中X城项目市场分析终结篇(1).docx

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目录上篇…………………上海住宅市场发展趋势分析与预测第一部分…………………………… 上海住宅发展趋势概述第二部分…………………………………………产品发展趋势第三部分…………………………………………行业联合趋势第四部分…………………………………………价格走向趋势第五部分……………………………………住宅市场发展预估第六部分…………………………………虹口区区域市场分析下篇……………………上海商业市场发展趋势分析与预测第一部分………………………………………………分析概述第二部分………………………………上海商铺市场环境分析第三部分…………………………………………市场竞争状况第四部分………………………………………………市场动态第五部分…………………XXX项目区域商业市场发展分析上篇上海住宅市场发展趋势分析与预测第一部分上海住宅发展趋势概述 2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间即将落下帷幕，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势，但也不断有专家、学者对节节升高的房价提出质疑。　　从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3000元左右，最近新成立上海地产（集团）有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。继今年上海市住宅产业快速发展之后，未来两年，无论是投资总额还是新开工和竣工面积，均将比今年有所上升。2003年，上海住宅的投资将达到580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米。明年，上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线，继续推进上海市住宅建设持续、稳步、健康发展。创建“四高”优秀小区，以住宅产业现代化为抓手，抓住重点、培育亮点、解决难点，重视中低收入家庭的住房需求，不断提高行业管理水平。从有关会议获悉：2003年，上海住宅投资580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米；建成“四高”优秀小区80个；实施菜单式全装修10万套，建成“四新”成果应用小区50个以上；完成平改坡1000幢，综合平改坡6至8项；完成居住区为老服务设施80个；重大工程配套商品房竣工100万平方米，新开工100万平方米；建成居住区绿化450公顷，围墙透绿110公里。据分析，明年住宅市场将面临着如下“利好”：日益提高的开放度和不断增强的城市综合竞争力将推动住宅的快速发展；大规模的城市基础设施建设和城市化的快速推进将促进住宅建设；城乡一体化步伐的加快，为住宅发展增加了新的活力；房地产业的支柱产业地位以及各项配套政策的有力支持，将推动住宅市场的繁荣；小康目标的确定、市民收入水平的提高将进一步扩大市场的有效需求。 2003 年楼市的发展更加牵动了众人的心，开发商希望楼市继续走强，买房人希望楼市降温。为此同时，各种新概念、新现象也层出不穷。在此对未来两年的申城楼市做一些预测。第二部分产品发展趋势住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的基础上更注重一个“适用技术”的问题，也就是产品的经济化，基于对2002年楼市的分析，住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于相应需求，但是如果太过超前，普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本上升，脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质，加强小区配置，辅以楼盘精美包装以及强大广告攻势就可以成功的观念，在2003年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。