天台西区工业园控制性详细规划.doc

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天台西区工业园控制性详细规划文本第一章总则第一条为了科学，合理地指导天台西区工业区的发展与建设，确保《天台西区工业园控制性详细规划》的顺利实施，创造良好的工业区环境，适应天台社会经济发展需求，根据《城市规划编制办法》、《天台县城城市总体规划》，特制定本规定。第二条本规定适用于天台西区工业园区内的各项土地使用及建筑工程。范围是：规划范围北至新区大道一带，南靠天一路，东以104国道西线为界，西以规划红线为准，规划用地总面积约3.5平方公里。第三条规划范围内的下续规划设计、土地出让和工程建设应符合本规定，同时应符合国家现行的其它专业技术标准、规范和规定。第四条本规划由文本、图则、说明三部分内容组成，经批准后文本与图则具有法律效力，且结合执行。第五条本规划自批准后生效，由天台县建设局负责解释。第二章土地使用性质分类及控制第六条本规划涉及土地使用性质分类均按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）执行。第七条以多个地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模必须符合分图图则中提出的控制指标要求。第八条图则中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经规划管理部门核准。第九条建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第十条建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准并符合下述“天台西区工业区土地使用相容性表”的规定（见表1）；“天台西区工业区控制指标一览表”见表2。天台西区工业区土地使用相容性表表1 序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地市政公共设施用地U 绿地工业用地 R1 R2 商贸办公 C1、C2 G1 G2 M1 1 低层居住建筑 √ × × × × × × 2 多层居住建筑 √ √ ○ × × × × 3 高层居住建筑 × ○ ○ × × × × 4 单身宿舍 × √ ○ × × × ○ 5 居住片区教育设施 √ √ ○ × × × × 6 居住片区文化设施 √ √ √ × × ○ × 7 居住片区医疗卫生设施 √ √ ○ × × × × 8 居住片区体育设施 √ √ × × × ○ × 9 居住片区市政公用设施 √ √ √ √ × ○ × 10 居住片区行政管理设施 √ √ ○ ○ × × × 11 小商品市场、农贸市场 × ○ ○ × × × × 12 办公建筑、商办综合楼 ○ ○ √ × × × × 13 旅馆、宾馆 ○ ○ √ × × × × 14 商住综合楼 √ √ √ × × × × 15 科研、设计机构 ○ ○ ○ × × × ○ 16 市政设施 × × × √ × ○ × 17 文化设施（图书馆等） ○ ○ ○ × × × × 18 娱乐设施 × × ○ × × × × 19 医疗卫生设施（医院等） × × × × × × × 20 市场 × × ○ × × × × 21 客、货运输公司站场 × × × √ × × × 23 工业建筑 × × × × × × √ 注：√允许设置；×不允许设置；○有条件设置，由城市规划管理部门根据条件和规划要求确定。表2 建筑密度、容积率、绿地率控制指标表建筑容量指标用地类型建筑密度（％）容积率绿地率（％）居住用地一类居住用地 20 0.5 55 二类居住用地 35 1.4 35 二类居住用地（农居安置） 35 0.7-1.0 30 公共服务设施用地 40 2.0 25 公共设施用用地行政办公用地 30 5 35 商业金融用地 50 8 25 文化娱乐用地 40 4 35 工业用地一类工业用地 45 1.6 30 二类工业用地（一般） 40 1.5 0 仓储用地普通仓储用地 50 2 25 注：容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限。