农贸专业市场之整体营销策划报销售推广策略.docx

海南农产品专业市场整体营销策划报告

2011年6月27日

前 言
前期，我司对项目所处的市场情况进行全面的了解和分析，基于忠于市场的原则，结合项目地块具体情况，提交了市场调研报告、项目整体营销报告。
本案将在以上工作的基础上，结合贵方项目所提要求而展开。
由于开发进程中涉及诸多不可预见因素，后期商业、住宅的具体工程时间未能确定，因此本方案在某些环节上未能深化。严格意义上讲，本方案是项目整体的营销战略，其中对营销推广定位、营销部署及策略、整体营销计划进行重点讲述，其余部分做了清晰的脉络梳理。案中时间节点随工程进展的变化作相应调整。
希望贵司能以遵循商业地产的规律，去芜存青的态度看待本项目的营销战略。

第一部分：定位与规划

思考：如何实现项目发展目标？
我们的开发目标
是什么？
为海南中发地探索新开发模式积累经验
快速回笼资金，建立轰动效应.
提升海南中发地
市场的品牌影响力
利润最大化

我们的目标：

1、打造一个高端的、标杆性的商业项目；
2、实现项目利润与经营旺场双丰收；
3、树立项目品牌和发展商品牌；

做好项目定位是基础！

多维立体定位体系

商业地产定位与住宅地产不同。住宅地产常用的SWOT分析并不适用于商业。特别是三四线城市的大型商业地产，多是城市规划中的重点项目，通过引导市场，以主动的姿态助力城市发展，强力推进城市化进程；而住宅地产虽然也会为城市化进程添砖加瓦，但更多的是以被动的姿态迎合市场。因此，商业地产定位需要的不仅仅是扁平化的静态SWOT分析，更需要动态的、纵横交错的多维立体化定位策略。

项目的客户职能

主定位（项目的城市职能（对外）、地段职能（对外）、行业职能）
次定位（城市职能（对内）、地段职能（对内）

收益壁垒风险
项目的行业职能

对内对外
项目的地段职能

如何助力城市市？

项目的城市职能

做企业？做项目？
企业定位

商业地产定位

第一维定位依据：

企业定位

企业的最终目标是为了实现股东利益最大化。不同的企业有不同的利益套现模式和不同的发展战略思路，在不方便深入了解贵方企业战略之前，百合田仅提供衡量企业定位的几大思考方向，供贵方参考。明确公司定位后，以判断本方案的适用程度，以便我们双方合力，将方案修正到最理想、可执行的状态。

政府

开发商
**经济

企业定位四佛论 ：
1、 孙大圣的造势经营（斗战胜佛：实力、能力，资源整合力）
2、 唐三藏的借势经营（功德佛：功德与借势。）
3、 沙和尚的稳健经营（金身罗汉：不受关注，但有立锥之地）
4、 猪八戒的甩手经营（净坛使者：做起来轻松，结果却只能收拾剩菜残羹）
百禾田建议：企业经营做三藏，项目运营做大圣。

开发商立项三思考：
1、政府为什么给咱金钥匙?政绩和城市经济
2、如何使用金钥匙？理解透政府，了解透城市
3、若没有找到最大宝藏，如何拿到风险最小的财富？
设置有弹性的规划