第三部分行业联合趋势在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。跨行业联合的趋势也将更加明显。如今不断有企业提出造城造镇的计划，在这种建设中要造学校、医院、大小商业设施，出现了多元化地产开发的新局面，把一些与房地产相关的产业整合到一种社区生活中来，最近奥园与海尔合作，使房地产化家居集成迈上了一个新台阶，对降低开发成本、提高效率、提升品位、强化开发品质都将产生很好的效果。单独的项目公司已经无法从品牌资源、资金实力、专业人员等方面和大的地产集团竞争，而要在竞争激烈的申城楼市中站在第一梯队，就要凭借合纵联横的优势，凝聚分散资源，提炼集团终极势能，并以联合营销推广模式抗衡强敌。第四部分价格走向趋势最近上海房价上涨势头很好。这一轮房价上涨能维持多长时间?从长远来看，房价上涨是肯定的，这是房地产的特性，特别是土地资源不可再生的特性所决定的；但房地产作为社会的一种特殊商品，同时受市场供求关系的制约。中原认为，影响房地产涨跌的因素主要是三个方面：一是房地产的综合品质，它代表了房地产商品的实际价值。其综合品质包括地段、环境、建筑形态、建筑品质、房型、功能等等，它与其成本和科技进步、设计水平相关联，是决定房地产价格的内因；二是房地产的供求关系，它影响了房地产价格的变化。当上世纪90年代中后期市场供需关系扩大、供大于求时，房价下跌；而近两年楼市销售量大于竣工量、供少于求时，房价上涨；这是造成房地产价格升降的外因；三是消费者的偏好，它在楼市的不同发展阶段产生影响。从上世纪90年代中前期，人们喜欢多层住宅到后来偏爱高层住宅；从90年代中后期有些人喜爱复式住宅到近两年来大家看好水景住宅，等等。这种情况并不是左右房价的主要因素。近两年多来，商品房平均成交价不断上涨的情况，不仅体现了供需关系，更体现了商品房综合品质的提高。深入分析近两年多来商品房价格上涨的原因，目前全市商业用房的分布结构已相对均衡；而办公用房需求量增加，特别是内环线以内地区供需关系很接近，正是建造办公楼的时候，但要造就要造好的。从2001年开始，住宅价格上升的主要原因：首先是综合品质不断提高。从地区来说，内环线以内地区2000年的销售面积比1999年增长了54.29％，内外环线间地区同比增长了37.93％；2002年上半年内环线以内地区新开工面积占全市开工面积比重达40％左右，增长幅度达33.33％。从建筑形态来说，高层、小高层住宅供应量大幅度上升，而多层住宅相对下降，1999年多层住宅占68％， 2001年只占54％；另外，别墅也有微量上升，其销售面积从1999年的39万平方米上升到2001年的87万平方米。地段好、结构好是推动房价上涨的主要原因。其次是供需差距在缩小。从1999年至2001年，全市商品住宅供销比分别为1.71：1、1.60：1、 1.41：1。在住宅综合品质提高和供销比缩小的影响下，住宅平均价格每平方米从1999年的3102元上涨到2000年的3326元、 2001年的3658元和2002年的4872元左右。其间，内环线以内地区平均价从每平方米4900元上涨到2002年的5570元。同时，由于上世纪90年代建造的高品质存量房上市，加上动拆迁和外来人口造成的住宅需求量激增，以及近些年小户型新建房源的减少等原因，促使存量房价格也是直线上升。已售公房平均价格每平方米从1999年的2400多元上升到2002年的3000多元，有些地方的已售公房与商品房的价格相差无几。从上海城市建设的全局来看，影响未来几年上海房地产价格走势的主要因素有以下几个方面：一是房地产综合品质持续提高。“十五”计划开始，270公里的地铁、轻轨和650公里高速公路，特别是70公里中环高架路的建设，将大大改善城市交通；城市园林化建设将达30-35％的绿地覆盖率，包括河道整治、空气清洁；使用新的建筑材料，包括门窗配件，装修房取代毛坯房；建筑造型趋向多样化、个性化、风格化和房型功能趋向合理化、人性化；小区环境及设施优化和完善等等。