妆品，烟酒糖茶。
二层：鞋帽，钟表，眼镜，摄像器材，通讯，办公用品，文体用品
三层：羊毛衫，羊绒衫，箱包，厨具
四层：西服，职业女装，皮草
五层：羽绒服，金店，工艺品
地下一层为超市
是集购物、休闲、餐饮、娱乐、度假为一体的大型购物广场。

其
他
中兴会员已有20万人，成立了“消费者协会俱乐部”持卡会员平均每天消费额高达200万元，今年商品零售额实现了14.3亿元，比去年同期上升20%，
其消费群体主要是中等及中上等收入人群，商品价格十分昂贵。

预计2003年年末主体完工。万大商业广场在国内首先与世界500强企业合作，开创了“定单商业”的先例

观点：
太原街的三大商场——中兴、联营、新世界一直在支撑着太原街作为中高档形象地位，也是强于中街的地方，但是随着兴隆大家庭和大商的进入，中街的商场也足可以与太原街抗衡了。从太原街与中街各大商场的经营内容和经营档次来看，已经是伯仲之间，不相上下。
3、写字间的对比分析
A、中街写字间列表
名称
金厦广场
沈达大厦
龙鼎大厦
规模
22层车位：地上50个，地下一八0个，共规划264户。
20层，占地3000㎡，建筑面积： 一五400㎡ 车位：地上60地下一三
高17层，占地一五00㎡，
建筑一八000㎡
租价
540---840元/平
售价10000元/平
430元/平/年
售价4100元/平
面积
自由分割
73-一八1平
100-一八7平
其他
车位：地上50个，地下一八0个
1—3层为大堂，供房地产中介机构使用
4—22层为写字间
电梯为12部超大迅达电梯
车位：地上60地下一三
4~17层为写字间。
B、太原街写字间列表
名称
光明大厦
东宇大厦
光大大厦
鸿运大厦
总统大厦
联营物业大厦
规模
建筑面积6650㎡。地上十三层，地下一层。
高26层，占地2000㎡
建筑面积一八000㎡，共
114户。120个地下车位
高20层，占地1958㎡，建筑面积26760㎡。地下2层。共209户，车位120个
高一八层，占地2000㎡，建筑面积一五000㎡，共208户。26个车位。
高26层，地下还有2层。
建筑面积77000㎡（写字间
出租面积1.6万㎡），
规划200户，地下车位一八0个
占地一五00㎡，高20层，6-20层为写字间，建筑10000㎡
900元/平/年
面积80-200㎡

观点：
A、太原街的长期以来形成的商务办公环境，使得太原街的中高级写字楼林立，而中街由于更加侧重于居住，而使得它的写字间市场发展远不如太原街。
B、太原街商业区与写字楼的分布结合较好，从而也体现太原街地区在消费者心中的地位。，
C、若在中街区域建写字间，对交通与停车场的要求很高，从区域现状，我们很难保证交通与停车的要求，即使我们能改变停车现状，但却不能在短时间内改变市政交通拥挤的现状，所以就不能从根本上把我们的项目销售出去，而且中街区域内的写字楼整体行业销售都不理想，多数烂尾楼初衷都是做写字间用途而建的，因此我们不建议做写字楼。

4、酒店的对比分析
太原街
中街
序号
名称
星级
序号
名称
星级
1
新世界酒店
☆☆☆☆
1
玫瑰酒店
☆☆☆
2
沈阳假日酒店
☆☆☆☆
2
沈阳金桥商务酒店
☆☆☆
3
商贸酒店
☆☆☆☆
3
金星宾馆

