XXXX年长沙市商业地产市场分析报告.docx

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2012 年长沙市商业地产市场分析报告第一部分长沙市商业现状总体概述一、总体情况描述目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。拥有 20 多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有 10 多个大型批发交易市场。各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。长沙商铺市场在 2001 年启动之后， “商铺投资”如潮涌般的兴起。2002 年商铺价格同比上涨达 30%之多，2003 年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。2004 年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。2005 年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。进入 2009 年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。2012 年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到 8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012 年可以说是开发商业地产的大好时机。二、城市商业网点规划 1．城市商业发展目标着力打造长沙市 1 小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。长株潭一体化的实施，极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟，在未来城际间交通及市政建设逐步升级完善的情况下，城市群的综合效应会逐步显现，长沙市的商业辐射力将大大增加，外来人口的消费必将推动城市商业的发展提升。 2．商业体系规划长沙市商业体系结构为：1 个市级商业中心即：五一广场商业中心；2 个市级商业副中心即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心； 10 个区域性商业中心即火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心；30 个社区级商业中心；5 个重点镇商业中心；5 个一般镇商业中心。第二部分长沙市商圈调研与分析一、五一商圈（一）商圈范围以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达 113 公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。（二）商圈现状五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有 6000 余商家，日均客流量 40 万人次以上，年消费额达 20 亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道 202、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。 (三)主要商业及配套主要商业：新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。主要配套：餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行酒店：喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7 天快捷酒店。娱乐：金色年华 KTV、温莎 KTV、钻石钱柜 KTV、星光灿烂、魅力四射。交通：旅 1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202 等。（四）租售情况调查分析 1、集中式商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式春天百货 12000 6层商业百货中档女性服饰、日用百货、家用电器联营万达购物广场 48000 4层商业综合超市中高档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城租赁王府井百货 70000 12层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营平和堂 50000 9层商业、商务百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营百联东方 76000 8层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营新世界购物中心 35000 8层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营国美电器 5000 2层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营苏宁电器 7500 3层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营金满地 27000 1层商业地下步行街中低档服装、饰品租赁 2、街铺根据本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况如下：黄兴南路步行街售价 35000-60000 元/m²，平均租金价格在 500-1000 元/m²•月，少量铺面甚至超过 1200 元/m²•月，最高达到 2000 元/m²•月；解放西路街铺 20000-40000 元/m²，平均租金价格在 400-650 元/m²•月；蔡锷南路街铺 25000-40000 元/m²，平均租金价格在 350-750 元/m²•月；中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在 200-350 元/m²•月（大部分含税费）。（五）商圈业态构成五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。（六）消费群体及消费力分析五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈。（七）商圈前景对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争也将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。二、溁湾镇商圈（一）商圈范围以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至湖南大学，北至桐梓坡路湘雅医院，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。（二）商圈现状溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、苏宁电器等一批零售巨头。此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园春御院、阳光 100 国际新城。