城市进入研究—世联方法.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,城市进入研究,_,世联,重庆协信控股,(,集团,),有限公司,协信对于本次研究的要求,对于城市的研究必须是全国范围内的研究。,中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。,对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几趟飞机。,访谈纪要（,2007.4.30,）,协信对于本次研究内容的要求,集中力量，先扎一个城市。,在异地发展中选中的地方，不会少于,23,个项目。一定是把一个城市做透。,今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。,要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。,在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。,访谈纪要（,2007.4.30,）,协信对于异地发展的思考,2,世联对于本次研究目的的理解,通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市,3,围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究,与,4,位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法,向,5,位世联顾问部总监针对房价上升问题进行访谈,向北京、上海、深圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议,进行的研究,进行的访谈,参考的数据,中国城市群,城市群与城市国际化,美国城市发展模式,美国城市城市化的历史解读,中国城市竞争力报告,中国,120,个城市竞争力的提升,京津冀地区城乡发展规划研究,全国十一五规划纲要,多个城市的规划文本,MGI china consumer demand,世联平台,中国房地产信息网数据库,搜房网数据库,中国房地产年鉴,各城市,20002006,年统计公报,各城市官方统计网站,部分城市统计年鉴,中国土地监测中心网站,4,世联的研究思想（,1/2,）,特征：,区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；,核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量,取地机会：,在区域中心城市取地,特征：,区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；,郊区化成为中心城市发展的趋势,取地机会：,区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会,区域单中心城市阶段,区域中心城市大都市化阶段,城市群阶段,中心城市主城区,副城区,特征：,区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；,中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势,取地机会：,区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会,（案例借鉴,：日本东京,城市发展进程）,大区域中的城市发展阶段,区域中心城市,副城区,副城区,副城区,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,5,世联的研究思想（,2/2,）,世联的研究思想：,以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；,通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；,根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；,借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市,全国范围的城市梯级研究,协信集团取地要求,房地产快速上升市场的一般规律,高潜力市场的进入性条件判断,目标城市,高潜力区域条件判断,借鉴成功经验,6,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选：,中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选：,协信企业发展要求,第三次筛选：,房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选：,房价快速上升条件,第五次筛选：,城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选：,城市群内部优势比较,第七次筛选：,成功经验借鉴,7,我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区,什么是城市群,城市群（,城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。