第三章土地使用强度控制第十一条规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的绝对高度，建筑密度和容积率不得超过分图图则中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。第十二条住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距不得小于遮挡建筑高度的1.2倍，其他性质建筑的间距均应符合相关的消防、卫生和管线埋设等要求。第十三条托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达到面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。第十四条沿街建筑的高度必须符合下列规定： H≤W+2S 沿街高层组合建筑高度按下列公式控制： A≤L（W+2S）其中 H——沿街建筑高度； W——规划道路红线宽度； S——建筑后退红线距离； L——一幢建筑基地沿街的长度 A——沿街高层组合建筑以1：1的高度角在地面上投影的总面积。沿道路交叉口的建筑高度控制应按较宽道路计算，但当建筑物沿窄路部分的长度超出30米时，其超过部分的建筑高度应按窄路宽度计算。第四章道路交通设施控制第五节城市绿地和其它规定第二十三条各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须满足表《建筑容积率、建筑密度、绿地控制指标》中绿地率的要求。第二十四条为改善环境质量和提供老人、儿童休闲活动空间，小区应设置相应的小型集中公共绿地及儿童游戏场。面积按小区内人均公共绿地不小于0.45方米控制。小型集中公共绿地应保证不小于三分之一的绿地在日照阴影范围之外的要求。为美化环境，绿地率未达到指标时，可发展屋顶绿化，其面积可按有关规定折算成绿地率指标。第二十五条沿街建筑物长度超过160米时，应设消防车通道。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层加设人行通道。第二十六条停车泊位标准，按公安部、建设部（88）公（交、管）字90号《停车场建设和管理暂行规定和停车场规划设计（试行）》执行。第二十七条主要公共建筑和道路，应考虑无障碍设计。第二十八条在规划范围内的河道两侧，除规划已确定的绿地控制范围外，在河道两岸地块建设时，必须保留不小于12米的绿化带。第三章规划设计要点第一节发展规划第二十九条与乔司镇城镇总体规划的衔接乔司镇城镇总体规划对金凤凰城的要求是：规划目标：构筑新世纪的城镇空间框架，形成新的城镇发展机制，建设生态型城镇；规划原则：新旧兼顾，与乔司镇协调发展，实现可持续发展，分期、分阶段滚动发展，发掘自然生态特色及社会历史文化特点。本次规划在坚持上述要求同时，在各方面与总体规划进行衔接，深化落实上层次规划的意图。第三十条新城性质金凤凰城的性质为：生态农业和人文居住二位一体的现代化生态小城镇。第三十一条规划指导思想 1、以发展经济为核心，同时注意经济效益、社会效益、环境效益的同步提高。 2、金凤凰城建设中贯彻节约土地的国策，做到用地布局紧凑，同时要能适应市场经济发展的机遇，注意留有发展余地和灵活性。 3、注意安排好金凤凰城建设和乔司镇改造的关系，做到统一部署相辅相成，成为相互协调发展的整体。 4、安排好建设分期，落实土地使用建设项目的实施顺序，重视基础设施的建设先行。 5、科学合理地安排城镇各项用地，优化组织城镇发展的各项要素，强化城镇整体功能。第三十二条规模期限：近期规划：2000年~2005年远期规划：2005年~2010年第二节规划布局第三十三条规划结构根据规划用地状况，将金凤凰城划分为四个区块：中区：为石大线——杭城外环线以南，新城路（拟命）以北，沪杭高速公路以西区块。