（三）商业及配套大型商业：通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、指南针商业中心、岳麓大学城商贸中心、百信鞋业、苏宁电器、步步高超市配套：连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味•华人、桂林人、杨裕兴面馆酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7 天酒店、湖南盐业宾馆、玛依拉大酒店银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903 等公交路线（四）租售情况调查分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式通程商业广场 66000 6层商业百货中档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、电影院联营新一佳 11000 1层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营指南针商业中心 16000 4层商业专业卖场中高档时尚休闲服装联营大学城商贸中心 7000 2层住宅、商业专业卖场中档电子、信息、文体、服装自营国美电器 2500 3层商业电器专业店中档家电类产品联营通程电器 3000 3层商业电器专业店中档家电类产品联营百信鞋业 500 1层商业鞋业专业店中档鞋自营步步高 3500 1层商业、住宅超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营苏宁电器 3500 3层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营 2、街铺枫林一路租金在 200-400 元/㎡•月不等；银盆岭路租金在 200-350 元/㎡•月不等；金星路租金在 50-200 元/㎡•月不等；麓山路租金在 120-280 元/㎡•月不等（五）商圈业态构成业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中档为主，高档消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅一江之隔。（六）消费群体及消费力分析河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的 30 多所高等院校和科研院所，在校大学生达 16 万人，各类科技人员 10 万余人,是全省最大的文化科教区。所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。（七）商圈前景溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、地铁 2 号线及 5 条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而出。三、火车站商圈（一）商圈范围以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽路。（二）商圈现状火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海 3C 电脑城、百脑汇、国储、QQ 电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、„„电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有 IT 电器、服饰、建材、超市四大类，其中 IT 卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储.城市天地。（三）大型商业及配套大型商业：阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ 电脑城、华海 3C 广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。配套：连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114 等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点（四）租售情况分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式友谊阿波罗 55000 5层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、床上用品、休闲娱乐联营三湘南湖大市场 30000 5层商业家居、建材中高档家居、建材、灯饰、汽配租赁家润多千禧店 3600 3层商业、商务综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电自营国美电器 2400 2层商业电器专业店中档家电类产品联营国储电脑城 17000 6层商业、住宅 IT 专业店中档 IT 类产品租赁 QQ 电脑城 10000 5层商业、商务 IT 专业店中档 IT 类产品租赁晓园数码摄影城 3600 3层商业摄影器材店中档摄影器材类产品租赁金苹果大市场 10000 1层商业专业卖场中低档服饰、鞋帽、化妆品租赁 2、街铺国储电脑城租金分楼层在 100-600 元/㎡•月不等； QQ 电脑城租金分楼层在 100-500 元/㎡•月不等；金苹果大市场租金 180-400 元/㎡•月不等；凯通服饰广场租金 100-300 元/㎡•月不等；车站北路租金 200-450 元/㎡•月不等；车站中路租金 300-800 元/㎡•月不等；（五）商圈业态构成火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有 7 家大型 IT 专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ 电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海 3C 广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量 IT 产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场。（六）消费群体及消费力分析商圈中心区域人口总数接近 35 万，分别为 IT 人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以 IT 人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。（七）商圈前景依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借 IT 卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。四、东塘商圈（一）商圈范围地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南东路。（二）商圈现状东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。此区域商业地产项目有建鸿达•华都、三重•星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）。（三）大型商业及配套大型商业：金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。配套：酒店：大华酒店、东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店餐饮：肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡、绿茵阁咖啡银行：农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行交通：有 2、7、145、602、601、703、314、137、123、601 等公交车经过。（四）租售情况调查分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式金色家族 6000 6层商业百货高档服饰、饰品、化妆品、珠宝、名表、餐饮、美容院联营步步高 17000 4层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器自营大都市地下商业街 19000 6 个区商业地下步行街中档饰品、服饰、娱乐休闲、电子游戏租赁通程电器 8000 5层住宅、商业电器专业店中档家电类产品联营友谊商城 25000 6层商业百货中高档珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品联营平和堂 60000 10层商业、商务百货中高档珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品联营 2、街铺韶山中路街铺平均售价 35000-60000 元/m²之间，平均租金在 100-600 元/m²•月之间；韶山北路街铺平均售价 30000-55000 元/m²，平均租金 100-500 元/m²•月之间；韶山南路街铺平均售价 30000-65000 元/m²，平均租金 150-400 元/m²•月之间；劳动西路街铺平均售价 20000-30000 元/m²，平均租金 100-400 元 /m²•月之间；大都市步行街街铺平均售价 15000-30000 元/m²，平均租金 100-300 元/m²•月之间。