南通中南世纪城中央商务区百货商店业态市场简析.docx

南通中南世纪城——中央商务区
百货商店业态市场简析

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南通市社会与经济发展情况

南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖4市2县3区，面积8,001平方公里；截至2004年，南通市共有人口773万人，其中南通市区人口85万人。

近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破一五%；南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。

苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈，促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势，将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展。从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市地位。

本项目周边关键要素示意图

南通市商业格局

“2+4”商业格局基本形成，即2个商业中心（南大街、桃坞路），4个商业街区（外环北路、钟秀路、青年路、工农南路）。居民消费需求也明显转旺，2004年全市社会消费品零售总额384.25亿元，比2003年增长16.0%。

南大街作为南通商业核心，集百货、餐饮及休闲娱乐于一体，总商业规模在30万平方米左右；桃坞路作为商贸及休闲娱乐的特色街区，主要项目有桃坞路服饰城、金碧辉煌等；外环北路与钟秀路主要以家居装饰、建材、轻纺等工业消费品专业市场为特色；工农南路及外环北路延伸（越江路）以汽车展销及汽配为主要特色；青年路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地。

南通市商业格局

南通市百货商店市场情况

百货商场主要集中在南大街，且大多处于转型期。截至2005年10月，南通市区百货商场约10家左右，总规模在25万平方米左右。各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货转变，但受自身物质条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限。

百货商店
地址
开业时间
建筑面积（M2）
投资者
备注
文峰大世界
南大街3-21号
1996年1日
64,000
文峰集团
文峰集团2004年零售总额10亿元
金鹰国际购物中心
南大街
2000年
10,000
南京金鹰国际集团
金鹰国际2004年实现销售金额4亿元
百货大楼
南大街
1997年底
32,000
百货大楼股份有限公司
百货大楼传统名牌
中央商厦
南大街
1999年9日
25,000
文峰集团

南通中南世纪城——中央商务区办公楼项目

本项目的位置和四周状况

四周道路：工农南路（城市主干道）、崇川路、园林路、桃园路；
住区环境：周边3公里范围内，现有人口一三万，在建中高档楼盘共24个，预计未来二年内总居住人口可达30万；
交通配套：1公里内，有3个公交站点，12条线路均在本区域四至道路通过；
行政文化：1.5公里内，市体展中心、南通大学中心校区、图书信息中心、青少年活动中心、中国联通、南通图书馆等等；
教育设施：2公里内，南通大学中心校区、工商行政学院、南通技校学院、南通航运职业技术学院、外国语学院、市南郊中学、五山小学等。

CBD中关于百货、网点商业项目的定位和技术指标，请见下表
地块
编号
用地性质
总建筑
面积M2
其中用于商业面积M2
容积率
百货预
售单价
预计租金
（元/平米天）
A-01
商业、办公
71,000
8,000
3.0.
49000元（底层）
底层商铺11.4，顶层2.3
A-02
酒店式公寓、商办
69,600
4,000
2.83
32400元
5-10
A-03
酒店式公寓、商办
174,800
10,000
3.06
32400元
5-10
B-01
商业、会议中心
62,000
8,000
5.79
32400元
5-10
B-02
商业、办公
69,000
10,000
3.75
32400元
5-10
B-03
商业、办公
61,200
10,000
3.19
32400元
5-10
D-02
商办、住宅
66,600
4,000
3.62
32400元
5-10
D-03
商办、住宅
73,250
4,000
3.81
32400元
5-10
D-04
商办
65,000
16,000
3.56
32400元
5-10
合计

896,750
74,000

CBD各地块位置示意图

合作方式：

债权性融资：以固定利率为主进行债权性融资，本集团将提供充分的项目风险抵御机制；

权益性融资：以转让项目部分或全部股权的形式进行融资，或以土地作为出资成立合资合作项目公司；

或其他可行的融资方式。详细信息请联系中南集团投资发展部。