XXXX年一季度衢州市区房地产市场形势分析(客户版本).docx

2010年一季度衢州市区房地产市场形势分析报告

衢城楼市经历2009年的火爆交易后，受该年末以来国家连续出台各项调控政策影响，2010年1、2月市场步入短暂的休整期，3月中旬后二手房交易量突然爆增；在新增房源供应不足、土地市场竞争依然激烈以及投资客涌入等多因素作用下，衢城房价进一步飞涨。
一、一季度市区房地产市场运行情况
1、房地产开发情况
（1）房地产开发投资额大幅增长。
2009年市区楼市的迅速回暖使得房开企业拿地信心大增，仅主城区全年就成交房地产用地303.85亩。同时房屋交易的持续火爆也使得开发商抓紧时间进行土地的开发建设。
据统计资料显示，今年一季度市区累计完成房地产开发投资额5.68亿元，同比增长87.46%。其中住宅投资4.73亿元，同比增长93.06%；商业营业用房投资0.34亿元，同比增长13.33%。今年一季度市区用于房地产开发投资的资金大幅增长。
（2）房屋新开工面积同比呈增长势头，而竣工面积减少。
一季度市区房屋新开工面积为49.64万平方米，同比增长49.20%；其中新开工住宅面积38.77万平方米，同比增长29.41%。一季度市区房屋竣工面积为13.65万平方米，同比减少15.11%。
（3）商品房空置面积持续缩减。
至3月底，市区商品房空置面积累计为40.16万平方米，同比减少15.27%。其中商品住宅的空置面积为16.55万平方米，同比减少14.91%；商业用房的空置面积为10.79万平方米，同比减少29.71%。
2、商品房市场情况
（1）商品房成交量季度同比增加，但环比下降。
在经历了堪称史上成交最火爆的2009年后，2010年一季度衢城一手房市场受房源紧缺等因素影响环比下降明显。1月至3月市区共销售备案商品房1789件（市本级1495件、柯城152件、衢江142件），同比去年一季度增长32.62%，环比去年四季度减少20.45%；备案商品房面积为20.23万平方米（市本级15.35万平方米、柯城3.16万平方米、衢江1.72万平方米），同比去年一季度增长31.28%，环比去年四季度减少32.16%。其中商品住宅销售备案1426套，备案面积为17.18万平方米；商业用房销售备案363间，备案面积为3.04万平方米。

2010年一季度各月市区商品房销售备案情况一览表
商品房
月份
套数
金额（元）
面积（平方米）
均价（元/平方米）
1月
747
440362639
96130
4581
2月
584
268408348
53385
5028
3月
458
265577416
52737
5036
（2）商品房销售价格持续攀高。
在市区商品房成交量环比下降的同时，销售均价却持续高涨。一季度市区商品房销售备案均价为4817.50元/平方米，同比去年一季度增长37.13%，环比去年四季度增长16.51%。其中商品住宅备案均价为4731.46元/平方米，同比去年一季度增长38.87%，环比去年四季度增长17.17%；营业用房备案均价为5303.21元/平方米，同比去年一季度增长34.51%，环比去年四季度增长5.12%。