（五）商圈业态构成主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一商圈。（六）消费群体及消费力分析东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。（七）商圈前景交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。五、伍家岭商圈（一）商圈范围芙蓉路与三一大道交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。（二）商圈现状伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。这两年来，天健•芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达•新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新注入了新的活力。此区域商业地产项目：天健•芙蓉盛世、滨江•君悦香邸、建发•湘江北尚、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0 天都、北辰三角洲（在建）万达广场（待建）。（三）大型商业及配套大型商业：新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、通程电器。配套：餐饮：秦皇食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、华悦食府、麦当劳酒店：好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、康桥大酒店、华悦大酒店娱乐：诺亚方舟娱乐港、碧涛阁洗浴广场银行：工商银行、长沙商业银行、中国银行交通：111、142、116、143、368、406 等公交车经过（四）租售情况调查分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式泰阳商城 3000 2层商业超市、电器专业店低档家电类产品、蔬果、粮油副食自营新一佳 10400 2 层带夹层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电自营通程电器 3000 3层商业、住宅电器专业店中档家电类产品自营新河家具城 20000 2层商业批发市场低档家具、生鲜、鞋类、布艺租赁 2、街铺华夏路：街铺平均售价 15000-30000 元/m²之间，平均租金在 100-300 元 /m²•月之间；开福寺路：街铺平均租金在 100 元/m²•月之间；伍家岭生活广场：首层临街商铺 25000 元/㎡，内街 10000 元/㎡；二层 6000—8000 元/㎡。（五）商圈业态构成受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全。整体商业形象较差，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，但因受人流和桥体的影响，百货功能已不复存在，现以档次不高的批发和家电卖场为主。相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺。（六）消费群体及消费力分析周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。（七）商圈前景伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起。六、红星商圈（一）商圈范围红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。（二）商圈现状依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的步步高超市和通程电器。此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星•国际星城、高升经典、标志长沙商务中心、德思勤商业广场（在建）、华盛世纪新城、奥林匹克花园、天城•泰祥苑、岳泰•理想城、恒大城。（三）大型商业及配套大型商业：井湾子家具城、红星汽配城、天剑商场、红星建材交易中心、湘府百货、通程广场、新一佳、步步高、红星商业广场、红星美凯龙家具广场配套：餐饮：肯德基、玉楼东、湘西部落、米萝咖啡、左岸风情中西餐厅酒店：华都酒店、延年商务酒店、豪布斯卡酒店、广州白天鹅大酒店银行：工商银行、交通银行、光大银行交通：123、802、134、703、134、147、502、7 等公交车经过（四）商铺租售情况 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式步步高超市 12000 1层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器自营新一佳 8000 负1层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器自营红星美凯龙 60000 4层商业家居专业店高档家居租赁红星服饰广场 3000 3层商业服饰卖场低档服饰租赁 2、商铺：韶山路：街铺平均租金在 50 元—200 元 /m²•月•月；湘府路：街铺平均租金在 35—150 元 /m²•月之间；湘府路与韶山路交汇处：街铺平均租金在 150-300 元 /m²•月。（五）商圈业态构成红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，主要以家居建材、农贸花卉、五金机械为主。毗邻汽车南站，餐饮和酒店业较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆。受区域整体市场消费水平及消费意识限制，商业氛围暂不成熟，整体来说该商圈业态单一，消费档次不高。（六）消费群体及消费力分析消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着长株潭一体化的加快、省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。（七）商圈前景良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来 5-10 年，将有近 20 万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起。七、星沙商圈（一）商圈范围星沙商圈向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达西辅道，东达金华路。（二）商圈现状 1996 年长沙县政府迁址星沙镇，2000 年星沙成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶持，星沙的发展一日千里。目前以形成汽车产业、商务区、教育、工业这四大产业区，世界 500 强有 13 家在此落户，三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、通程商业广场、易初莲花、新一佳，在这个仅仅只有 24 平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅力。此区域商业地产项目有开源鑫景、尚城、锦璨家园、幸福里、香槟小镇、华润凤凰城、尚都花园城、楚天家园。