企业定位分析流程：

l 确定战略实施的资源及风险

l 制定战略实施计划
l 实施计划
5
制定实施计划
l 根据影响的大小来排出战略方案的优先次序

l 能力/差距分析

l 确定企业发展战略
l 企业发展战略
4
确定机会与最终确定发展战略
l 了解行业/市场发展状况

l 确定行业主要影响因素及关键成功因素

l 结合自身的核心能力，制定战略方案选择标准
l 改进方案的衡量标准
2
确定战略方
案选择标准
l 确定可能实现增长的各种发展机会

l 衡量各个机会对企业发展的影响
l 实现企业增长的候选方案
3
找出发展机会并进行初步筛选
l 了解和评估当前的业务状况

l 确定企业核心能力

l 制定企业发展的财务目标
l 理由充分的企业发展远景目标
企业现状评估
和目标制定
1

第二维定位依据：

项目的城市职能

黄柏翔：易居中国副总经理
操盘名言：政府单位往往是决定这个商业地产最终的风险，开发商能力再强，在中国这个环境里面你没有强调正常的关系，有很多的许可证你是拿不到的，很多的配合政府一起做的招商工作是拿不到的。甚至政府可以提供的所谓的绿色通道你也是拿不到的，这个东西是争取来的，这个是中国的房地产可爱之处。

商业地产与住宅地产最大的不同是什么？如果说住宅的诞生是为了“人人有居，人优其居”，可达到环境效益和经济效益相结合，政府更多地从民生、保障等角度上考虑问题；那么商业地产的诞生则是为城市服务的，政府对它的关注更多地是从它的职能上考虑。
特别是三四线城市，规模较大的商业地产不仅承担着方便居民生活、提升经济效益的责任，有的还被政府寄予“助力城市发展、打造城市品牌“的厚望。虽然有种理论认为：商业地产做的是商业，不是功德，也不是政绩，所以，还是要按照商业的规律来做。但是，中国无数成功的商人早已证明，官商联盟才是最好的企业运营模式。
所以，商业地产定位第一要考虑的是：如何紧跟政府脚步，助力城市发展！只有这样，才可以争取到政府最大力度的支持，新闻媒体最大关注，才可以尽快整合**各项资源为我所用。也即：#####在**经济建设和城市发展中需要承担哪些职能？

替代威胁 – 低
• 中部六县中，五指山走观念转变的路子，保亭和定安县走的是文化旅游路线；其中保亭的新三农政策也很有新意；白沙黎族自治县与**思路相仿，以深加工带种植，但其主推产品为南药，绿茶、竹子等；只有**完全贴合省政府精神：加大力度培育扶持农民专业合作社；以枫叶牌苦瓜、黑猪、阉鸡及水果为主推产品，立志打造名特优产品。琼中大力发展橡胶和木署，去年农民增收全省第一。

**政府应对战略：三点四区五战略
① 三个重点：突出生态和民族两大特色，狠抓基础设施、特色经济、生态保护三个重点

② 四大区域：，构筑生态旅游区、生态农业区、生态文化区、生态保护区四大区域。

③ 五个战略：施项目兴县战略、城镇化战略、生态县战略、产业开放与升级战略、科教兴县战略五大战略。

省政府的政策
• 扶持中部农民，三年内使收入与全省水平看齐。
• 鼓励各地发展特色，从政策到资金、招商引资全面支持
• 五年规划，重在头三年。
①**已经完成县城品牌打造及数项民生工程，下步的重点已从2010年的居民保障及文化教育工作转到2011的经济建设

②2011年第一季度，**县是海南三个财政收入成倍数增长的县城之一，说明政府的经济建设卓有成效。

**经济发展阶段– 进入高速
1、两段三步走，谋十划五抓三。
2、明确**发展定位：海南中部生态经济区、海口经济圈、两条高速公路（海口到琼中、洋浦到万宁）、两个结合部（中部生态经济区与海口经济圈，东西部中心城市的结合部）
3、抓好产业融合，打造品牌特色，实现农业、房地产业与旅游业、文化产业有机融合
4、实施产业一全化，打造海南中部工业强县。

**政府具体应对

**名特优产品聚集之城，**的城市名片

#####职能推测

城市品牌
塑造
推进城镇化发展
促进产业
一体化

满足居民消费，提升生活水平

第三维定位依据：

项目的地段职能定位

李嘉诚：长江实业集团有限公司董事局主席兼总经理、华人首富，亚洲投资界超人
投资名言：
决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