,为什么以城市群作为研究范围,城市群是区域经济的主要划分单位；,城市群是国际竞争的基本单位；,城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；,城市群划分标准,根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为,17,个城市群及城镇密集区,第一次筛选：,中国城市梯级划分,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6,川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,淮南城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,17,环鄱城市群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群,8,根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级,一级城市群经济总量达到,10000,亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；,二级城市群经济总量在,50007000,亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；,三级城市群经济总量在,20003000,亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；,经济总量,2000,亿以下为四级城市群,第一次筛选：,中国城市梯级划分,一级城市群,二级城市群,GDP10000,亿以上,GDP50007000,亿,三级城市群,GDP20003000,亿,四级城市群,GDP2000,亿以下,GDP,城市群,资料来源：,2004,年城市群经济总量统计,长三角,珠三角,京津冀,辽中南,川渝,中原,海峡西岸,湘中,山东半岛,关中,长江中游,哈大齐,9,成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心,/,功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等,美国五大湖城市群简介,美国大湖城市群（芝加哥,-,匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构；,大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达,35,个之多。,第一次筛选：,中国城市梯级划分,城市群中心城市,芝加哥，综合性工业大城市，具有新的全国性经济中心的性质；,区域次中心,/,功能性中心城市,，以某种产业为主，其他产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等；,区域功能增长型城市,，在地方性中心城市周围兴起的大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较高又相对独立；,卫星城,，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种是居住城。,世界六大城市群,10,我国城市群内部城市划分,一级城市群,第一次筛选：,中国城市梯级划分,注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外,长三角城市群,区域中心城市,上海,区域次中心城市,杭嘉湖城镇群：杭州,宁镇扬城镇群：南京,区域功能性中心城市,杭嘉湖城镇群：嘉兴、湖州,宁镇扬城镇群：宁波、镇江、扬州,苏常锡城镇群：苏州、常州、无锡,区域功能增长型城市,南通、绍兴、舟山、泰州,京津冀城市群,区域中心,城市,北京,区域次中心城市,天津,区域功能性中心城市,唐山、秦皇岛、石家庄,区域功能增长型城市,廊坊、承德,山东半岛城市群,区域中心,城市,青岛,区域次中心城市,西部区域：,济南,东部区域：,烟台,区域功能性中心城市,东部区域：,威海,中部区域：,潍坊,西部区域：,淄博,珠三角城市群,区域中心城市,广州、深圳,区域功能性中心城市,中部区域：佛山,东部区域：东莞,西部区域：珠海,区域功能增长型城市,东部区域：惠州,西部区域：中山,11,我国城市群内部城市划分,二级城市群,第一次筛选：,中国城市梯级划分,辽中南城市群,区域中心城市,沈阳、大连,区域次中心城市,鞍山,区域功能性中心城市,营口,川渝城市群,区域中心城市,成都、重庆,区域功能性中心城市,德阳,中原城市群,区域中心城市,郑州,区域次中心城市,洛阳,湘中城市群,区域中心城市,长沙,区域次中心城市,株洲、湘潭,海峡西岸城市群,区域中心城市,厦门,区域次中心城市,福州,区域功能性中心城市,泉州,区域功能增长型城市,漳州,12,我国城市群内部城市划分,三级城市群及以下,第一次筛选：,中国城市梯级划分,关中城市群,区域中心城市,西安,长江中游城市群,区域中心城市,武汉,哈大齐城市群,区域中心城市,哈尔滨,区域次中心城市,大庆,滇中城市群,区域中心城市,昆明,淮南城市群,区域中心城市,合肥,黔中城市群,区域中心城市,贵阳,北部湾城市群,区域中心城市,南宁,区域次中心城市,北海,区域功能增长型城市,钦州,环鄱城市群,区域中心城市,南昌,13,根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序,第一次筛选：,中国城市梯级划分,国民生产总值（,GDP,）,是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；,城市经济水平,与,人均财富水平,是评估城市发展成果的最重要的两个方面；,人均可支配收入,是衡量城市人均财富水平的代表指标。