东部核心商务区商住公寓调研报告.docx

东部核心商务区商住公寓调研报告
一：东部商务核心区域概况
东部商务核心区域，是北京市商务最集中的区域，它集三元桥燕莎，建国门，CBD，三大商圈于一身，形成黄金三角区。在这个区域里，有进驻北京的大部分世界五百强企业，有大量的外资、合资企业，也有北京市最优秀的写字楼。
这个区域是高档楼盘聚集的区域，价格几乎都在10000元左右，当然写字楼会更贵一些，可以用寸土寸金来形容这个地方。所以在这里开发项目全都是大投入，拆迁大投入，设计大投入，包装大投入，推广大投入，尽显高贵所在。由于这区域的甲级写字楼的价格非常高，导致这里的公寓办公异常火爆，因为这里公寓的档次足可以和一些乙级写字楼媲美甚至更高一筹。从而使这个区域的商住公寓逐渐流行起来，演变到现在的一些商住公寓已经和一些甲级不相上下了。

二：调研范围
本次调研的范围是：西起东二环，东到东四环，南到建国门外大街，北到北三环。
项目性质：具有纯商务公寓的项目
项目名称：第三置业，时间国际，铂宫国际，万达广场，华贸中心，住邦2000，建外SOHO，华远尚都国际。
项目位置如下图：

二环路
四环路
建国门外大街
朝阳路
华贸中心
建外SOHO
尚都国际
第三置业
时间国际
住邦（二期）
铂宫国际

万达广场
三环路

三：项目各项分析
价格分析
项目名称
尚都国际
时间国际
第三置业
住邦2000（二期）
华贸中心
万达广场
建外SOHO
铂宫国际
装修程度
公共部分精装内部简装
公共部分精装修内部毛坯
公共部分精装修内部简装
公共部分精装修内部毛坯
公共部分精装修内部毛坯
公共部分精装修和全部精装修兼有
公共部分精装修简装
公共部分精装修精装修
¨ 这个区的公寓以高价著称，商住公寓更是如此，有的项目的价格只逼同区域写字楼的价格。
¨ 所调研的项目的价格从9800元17000元，整体均价为13450元，其中单价最低的项目为住邦2000，这和它的位置（东四环外），楼型（塔楼），室内毛坯等条件都有关系。最贵的项目为建外SOHO,这和它的人气指数颇高，地理位置好，项目精装修，都有关系。其中第三置业为性价比最好的楼盘，三元桥边，5A级配置，室内简装，13000的均价，使得此项目在不到一年的时间就销售一空了。
¨ 所调研的项目中内部精装+公共部分精装比有公共部分精装的数量多一些，可以看出今后的办公初装修也是发展趋势。
项目名称
尚都国际
时间国际
第三置业
住邦2000
华贸中心
万达广场
建外SOHO
铂宫国际
涨幅
2500
0
2700
0
3700
3000
2000
800
时间（月）
10
1
18
4
13
10
3
10
¨ 除了时间国际和住邦2000刚开盘以外，其他的项目均有涨幅，由于建外SOHO在市场上的影响广泛，销售速度快，使得它是涨幅最快的一个项目。铂宫国际则是涨幅最慢的一个，这也是由于其起价不菲，使得其涨价空间很小，据了解铂宫的项目销售也是一般。
¨ 可以看出各个项目的楼层差价都比较平均，大概从50元到200元，所以在卖办公楼时还需要楼层差价的。
¨ 其中尚都国际还有亿元楼王，就是最上面三层，说明楼顶的价值还是要体现出来的（但目前还没有卖出去）。
¨ 商务公寓和办公楼的朝向取向大抵相同，都是以景观为主，如建外SOHO就是朝北的较贵，因为可以看到国贸等。
¨ 但像铂宫这样的项目还是以东南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墙，对采光面的依赖性还是较强的。
¨ 所以像我们项目这样大玻璃幕的办公空间，朝向差价肯定是应该按照景观的差异进行调价。
¨ 商务公寓的物业费，也是制胜于写字楼的法宝之一，图上显示除了华贸和住邦是中央空调所以物业费高以外，其它的都是6元左右。
¨ 所以我认为商务公寓的物业费应以6元为标准，是市场的容纳值。后面我们会说到商住公寓的空调系统。
¨ 从图上看车位一般都在16万左右，当然还有一项目没有最终确定，说明对于办公楼来说车位一直是个大问题尤其是从住宅改为办公的办公楼。有些开发商就想出了一些主意，如尚都国际将车位价格抬得很高，为的就是增大办公楼的车位流通量，确保有地方停车。
¨ 所以车位价格的设定和今后车位使用是有很大关系的。