海口市：204W
儋州市：76.78W
经济总量全省第二

万宁市：54W

琼海市：44.1W
海口到琼中，洋浦到万宁两条高速公路的修建，让**的辐射圈迅速扩展到四大城市两大自治县，总辐射人口达4一八W人；正在修建的海屯高速，显示出**政府加快经济发展的决心和省政府支持力度
白沙、琼州自治县：共计约40W

#####县域位置：**主城区向东北区发展的咽喉；功能定位为**综合服务区，衔接深加工区

**县所处区域位置：海口经济圈，海南中部

#####县域位置：**主城区向东北区发展的咽喉；功能定位为**综合服务区，衔接深加工区

#####职能推测

#####地段定位：
海南中部农产品物流园，**农产集贸城、娱乐城；

1、强力吸引周边乡镇，辐射整个海口经济圈。
2、具备某种功能，改变**县人民购物习惯，把原本结节于中部的经济活动延伸到东北部来。

第四维定位依据：

项目的行业职能定位

女人选男人就象客户选商业地产，做着看似理性的梦：帅帅的白马王子带给她梦想中的一切；客户选商业地产也如此：看着漂亮，听着好听，买了有面子，稳赚不赔，保值增值……正因为要求高，所在选择时格外挑剔。商业地产所选择的行业，就象男人的工作一样，万万不可没有前景，收入低，不体面……

该结婚了，还没钱
要有钱
要对我好
该结婚了

不要狮子大开口。。

差不多的女人就行

住宅楼盘就象女人，但凡有一分可取之处，只要价格合适，总有客户愿意要。因此，住宅最怕端架子，商业最怕选错行。

行业内竞争 –
激烈并呈现强烈的地域特色
• 各地农产品资源各有特色，如东北、山东多以粮食为主打；安徽、江苏各具特色产品

• 目前除双汇外，尚未出现一家全国性的肉蔬果品牌企业。

风险
• 多业种组合，防止单业种风险
• 提高科技水平和产业琏的完善，切断竞争对手介入之路。
• 政策风险：用高规划，低执行。规避政策风险。

进入壁垒 – 低（中）
• 政府支持度高
• 不需要太高深的科学技术
• 无法律上限制
• **与海口联手建设大型工业产业园区，深加工产品、物流助力发展。
• **县涉农金融机构发放农村小额信用贷款名列全省第二，充分调动农民生产积极性
• 结合农业产业结构调整，大力发展生态农业，每年启动4—5个绿色食品基地。
• 农民专业合作社的建立。
• 海南省明确指出发现精致型农业

供应力量– 强
• 人民生活水平提高，对精致农业及特色农副产品关注增强，消费逐年增加。
• 国际形势上看，中国品牌地位已稳步树立，大国形象、外交政策及贸易政策有助于中国精致特色化的农产品的出口。
• 国内国外两大市场，共同支撑特色农业及精致化农产品的发展。