二是消费者偏好发生新变化。从上世纪90年代中前期走向城郊花园住宅的富裕群体，由于交通和社交活动不便等原因，重新回归中心城区，促进中心城区高档楼市的兴旺。三是开放型国际大都市的效应。在内、外销房并轨和房价收入比为1：6和1：8的情况下，引发国际资本和外来资本购买上海每平方米7000元以上的高档住宅。四是近几年供销比缩小。预售面积超过开工面积。从历年来住宅需求看，上海平均居住水平相当落后。据2000年底人口普查时统计，中心城区人均只有0.57间房，与计划2010年达到人均1间房的要求差距还很大。五是市民购房潜力相当大。两年前市民平均收支节余就达1000多元。据今年6月统计，目前全市购房贷款余额仅 1100亿元，约占市民存款的30％，只占市民全部金融资产的13.5％，这个比例在全世界来说是相当低的。另外，上海住房货币化分配政策即将出台，又将形成一大笔购房资金。综合上述诸多因素分析，上海作为国际化大都市，房地产需求相当迫切，全社会的支付能力又绰绰有余，只要上海经济发展保持10％左石的增长势头，上海房价仍将持续上涨。第五部分住宅市场发展预估 1、住宅供应发展预估在上海GDP持续高速增长的宏观经济环境下，在内外销的并轨和中国加入WTO的背景下，上海高档住宅市场迎来其发展历史过程的高峰期，高档住宅市场正在被国内外各大投资商和开发商所看好。目前上海新一轮的旧区改造已经全面展开，预计拆除面积为2015万平方米，其中中心城区的旧里拆除面积和改造力度最大，这预示着今后几年内，中心城区的房地产开发投资将进入一个高速攀升期，新建房屋的上市供应量将进一步攀升，其中将会有大量高品质高价位的商品住宅推向市场，形成高档物业的强势供应。另外结合浦江两岸的综合改造、古北新区二期的开发建设等情况，基于上海楼市2001年以来高档住宅的供应走势，结合掌握项目资料，我司认为2002-2005年上海高档住宅市场的未来供应仍将继续保持一个旺盛的发展态势，每年高档住宅的供应量约在160-200万平方米上下，年供应单元数为10500-13000套，尤其是2003-2004年将会达到颠峰。其中，中心城区高档住宅的年供应量在52-94万平方米之间，供应单位在3400-6160套之间，占全市供应量的32-52%。未来上海高端公寓产品外，将主要集中在下列区域： n 古北1.2区（古北二期）； n 长宁路天山路沿线； n 黄浦区地区； n 北外滩及四川北路地区； n 徐家汇及附近地区； n 卢湾太平桥及建国路地区； n 静安苏州河沿岸及北京路地区； n 浦东小陆家嘴滨江； n 世纪公园周边地区。图1-1高档住宅市场未来供应预估数据来源：上海中原市场研究部表1-2全市高档住宅未来供应情况浦东新区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位铜山街项目民生路铜山街中金集团 9 27 1800 上海船厂项目泰东路和记黄埔 / 100 6000 汤臣海景公寓富城路银城南路汤臣集团 / 12 180 鹏利海景公寓东昌路银城路鹏利国际集团 / 9.7 480 盛大金磐公寓浦城路盛大集团 / 16 950 香梅花园（后期）花木路锦绣路金大元有限公司 10 30 （后期20万） 1240 世茂滨江花园（后期）潍坊西路1号世茂集团 22 70 （后期40万） 1850 世茂湖滨花园（后期）云间路白桦路世茂集团 14 24 （后期19万） 680 仁恒锦绣园锦绣路杨高路仁恒集团 / 40 2400 第九城市锦绣路300号虹桥开发区联合发展公司 / / / 黄浦区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位黄浦众鑫城（二期）复兴东路方斜路众鑫资产公司 1.7 6 330 太阳都市花园（后期）复兴东路河南南路锦发集团 10 35 （后期23万） 1530 老西门新苑西藏南路肇周路中信泰富集团 6.8 26 1680 复地雅园河南南路复兴东路复地集团 2 5 325 老西门广场复兴东路老西门中远置业 