项目规模分析
项目名称
项目总占地（万平米）
项目总建筑面积（万平米）
商务公寓的建筑面积（万平米）
总栋数
容积率
开发分期情况
建筑形式
尚都国际
1
10．9
10．9
1
7．93
1
商务公寓
时间国际
2．8
10
3
6
3．4
1
公寓，写字楼，商务公寓
第三置业
1．92
20
11
3
6．8
2
商务公寓，写字楼
住邦2000（二期）
5．4
25
21
4
4
1
商务公寓，公寓
华贸中心
35
100
5
11
3

商务公寓，公寓，写字楼，酒店
万达广场
10
48
18
6
4

商务公寓，写字楼，酒店
建外SOHO
12．3
70
10
24
5
7
写字楼，商务公寓，公寓
铂宫国际
4．2
20
2．7
10
2．48

写字楼，商务公寓，公寓
¨ 例—代表先推出产品类型
¨ 从规模上看，商务公寓的规模占项目的比重不是很多，只有尚都国际，和住邦2000基本上是全商务公寓而且体量也不是很大，这说明这种纯办公的公寓还不能取代真正的写字楼。
¨ 在市调中发现，几乎每项目最先推出的产品都是商务公寓，这一点说明，开发商一般先将投资潜力较强的产品推出，聚拢人气，提高项目的知名度，然后进行下部销售计划。
销售周期销售率分析

项目名称
开盘时间
销售率
销售面积（万平米）
尚都国际
2003．6
80%
10．9
时间国际
2004．7
2%
3
第三置业
2003．4
100%
11
住邦2000（二期）
2004．4
20%
21
华贸中心
2004．2
80%
5
万达广场
2003.10
30%
18
建外SOHO
2004.5
60%
4
铂宫国际
2003.10
20%
2．7
说明：只限商务公寓的开盘时间和销售率
¨ 从销售率看，第三置业和尚都国际是非常好的，这和他们的定位鲜明，集中全力大力推广是分不开的。
¨ 铂宫国际是销售最慢的一个，主要是价位太高，而且是单元式办公空间，虽然档次确实很高，装修豪华，要是作为办公来看，这些都是没有必要的，很难赢得市场。
¨ 其他项目也快要进入和已经进入强销期，是我们今后的主要竞争对手。

户型面积分析
项目名称
整层面积（平米）
户型面积范围
主力面积（平米）
产品形式
使用率
尚都国际
2609．75
139-316．67
200左右
平层
78%
时间国际
1700
121-254
分配平均
平层
73%
第三置业
1000
91-285
分配平均
平，跃
73%
住邦2000（二期）
1700-1800
122-342
100多和200多较多
平
75%
华贸中心
1500
半层整层卖
没定
平，跃
75%
万达广场
400-1000
60-300多
分配平均
平，跃
78%
建外SOHO
1200
150-250
平均分
平
73
铂宫国际
1500
220-253
200多
平层
78%
¨ 市场上的整层面积主要集中在1000-2000，尚都国际虽然在2600多，但它是双大堂，看来办公的整层面积很难做大。
¨ 散户的面积面积分布主要是100-300左右，主力户型都在100多或200多，很少有大面积的主力户型，说明商住公寓的大部分客户群还是那些成长型公司，当然也有几套，半层或整层销售的，这也是商住公寓为以后接触大客户办公做试探。
¨ 从产品形式上看，市场上还是以平层为主，跃层只在个别项目里有一小部分，说明跃层是目前商住的的市场空白点。
¨ 所调查的项目里的使用率，都在75%左右，说明商住公寓虽然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的写字楼高一些。
配套分析
项目名称
电梯配比（m/部）
会所
车位配比（个/户）
商务配套
空调系统
卫生间
尚都国际
2609．75/14
有
496/316
尚都国际中心内设员工餐厅、商务中心、多功能会议中心，全面解决企业日常商务及办公需求
户式中央空调
除公共卫生间外还配备老总独立卫生间
时间国际
1380/8
有
3：1
员工餐厅，会议中心
中央空调
公共卫生间
第三置业
2000/8
无
400：338
员工餐厅
户内：名牌户式中央空调；公共：风机盘管式中央空调
公共卫生间
住邦2000（二期）
1200/6
1500/5
有
1：1
员工餐厅，会议中心
中央（板楼）分户式（塔楼）
公共卫生间
华贸中心
1500/3
有
共5000个
没定
没定
公共卫生间
万达广场
666/3
有
1．2/1
员工食堂
分户式
公共卫生间及内设卫生间
建外SOHO
1200/6
有
400/350
无（靠商业）
分户式
公共卫生间及内设卫生间
铂宫国际
1100/4
有
600/256
无（靠商业）
分户式中央空调
内设卫生间
¨ 现在的商务公寓的电梯配置也在追求写字楼的配置，一般都是200平米每部电梯。
¨ 现在的商住公寓也和原来的公寓一样，大部分都有会所，说明在这里也还是需要会所的。
¨ 对于商住公寓来说车位的配备一向是个问题，在这次调查当中最高的车位配比也就3：1，其他项目不过一比二。
¨ 纯正的商务公寓，也应像写字楼一样有一些商务配备，如员工餐厅，公共会议室等。
¨ 现在商务公寓市场上的空调配备，都流行分户式中央空调，这样可以使用灵活方便，价位便宜。
¨ 现在的商务公寓已经是将自己武装到牙齿了，连卫生间也是和写字楼一样了，当然它还有自身的优点，就是可以将内设和公用同步进行，这样两种需求就都满足了，既满足了员工，也满足了老板。