客户力量 – 高

#####行业职能推测

#####行业职能定位：

特色化、产地型、多业种农产品产业城，

充入**农业一体化产业琏中“培训”““信息”销售”“物流”环节
……

第五维定位依据：

项目的客户职能

投资客
租户
自营者
天下攘攘尽为利往
快速赢利

WHY?
WHO
WHAT
商业环境、经营环境、升值前景

低租金高人气、政府支持持行业好。
客户3W

我要好多好多钱
最好能得到政府支持，能让我这辈子，不，下辈子都不用再辛苦了。
我要好多好多钱
我要没有风险就来钱
最好这边出钱那边就能挣钱

我要好多好多钱
我要一动不动就好多钱
最好今天一千明天两千，每年递增
客户1D

客户天生爱做梦，考虑春夏与秋冬

梦的前景应该非常美好、梦的现状应该没有风险，梦的延续应该不成问题。

“为客造梦”定位三原则：远近结全、虚实结合、内外结合。

形象要虚，规划要实
概念要虚，理念要实
口号要虚，数据要实

虚实结合

内吸**县城之财
外纳海南中部之财
对外宣传格调要高
对内推广强调实利

内外结合
远近结合

#####客户职能定位：

有享受没负担、大把赚钱没风险的聚宝城

五
维
一 体
，
项
目
最
终
定
位：
#####功能：

助力城市、推进产业一体化、物流、信息整合中心、资源整合中心、娱乐休闲时尚城……
#####最终定位：

主定位：海南中部农产品交易城

副定位：**集贸城、休闲娱乐城

城市职能定位
**名特优聚集之城，**的城市名片

企业
定位
决定执行方向

客户职能定位：
有享受没负担、大把赚钱没风险的聚宝城

地段职能定位：
**农产集贸城、娱乐城；海南中部农产品物流园

行业职能定位：
特色化、产地化多业种农产品产业城

商业的发展靠品牌支撑

商业在人堆中生存，具有后进性、务实性

商业地产
崛起三定律

构建#####的品牌圈
1、 集合中部各县特色农产品，通过认证中心、体验中心、培训中心及各合作社的入驻、通过农产品深加工、半加工、原生态农产品塑造出产地化、科技化、多品种的中部农贸城品牌
对内做足菜市场服务，打造最多构建#####的品牌圈
2、 对内打造**时尚不夜城品牌。
3、 最全最大最贴心的当地最大菜市场品牌
4、 对内打造**时尚不夜城品牌。

因此：1、要注意业态组合时的人气问题，加入酒店公寓住宅等建筑业态。
2、商业的后进性，注定了商业的引导性，必定要高于现有商业地产的规划方可立于不败之地；
3、根据商业的务实性，把#####分为三大区域：农贸区、博览区、休闲区。快速聚集人气、吸引财气，达到短期赢利，符合短平快的商业战略思路。

设施与实际相匹配：消费对象、商品档次、业态形式、租售动机等

1、 成立综合服务区，主要针对**县及周边 乡镇提供服务；
2、 在展销区成立体验中心、培训中心、认证中心。
3、 设置政府常设机构及治安分队

业种配比说明：
一层左区为“农产品贸易区”。辐射圈为**县城及周边乡镇。经营形式为批零兼营。业种含农具农资、牲禽配送，粮油干货、大陆蔬菜、肉豆制品、海鲜水产等。因本地最成熟的市场是中心市场，经过多年的市场调整目前的业种配比最值得参考，故一层左区下沉区的农产品贸易

区业种配比如下：蔬果35%，肉类16%、蛋类豆制品：14%，熟食1%，日用副食品：一三%；
业种配比为：外县占25%，本地占75%，名牌占20%、特色占20%、优质产品占60%；
二层为休闲文化区，休闲占60%，文化占30%，其他占10%，

“广告不可信，没有广告鬼才信！”

这句俗语说明了推广对于营销的重要性，想起杨白劳的故事：旧社会把人变成鬼，新社会把鬼变成人。不由让人感慨，推广真正是“新社会”的新力量。因为，它能把“鬼”变成“人”，何况区区小商铺呢？

世上最难的两件事，一是把自己的思想装进别人脑袋里（推广），二是把别人的钱装进自己口袋里（营销）。两件难事做好并不难，只需要先把第一件难事做好，第二件就顺理成章了。

说到底，营销的前提就是项目的品牌塑造。而品牌的塑造又“提前于营销、同步于推广，与整个营销推广阶段无缝融合。”

因此，我们首先确定的是营销部署及策略

第二部分：营销策略

一、推货策略
（一）总推货策略： 滚动开发滚动推货，分期分批，小量即推。
可以快速回笼资金
有效规避市场风险
最快速度抢占市场份额
使滚动开发得以延续
媒体预算难以控制
推广费用偏高
不易形成清晰的品牌形象
易引发市场倦怠感。
此策略适合城市偏小，项目品牌形象突出，品牌内涵浅，品牌外延小、体量小的项目。