以商业金融、文化娱乐、人文居住和行政办公为主，构成金凤凰城的主体。西端包含一部分农居用地。北区：为石大线——杭城外环线以北，沪杭高速公路以西区块。以人文居住为主，包含一部分农居用地，作为金凤凰城远期向北发展的过渡。南区：为新城路（拟命）以南，沪杭高速公路以西区块。主要为生态农业别墅用地，将生态农业与人文居住相结合。东区：为沪杭高速公路以东区块。主要为人文居住和商业金融，是金凤凰城与乔司镇的衔接区块。杭城外环线以南包含一部分农居用地。第三十四条公共设施核心区内北部规划以影剧院、图书馆为中心的市民文化活动中心和文化广场；中部为行政办公及市民广场；南部为艺术专科学校结合博物馆、美术馆。体育中心位于B-25地块，用地9.51ha。医院位于B-10-2地块，用地2.27ha。高级中学位于C-06地块，用地12.17ha。公交总站位于A-01地块，用地0.29ha。第三十五条居住（一）居住人口：到2005年控制在6万人，至2010年控制在8万人。（二）住宅用地住宅用地以建设二类住宅为主，采用小区组团形式进行统一建设，在中心区两侧设小高层住宅用地，临城市主要街道住宅用地以商住混合（R/C）用地形式建设。（三）公共服务设施用地集中布置在中心区块，与城市绿带及水系形成综合商业功能带。小学共4所，分别位于B-03-2，B-21-2，C-05-2，E-04-1地块。幼儿园在各住宅小区内部根据规范设置。（四）道路用地：小区内道路根据现状条件及功能要求宽度分别为7米、5米或3米。停车用地结合住宅建设统一考虑。（五）绿地结合小区建造设小型集中绿地，面积控制在0.2公顷左右，人均0.45平方米。第三十六条绿地、水系、景观 1、规划中结合河流，沿河布置绿带，形成带状绿地。 2、南区以绿地为主的绿色农业生态，中区与水共生的大片城市绿地，各小区内的集中绿地以及快速公路两侧的绿化保护带共同构建绿化系统。 3、规划区中过境快速公路两侧设置绿化保护带。保护带宽度如下：石大路两侧各50m；杭城外环线北侧100m，南侧200m；沪杭高速公路两侧各100m。 4、对原有丰富的水系，加以疏导与整合，结合人工开挖的湖面与河道形成特色鲜明的生态城市。第三十七条道路交通（一）交通组织：交通组织分为二级，第一级是在高峰时间，采取管理措施引导交通流；第二级是在核心区构成环线，除公交和核心区内部车辆外，限制其它车辆进入核心区。（二）路网布局路网结构以放射形和方格网道路相结合，路网密度达到10.6km/km2。道路长度、宽度、断面形式见表7。表7 道路断面形式一览表道路宽度（米）断面名称机动车道非机动车道人行道中央绿带（米）机非隔离带 54 A–A 12×2 4×2 5×2 6 3×2 46 B–B 12×2 4×2 4×2 – 3×2 38 C–C 8×2 4×2 4×2 – 3×2 32 D–D 6×2 3×2 4×2 – 3×2 26 E–E 5×2 3×2 3×2 – 2×2 16 F–F 6×2 2×2 – – 10 G–G 3.5×2 1.5×2 – – （三）静态交通设施于三个城市广场附近各设一公共停车场。沿公共绿地布置步行系统。第三十八条环境卫生设施设两处小型垃圾转运站，占地各100平方米。垃圾收集点按服务半径每70米设一处。公共厕所需改建的，原则上要求原地块改建。第三十九条消防设施设立消防站用地0.46公顷，二级站，责任区范围5平方公里。第四十条城市景观风貌分区城市设计控制要点中区建筑设计要点详见表8。表8 中区城市景观风貌分区城市设计控制要点控制内容分区城市空间建筑形体建筑风格环境要求行政办公中心整体的大块的建筑群空间。建筑群和谐统一，重点突出，与城镇风貌相适应。简洁大方，具有地方性及标志性。周边环境整洁、优美，体现政府机关的庄严。商业中心整体的，连续的，有节奏的点、线结合的街道空间。群房与主楼相结合，强调沿街面的连续性与节奏性。协调统一，能体现地方风格，具有方向性，定位感及独特指认性。处理好人流与车流的交通组织，实行人车分流，安排休息场所，进行无障碍设计，广告招牌协调统一整洁，创造宜人、舒适的购物环境。