,城市等级划分方法：,将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。,14,以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市,以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准,顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过,5000,亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市,一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（,GDP,在,2000,亿以上）；,二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（,GDP,在,1000,亿以上）；,三级城市划分标准：,GDP,在,1000,亿以下,第一次筛选：,中国城市梯级划分,顶级城市,GDP,在,5000,亿以上,二级城市,GDP,在,10002000,亿,一级城市,GDP,在,2000,亿以上,长三角区域次中心与功能中心城市,珠三角功能中心城市,长三角功能增长城市,珠三角功能增长城市,15,中国代表城市梯级模型,同一级别城市中，根据城市在城市群中的,功能等级,细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各,城市影响力差异,；,同一级别城市按照,人均财富水平,（人均可支配收入）进行排序，以反映,购买力差异,；,第一次筛选：,中国城市梯级划分,深圳,上海,杭州,南京,天津,东莞,宁波,佛山,厦门,长沙,郑州,淄博,扬州,泰州,青岛,大连,沈阳,苏州,无锡,烟台,北京,广州,成都,重庆,武汉,济南,唐山,石家庄,长春,南昌,哈尔滨,合肥,西安,潍坊,洛阳,鞍山,福州,南通,威海,常州,泉州,大庆,绍兴,中山,嘉兴,贵阳,南宁,湘潭,北海,秦皇岛,昆明,营口,德阳,钦州,漳州,株洲,廊坊,珠海,舟山,湖州,惠州,镇江,顶级城市,一级城市：,区域中心城市,一级城市：,区域重点城市,二级城市：,区域中心城市,二级城市：,区域重点城市,三级城市：,区域中心城市,三级城市：,区域重点城市,注：城市梯级图表形式参见附件,注：第一次筛选排除的城市：人均可支配收入低于,10000,元的中小城市,16,城市发展阶段与进入建议,单中心阶段,大都市化阶段,辐射外围城市阶段,顶级城市,一级区域中心城市,二级区域中心城市,三级区域中心城市,上海、深圳、北京、广州,杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉,厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明,贵阳、南宁,取地机会,在区域中心城市取地,区域中心城市近郊取地,城市群内与中心城市具有,直接交通联系的城市取地,第一次筛选：,中国城市梯级划分,17,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选：,中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选：,协信企业发展要求,第三次筛选：,房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选：,房价快速上升条件,第五次筛选：,城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选：,城市群内部优势比较,第七次筛选：,成功经验借鉴,18,协信集团对城市选择的要求,第二次筛选：,协信企业发展要求,城市选择的目的,选择的城市作为战略性进入而非机会型进入,城市选择的区域方向,东北城市不考虑进入；,重点关注珠三角、长三角、京津冀、川渝、中原、长江中游城市群,考虑的主要因素,能够符合企业在本地长期发展的战略要求,便于建立企业品牌的广泛影响力,能够较好整合战略性资源（如土地、人才、资本、市场信息）,考虑的其他因素,与重庆总部的交通便利性,19,目标与要求的分解,第二次筛选：,协信企业发展要求,哈大齐城市群等东北城市不予考虑；,应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满足建立企业品牌广泛影响力的要求；,城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求；,城市土地,市场有较为稳定的年供应量,，以便于整合土地资源；,当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才；,当地市场有较好的金融平台和融资环境；,城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透明；,与总部重庆有直达航线或周边,100,公里范围内有直达航线。