推货策略一：先商业后住宅，先外街后内场，先借势再造势然后做市抬市。
推货策略二：产品推售先易后难,“易时蓄势,难时渠成”
推货策略三：把各主题商业街与单独摊位交叉推，避免给市场留下业态过于单一的印象。
推货策略四：产品推售时尽量先推可聚人气、彰显性强的部分。
推货策略五：供货量不宜太少，尤其是一期推盘。既避免推广费的浪费，又可有效聚焦人气促成口碑促进销售。
（二）项目推货分案名建议
案名
产品范围
总体案名：#####
整个项目
三区：
① 鲜货肉类批零专区
② 瓜菜果品批售专区
③ 茶叶干货批售专区
一层的三个农产批售专区
（摊位或店铺）
两主题街：
① 中部精品农产主题街
② 生态农产主题街
一托三或一拖四产品
（简称：“店连宅”）
一广场：美食休闲广场
二层的一托三或一拖四产品（简称：“店连宅”）
住宅：农博国际/ 海岛之心
1-7#小高层670户

二、价格策略
定价策略：低开高走；具体涨价方法：根据市场情况灵活掌握。

价格模式：四种模式助力资金回笼

1、售后返租（用于产权式摊位销售。）每年8-10%具体比例和商铺位置有关。位置好的商铺返租低，位置差点的商铺返租高。反租期为3年。返租方式针对投资者。（财富英雄生财计划）
2、以租代售有意购买商铺作为经营场地的商家先租用商铺，按月交租金。在三年内如果租户决定购买该商铺，发展商按租用时议定价格出售，之前所交的租金总额充抵房款。这个计划适合于外街商铺和产权摊位的销售。（幸福菜商投资计划、时尚主妇投资计划）
3、升值销售。开发商承诺一定时期内该项目升值多少，如果做不到，加上同期银行利息全额退购房款，这个计划很适合在一期开盘时运用。好处如下：① 表现出开发商的信心，也给市场信心；② 可预见性高。如：向客户承诺一年后商铺升值一五%，若客户一年后来问，依据目前市场情景，价格上涨一五%完全不成问题。③ 可快速回笼资金；
④ 一年后可传口碑，且也是实例，更加可以坚定投资者的信心。（“老实人”投资计划）

以上几种价格策略，视不同推广阶段和产品有选择利用，和品牌计划一起促进项目销售。

三、品牌策略：
“品”牌？就是比一般的牌子要多张出三个嘴巴来。也即，品牌，是吹出来的。
“三个口”分别是媒体、活动、包装。运用这三张嘴，从三个不同维度说出品牌应该说的话。最终形成稳定的、有识别性的、对目标客户有磁性吸引力的品牌形象。
品牌总策略：**品牌、项目品牌、企业品牌齐塑，短期密投，新闻公关，活动营销三结合
执行策略：卖点梳理、推广定位、炒作+包装+事件营销+活动营销。
成本原则：小成本大回报。主要利用超低成本的新闻、低成本的DM单张、效果显著的户外大牌、能引发人脉传播和口碑传播的活动、千人成本较低的网络、精准客户的短信群发来推动项目销售。
新闻原则：小事大新闻，大事系列新闻，没事生事也要搞新闻；

媒体策略：媒体能说的话最多也最有杀伤力和影响力，利用媒体既可以秒杀A类客户，也可以“吸杀”B类目标客户。媒体，就是一个“纵横家”，一张嘴既可以让你和客户交好，也可以让你和客户翻脸。
别忘了“媒婆”和“媒体”都姓“媒”。因此，除了一张挑三窝四的嘴一样，他们还都很费钱。
如何利用媒体不被她吸血或者反咬一口？除了了解媒体后为她分工定位，别无他法。

媒体组合：长短组合、动静组合、软硬组合、新旧组合。长效媒体传短效信息，短效媒体树品牌形象，软文硬打，硬广软诉。
媒体定位：电视、党报类树形象，以新闻为主，硬广为辅；市民报、杂志、网络软硬均可；车身、户外广告引发注目度，飞字、短信、DM短效信息传达；展会、巡展：树形象传信息。