文化、娱乐建筑整体而又有变化及突出个性的城市空间。建筑形体完整，并具有个性，易被市民接纳，并游憩活动于其中。具有地方性、文化性及鲜明的个性。有足够的开放空间容纳大量的人流客流。环境舒适、富有魅力。居住小区有序的整体和随意的单体相结合的邻里空间。占式、条式住宅有序配合，须注意住宅间距和地块的完整。具有地域特性、复合性的城市型住宅，加强建筑与街道的亲密性、一体性，形成围合型街区布局。方便、舒适、安全、私密邻里关系的居住小区。绿地人与自然合一的、开放的绿色空间。植物配景与自然环境的协调统一。亲切、自然、有地方特色，环境舒适，具有娱乐性及观赏性。城市的共享开放空间，具有优美、舒适的环境，适宜人们逗留游憩，并不受车流、噪音等的干扰。广场造景与观景和谐统一的公共开放空间。小品、雕塑与植物造景互相配合。具有标志性、地方性及文化特色。第四章地块划分和规划控制指标第四十一条地块划分原则（一）根据用地性质划成不同地块；（二）根据河流、道路分割情况划分；（三）根据地块性质要求（如中学、小学、幼托等）按合理规模来划分。第四十二条各地块的使用性质、规划控制原则及规划设计要点。（一）除商业金融服务设施，规划将各地块的使用性质划至小类，地块的大小因具体地形条件不同会有区别，对面积较大的地块可根据项目落实情况进行二次划分，但其总指标必须符合本规划要求。（二）各小区尚需进一步做修建规划或设计，并按本规划指标要求配置小型集中公共绿地、道路、公共服务设施等。（三）各地块的控制指标必须严格按规划要求执行。第四十三条地块控制指标（一）规划控制指标分为规定性和指导性两类，前者是必须遵守执行的，后者是参照执行的。（二）规定性指标：用地性质、建筑密度、建筑后退距离、建筑高度控制、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施（详见分幅图则）。第五章工程设施规划第一节给排水工程规划第四十四条给水工程 1、给水量：金凤凰城规划用地内最高日用水量54579立方米。根据乔司镇现状并参照余杭市标准，确定日最高生活用水量标准为近期300升/人·日，远期350升/人·日；生活用水量与工业用水量比值分别为40%:60$和45%:55%。其他用水量包括市政、商业、绿化及未预见水量，按照生活及工业用水量的15%计。则用水量预测如下：表9-1 相关比例法用水量近期用水量预测远期用水量预测人口规模（万人） 6 8 生活用水标准（升/人·日） 300 350 生活用水量（万m3/日） 1.80 2.80 其他用水量（万m3/日） 0.27 0.42 合计（万m3/日） 2.07 3.22 近期用水量为2.07万立方米/日，远期用水量为3.22万立方米/日。 2、供水水源：规划近期对乔司加压站及现有管网进行改造扩容，远期供水设施与星桥供水工程配套建设，从塘栖水厂取水后在道古寺建造一个7万吨/天的加压站，道古寺加压站铺设管道到星桥，再从星桥铺设管道到金凤凰城，解决新城内所有用水。考虑到新城的建设周期和避免一次性投资太大，可先建设2.0万吨/天的供水设施，在新城开发建设过程中，再根据实际情况进行扩容。 3、供水方式：由水厂输送清水入内部管网中，供水压力按七层（建筑高度为32米）考虑。规划区采用生活、生产单质供水管网系统。供水管网布置以环状管网为主，局部地区采用枝状供水。金凤凰城两个供水系统之间采用两根管网相互连通，供水量可以互相调节均衡，并互为备用水源，形成较可靠的供水网络。第四十五条排水工程（一）污水排水工程 1、排水体制：排水采用严格的雨污分流制。 2、污水量：住宅区、公共建筑的生活污水量按给水量的85%计；根据以上原则，金凤凰城的平均日污水量为27370立方米。 3、排污方式：金凤凰城内沿规划路网铺设污水系统主干网。规划区内以沪杭高速公路为界，分为东、西两个污水系统。东侧区块的污水经管网收集后经乔司镇泵站输送到乔司泵站，进入排污系统；西侧区块的污水经管网收集后通过在金凤凰城新设的泵站输送至西班牙工业园区泵站，再由西班牙工业园区泵站输送至乔司泵站，并入排污系统。（二）雨水排水工程 1、排水体制：规划区内排水采用雨污分流制，生活及工业污水，含油污水严禁排入雨水管网系统。 