5 18 1180 城投地块河南南路方浜中路城投集团 13 32 2130 金外滩B7 地块中山南路复兴东路金外滩集团 3 10 650 华润集团地块董家渡聚居区华润集团 6.7 23 1530 华泽实业地块董家渡聚居区华浙实业 6.5 23 1530 光彩事业地块董家渡聚居区光彩事业 12.7 44 2900 淞园64 地块半淞园路保屯路淞园房产 5 15 980 士博汇西藏南路1501号弘辉房产 3.4 10 650 耀江花园（二期）西藏南路半淞园路耀江房产 2.9 14 二期8.5万 600 建工项目新昌路聚居区建工集团 12 43 2580 137地块北京路浙江路黄浦投资公司 2.3 / / 静安区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位达安花园（三期）长寿路武宁路达安置业 10.8 32 （三期10万） 650 静安枫景（后期）常德路新闸路明峰置业 11 42 （后期28万） 1700 上海壹街区（二期）成都北路北京路静安置业 2.56 10 （二期5万） 350 国际丽都城（后期）北京路石门路国际丽都城置业 6.5 27 （后期20万） 1150 静安项目延安中路1288号嘉里集团 1.37 / / 协和世界（二期）南京西路 2080号协和集团 5.4 32.8 900 镇宁路项目镇宁路万航渡路嘉华集团 / / / 北京路项目北京路苏州河佳运投资 17.64 / / 中凯城市之光（西区）威海路石门路中凯置业 6 23 （西区12万） 550 石门二路苏州河项目石门二路苏州河华能集团 / 12 720 长宁区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位 88广场凯旋路安化路利百辛集团 / 12 720 中信项目镇宁路延安西路中信国华公司 1.67 8.4 256 周家桥3号地块长宁路古北路上海万博房产 4.2 12 720 虹桥河滨花园长宁路古北路上科实业 2.9 8.7 560 古北项目古北I区和记黄埔 5 15.8 850 长宁 83号地块I 长宁路古北路上海新天地置业 10 / / 仁恒河滨花园天山路芙蓉江路仁恒集团 10 39 2300 凯德天山项目天山路水城路凯德置地 10.8 35 2000 中山公园项目长宁路长峰置业 / 12 720 曹家堰项目延安西路江苏路嘉里集团 1.39 4.8 280 徐汇区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位天际花园（三期）南丹路81号徐汇城建投发有限公司 3.6 11 三期3.8万 250 晶华苑天钥桥路南丹路上海城开 2.1 8.4 620 阳光巴黎东安路斜土路阳光新景集团 2.2 7.8 450 汇宁花园淮海西路新华路九龙仓置业 1.7 5.3 308 汇贤居长乐路乌鲁木齐路和记黄埔 / 6.3 400 帝景苑肇嘉浜路1001号上海荣福房地产 1.3 5 300 嘉悦花苑瑞金南路斜土路长峰置业 / 15 900 徐家汇花园（三期）宛平南路斜土路徐汇商建 / / / 梧桐花园（二期）建国西路陕西南路华嘉置业 / / / 淮海晶华桃源路（太平桥）国浩地产 1.2 4.8 280 卢湾区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位茂名路项目巨鹿路茂名路东方海外 3.8 15 1000 新天地住宅项目黄陂南路兴业路瑞安集团 / 20 1200 中海海悦花园鲁班路斜土路中国海外 2.5 10 670 香港新世界花园（后期）中山南路制造局路新世界集团 11.4 38.6 （后期33万） 2000 蒙自路发展项目蒙自路新世界集团 2.5 10 670 中海建国路地块马当路建国路中海集团 / 60 / 新天地西地块新天地西侧上海置业 1.46 4.2 200 虹口区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位明佳地块四川北路海伦路明佳房产 