以广告推广为辅助 ——

以“会、节”为节点进行大力推广

通过参加海南省内房展会、冬交会和省外巡展等，进行新闻、报广、电视、高端活动等推广，大力展示项目，提升项目的影响力。
以导示系统为基础 ——
在区域外：做好导示系统，形成一个区域内的广告封锁网络，提升#####的影响力和辐射力；
在区域内：项目导示系统的设置工作也是推广工作的重中之重，内外结合，复合展开，在推广方面深入细节，形成一个强大的推广网络。
以户外路牌为主导 ——
户外广告长效宣传，炒作#####的独特卖点
三种方式
齐头并进
媒体投放策略

各媒体的投放要点（一期）：

以户外、展会、现场活动为主要宣传点，辅助报纸、短信、杂志

投放
投放要点及备注
月均总量比
户外
按一年合计在前期投放
市中心、高速入口、机场附近等地方
25%
现场活动
活动营销费用包括外展点与展厅的推介
20%
展会
参加海南春秋两季房展会、海南冬交会、异地房展会等
一五%
报纸
一般以《南国特区报》和《南国都市报》为主.
一般在周四、周五投放，炒作广告在周一投放
一五%
物料
户型、看板、围墙、现场包装、前期物料比重较大
10%
短信
主要针对全球通、有车一族、二次置业以上的业主
3%
杂志
主要是针对海南的专业地产杂志
5%
电台
在交通台、音乐台播放,主要为有车一族
2%
其他
DM直投、网页等其他
5%
注:一期广告费用的安排
四、活动营销
活动可以塑造品牌促进销售，易促成人脉成交。
和媒体比起来，活动更象不擅言谈的大家闺秀。她可以把自己展现给你，却无法把自己的思想毫无障碍地表达出来。
他往往受媒体的制约。或者受到欢迎，或者得到误解。

如何避免这些尴尬的出现？这就需要我们知道活动营销的一些原则了：
a) 必须有媒体紧密配合
b) 任何与品牌提升或销售无关的活动均不考虑
c) 有活动，必促销，有活动，必形象。
d) 大事热炒、小事大炒，借势就炒。低成本运作，高姿态、高频率出现。
e) 本案运用活动营销时主要抓住儿童和老人，以感性的、公益性质活动为主；运用事件营销时则主要针着政府和相关专家、学者，或者时事、新闻等以理性的分析打动目标客户。
f) 活动营销配合销售策略，将使销售策略事半功倍。

即将用到的活动营销有：项目一期开盘活动。“九九重阳百子闹，百果百菜送百老”同时向各农贸市场发DM，做问卷调查，摸清有多少人有意向到这里买铺，最喜欢的是哪种价格模式。“#####万元调查资金，征集有心赚银人”
“老实人，跟我走”采用升值销售价格模式或者是时尚主妇：宁让口水飞，不让银子飞的以租代售模式，吸引客户关注，诱发客户购买。

五、现场包装策略
“人靠衣裳马靠鞍”，“最怕锦衣偏夜行”这两句话说明了包装的两个作用，一个是包装后外人看后对被包装过的物品产生的“羡慕 嫉妒 又爱又恨”（买得起的就爱，买不起的就恨）；另一个是自己包装后，提升了自信，如果没人看到，自己会“懊恼 愤怒 悔”这也说明了人类的虚荣心。或者说叫“幸福的比较级”，只有比别人好了，才能产生愉悦感。
所以，项目的包装特别重要。无论是对客户的虚空心还是对我们自己的信心。

项目包装包括：售楼部包装、工地包装（围墙、样板铺区）、商业氛围营造

　　　　　　　　　项目的包装：以“商”带“住”为主体策略

（一）售楼部包装
Ø 售楼部主题一定要体现项目特色（百果园），体现生态绿色大自然；
Ø 建议室内结构需要一定的中空挑高设计，体现空间的气度。
Ø 建议室内结构需要一定的中空挑高设计，体现空间的气度。
售楼部室内装修需具有相当的品质基础，要求专业的设计机构参与设计。接待区、展示区、洽淡区分区明确，各区之间又通透相连，显出开敞大气风格
（二）工地包装包括（围墙包装、施工现场包装）