2、暴雨强度公式：采用（升/秒·公顷）地面集水时间t1=10分钟；径流系数：道路Ψ=0.90，区块Ψ=0.65；雨水流量：Q=Ψ.Q·F（F为汇水面积） 3、雨水排水方式：规划区主要利用现有保留河道及新开河道排除雨水，道路及区块内的雨水通过雨水管道收集后就近排入附近河道。雨水管道一般沿道路中心敷设，管径在DN1500~DN600之间变化（不包括区块内较小管径雨水管），管道设计降雨重现期为一年。第二节电力电信工程规划第四十六条电力工程 1、负荷估算：本规划区内为公建和居住用地，其用电指标如下：居住用地：300KW/ha 公建用地：350KW/ha 绿化用地：10KW/ha 道路及照明：15KW/ha 经计算，金凤凰城的用电总负荷为11.07万千瓦。 2、供电规划供电电源：近期由乔司变电所增容改造后供电；远期根据杭州市供电工程规划，考虑由九堡附近建设的杭东变（500KV）作为金凤凰城主供电源。供电电压等级：110KV，10KV。供电方式：采用高压伸入规划区负荷中心的供电方式，110KV变电站为户内式。 3、10KV配电网（1）10KV开关站在本规划区内需设置若干10KV开关站，各开关站间采用“手拉手”式环网供电方式，每座开关站为单线分段，不设母联开发接线方式，每段电源取自上一级电源的不同母线段，开关站开关设备采用环网开关柜系列，每座开关站配电容量为6000~8000KVA，开关站每段母线出线为4~6回路供电，占地约40平方米。为方便划地及组成中压电缆网，开关站一般布置在道路交叉口旁，其具体位置及数量可在实际建设中灵活变动。该模式的优点为：对于新区中不同地块的开发顺序和开发时间，其地理位置有很大的主动性，结线简单，保护简便，随着不断发展，完善该网可形成单环网、双环网及闭环网。（2）10KV变配电所本规划考虑在公建及居住用地地块内，设置若干独立式10KV变配电所。内设高压室，变压器室及低压配电室，直接向附近低压用户供电，每座变电所按1600~2000KVA考虑，变配电所占地约150~200M2。对于一些公建也可结合建筑物建成楼内附设10KV变配电所，以解决公建及邻近380V用户的电源。（3）电缆组网本规划要求10KV变配网电缆化，环网结线，环网电缆应具备一定的备用容量，同时与环网配套，电缆截面为300MM2钢芯。在规划区路网及市政电缆沟尚未形成之前，可采用临时架空线供电，架空配电网采用环网结构，开环运行，为减少架空配电线路检修和事故停电范围，应装设分段开关。架空配电线路之间应设联络开关，以实现配电线路互倒互带，提高运行灵活性。（4）电力电缆沟为保证规划区的整洁、美观、配合城区电缆化，方便组网，方便用户，在道路的人行道下设置电缆沟。进10KV变电站的线路设双沟，其余10KV线路设单沟。 4、道路照明（1）路灯供电在路网的交叉路口，设置户外箱式成套变电站，向周边路灯照明配电箱（兼做控制箱）供电，箱式变电站的电源，取自开关站。（2）路灯布置及控制在主干道的两侧分隔带上设双臂截光型路灯，在次干道设置交错排列的单臂截光型路灯。在广场、绿地及水域处可结合街景设置园灯造型灯。路灯控制方式为手动，取关及时控、光控的减半控制，以利于节电。第四十七条电信工程 1、固定电话固定电话普及率为近期35部/百人，远期50部/百人，则总装机容量近期21000门，远期40000门（其中程控交换机占100%）。根据城市发展方向和用地规划，设置市内电话交换局。电信主干线路和中继线安排地下管线布线，分支线、用户线，在公建区、居住区内应尽量地下管走线。 2、移动电话规划近期在金凤凰城设移动电话基站，同时设基站控制中心，每一个中心可控交换机容量40000站。依照移动电话发展规划的时期性和饱和性，远期规划在近期规划的基础上作适当调整。 3、寻呼服务由于移动电话的发展，寻呼服务的业务及人员分配已在向移动电话行业过渡，寻呼服务将在规划近期完成主要业务向移动电话的过渡。第三节燃气工程第四十八条近期气源为液化石油气，规划共设两座换瓶或气化站。远期考虑使用天然气管道化供应。第四节平面定位及竖向规划第四十九条平面定位及竖向规划详见图则。