7.3 30 1900 海宁路地块四川北路海宁路宝钢房产 8.5 35 2200 信虹项目四川北路海宁路信虹房产 4 22 / 瑞虹新城（后期）临平路虹镇老街瑞安集团 40 180 / 世茂新城虹口北外滩世茂集团 / 100 / 闸北区：项目名称项目地址开发商占地面积（万㎡）规划面积（万㎡）预计供应单位长安路项目长安路苏州河申能房产 5.1 16.7 1500 嘉里不夜城（后期）天目西路梅园路嘉里集团 5 / / 新梅太古城海宁路曲阜路兴盛房产 / 40 2200 2、住宅需求发展预估在上海商品住宅市场总体运行情况良好的情况下，预计上海高档商品住宅需求情况发展态势良好。首先从高档住宅的市场客户群体容量来看，在中国进入WTO以后，外商投资额增长，众多外商在上海建立公司，外籍人士在沪人数会有较大增长；同时2001年后期上海市开始实行新的人事政策，放松了对高学历外来人才的限制，使得外来人士大量地涌入到上海，这些新来的人口，经过短期积累，部分将发展成为上海高档住宅物业的一支推动力量；此外，由于上海近年经济良性发展，上海市居民的收入水平显著增长，上海本地高收入群体的比例在未来几年也将显著增加。上述因素都显示未来高档物业的客户容量将有所放大。从政策影响来看，在内外销市场合并后，本地及外国的银行开始给其外国客户提供灵活的抵押贷款措施。银行简化了抵押的程序，扩展了抵押的最高额度，国外购房者现在可直接用人民币来申请，免去通过以美元和港币来进行抵押的通货危机，这样境外客户和中国客户之间在贷款方面的差别会变得微乎其微，外国购房者的需求也会因此提升。图1-3 高档住宅市场未来吸纳量预估数据来源：上海中原市场研究部 3、住宅消费群体发展预估内外销商品房正式并轨，中国成功加入WTO，使得外籍和港、澳、台地区的人士在沪投资购房不再受到限制，越来越多的境外资本开始逐渐流入上海楼市，同时来自中国内地的外地消费群体受上海大都市的独特魅力所吸引，大量加入到买房大潮之中，外来购房群体的激增对沪上楼市形成利好，支持着上海住宅市场尤其是高档住宅市场的发展。据统计，2002年上半年，在沪购买商品住宅的非本地人士比例达20%，其中境外群体的比例约5.7%，而对于高价位商品房，有约54%左右的客户来自上海以外的城市和地区，境外人士在其中的比例高达23%上下。以上数据显示着目前上海高价位商品房对外来购房群体的高度依赖性。高档商品房由于其单价、总价高的特点，因此其客户往往是位于消费金字塔上部群体，客户群体有着职业、身份、收入的特殊性。具体而言，主要由以下几部分群体组成：第一部分：在大型国有企业或外资企业工作的中高层管理者和高级白领这部分人工作相对稳定，收入可观，但工作压力较大。购房用途主要为自住，一部分为投资。其虚荣心较强，喜欢时尚，注重楼盘品质、小区环境，对地段有要求，需要通过居家品质来体现其个性与品位。第二部分：专业人士（主要指IT、金融、医疗、法律、教育等）他们具有较高的文化教育背景，在业内往往具有一定知名度，见多识广，对现代生活理念认识较深，收入普遍较高，对居住氛围和环境有特殊要求，注重环境与精神需求的满足，易接受新概念。第三部分：私营业主具有较强的经商理念，社会阅历较深，较多为二次置业甚至几次置业，而且多年的经商经验使其在购房时更多地是从是否物有所值的角度去衡量，更关注物业的增值潜力。第四部分：海归人士希望自身身份和社会地位得到他人的认可，非常重视置业的居住环境和周边的休闲娱乐设施，容易接受新事物，喜好时尚、自然、现代的生活。第五部分：投资人士上海作为一个国际化的大都市的形象已经深入人心，对周边省市、港台、外籍人士有很大的号召力，市中心地段是投资人士的主要目标。第六部分虹口区区域市场分析 1、区域基本特征根据的区位特征和住宅市场价格，将虹口区分为以下四个板块： n 北外滩、周家嘴路地区北至周家嘴路、海宁路一线（含道路北侧部分地区），南至黄浦江的虹口南部区域。 n 四平路沿线地区。内虹口的中腹地区，以四平路为中轴线，包括周边海伦路、临平路、曲阳路、大连路。 n 鲁迅公园地区内环线以内鲁迅公园周边地区，涵盖曲阳新村、四川北路在内的狭长区域。 