4
沈阳金都饭店
☆☆☆☆
4
欧亚酒店
☆☆☆
5
沈阳金杯大厦
☆☆
5
科隆酒店
☆☆
6
北方宾馆

6
翰皇国际商务酒店
☆☆☆

观点：
A、表中可以看出，太原街的四星级以上的酒店很多，而中街缺少，几乎没有。究其原因重要是因为太原街与沈阳南站和长客总站相连，大量的客流量，为太原街的酒店发展提供了很大的发展空间。加上人们日积月累形成的消费习惯，也使得太原街的酒店行业逐渐形成垄断的局面。
B、且中街的三星级酒店收益方面一值都不是稳定，多数酒店处于维持经营的状态，没有形成象太原街高档酒店林立的局面。加上区域中交通和长期以来形成的消费习惯的限制，以及现有酒店的经营情况也决定了我们的酒店立项将会有很大威胁，所以在本项目所在地建酒店不是最理想的选择。
5、太原街的小户型酒店式公寓
在对比分析中，我们发现太原街的出现了一种新的产品，就是在全国都很热销的小户型酒店式公寓。太原街的小户型酒店式公寓有当代程式和腾龙·国际商务公寓及华利·国际公寓为代表。我们来看一下这三个小户型酒店式公寓的情况。

项目名称
当代程式
滕龙·国际公寓
华利·国际公寓
经营形式
小户型酒店式公寓
小户型酒店式公寓
产权式酒店式公寓
地理位置
沈阳市和平区中华路105巷1号
沈阳市和平区同泽街25号
沈阳市和平区北大街28号
价 格
按套销售，均价约在5000元/㎡左右
5700元/㎡（3.3米层高），6500元/㎡（4.5米层高）
6670元/平，均价在8000元/㎡
面 积
35㎡——66㎡
49㎡——103㎡
58㎡——85㎡
规 模
占地面积1000㎡，建筑面积19000㎡，套数396套
占地面积4450㎡，建筑面积22400㎡
占地面积2万，建筑面积4.6万，
共32层，7层群楼，25层主楼共420
套，1一五个车位。
物 业
酒店式服务，1.5元/月
酒店式服务，3元/月·平
华新国际物业管理有限公司
工程进度
2003年12月31日交工；
2003年春开盘；2003年
10月封顶。
2003年6月31日交工
明年春季4、5月份开盘，2、3月份开
始销售，现在进行内部装修。

销售进度
80%，2002年8月开盘，销售5个月
开盘不到3个月一期90%；二期35%
今年2、3月份开始预销售，4、5月开盘
装修标准
简单式装修
菜单式装修
四星级酒店式装修
裙 楼
无
1~3层为酒店，是由开发公司自己经营。业主会所
酒店，业主会所
目标客户
投资为主体
自住与投资
纯投资
观点：
A、当代程式是沈阳第一个提出小户型酒店式公寓的项目，以精小的户型，较低的总价，良好的投资回报率，赢得的了很好的销售业绩，在楼的主体没有建成的情况下已经售出80%，当代程式的热销使得各个开发商纷纷效仿，因此也把沈阳带入了细分市场的时代，带入小户型时代。
B、腾龙·国际公寓是和平区中心商圈内典型的烂尾楼，在小户型被消费者看好的情况下，华龙府开发商把已停滞很久的烂尾楼进行改造，并在当代程式的基础上有所创新，借鉴北京、杭州的小户型酒店式公寓的形式，增加4.5米层高的空间立体分割户型，得到很好的市场反应。
C、华利·酒店公寓是产权式酒店。因为是沈阳市第一家产权式酒店，因此有很强的市场先导性，占据了市场的先机，虽然还没有开始销售，但对此感兴趣的投资客们纷纷到售搂处咨询。从此推断他的销售前景比较乐观。
小户型综述，
A、地产产业经市场细分后，小户型酒店式公寓迎来了自己的春天。
B、 对物业服务的要求，以星级酒店的服务为标准。
C、把星级酒店的高消费业态形式，转化为保证高品质服务的同时降低消费支出。
D、太原街小户型的热销给给我们了启示，在酒店与写字间都有其不可屏蔽的弊端时，这种小户型酒店也表现出了它的众多优点，所以同时沈阳中心商业圈的中街，建设这种小户型酒店式公寓是有很多先天有利条件的。比如交通，比如商业氛围，比如完善的生活配套设施……