,20,满足协信要求的备选城市,满足要求的城市：,顶级城市；,一级城市中的区域中心城市与功能性中心城市；,二级城市中的区域中心城市与区域次中心城市；,三级城市中的区域中心城市；,具有与重庆直达的航线或就近的城市拥有机场；,当地或周边城市有良好的高等学府；,资本密集度高。,第二次筛选：,协信企业发展要求,杭州,南京,天津,东莞,宁波,佛山,厦门,长沙,郑州,扬,州,青岛,成都,重庆,苏州,无锡,烟台,武汉,济南,唐山,石家庄,南昌,合肥,福州,淄博,常州,泉州,中山,嘉兴,贵阳,南宁,西安,一级城市：,区域中心城市,一级城市：,区域重点城市,二级城市：,区域中心城市,二级城市：,区域重点城市,三级城市：,区域中心城市,深圳,上海,北京,广州,顶级城市,注：第二次筛选排除的城市：大连、沈阳、长春、哈尔滨、绍兴、大庆、南通、威海、泰州、潍坊、洛阳、鞍山、珠海、舟山、湖州、惠州、镇江、漳州、株洲、廊坊、湘潭、北海、秦皇岛、营口、德阳、钦州,昆明,21,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选：,中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选：,协信企业发展要求,第三次筛选：,房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选：,房价快速上升条件,第五次筛选：,城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选：,城市群内部优势比较,第七次筛选：,成功经验借鉴,22,城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平,计算说明：,城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；,城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。,第三次筛选：,房地产市场价值,实现潜力,城市房地产市场价值实现的两个根本因素：,城市人口密度，城市人均财富水平,（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）,城市建成区人口密度,=,市区常住人口,市区建成区面积,筛选原理,城市人口密度的计算方法,23,备选城市的城区人口密度划分,人口密度级别,A,类：稠密城市,城市建成区人口密度达到,20000,人,/,平方公里以上,B,类：高密城市,城市建成区人口密度达到,1500020000,人,/,平方公里,C,类：集中城市,城市建成区人口密度达到,1000015000,人,/,平方公里,D,类：低密城市,城市建成区人口密度达到,10000,人,/,平方公里以下,第三次筛选：,房地产市场价值,实现潜力,城市等级,城市,人口密度级别,城市等级,城市,人口密度级别,顶级城市,深圳,A,类,二级区域中心城市,厦门,C,类,上海,A,类,长沙,C,类,北京,A,类,郑州,B,类,广州,A,类,石家庄,B,类,一级区域中心城市,杭州,C,类,南昌,C,类,南京,B,类,合肥,C,类,天津,B,类,西安,B,类,昆明,A,类,青岛,B,类,二级区域重点城市,中山,D,类,成都,C,类,嘉兴,C,类,重庆,C,类,常州,C,类,武汉,B,类,福州,C,类,一级区域重点城市,东莞,D,类,淄博,D,类,宁波,C,类,扬州,D,类,佛山,D,类,三级区域中心城市,贵阳,D,类,苏州,C,类,南宁,B,类,无锡,C,类,烟台,D,类,济南,B,类,唐山,B,类,24,房地产市场价值高实现潜力的城市推荐,城市进入推荐标准,重点城市（城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力）,一级城市：,C,类以上；,二级城市：,B,类以上,推荐城市（城市建成区密度较高，人均收入良好，具有较高市场价值潜力）,一级城市：,D,类；,二级城市：,C,类；,三级城市：,B,类以上,参考城市（城市建成区密度较低，人均收入良好，具有良好市场价值潜力）,二级城市：,D,类；,三级城市：,C,类；,以及以上两类城市中与重庆无直接航线到达（但周边,100,公里范围内有机场）的城市,第三次筛选：,房地产市场价值,实现潜力,重点城市,顶级城市,深圳、上海、北京、广州,一级区域中心城市,杭州、南京、天津、青岛、成都、,重庆、武汉,一级区域重点城市,宁波、苏州、无锡、济南,二级区域中心城市,郑州、石家庄、西安、昆明,推荐城市,二级区域中心城市,厦门、长沙、南昌、合肥,二级区域重点城市,福州,三级区域中心城市,南宁,参考城市,一级区域重点城市,东莞、佛山、烟台、唐山,二级区域重点城市,中山、淄博、扬州、嘉兴、常州,注：第三次筛选排除的城市：贵阳、泉州,25,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选：,中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选：,协信企业发展要求,第三次筛选：,房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选：,房价快速上升条件,第五次筛选：,城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选：,城市群内部优势比较,第