n 外虹口地区虹口区内环线以外区域，包括广中路、凉城、运光三块重点区域。 2、市场分析 2.1市场综述虹口区位于黄浦江、苏州河交汇处，邻CBD和外滩中央金融区。本区属于老城区，内虹口文化历史悠久，名人故居众多，并保存有数十幢英、法、日、荷式洋房，著名的四川北路是上海三大商业街之一。因此在北部地区市民的心目中，尤其对于宝山、闸北以及杨浦居民来讲，该区域是理想的居住地。不过虹口也同样有着上海老城区的固有特点，人口密集，环境不佳，道路拥挤，房地产开发成本高。设计落后、规模小、房型面积过大是早期虹口住宅市场给人们的最大印象，购房者只能望楼兴叹。近两年虹口区基础设施建设的力度进一步加大，投资环境日臻优化。周家嘴路的拓宽通车，北外滩沿江地区的改造、明珠线一、二期工程、大连路越江隧道的建设……所有这些都不同程度地提高了虹口区的城市形象，改善虹口的投资环境，为楼市的良性发展创造优越条件。虹口区自2001年以来，每季的新开楼盘和新开工项目不仅成为北区之首，更在全市范围内名列前茅，住宅市场的发展速度有目共睹。 99年就已经开始规划的浦江两岸综合开发终于在2002年始正式启动了，这标志着上海的母亲河——黄浦江在不远的将来将成为一条具有国际水平的水景岸线。这一宏伟规划将涉及到本区南部北外滩地区，根据规划方案，在黄浦江以北，西至虹口港、东至秦皇岛路，北抵大名路——杨树浦路的大片土地上，结合国际客运中心建设，规划成为与航运业相关的商务居住综合区，北外滩最终将与陆家嘴、外滩一起成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。市政方面，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧道都是近阶段虹口的重大工程项目，给周边地区的房产开发带来了不小的机遇。在此重大利好的直接刺激下，北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，新盘项目和老盘项目的价格频频升高，销量也迅速攀升。 Ø 建筑类型分析虹口区虽然在地理位置上靠北，但区境范围内有相当大的面积位于内环线以内，老城区的商业地段使内虹口地价昂贵，加上地理上处于黄浦江畔，紧靠外滩中心和陆家嘴金融贸易区，使内虹口地区的住宅项目采用高层规划的不少，早期外销公寓和四平路沿线地区这方面的特征最为明显。环线外的凉城、广中、江湾地区在市场启动初期则是多层一统天下的局面。随着市场的成熟，在容积率和绿化率双重指标的压力下，本区物业的建筑类型出现了些微妙变化，“环内走低、环外走高”的现象开始愈发明显。 Ø 价格水平分析虹口在上海房地产市场区位上有其特殊性，楼盘开发相对集中，房价的区块差异性不是非常明显，环内中高档价位、环外中档价位构成了虹口楼市的价格特征。具体而沿，北部凉城、广中路一带开发环境日臻成熟，受此驱动，目前整体价格水平达到了4500元/M2。定位为中高档的内虹口地区，行情价格在5300元/M2以上。三个板块各有各的地域优势，价格差别不大。相对而言，四平路市场启动较早，环境改善效果明显，房价最高，在5400—6000元/M2之间。虹口房价的地段级差并不非常明显，内虹口三大板块的价格都维持在5000-5500元/平方米，价格落差往往受产品的差异性和附加值的影响较大。外虹口与内虹口存在着1000元/平方米的价差，4500元/平方米的推盘价格契合了虹口大批中等收入家庭的购房价格需求。 2.2 细分市场（1）北外滩、周家嘴路地区周家嘴路沿线包括黄浦江北岸地区是虹口环内最重要的推盘以及成交板块，目前在售楼盘的市场价格普遍在5000元/M2以上，个别靠黄浦江的江景住宅如新外滩花苑、临潼苑的价格达到万元以上。三年前周家嘴路的拓宽通车为该地区结合旧城改造的商品住宅开发提供了良好的条件，至今在此地区已经云集了十余多个已建和在建的商品住宅小区。2002年伊始，该地区的建设进一步加快，名声在外的名江七星城正式开盘，10万平方米的大规模小区一改以往区域市场上中等规模项目供应的状况，据悉，在未来几年内，结合外滩一体化的建设，该板块尤其是板块南的北外滩区域将是虹口旧改的重要基地，和记、中远、世茂等数家大集团均对该区域表示出浓厚兴趣。