高科技分析
项目名称
科技含量
尚都国际
大厦每10平米便预留一个信息点及一个语音点；同时，数据主干线将采用光纤电缆，并提供近期10M到户的公共以太网服务系统，梯速全部在2.0米/秒以上。
时间国际
梯速全部在1.75米/秒，千兆光纤，无线接电电话系统，社区一卡通
第三置业
遵循国际标准EIA/TIA568A，多模光纤数据主干，超5类水平电缆，星形网络拓扑结构，用户独享100M网络带宽，提供高速接入Internet服务。信息点设计指标为1对/10m上标设计，设有有线及卫星天线电视系统，提供VOD点播数据服务等业务。2m/s合资富士达电梯。
住邦2000（二期）
一般的5A智能化写字楼
华贸中心
高速电梯、分户式空调、豪华大堂，10平米两个信息点的智能化配置
万达广场
楼内小灵通，WLAN网络支持无线上网，和电信合作
建外SOHO
一般的5A智能化写字楼
铂宫国际
一卡通，闭路监控
¨ 现在的商务公寓除了一些写字楼里必备的智能化外，一些项目还在追求更先进的技术，如VOD点播系统，WLAN无线上网，楼内小灵通业务等，咱们项目的无线上网技术，也是今后的一大卖点，让还要在其他方面都充实的基础上。
四：竞争项目分析
住邦2000（二期）
优势：
¨ 项目规模大，达到了25万平米，是目前市场上最大的商住公寓。
¨ 创造新的理念，将商务公寓发挥的提高到了一个新的高度，是北京前几个引入中央空调的项目之一。
¨ 成功开辟新商务区，使得二期项目的销售已经是在一个新的商圈内进行销售，难度和压力比一期锐减。
¨ 面积在主要是在200左右，比较适合成长型公司。
劣势：
¨ 项目位置与四环外，所以将会失去一大部分对位置有高要求的客户。
¨ 二期的塔楼的销售情况不是很好，因为现在的客户既追求位置也追求形象，而塔楼在街里面，楼梯又没有建筑特点，所以这也是一个弊病。
¨ 现在东四环外的办公楼项目也逐渐增多，虽然位置比较远，但从建筑形式，价位，交通也都是很好的，这样将会吸引走一部分对价位有要求的客户。
项目的宣传
¨ 大量的报广
¨ 多版楼书
¨ 12%无理由退房
¨ 代理商包租并预付半年的房租
时间国际
优势：
¨ 地理位置较优越，国展桥旁，周边的办公氛围浓郁。
¨ 可以吸收第三置业的剩余的客户，第三置业的销售结束，致使好多在这里想买商务公寓的的客户将眼光转向了时间国际。
¨ 开盘价格较低，将会项目很快进入强销期。
劣势：
¨ 体量较小，使得社区内的商务氛围弱一些。
宣传方法：
¨ 举办奔驰车展
¨ 赞助法拉力赛