（二）、投资分析
为了能够更准确的定位，我们要从投资分析的角度来验证我们的最终市场定位。
我们针对写字间、酒店、小户型酒店式公寓进行投资分析，然后得出最佳的产品定位。
定位种类
写字间
酒店
小户型酒店式公寓
备注
环境
停车场，交通便利
停车场，交通便利
交通便利

档次
中档
高档
高档

销售速度
慢
不稳定
快
酒店为出租
租金
500-一三00元/平/年
10万/年
2万
面积以20㎡-50㎡为准
经营形式
出租或出售
出租
出售

业主公司注册
可以
可以
不可以

物业费
7元-20元/㎡/月
无
1．5 ～3元／㎡／月
1、5元不含电梯费
市场竞争
激烈
激烈
一般
小户型酒店公寓市场供应量少
投入
小
大
大

回报周期
长
长
短

市场供应量
多
多
少

观点：
A．如做写字楼
1、至少要增加60个车位
2、投资回报周期长。
3、市场中多数烂尾楼为写字楼
4、明年交通更加便利的写字楼交付使用面积不少于11、82万㎡，现在市场中还有大量的写字楼等待出售，现有写字楼平均出租不足70％。
5、      字楼销售市场不成熟，法规不完善。
6、      贷款最高年限10年。
7、      销售与出租渠道不畅。
8、新写字楼明年市场供给面积（11.82万㎡）
名称
财富中心
方圆大厦
总统大厦
新恒基大厦
写字楼面积
6.3万㎡
3.36万㎡
1.6万㎡
0.56万㎡
注:新恒基大厦:主楼为五星级宾馆，裙楼为写字楼

B．如作酒店（以沈阳市酒店数据为参考）
名称
时代酒店
格林大酒店
商贸酒店
喜来登大酒店
凯莱酒店
玫瑰大酒店
标准间价格
350元/天
260元/天
480元/天
480元/天
300元/天
380元/天
常年包房费
12.6万/年
9.36万/年
17.28万/年
17.28元/年
10.8万/年
10万/年
年均出租率
65%左右
55%左右
75%左右
60%左右
60%左右
45%左右
1、            酒店客房出租回报不稳定，有季节性，受区域政策影响多
2、            商贸扩建为香格里拉，银基将成为凯宾斯基酒店，新恒基五星酒店2004年将交付使用，市场竞争将 越来越激烈。
3、 投入与回报很难保证。
4、 中街地区酒店客房用作为写字间出租的标准间，年租金10万／元左右。所占比例较少，市场需求量不大，市场空白点少，与太原街相比商务气氛较差，很难在短时间形成热销局面。
综上所诉认为：写字楼与星级酒店都要求交通与一定的停车位，即使我们能解决停车位，但市政道路我们也很难改变。与星级酒店目前在部分座落在城市的出口，或机场和长途车站的附近这一常规相违背，我们只能选择其长处，所以我们在主楼的定位上，首选小户型酒店式公寓。
（二）市场定位
在我们的投资分析上，我们发现小户型酒店式公寓是最好的市场定位。
共25层。
我们对裙楼的定位有以下几点建议：
1、            大型图书城―――北方图书城、三联、东宇
2、            高档家私城―――宜家
3、            金融机构
4、            异国食街―――优选五国美食，例如法国、意大利、巴西、日本、中国
这几种定向的经营内容通过招商方式来完成――整体的出租与出售。