七次筛选：,成功经验借鉴,26,房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价基础研究,房价的构成,房价的利润支撑要素,房价上涨的原因,27,房价基础研究之一：房价构成,第四次筛选：,房价快速上升条件,建安成本,其他成本,项目目标人群的购买力水平,利润部分,成本部分,房价基础构成,土地成本,28,房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（,1/2,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价支撑要素,分类,说明,基础：,城市购买力,城市内部,城市经济增长提升的购买力,城市大投入大建设带来的相关产业人群经济水平提高,城市支柱产业的繁荣兴旺增加产业人群经济水平,支柱产业上下游关联产业相关人群的经济增长,城市外部,外来投资者的购买力,周边高房价城市的对比吸引的投资者,占据城市独特稀缺资源的投资者,受城市重大建设的升值预期吸引的投资者,外来居住者的购买力,度假、养老人群,工作、生活人群,29,房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（,2/2,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价支撑要素,分类,说明,促进：,购买需求,需求群体,城市内不同人口结构下的刚性需求,年轻人的过渡性首次置业,改善生活的换房需求,养老的购房需求,利益驱动型的投资需求,本地投资者,异地投资者,其他需求,资产保值需求,高品质产品收藏的偏好,金融担保的需要,商务会议的需要,度假的需求,需求刺激,高水平的产品,营销的带动,领先客户群体对市场需求的激发,城市旧城改造释放购房需求,进入实质性建设阶段的城市新区刺激投资性需求,一些政府或企业出台的购房优惠政策,/,规定刺激自住性购房需求,30,房价基础研究之三：房价上涨的原因,第四次筛选：,房价快速上升条件,影响房价上涨的五大因素,因素细分,造成变化的原因,成本上涨,地价上涨,土地资源的不可再生性；,政府对于土地的管理控制；,旧城改造拆迁成本高昂导致,原材料价格的上涨,受行业市场环境影响,市场供不应求引发价格上升,市场供给的减小,土地供给减少；,供应结构比重变化（如,90/70,政策影响下的市场）；,大盘的控制性开发,需求量的迅速增大,刚性需求增大,被城市的就业机会与生活环境所吸引的大量外来人口的居住需求,人口的规模增长产生的人口结构的周期性变化（如婴儿潮）,旧城改造的需求释放,弹性需求被激发,被高品质产品和营销概念激发出来的改善生活的需求,受地产行业和物业良好的财富预期的吸引，同时受到先锋投资人群的带动，激发市场投资需求,高品质产品的市场标杆效应,富人的重复置业带动城市房价的上涨；,标杆项目的标杆价格重塑了城市的价格标准,同一城市群高价城市的对比效应,周边类似城市的价格落差，对于开发商和消费者均造成房价上涨的心理暗示,城市重大规划,/,事件,受国家发展意志与偶发事件（如唐山发现新油田）影响，不易预期,31,房价基础研究总结（,1/3,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,观点二：,房价健康上升需要足够的购买力支撑。购买力基于城市平均财富水平和高收入群体的财富积累。,观点三：,土地价格上升是导致房价上升的源头。,观点一：,成本与供需关系是造成房价上涨的最根本的两大原因。,其中供需关系是影响房价的最主要原因。,32,房价基础研究总结（,2/3,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,观点四：,土地供应量的变化是影响后市市场供给量，进而影响房价的根源。,观点五：,城市的重大投资建设项目将直接带来大量外来人口的就业、居住需求与投资需求，是购房需求猛增的主要催化剂。,观点六：,城市人口的多年规模增长积累了不同人口结构的多样化需求，是形成刚性购房需求的根本因素。,33,房价基础研究总结（,3/3,）,指标相关说明,固定资产投资主要包括城市基础设施建设、旧有设施的更新改造与房地产开发投资，其中城市基础设施建设占主要比重,第四次筛选：,房价快速上升条件,城市平均财富水平指标,城镇人均可支配收入,城市国内贸易与消费力水平指标,社会消费品零售总额,城市外贸水平指标,外贸进出口总额,土地成本指标,土地价格,土地供给指标,土地供应量的历年变化,城市建设指标,固定资产投资,人口变化指标,城市常住人口,房价上升的主要支撑因素指标,房价上升的主要驱动因素指标,34,房价快速上升的典型城市研究,第四次筛选：,房价快速上升条件,顶级城市：深圳,一级,区域中心城市：武汉,二级,区域中心城市：昆明,三级,区域重点城市：珠海,35,城市研究之一：深圳（,1/3,）房价变化表现：,04,年以来房价大幅上涨,深圳房价在,04,年以后出现了大幅增长；,近年的住宅市场消化量一直保持稳定增长；,06,年由于土地紧缩造成的市场供应减少，导致消化量的明显下降；,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,36,城市研究之一：深圳（,2/3,）房价支撑指标变化：多年的财富积累和国内外贸易的快速增长是房价上涨的有力支撑,深圳多年来人均收入增长平均水平达到,7%,以上；,国内消费增长多年保持在,1314%,以上，,05,年猛增,61%,，平均增速在,20%,以上；,02,年以后