（三）商业及配套大型商业：通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通、星沙商业步行街配套：餐饮：肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅酒店：华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店银行：农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行交通：501、127、701、703、126 （四）租售情况调查分析 1、集中商业物业名称规模（㎡）层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式通程商业广场 42000 1层商业地下步行街中档服饰、家居用品、化妆品、珠宝、小吃、酒吧租赁易初莲花 32000 3层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体自营新一佳 5000 1层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体自营苏宁 2500 3层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营通程电器 4500 1层商业电器专业店中档家电类产品联营步步高 5400 2层商业综合超市中档服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体自营迪信通 500 1层商业手机专业店中档手机自营 2、街铺开元路商铺租金 50-300 元/㎡•月不等；天华中路商铺租金 30-200 元/㎡•月不等（五）商圈业态构成超市有新一佳、步步高跟国际连锁易初莲花，专业电器卖场有苏宁和通程，另外有两个家居建材市场，没有综合百货类大卖场，休闲娱乐以足浴为主，集中在天华路。总体来说该商圈以满足星城居民生活基本需求为主，缺乏大型百货商场，档次中等偏低。（六）消费群体及消费力分析主要以星城居民为主，星沙目前城镇人口为 20 万人，流动人口 15 万人，星沙是全国百家强县之一，消费力较强。因为离长沙市很近，购买力强的消费者选择去长沙购物，所以暂没有大型百货商场。（七）商圈前景良好的规划、优美的自然环境，便利的交通，星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。但也正因为其与紧邻长沙市的特殊地理位置，缺乏中高档现代百货。星沙镇作为国家级经济技术开发区，长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙“第六区”的角色，未来会以引进大型百货店，以及一批颇具档次的专卖店、专业店为主，并适度发展餐饮住宿、文化娱乐、超市等网点，完善居民日常生活服务设施，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。八、望城坡商圈（一）商圈介绍望城坡商圈地处长沙行政中心、大学城教育中心、麓谷高新区、岳麓山文化旅游区、长沙西站交通枢纽等五大中心的核心地。该商圈已建起了郁金香家居装饰建材广场、广大环球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市场、摩托车配件市场等各种专业市场，以及双鹤药业为龙头的销售总额超过 30 亿元的现代医药物流配送基地。（二）商圈前景由于长沙西站的独特地理位置，望城坡成了长沙西站旁的的交通通衢之地。目前望城坡已经成了集长沙西大门二环、高速、国道、桥、公交、港口 6 位一体，交通网络四通八达的地段，内联长沙城区，直达火车站和各主要街道，外系宁乡、常德、株州、湘潭、益阳、张家界等 60 个市县，交通的发达为其注入了发展活力。九、观沙岭商圈（一）商圈介绍随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长带，也为观沙岭商圈带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。该商圈已汇集了新一佳超市、沃尔玛超市、安居乐园建材超市、茉莉花大酒店、时代帝景大酒店，各大楼盘有滨江•金座、盛大•泽西城、郡原广场、湘腾城市广场、美林银谷、蔚蓝海岸、钰龙天下、北京御园。（二）商圈前景随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、各项地产优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成了一个新的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量置业者，人流迅速增多也为该区域的消费打下坚实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。十、马坡岭商圈（一）商圈介绍马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。该商圈仅有一个小型农贸市满足周边市民的生活需求，未形成上规模的商业广场，商业氛围不浓，很显然，目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。（二）商圈前景根据长沙市城市商业网点布局规划，未来该区域将建起一座三万平米以上的农副产品批发市场以及服务于该区域的生鲜超市，并继续发展科技市场，完善购物、餐饮、休闲、生活服务等配套服务设施，构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心。十一、黎托商圈（一）商圈介绍黎托商圈位于雨花区东部，紧依浏阳河，是长沙市即将崛起的新商圈和正在建设的东大门。16 平方公里的区域内汇集了武广高铁长沙客运站、长株潭汽车总站、城市地铁黎托站等交通站点，投入运营后预计日均人流将达 10 万人次以上，将构建省会长沙市现代交通枢纽和新型商业中心。商圈内现有美国卡尔森酒店集团、体育新城、喜来登运达国际广场、绿城桂花城、湘诚阳光 100 国际新城、中港珠宝旅游城等项目签约入驻。黎托商圈有可开发用地 7800 亩，按照城市规划要求，开发建设武广新客站核心区、浏阳河风光带、潭阳滨江乐园等重点项目。形成以现代交通枢纽为核心的新的城市副中心。（二）商圈前景黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，各项交通设施投入运行后，预计该区域日客流量将达 10 万人次，旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套，占地 5000 亩的黎托商业中心将是未来该区域新型现代商业的重要载体。十二、大托商圈（一）商圈介绍大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段，交通网络已开始打造，比利华山、格兰小镇、橘郡•米哈斯、保利阆峰云墅等楼盘聚集此处，欧州城、中信新城的商业部分也正在销售中。（二）商圈前景依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成了一个新的区域商业中心。省政府、天心区政府南迁，“三馆一中心”（省科技馆、省地质博物馆、省群艺馆、省青少年活动中心）四大省级配套正式动工，昭示着长株潭融城进入了实质性高速发展阶段。地铁一号线也将连接大托商圈，这些都为她的发展带来更大的契机。十三、捞霞商圈（一）商圈介绍开福区属于老城区，为了甩掉“北丐”的帽子，近年来该去积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设。其中以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，金霞苑、江临天下、世纪春天、双湾国际、湘江世纪城等十几个楼盘相继建成，珠江花城、万国城、万科城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。而区域内的顺天•黄金海岸等带商业的项目，受到了市场的热捧。（二）商圈前景金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及青竹湖外商城工业小区和大明工业园，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了良好机遇。第三部分 2012 年长沙市商业地产供销情况分析

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