招商书推动方向：
1、            中街的日均客流30万的人群――宣传与聚财
2、            商业集散环境――有利产品推广
3、            中街含有的各方面消费人群，代表沈阳的各方消费水平――树立企业形象
4、            周边的商业氛围，为从业与经销者提供市场信息―――加速企业对市场的反应速度
5、 小东批发市场的网络遍布东北与内蒙―――物流渠道畅通
我们在主楼的定位上：
7-一三层为写字间，14-一五层为小户型酒店式公寓。（划分依据在第三部分产品设计中诠释）
五、全国同类项目热销与定位支持
序：
在我们分析了本小户型酒店式公寓比定位写字间与酒店都适合后，我们对小户型酒店式公寓这种房地产产品从全国同类产品的情况进行了分析。并且从中我们能够对我们的产品定位更加有信心。
1、北京
1）SOLO
SOLO这个项目从2002年4月4号推出以来，当初SOLO盘并不大，共292套，在展后上三天时间定了197套。SOLO一代推出以后，实际上推出以后就考虑SOLO二代，考虑在更好位置，更合适的位置，去做一些更好的产品。SOLO二代我们从去年12月8号正式开始推的时候，在第一天时间里头开的361套房在20分钟内在网上预订完了。
2）后现代城
当时实际上拿到后现代城这个项目时候，因为它的规划那个时候已经基本确定，我们只能在规划方案里面调整户型。所以现代城户型是这样，朝阳面基本两居和三居室，朝北面是比较大数量一居室，相对来说能满足他们日常生活需要。从销售情况来说，我们计算业绩以签约计，签约的话签到640多套，这是完全合同签到纸面上，到现在为止整个销售1200多套。相当于三个月1200多套。一期一共三栋楼，一三00多户销售面积，我们现在一期卖了将近90％，二期也是三栋楼，三期一栋楼已经销售40％。
2、大连
名仕国际
2002年10月29日开始内部认购，仅一个月就售出120套，成为大连冬季售楼的热点。
3、沈阳
1）腾龙·国际公寓
2002年11月28日开始内部认购，采取销控手段，一期供应72套，开盘当天签单30多套，不到一个月一期销售达到90％以上，而且看好夹层的客户进行了预定。随后，又推出两层夹层，把价格已经提到8000——9000元/平方米。但由于价格提升速度太快，销售不是很理想。
2）当代程式
2002年8月开始销售，共396套房子，销售半年，现已销售80％以上。
观点：无论是北京还是大连、沈阳，小户型酒店式公寓的销售都出现过争先抢购的购销场面，也是由于有一大批市场需求量的存在才会有如此好的销售局面存在。

六、市场供给分析与立项支持
序：
在有了全国同类项目分析后的信心支持，我们要从区域内二级市场、三级市场、酒店情况及已建、改建、未建项目的情况分析区域房地产市场内是否长期却少某种产品的市场供应，也就是说有没有市场空白点的存在。
（一）、二级与立项支持
项目名称
御点江山
文轩阳光园
天龙家园
阳光宝座
冠信公寓
地理位置
沈河区朝阳街一五8号
沈河区正阳街
大东区小什字街39号
沈河区小西路26号
大东区德增街
价 格
4680元/㎡起价
3600元/㎡
3388元/㎡
3800元/㎡
4680元/㎡
面 积
143—229㎡
90—160㎡
81~224㎡
128—278㎡
143—229㎡
主力面积
177-195
一五8-160
119－140
173-一八3
128-一三7
总价（万）
82.84－91.26
56.88-57.6
40.22－47.32
65.74－69.54
59..99－64.12
户 型

3*3*2 3*2*2
5*3*2
3*2 2*2
2*2*2
2*2*1 3*2*1
3*2*2 4*2*2
3*3*2 5*3*3
4*3*2
2*3*1 3*3*2
5*3*2
销售率
25%
90%
80%（一期）
90%
85%
开盘时间
2002/5/19
2001/8/25
2002/6
2001/3
2001/8
Ａ、分析
１）、从上表我们可以看出，项目所在区域的二级市场供应面积最小的在81㎡，而平均主力面积都在140㎡。从上表我们也可以看到，主力的最低总价款也在42万元。
２）、二级市场供应的81㎡等小面积房子，都是在整栋楼的边边角角，位置、朝向都是最差的，但是从其销售来看，这种小面积的房子却是最先销售完毕。因此，我们也可以看出一些迹象，就是整个区域内的小面积的市场需求量很大，而供应量却是相当的少。
３）、从其上市时间来对比销售速度及销售率，我们可以看出整体的销售速度不是很快，特别是面积偏大的楼盘，其销售有很大难度，如：御点江山。
Ｂ、立项支持
区域的二级市场供应中，主力面积都在140㎡以上，所以面积供应上存在市场空白点，我们可以切入市场空白点，立项小户型酒店式公寓。