外贸一直保持在,25%,以上的增长速度，,06,年增长达到,30%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市整体消费水平变化,城市外贸变化,注：,05,年深圳撤销农村户口，全部采用城市户口，造成统计口径上的变化,37,城市研究之一：深圳（,3/3,）,房价驱动指标变化：,04,年后的地价猛增，,03,年开始连续的土地紧缩，城市快速建设与人口多年的迅速增长是近年房价猛涨的驱动因素,深圳住宅土地价格在,04,年以后出现猛涨；,03,至,05,年住宅土地供应持续减少，,06,年土地供应有所增长；,城市建设力度历年保持在,11%,以上，,03,年建设力度最大，增长达到,22%,，,05,、,06,年增长下降到,8%,左右；历年平均增长达到,13%,；,人口多年来一直在,7%,以上快速增长，,05,、,06,年在,2,3%,之间，增速有所放缓；历年平均增长速度为,7%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,38,城市研究之二：武汉（,1/3,）房价变化表现：,04,年以来房价大幅上涨,武汉商品房价格在,0406,年每年猛涨近,20%,；,商品房销售一直保持迅速增长，,01,、,03,、,04,年均增长超过,20%,，,05,年上涨幅度较小，仅,3.62%,，,06,年又有爆发性增长（,41%,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,39,城市研究之二：武汉（,2/3,）,房价支撑指标变化：近年财富的快速积累，国内贸易消费的持续迅速增长与,03,年后的外贸飞速发展支撑了房价的猛升,武汉人均收入多年保持在,8%,以上增幅，,04,年后增长超过,12%,；,城市消费水平保持快速增长，历年平均增长率接近,13%,；,03,年开始外贸增长迅猛，至,06,年，外贸平均增长率接近,40%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,40,城市研究之二：武汉（,3/3,）,房价驱动指标变化：,04,年后的地价猛升以及城市的加速建设，结合近两年人口的明显增长促成了房价的猛涨,武汉,0405,年地价上涨迅速，,05,年的价格猛升使地价达到了较高水平；,武汉土地供应持续放量，,04,年以后有减缓趋势；,城市建设力度在,04,年以后明显加快，近,3,年平均增长达到,27%,以上；,04,年以前武汉人口增速较为平稳，,05,年后人口增长加速，达到,2%,以上。,第四次筛选：,房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,41,城市研究之三：昆明（,1/3,）房价变化表现：,04,年以来房价快速上升,昆明房价,04,年开始出现快速上升；,03,年开始商品房销售出现放量式增长，,0506,年的市场消化总量尤为突出；,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,42,城市研究之三：昆明（,2/3,）,房价支撑指标变化：,03,年以来财富水平的明显提高，国内贸易的持续迅速增长与,03,年后的外贸飞速发展支撑了房价的快速上升,昆明人均收入水平从,03,年开始较快增长，增速保持在,7%,以上，,06,年收入增长达到,12%,；,03,年以后国内贸易消费增长一直保持在,12%,以上，,06,年达到,16.53%,；,03,年开始，外贸出现迅猛增长，近年年均增长率达到,34%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,43,城市研究之三：昆明（,3/3,）,房价驱动指标变化：,04,年后地价持续猛升以及城市的加速建设，是房价快速上涨的驱动因素,昆明近年的地价上涨迅速，,06,年昆明二环以内用地拍卖价格屡创新高，从,132,万,/,亩，到,494,万,/,亩，再到,676,万,/,亩；,05,年住宅土地供应大幅紧缩，,06,年供应提升；根据昆明住房十一五规划，今后将保证每年约,3000,亩的土地供应；土地供应将维持在相对稳定的水平；,03,年以后城市建设力度增强，近年来始终保持在,20%,以上增长速度；,近三年昆明城市常住人口增长平稳,第四次筛选：,房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,44,城市研究之四：珠海（,1/3,）房价变化表现：,05,年以来房价高速上涨,05,年以后珠海房价出现高速上涨，增幅在,16,23%,；,05,年销售量猛增，,06,年比,05,年小幅下降。,第四次筛选：,房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,45,城市研究之四：珠海（,2/3,）,房价支撑指标变化：国内外贸易多年来的持续快速发展为大量相关从业人士积累了财富，成为支撑房价的主要购买力,珠海人均收入在,03,、,04,年增势良好，,0506,年增长放缓；,国内贸易消费多年保持,10%,以上的增速，,05,年有明显上升（,22%,），,06,年增长,16%,，近年来平均增速接近,15%,；,外贸多年来保持强劲增长，,0206,年平均增速接近,30%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,46,城市研究之四：珠海（,3/3,）,房价驱动指标变化：城市大力建设带来的利好，以及人口的猛增，是刺激房价快速上涨的驱动因素,珠海,06,年地价猛增；,多年来城市建设不断加大投入，其中,0405,年城市投资建设猛增（例如,05,年底广珠城际轻轨的投入建设等）；,0106,年城市平均建设增长速度超过,18%,；,03,年以后人口出现迅速增长，其中，,04,、,05,年人口骤增,4.2%,和,6.3%,。