规模化、品质化开发将愈发明显。（2）四平路沿线地区四平路是上海“三纵三横“道路交通网络中的纵向主干道，起着联系杨浦、虹口和市中心的重要作用，地区的土地等级为三级。道路条件的优越使这里成为虹口区商品房开发最早的区域，虹口区大部分的外销房都聚集于此，周边的商品住宅一般以商住为主，档次较高。老城区的特点使四平路沿线地区多旧房，居住环境欠佳，沪上最大危棚简屋地块之一的“虹镇老街”即位于区境内。99年，香港著名地产开发企业瑞安集团出巨资对虹镇老街开始现代化改造，虹口最大的商品住宅项目“瑞虹新城”应运而生。项目一期的价格创区域内销房当时最高价，整体营销走势先扬后抑。在未来两年，占地40万方的瑞虹新城后期也将面市，将进一步带动该地区的价格走势。上海中心城区繁华商业街上的第一座大型公共绿地——5万平方米的四川北路绿地于11月进入全面动拆迁工作，耗资5亿的这块“城市绿洲”西起四川北路、东南临新辟规划道路，北临建设中的轻轨明珠线，建成之后将进一步扩大和提升四川北路商业街的影响和档次。从后市来看，随着四川北路绿地的建设，四川路商业街形象的总体提升，四川北路沿线将成为未来商品住宅发展的一大重点区域，高档次的规模楼盘将会相继出现在区域市场上，未来市场更趋精彩。（3）鲁迅公园地区该地区属虹口区的休闲娱乐和商业中心，由于可供开发的土地不多，因此该板块的供应量和销售量一直不如其他区域。现有的主要供应项目为老盘洛可可花园、曲阳豪庭、华昌公寓等，2002年开盘的项目如欧阳名邸、东渡名人大厦等为消费者提供一些新鲜选择。其中位于欧阳路上的欧阳名邸借力鲁迅公园取得了较好的市场效果，一期推出后，一期2个月销售已超过95%，二期也于今年开盘，保留的水景住宅正式发售，同时推出市中心罕有的多层三房住宅。东渡名人大厦为曲阳地区内的一个小户型单身服务公寓案例，单套总价为28-37万元，全装修的单身公寓楼盘继续着其红火的势头。另外，备受市民关注的多伦路文化名人街的二期改造工程于去年12月开始正式启动，二期工程范围西至宝山路、东至四川北路，包括目前上海保存最为完整的石窟门建筑群——永安里和各国风情的别墅。秉着追忆往昔上海温馨浪漫的生活情怀这一主旨，此次改造在尊重历史轨迹的基础上，以世界语言讲上海风情故事，杜绝千店一面的百货大楼，兴建一批文化艺术场所，为沪上再添一大文化旅游景点。（4）外虹口地区环线外的虹口区是近些年来异军突起的一个主力供应区域，以凉城新村成熟的生活环境为发展依托的中虹花园居住示范园区自2001年下半年始，目前已经陆续推出了四个独立项目，统一协调的整体开发态势已形成，这些项目凭借着高起点的规划标准和时尚的设计理念成为虹口消费市场的购买热点，上海第五季、中虹丽都苑、中虹新都苑以及中虹翡翠园这四个楼盘一直活跃在虹口区成交榜单的前列，并且价格都普遍达到了4300元/平方米以上，成功的开发运作为广大内外人士所注目。当然，从中虹花园现有项目的情况来看，物业建筑形态的同一性，产品和环境设计的相似性使其进一步发展造成了一定的局限性。而在这方面浦东的联洋新社区则更具特色。下篇上海商业市场发展趋势分析与预测第一部分分析概述本次针对上海XXX项目的商业市场分析，主要是通过分析过去几年上海商业市场的供求状况以及发展变化，并结合项目实际所处的区域市场现状和未来发展变化作一定的市场预估。本次分析报告的内容共分：上海商铺市场环境分析、市场竞争状况、市场动态、XXX项目区域商业市场发展分析四个部分。以下文字将作逐个介绍和分析。第二部分上海商铺市场环境分析 1、市场经济环境分析近年上海经济持续快速增长，居民生活水平不断提高，商业市场发展迅速，为商铺市场的繁荣提供了良好的经济环境。图1 近年上海GDP增长情况数据来源：上海统计年鉴2001（2002年为预估值）图2 近年上海社会消费品零售总额情況数据来源：上海统计年鉴2001 2、上海商铺市场的供求情况（1）供应状况从1999年起，上海的商业用房供应量稳步增长。