（二）、三级与立项支持
项目西北方
地点
面积（㎡）
楼层
楼龄
户型
价格
装修
产权
大西电子市场
47
一层
新楼
一室一厅
12.8
无
有
天光小区
42
二层
6年
一室一厅
11.7
无
有
电子市场
42
七层
8年
一室一厅
9.2
无
有
杏林小区
58
七层
10年
一室一厅
一三.6
无
有
商业城
48
七层
10年
一室一厅
10.8
有
有
千德小区
38
七层
9年
一室一厅
9.5
新
有
千德小区
40
七层
10年
一室一厅
9.8
高级
有
天光小区
90
六层
6年
两室两厅
25
有
有
广宜小区
93
五层
5年
两室一厅
24
无
有
昆山小区
54
2层
8年
两室
14.7
无
有
崇光小区
81
4层
8年
三室
22
有
有
小西门
88
6层
8年
二室一厅
23
无
有
小西附近
53
4层
8年
一室一厅
10
无
有
皇城家园
88
5层
5年
两室
24.8
无
有
白塔小区
68
6层
6年
三室
16.5
简装
有
白塔小区
76
3层
6年
三室
22
简装
有

项目西南方
地点
面积（㎡）
楼层
楼龄
户型
价格（万元）
装修
产权
五爱市场
44
2层
10年
一室一厅
8.6
无
有
红星小区
40
6层
10年
一室一厅
10.8
简装
有
老妈饺馆
38
一三层
10年
一室一厅
9
无
有
五交化
39
6层
10年
一室一厅
7
简装
有
大连渔港
42
2层
10年
一室一厅
11.8
无
有
大西菜行
46
3层
10年
一室一厅
12.8
无
有
大西菜行
100
6层
5年
两室一厅
28
高级
有
小西路
36
9层
10年
一室一厅
4.9
无
无
大南边门
48
3层
10年
两室
12.3
有
有
怀远门
98
2层
8年
两室一厅
33.5
高级
有
27中附近
73
6层
10年
二室一厅
12.8
无
无
三好街方
70
3层
8年
两室
19.3
简装
有
五爱附近
85
2层
10年
两室
21.5
有
有
横街附近
50
6层
10年
两室
12
无
有
永伟小区
53
4层
8年
两室
14.5
无
有

项目东北方
地点
面积（㎡）
楼层
楼龄
户型
价格（万元）
装修
产权
小商品世界
43
4层
10年
一室一厅
8.5
有
无
白塔小区
75
2层
5年
二室一厅
19.8
有
有
太川小区
77.5
6层
10年
二室一厅
16.5
无
有
华茂
77
5层
7年
二室一厅
20
无
有
华家
51
7层
8年
二室一厅
12.6
无
有
小万莲
65.8
7层
10年
二室一厅
12
无
有

出租情况
地点
面积（㎡）
价格（元/月）
楼层
交费周期
配套
千德小区
55
700
2
半年

电业新村
55
900
5
季
地板，床、有线，电话，冰箱，
广昌小区
48
550~600
1
季
地板，床，有线，电话
三院东侧
60
700
3
半年
简装，电话，有线
三院东侧
60
900
5
半年
地板，床，有线，电话，热水器
大帅府
64
800
3
半年
地板，床，有线，电话，热水器
大西菜行
38
450
2
半年
电话，有线，床，橱具
南顺城路
63
750
7
半年
地板，床，有线，电话，冰箱，
胜利电影院
60
600
6
半年
床，电话，有线，橱柜，老式装修
A、分析
1）、以东顺城路、西顺城路、南顺城路、北顺城路为路标，楼龄在12年以内，分析项目周围三级市场销售的情况

30㎡——40㎡
50㎡——60㎡
70㎡——80㎡
租（元/月）
售（万元）
租（元/月）
售（万元）
租（元/月）
售（万元）
东顺城
400—6