（3）多因素促使市区商品房出现“价涨量跌”的局面。
①新增房源供应不足是本季度市区商品房出现“价涨量跌”最直接因素。据统计，截至今年3月底，市区可供销售的商品住宅面积仅22.2万平方米，与去年同期相比商品住宅面积减少了65.22万平方米。其中本季市区新增可供上市的商品房面积为11.25万平方米，而新增住宅面积仅8.13万平方米。今年一季度新上市的住宅面积明显低于当季所成交的住宅面积（17.18万平方米），新增供应不足封阻了房价的下行空间。
②不断创高的地价和超高的开盘价助长周边楼盘快速提价。今年一季度进行的两次土地拍卖，开拍的土地都被开发商以同地段最高价拍走：2月5日金都房产集团以10.75亿元的高价拿下位于西区面积为18.24万平方米的一地块，成为衢城第一块破“10亿”的新地王；而3月31日新宏房开经过84次轮番竞价，以楼面地价高达3011.76元/平方米的价格拍走位于市区彩虹路以西、艺苑路以南的B-46号商住地块。另外，近期市区新开及将要开盘的楼价每平方米都已接近万元，据悉华都·维多利亚新开盘价9500元/平方米，祥华·中央郡和瑞宏·阳光水岸预计开盘价8000元/平方米，万华·金河湾预计开盘价9200元/平方米等，都促使其周边楼盘顺势涨价变得更加有恃无恐了。
③宏观调控政策缺乏立竿见影的杀伤力。尽管中央于09年年末以来密集出台了各项调控措施，从“国11条”、“国4条”、19条土地新政以及调高存款准备金等，调控政策的密集出台导致市场成交情绪出现剧烈波动，但由于政策调控对目前市场出现的楼市高温现象短期内缺乏杀伤力，加上今年一季度市区房地产市场仍较为宽松的信贷环境，致使房价得以继续顺利上行。
④不断现身的投资客成为衢城近期房价快速上涨的推手。由于受全国房地产市场大环境影响，自3月中旬以来投资炒房行为在衢城房地产市场上越来越明显：有来自外地的如广天建昌—世纪锋尚约有40%的住宅被宁波人购走；瑞霖·中央广场4月1日至15日销售的125件商品房中，宁波人约买了80件；也有来自周边县城的，如长河·蓝保国际的购房者中有一半是来自江山的……大量的投资客是推动房价上涨至关因素。从表“2010年1季度市本级商品住宅销售备案套数排行榜”可看出，名列今年一季度销售榜行前十楼盘几乎都被开发区与西区所垄断，最主要的原因是以往开发区与西区的楼价相对老城区而言，房价较低，有较大的投资利润空间。但如今从销售均价上看该排行榜，除了世纪锋尚与世纪雅筑这两个楼盘在4000元/平方米左右，其余楼盘都在5000元/平方米以上，有的如瀚林绿洲府、三衢美林、幸福家园等楼盘均价都超过6000元/平方米。开发区与西区的楼盘一直是衢城房地产市场的价格洼地，如今也在飞速上涨，更别提房源稀少、价格一直占据高位的老城区了。
2010年1季度市本级商品住宅销售备案套数排行榜
排名
楼盘名称
备案套数
备案面积(㎡)
均价(元/㎡)
1
广天建昌-世纪锋尚
337
35324
4063
2
长河-瀚林绿洲府
142
13258
6115
3
广源-世纪雅筑
114
12531
3835
4
六联-通荷名都
91
9761
5211
5
绍兴中房-天和家园
62
5750
5395
6
上海农工商-幸福家园
(排屋)
21
6523
7393
(普通住宅)
33
3245
6067
7
知海-君临天下
52
2961
5830
8
金磐-衢州花园
(排屋)
3
1242
5914
(普通住宅)
24
4393
5852
9
民泰-三衢美林
25
2609
6242
10
绿都-城市假日
24
1221
5129
3、二手房市场情况
（1）二手房成交量季度环比减少，但同比呈现增长；季末量价出现井喷。
据统计，今年一季度市本级共成交二手房1579件，面积为15.87万平方米；其中二手房买卖1398件，拆迁安置、继承、离婚等其他交易181件。同比去年一季度，交易件数增长34.15%、面积增长30.30%；环比去年四季度，交易件数减少45.14%，面积减少42.06%。

（2）“恐慌性购房”情绪造成季末二手房市场量价异动。
衢城二手房市场经历了年初两个月的“冬歇期”后，自3月中旬开始以一种不可思议的速度回暖，于季末出现一次井喷，使得3月的市本级二手房交易量迅速放大，月成交二手房931件，基本接近了去年交易最好月份的水平，高成交量的背后是购房者对通胀预期心理加重及担心调控失效后，衢城楼市还会像2009年那样疯狂火爆，恐如不及时出手房价会进一步疯涨。从衢城各中介公司了解到，自3月中下旬以来衢城二手房房价涨得离谱，一天涨价多次的房屋比比皆是，但仍有诸多购房者在二手房房价不断飙升的状态下仓惶入市，这种恐慌性购房情绪在近期二手房市场上表现得尤为突出。
二、目前存在的主要问题
1、新增房源供应不足已成为制约商品房交易的瓶颈。
2009年市区商品房市场受到多重利好政策影响，交易异常火爆，不仅使当年上市的新增房源销售所剩无几，也促使前几年滞销的库存迅速释放，而2009年至今年1季度形成的直接供给仅70.5万平方米，非常有限（看“2005年以来市区商品房供销对比图”），供不应求的矛盾随着各种购房需求的不断放大将进一步加剧，新增房源供应不足已成为制约后续商品房交易的瓶颈。

