银行能承受多大的房价下跌压力.doc

银行能承受多大的房价下跌压力
黄祖斌 2011-3-9
日前，银监会主席助理阎庆民透露，针对房地产调控对银行坏账的压力，银监会已经做过压力测试，底线数字是30%。这是金融监管官员少有的评论房价下跌的压力测试结果。去年4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，部分银行公布的压力测试结果被认为过于乐观：交行、工行与建行、招行、民生银行[5.42 0.56%]分别可容忍房价下跌30%、35%、37%、40%。在我们看来，从中国房地产市场的现状来看，银行可以承受房价下跌30%带来的不良资产的压力的结论，是比较可信的。
先看个人购房贷款。较高的首付成数给房贷上了保险。与美国零首付的次贷不同的是，中国所有银行发放的房贷，在最宽松的时候都至少要求20%的首付，而目前首付比例已提到高30%。这明显严于印度的首付比例(印度央行去年11月才把购房首付款的最低比例从此前的10%-15%提高到20%)。这样只有房价下跌超过20%-30%，房产才成为业主的负资产(市价低于未偿还贷款)。只要房产不是负资产，即使借款人违约，银行收回房产拍卖低债，也基本不会产生不良资产。
2009年，中国房价全面上涨，涨幅在50%左右的城市并不在少数。而2010年，虽然调控政策较严，但房价仍全面上涨，只不过涨幅较小。这样在2010年之前贷款购房的业主，绝大多数房产都有不菲的增值，即使房价下跌较多，这些房产都难以成为负资产。2010年上半年贷款购房的业主的房产短期内也难成负资产。真正风险比较高的是2010年下半年后发放的购房贷款，但这部分贷款占该类贷款的比例并不大，不足以构成重大的风险。
业主按月还贷也逐渐降低了房贷风险。一套100万的房产，首付30万，贷款20年，则每年业主的还款，相当于增加了3.5%的首付，银行的风险敞口也在不断减少。下跌的过程越漫长，房产成为负资产的概率就越小。而中国房价即使最终下跌30%，一两年内有如此大的跌幅的可能性也不大。在中国经济仍将有较高的增长速度，房产税不大可能针对家庭唯一住宅征收的情况下，居民还款能力仍将增强，并不会被房产税所削弱。
“无债一身轻”是中国人的传统观念。因此多数业主借了长期房贷后，一旦有了较多的储蓄，都会积极提前还贷，这实际上也减少了银行的房贷总量与风险。
万一短期内房价跌幅较大，导致业主的房产成为负资产时，由于中国传统文化对房产的偏爱，以及房产往往与户口、子女教育等因素挂钩，多数业主也不会将包袱甩给银行，更不会弃房后“人间蒸发”，恶意逃债。香港1997年房价泡沫破灭后，房价最多下跌65%，但房贷违约率2001年最高时也只有1.4%。2003年房价回升后，2005年违约率跌至0.22%。况且香港是有个人破产制度的，而大陆没有这种制度，业主对房贷要负无限责任。
2008年房地产企业一度陷入现金流危机，合生创展、绿城中国[7.77 0.26%]等房企曾发生过债务违约事件，当时银行的开发贷款风险较大。但2009年和2010年房企销售收入连续两年大丰收，偿债能力显著增强。2010年，全国商品房销售额5.25万亿元，全国房企资金来源72494亿元，均多于全国房地产开发投资48267亿元的总额。截至2010年末，中国商业银行的房产开发贷款余额只有2.3万亿元。
在房地产企业资金比较充裕之时，银监会2010年就未雨绸缪，全面预防银行开发贷款的风险。主要政策包括：开发贷款只能以在建工程作为抵押，贷款额度不得超过在建工程价值的50%。同时要求银行密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高的高风险房地产企业风险暴露。严禁信贷资金用于购地，严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。如果在房企资金已捉襟见肘之时出台这样的政策，只能加速房企资金链的断裂，银行则一起陪葬。而提前预防，就大大降低了银行的风险。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：
由于中国个人购房贷款的首付比例一直比较高，加上房价持续的上涨，当房地产泡沫破灭之时，只有一小部分房产会成为负资产。银监会在房企资金充实之时就收紧开发贷款的政策，也基本能保证开发贷款的安全。而且在调控政策上，对于银行被房地产全面拖下水的情景，中国政府还是高度谨慎的，会尽力规避。综合来看，一是房价下跌三成的可能性较小；二是即使房价下跌三成，带来的不良资产压力也在银行的承受范围之内。
凤凰财经：