从商业和房地产市场两方面的发展来看，由于上海目前的商业用房主要为传统的商业街和住宅底商，而近年及未来上海商业发展的重点主要集中在对传统商业街的改造和住宅底商两个方面，目前的商业布局将以调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心，商业物业的供应主要和住宅建设的发展相伴生，同住宅物业的发展同步，从1999年起，每年商业用房的竣工面积占住宅竣工面积的比例维持在7.2-7.4%之间。因此在整个房地产市场日益成熟和稳定的情况下，住宅建设稳步增长，配套的商业物业将继续稳步小幅增长，如果按目前大约10%的增长速度，预计2003-2004年商业用房的供应面积将在280万平方米左右。图3 1995-2001年上海商品住宅和商业用房竣工面积数据来源：上海统计年鉴2001 （2）需求状况近年上海的经济稳步增长，社会零售商品总额、居民收入和生活水平持续增长，上海作为“购物天堂”的地位也不断巩固和加强，这些都是促进商业用房的消化量稳步增长的积极因素。未来在宏观环境利好的同时，国际品牌专卖店的涌入以及超市便利店的遍地开花将推动商业用房的吸纳继续向好。另外，由于上海的商铺具有明显的都市商业的特征，商铺的价值很高，产生租金的能力很强，因此在一般情况下，商铺权利人不愿意出让商铺，同时由于商铺的价值大，入市门槛较高，从而使得商业用房的消化形式一直以租赁为主。随着上海房地产的蓬勃发展以及大量的住宅底商以出售的形式出现，商铺投资已引起了投资者的关注，商铺投资趋旺，因此未来以出售消化的商铺增长幅度将会有较大幅度提高。图4 1995-2001年上海商业用房消化面积数据来源：上海统计年鉴2001 3、上海商铺的价格情况（1）租金情况在前两年的供给量得到消化后，零售物业的租金在99年降到谷底后开始回升，到2002年一季度大型零售物业底楼的平均日租金已超过2美元/平方米。最近大型优质零售物业供给的稀缺使租金继续保持上升的势头。当然这里看到的商铺的整体情况，实际上上海商铺市场的租金水平呈现一种涨跌互现的态势，即受商家企业青睐的商圈内商铺租价始终处于高位，如南京路、徐家汇、淮海路等。而商家无意投资的商铺租价则只能以降价来适应市场，这种现象在今后一段时间仍将继续下去。另外从区域市场的情况还可以看出，2001年，各商街平均租金最高的是南京路（经过了大幅的增长后），其次是淮海路和徐家汇。近期出台的一系列商业规划方案将影响到商街的租金重排坐次。除地段因素外，恰当的规划与定位将大大提升商业用房的价值。图5 近年上海零售物业底层平均租金情况资料来源：上海中原市场研究部图6 上海主要商场平均租金资料来源：上海房地产市场分析（2）售价情况总体来看，上海社区性商圈新建商铺的价格与同幢或同区域住宅价格的比例大多为1.5：1至4：1之间。由于近年出售型的商铺以住宅底商较多，商铺的销售价格走势同住宅的价格走势基本相似。但商铺售价增长幅度快于同区域住宅。尤其是在次中心城区，商铺价格上升价格空间较大。图7 近年上海商业用房（全市）的销售价格资料来源：上海统计年鉴2001 第三部分市场竞争状况 1、市场综述上海目前的商业用房主要分为两大类：（1）传统的商业街、（2）住宅配套商业（住宅底商）。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城）。在上海市府规划中，未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主，不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业（住宅底商）按设置方式分三种：（1）沿街分布、（2）独立主题商业街、（3）会所商业。从两种商业类型的前景看，未来上海商业发展的重点将主要集中在老街重生改造和住宅配套商业两大方面。从新增供应看，南京路、淮海路、徐家汇近两年基本无新供应。四川北路、中山公园地区是近期供应集中区域。这主要是因为顶级商业街供应已近饱和。其竞争已上升到品质的高度。最近，南京西路、南京东路、淮海路三大商业街纷纷出

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