（三）样板街及样板铺打造：次入口处设一排品牌铺, 其他部分用档板隔开

样板街区，挡板隔开
样板铺
样板铺
样板街

（四）商业氛围营造（物氛围、景氛围、人氛围）

总策略

人氛围

商家统一服装、统一胸牌、统一进场时间。

广告位、罗马旗、引导系统、店铺招牌风格、遮阳设置
物氛围

硬铺、小品、绿化、亮化、休闲带……（另附方案）小品要贴合#####形象和定位（海岛、农业、产业一体化。）
略

景氛围

六、品牌策略
项目价值梳理及推广语：

地段优势—— 海南之中，四方财富汇集点
规模优势—— 海南中部最大规模农产品贸易中心、**最大新城区小型城市综合体
规划优势—— 全新建筑形态、全新业态组合、全新购物体验
功能主题优势----
1、唯一的产地型、生态型、特色化农产品交易城
2、海南首个精品农产品配送基地
3、中部最大的一站式农贸交易市场．
休闲主题优势—— 一站式消费体验休闲商业
产业琏功能优势--- **农业产业一体化琏条中的一环，享受此条琏上的政府扶持和政策支持
资源共享优势—— 合作社引进、大型工业厂家引进、共同分享客源，吸引更多客源，逐步扩大市场
全业态优势—— 批零、美食、休闲、娱乐、商务、住宅

第三部分：营销推广计划

主推广语（用于一期、融入LOGO）
海南中部农产品基地（海南中部综合农产品交易城）
开盘前推广主题集中亮相
（项目围墙广告语、DM单广告语、各新闻引用广告语）
1. #####。紧跟政府，引领产业
2010**重点工程、省政府指定产业城
2、 #####，依仗**，称霸海南
海南中部最大农贸城、海南首个精品农产品配送基地
3、 #####，掌控未来，改变**
**发展向北，#####扼踞喉地
4#####，输送健康，关爱**。
百种蔬菜千种果，安全认证驻场点
5、 #####，再造一城，繁华**
住宅、公寓、酒店？批发市场、菜市场、美食休闲广场？
6、 #####，各种财富，带给**！
有享受 没负担， 有钱赚，零风险！
老实人、大财迷、尚主妇、宅一族……想发财，跟我走！
一、推广主题定位琏

n 海南中部首席综合农产品交易城（定位）
**之喉，财富新都（地段）
n 以农贸城建时尚城（城市）
#####，**县城新名片……
n 农贸产业一体化模型城（行业）
海南中部首席综合农产品交易城
n 休闲商业体验城（业态）
**大型城市综合体
n **财富动车组（投资）
有享受没负担有钱赚没风险的聚宝城

动态亮相语
（开盘前的新闻炒作，按新闻运用原则）
1、 国内首家农业产业一体化体验城，即将亮相
2、 海南进入产业化时代
3、 我省精致农业发展可喜，#####甘当“喜羊羊”

动态亮相语
（开盘前的硬广或DM，按成本原则）
1、#####财富计划：老实人，跟我走（升值销售）
2、#####“淘金主妇”：宁让口水飞，不让财富飞
3、#####商盟令： 各种富各种铺，想发财快上路！

二、全案品牌塑造计划

时间
推广方向
应用阐释
品牌阶段
营销阶段
导入期
2011.7.-9
1、海南中部综合农产品交易城（主定位）
2、**大型城市综合体（规划）
（农贸也时尚，造城换印象）

高调亮相，拔高形象，主要应用媒体为对外媒体。
通过对城市综合体概念的引用，更全面了解项目前景，理性传播，有助商业形象打造， 综合体的概念，让受众对项目的理解，不再局限于农贸市场。
品牌导入第一阶段：I AM \MY JOB