,第四次筛选：,房价快速上升条件,地价上涨变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,47,城市研究总结：房价快速上升的指标关系,第四次筛选：,房价快速上升条件,指标,指标变化,意义,房价上升表现,商品住宅均价,连续两年涨幅超过,15%,房地产市场进入快速上升期,商品住宅销售面积,增幅在,20%,以上,预示市场需求的爆发,房价支撑指标,人均可支配收入,连续三年上升,7%,以上,表明城市人均财富水平有了很好的积累,社会消费品零售总额,连续三年保持在,12%,以上,说明国内贸易相当活跃，城市消费力强劲；,大批相关从业人士将具备良好的财富积累；,积累起大量外来人士异地居住、办公的需求,外贸进出口总额,连续两年增长在,20%,以上,说明外贸相当活跃，城市开放性强；,大批相关从业人士将具备良好的财富积累；,积累起大量外籍人士异国居住、办公的需求,房价驱动指标,土地价格,出现,30%,以上的猛增,土地成本的猛升将导致房地产价格在,2-3,年内出现大幅上升,土地供应量,放量或紧缩,土地供给影响三年后的房地产市场，土地供应减少，必然导致三年后市场供应的短缺，引起房价上涨；土地供应量过大将抑制未来,3,年后的房价上涨,固定资产投资,连续,2,3,年增幅超过,20%,意味着城市基础设施建设的大幅投入和房地产建设力度加大，直接刺激居住与投资需求，房价迅速上涨,城市总人口,大城市人口规模连续,2,年增幅达到,1.5,2%,以上，中小城市连续,2,年增长达到,35%,以上,人口的规模增长直接产生刚性需求的积累，房价在短期内会快速上涨,48,备选城市优选原则：满足支撑与驱动条件，具有在三年内明显上涨的可能性,第四次筛选：,房价快速上升条件,满足的支撑条件（一个以上）,满足的驱动条件（两个以上）,优先选择城市：在三年内有明显上涨可能性,人均可支配收入近三年增长在,7%,以上,国内贸易水平近两年增长在,12%,以上,国际贸易水平近两年增长在,20%,以上,土地供应较为稳定,固定资产投资近两年增长在,20%,以上,人口增长近一年在,2%,以上,说明：,支撑房价上涨需要满足一个以上条件：城市人均财富水平迅速积累一段周期；高财富人群（以国内贸易和国际贸易相关从业人士为代表）的财富迅速增长；,驱动房价快速上涨需要满足两个条件：供应条件（土地供给量），需求条件（城市建设刺激，人口刚性需求增长）；,49,备选城市优选（,1/3,）,第四次筛选：,房价快速上升条件,城市,满足条件,北京,上海,广州,深圳,南京,天津,青岛,武汉,济南,杭州,成都,重庆,支撑条件,人均可支配收入近三年增长在,7%,以上,国内贸易水平近两年增长在,12%,以上,国际贸易水平近两年增长在,20%,以上,驱动条件,土地供应较为稳定,固定资产投资近两年增长在,20%,以上,人口增长近一年在,2%,以上,满足,不满足,50,备选城市优选（,2/3,）,城市,满足条件,西安,唐山,郑州,石家庄,无锡,厦门,长沙,南昌,合肥,福州,南宁,中山,支撑条件,人均可支配收入近三年增长在,7%,以上,国内贸易水平近两年增长在,12%,以上,国际贸易水平近两年增长在,20%,以上,驱动条件,土地供应较为稳定,固定资产投资近两年增长在,20%,以上,人口增长近一年在,2%,以上,第四次筛选：,房价快速上升条件,满足,不满足,51,备选城市优选（,3/3,）,城市,满足条件,东莞,佛山,烟台,扬州,嘉兴,常州,淄博,宁波,昆明,苏州,支撑条件,人均可支配收入近三年增长在,7%,以上,国内贸易水平近两年增长在,12%,以上,国际贸易水平近两年增长在,20%,以上,驱动条件,土地供应较为稳定,N/A,N/A,固定资产投资近两年增长在,20%,以上,人口增长近一年在,2%,以上,第四次筛选：,房价快速上升条件,满足,不满足,52,备选城市优选结论,第四次筛选：,房价快速上升条件,重点城市,顶级城市,深圳、上海、北京,一级区域中心城市,南京、天津、成都、重庆、武汉,一级区域重点城市,宁波、济南,二级区域中心城市,郑州、石家庄、西安、昆明,推荐城市,二级区域中心城市,厦门、长沙、南昌、合肥,二级区域重点城市,福州,参考城市,一级区域重点城市,东莞、烟台、唐山,二级区域重点城市,扬州,注：第四次筛选排除的城市：广州、青岛、杭州、无锡、佛山、南宁、中山、嘉兴、常州、淄博、苏州,重点城市,城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力,推荐城市,城市建成区密度较高，人均收入良好，具有较高市场价值潜力,参考城市,城市建成区密度较低，人均收入良好，具有良好市场价值潜力,与重庆无直达航线但周边,100,公里范围有直达机场,53,附：部分热点城市筛选说明（,1/2,）,杭州,关于土地市场,：杭州土地资源稀缺，地价高昂，土地出让屡次创出天价，近期出让土地的楼面地价已达到,1.2,万元,/,平米；目前取地对象集中为全国一线品牌开发商（与基金合作进入）。,关于房地产市场：,杭州市场面向全国客户，是长三角客户置业的首选城市，目前外地置业者比例已经达到,60%,，投资者比例约达到,50%,，市场价值实现性高。,建议：,虽然市