附注一用词及计算方法的说明：一、建筑控制高度指建筑物室外地面至建筑物外墙顶（包括女儿墙）的高度，但必须符合以下二点： 1、坡顶建筑：当屋顶坡度大于35应按室外地面至屋脊计算。（屋顶有二种以上坡度者，由城市规划行政主管部门另行确定。） 2、高层塔式建筑，外墙顶以上的附属设施平面面积与屋面面积之比小于六分之一至八分之一，同时这部份的建筑功能只能是该建筑的楼梯间、电梯机房、水箱及烟囱等，可不计入建筑高度。二、建筑限制高度，在某些特殊地段，采用建筑限制高度控制，即建筑物室外地面，至建筑物的最高点（包括楼梯间、电梯机房、水箱、烟囱及其他构筑物）。三、基地为坡地时日照间距按北侧（西侧）南墙（东墙）室外标高为基准折算。四、建筑间距指建筑外墙面之间的距离，居住建筑挑阳台可以不计入（连续凸阳台按阳台外边计算）。凹阳台按凹阳台外墙边计算。楼梯间当宽度小于2.7米（中线尺寸）突出小于1.2米时，不计入；当宽度小于2.7米（中线尺寸）突出超过1.2米时，按二分之一计算；当宽度大于2.7米（中线尺寸），则按梯梯间最外边缘计算。桃檐按挑檐外边计算。五、建筑密度建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值（用百分比表示）。六、容积率（建筑面积密度）建筑的各层建筑面积总和与建筑用地面积的比值，地下室、半地下室（高于地面1.5米以内）的面积不计入。七、高层建筑——建筑高度大于24米的建筑物。表9 金凤凰城规划用地平衡表代号用地名称现状规划面积 (万m2) 占建设用地(%) 人均 (m2/人) 面积 (万m2) 占建设用地(%) 人均 (m2/人) R 居住用地 397.62 79.17 49.70 R1 一类住宅用地 56.35 11.22 7.04 R2 二类住宅用地 274.62 54.68 34.33 R3 三类住宅用地 — — — R4 四类住宅用地 — — — R/C 商业住宅混合用地 66.65 13.27 8.33 C 公共设施用地 73.54 14.64 9.19 C1 办公用地 4.84 0.96 0.61 C2 商业用地 32.18 6.41 4.02 金融保险业用地服务业用地旅馆业用地市场用地 C3 C34 图书展览用地 8.01 1.59 1.00 C35 影剧院用地 C36 游乐用地 C4 体育用地 9.51 1.89 1.19 C5 C51 医院用地 2.27 0.45 0.28 C52 卫生防疫用地 C53 休疗养用地 C6 教育科研设计用地 16.73 3.33 2.09 C7 文物古迹用地 — — — C9 其他公共设施用地 — — — M 工业用地 — — — M1 一类工业用地 — — — M2 二类工业用地 — — — M3 三类工业用地 — — — W1 普通仓库用地 — — — T 对外交通用地 — — — S 道路广场用地 8.60 1.71 1.08 S2 广场用地 5.41 1.08 0.68 S3 广场用地 3.19 0.64 0.40 U 市政公用设施用地 0.29 0.06 0.04 U1 U11 供水设施用地 — — — U12 供电设施用地 U2 U21 公共交通用地 0.29 0.06 0.04 U22 货运交通用地 U29 其它交通设施用地 U3 邮电设施用地 — — — U4 U41 污水处理用地 — — — U42 粪便垃圾处理用地 U5 施工与维修设施用地 — — — U9 其它市政设施用地 — — — G 绿地 22.46 4.47 2.81 G1 公共绿地 22.46 4.47 2.81 G2 生产防护绿地 — — — D 特殊用地 — — — D1 军事用地 — — — D3 保安用地 — — — E 水域 16.48 2.38 2.06 合计 502.22 注：1、现状人口以8万人计。 2、规划人口按户均居住面积100m2，3人/户计算，总人口为8万人。

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