2、房屋交易价格短期内上涨过猛。
一直以来，衢城房价与周边城市相比是一处价格洼地，但经过2009年以及今年一季度的飞速补涨，目前房价已处于较高价位，其中以住宅价格上涨最快。从表“2005年以来市区商品住宅与商业用房销售均价与同比增幅一览表”可以看出，自05年以来衢城商业用房基本没有上涨，特别是09年全年营业用房的均价在5000元/平方米之下。而一手住宅情况却截然不同，每年都在逐年上涨，其中2005年至2008年市区年增长幅度都控制在10%以内，较为理性。然这种情况到了去年出现了较大变化。由于该年受到多种利好因素影响，市区房地产市场短时间内出现巨变，新旧楼盘普遍热销，楼市迅速升温，土地市场也随之活跃，开发商踊跃拿地，助推了房价快速上涨，致使当年市区商品住宅同比上涨23.81%。到了今年一季度，受当前各种客观因素影响及不少投资客进入衢城，带动房价极其非理性上涨，导致今年一季度市区商品住宅同比涨幅高达38.87%（每平方米上涨1324元）。同期，二手房市场的房价出现更为离谱的疯涨，打破市区二手房市场一直较为理性、平稳的交易格局。短期内房价增长过快，包含了大量的投资、投机因素，极其不利于房地产市场的发展。
2005年以来市区商品住宅与商业用房销售均价与同比增幅一览表
时间
商业用房均价(元/㎡)
同比增幅 (%)
商品住宅均价 (元/㎡)
同比增幅
(%)
2005年
6613
8.2%
2523
5.5%
2006年
5797
-12.3%
2697
6.9%
2007年
5369
-7.4%
2818
4.5%
2008年
5440
1.3%
3049
8.2%
2009年
4751
-12.7%
3774
23.8%
2010年1季度
5303
11.6%
4731
38.9%
3、炒房现象愈演愈烈。
自2008年年末国家出台了一系列利好房地产市场各项政策后，衢城楼市于2009年3月开始回暖，之后便一发不可收拾，当年一二手房交易量均创历史新高，与之相应的房价也节节上涨。一些投机者趁机纷纷入市，大炒房市。这种情况在2009年年末国家高调出台调控房市政策后稍有收敛，具体体现在今年1、2月份市区房屋交易量出现了明显回落。随着调控政策的逐步消化以及受全国房地产大环境影响，3月中旬以来投资炒房热度回升而且有加重的迹象，大量涌入衢城的外来投资客推动衢城房价短期内飞速上扬，其中二手房市场上表现得尤为突出。从市房管处驻行政服务中心窗口了解到，近期二手房交易出现单日超百件，这是前所未有的日交易记录；更有一套房屋一个月内三易其主，其炒作行为异常明显。
三、稳定我市房地产市场健康发展的对策措施（此部分参考相关部门文件）
1、创新土地供应方式，加大土地供应量，切实加大中小户型、中低价位商品房的有效市场供应。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发[2007]57号）规定，借鉴宁波市的做法，创新土地供应方式，采用“两竞二限”的土地供应办法，推出一部分“限地价、限房价、限户型”的土地供应市场，由房开企业通过“竞地价、竞房价”方式拿地并进行开发建设，切实增加中小户型、中低价位商品房的有效市场供应，缓解城市中低收入家庭的购房压力，以平衡稳定房地产市场。
适当加大土地供应量，并向广大市民公布拟推出土地的区域分布、推出时序、开发类型等，以稳定市民消费预期。
2、加强对已出让房地产项目批后土地行政执法监管，依法开展闲置土地的清理。
对未按土地出让合同约定期限支付出让金的房地产开发企业，要追究违约责任，严格按月利率3%的标准收取滞纳金，并限制其参与土地出让活动；对未按土地出让合同约定期限开发而闲置土地的，坚决依法由政府收回，重新拍卖。
3、进一步加大保障性住房建设力度，切实解决城市中低收入家庭的住房困难。
加大廉租住房保障扩面工作力度，全年解决廉租住房保障户1000户，确保全市全年完成廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性用房26万㎡建设任务。这是当前抑制房价过快上涨、平衡稳定房地产市场、解决城市中低收入家庭住房困难问题一条很有效的政策措施。
4、加大房地产市场监管力度，确保群众购房安全，全力维护社会和谐稳定。
加大房地产市场行政执法检查力度，进一步规范市场秩序，依法打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散发虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为。
加强房地产市场预警监测分析，建立完善房地产领域突发事件应急处置预案。
5、加强新闻舆论宣传引导。
鼓励自住性和改善性住房消费，加强房地产投资风险提示，抑制投机、投资性购房过快上涨，稳定市场预期。

以上为我司对衢州市场调研做出的市场调查通报，供公司内部学习分析之用，仅代表我司个方观点；

二○一○年五月十五日