蓄水期
一期精品农产主题街
2011.10-12
1、海南中部综合农产品交易城
2、#####：各种财富各种铺
（投资）

1继续使用，2加入。视媒体视时机与1或并列或融合。要点：强调1为2带来的财富。加入价格模式，如时尚主妇投资计划等等，对市场形成煽动力。配合开盘；另，说明商业街主题的划分，让市场看到明确财富方向。
导入第二阶段：
我能做什么

开盘期
鲜货从类产权摊位
2011.1-2012.3

2、#####：算计菜蓝子？不如买个菜摊子。（投资）
3.#####：关爱您的菜蓝子（服务理念）
一期少量销控，推出产权商铺。临近春节，以“菜蓝子”为宣传要点，从投资和产品安全、后期管理上面宣传。视情况制造新闻话题，推出“关爱菜蓝子，系列新闻”和卫生局、农业局等单位联手。
公益活动：赞助食品安全相关部门办公设备，或与医院联手，开展义诊
品牌深化一阶段：
我能怎么做？我准备怎么做？

持续蓄客期，
明销暗开
生态农产品主题街
2012．7-2012.10

**财富动车组（投资）

促销活动：#####生态产品体验中心回馈全城
形象活动：百果千蔬千本书（农科类图书免费赠送。）
公益：赞助六一儿童活动
生态农产品主题街推出。同时招商业绩出来，从招商的成绩说明。此阶段，大型超市必须引进。借超市坚定投资者信心，诱发市场憧憬。生态产品体验中心推出。（纯果蔬餐馆、纯果蔬美容。凡能回答出十个项目问题的，均可以享受三折优惠。）

品牌拓展一阶段：
我增加了什么，超出你的想象。（第二、三期产品交房、招商已出成果）

持销期，蓄客。老带新政出笼。
自然销售，暗开。
干货
茶叶
果品
2012.10-20一三．1

#####只保证两点：（产业一体化的再次宣传）
你家的菜，今天早上刚从地里摘来。
您订的年货，我们72小时内送到。
剑走偏峰：挺好的导“公关危机“。先以某一户人家到电视台透新闻，说是从#####买的菜吃后身体不适。再先以记者采访的形式，运用电视新闻报道的形式，全程追踪，从菜农种菜到工厂加工，再到物流运到#####，摆上摊位。经过几重检查。向市场证明#####的质量和科学流程。
品牌维护：
由单向传播转为市场主动了解。让市场由认知到认可。（此阶段必须已进入运营期，构建出完整的运营流程。）

蓄客、暗销明开
海岛之心商务公寓
20一三．2-20一三.5

海岛之心公寓：以商博商。
从投资、居住双宜宣传。具体分析#####的商家需求及商务配套服务。建筑格调及技术参数辅助。以“未出卖，先出租”为宣传点，给市场造成此公寓受市场热捧的表相。
品牌更新：延续理性，硬调、煽动为主的商业宣传。依附#####品牌进行宣传。

蓄客，控销明开。
住宅底商
20一三．6-20一三．9
铺王出街，农博收官！
谁是最后一对“抢钱夫妻”？
用时限，少量强调珍贵。醇熟市场，以客带客。易销易推。
品牌延续：杜绝负面新闻。

明销暗开。

三、一期具体销售方案
　主题
分项
细项

2011年
2012年
项目
进度
时间

7-8月
8月－9月
10
11
12
1
2-3月
周期划分

意向咨询
正式蓄客期
中部精品农产品主题街开盘
强销期
加推一层的鲜货肉类批零专区
持销期
一期扫尾及二期蓄客期
工程进度

一期商铺工程达到开盘要求

生态农产品主题街到开盘要求

行政报批

施工许可证
中部精品主题街商铺预售证取得

生态农产品主题街商铺预售证取得

包装
一期样板街及样板铺看楼通道
工地围墙完成
项目周边环境亮化
围墙换搞
导识系统，
二期看楼通道的布置

二期看楼通道布置
售楼部包装方案
售楼部包装完毕