XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44页.docx

2010年
南阳市房地产市场分析报告

目录
一、楼市环境扫描 7
1.1、宏观政策综述 7
1.2、土地政策方面 7
1.3、金融政策方面 8
1.4、其他房地产政策方面 10
1.5.1、房地产业的关键问题 10
1.5.2、国家房地产政策调整动向 11
1.5.3、房地产业走势 11
1.5.5、土地供应走势 11
1.5.6、金融走势 11
1.5.7、公租房与廉租房落实情况 12
1.6、宏观小结 12
二、南阳发展环境分析 12
2.1、国内生产总值 12
2.2、人均可支配收入 13
2.3、产业结构 14
2.4、社会消费品零售总额 15
2.5、固定资产投资 16
2.6、历年商品房及住宅竣工情况 17
2.7、城市建设 18
2.7.1、城市概述 18
2.8、人口增长 20
三、房地产市场观察 21
3.1、土地市场 21
3.1.1、土地供应分析 22
3.1.2、交易类型 23
3.1.3、重点地块汇总 23
3.2、住宅市场盘点 25
3.2.1、市场概述 25
3.2.2、供求分析 26
3.2.3、住宅类商品房成交分析 26
3.3、各区域市场盘点 30
3.3.1、卧龙区 30
3.3.2、宛城区 32
3.3.3、高新区 34
3.4、产品研究 35
3.4.1、产品综述 35
3.4.2、产品分析 36
3.5、2011年走势预测 39
3.5.1、宏观背景 39
3.5.2、南阳市场 40

注：
数据统计时间说明：
2010年（2010 年1月1 日—12月27日）
数据来源说明：
数据来源于南阳市房管局主办南阳市房地产信息网、南阳市商品房信息网及南阳市产权交易中心、中国土地交易网、达成行市场监控部等单位及部门。

——————————————————————卷首语—————————————————————
楼市，你还要飙多久？
如果说2009年是中国楼市令人大跌眼镜的一年，那么2010年给人的应该是一种 “山穷水复疑无路”的无奈与惊喜。全球金融危机浪潮渐过，2009年的中国楼市逆市狂飙，以报复性反弹的势头拉出一条大阳线。有升必有控，2009年第四季度起，过热的楼市又被接踵而至的调控政策敲响警钟，及至2010年4月新政横空出台，中国楼市一夜之间似乎进入“万马齐喑” 的时代。然而，短暂的休整却为长线的发力埋下伏笔，“金九银十”过后，中国楼市依然火爆。年关及近，各地“地王”更是重出江湖，纷争不休。
关键词一、博弈
我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品，从土地源头进行计划性控制、从土地价格走市场化运作，从商品房项目审批走计划经济路线、从商品房开发销售走市场化路线，从信贷资金监管走计划路线、从资金运作走市场化路线，在这种市场经济与计划经济矛盾的博弈中，中国楼市价格呈现出计划经济与市场经济共同作用的结果——调控、上涨、上涨、调控，周而复始，在此情况下，2010年中国房地产业任他政策密集、楼市依然故我，呈现出“他强任他强，清风拂山岗”的尴尬局面。
关键词二、分家
规范商品房市场与兴建保障性住房可以说是实现“居者有其屋”的核心路线。2010年在国家调控政策效果不大的情况下，2011年必然将从规范市场与加大保障两条线路大幅发力。该保障的保障、该市场的市场，这种“分家”的背后，其实也是中国国情之下的唯一的一条阳光大道。2011年，商品房市场将从规范土地市场、加强信贷监管和信贷成本两个角度同时发力；同时保障性住房空前力度已经出台（2011年将兴建1000万套保障性住房，将近2009年的两倍）

关键词三、运动
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，这句话对于南阳的部分开发企业和购房客群来说，最是恰当不过。2010年，南阳市房地产正在掀起一场轰轰烈烈的楼市运动，名盘迭起、群雄逐鹿。在市场经济环境优化、城镇化建设加快的基础之上，农运会适时而来，农民运动会带动楼市运动会，供应量需求量齐步跨栏、销售价上涨价“涨”声一片、新城区老城区江山代有才人出，预计2012年前，南阳楼市无论是价格、供应消化量将以气贯长虹之势一路上扬，在这种大利好的背景下，阶段性供过于求、结构单一等隐患暂时被雪藏起来，2012年之后农运会后楼市经济效应将逐一得到证实，潮退之后正是检验成绩之时。但无论如何，在以农运会为契机的带领之下，南阳楼市在全省17个同级地市（不将郑州纳入参照范畴）中已经取得发展先机。

达成行观点：虽然宏观环境及楼市政策在2011年依然具有各种不确定性，但南阳楼市本身受其影响有限，在农运会利好大背景之下，南阳楼市很可能突破河南各地市正面临的“百万效应”，更上一个百万台阶。总之，2011年南阳楼市将依然保持高位运转的态势，楼市波动不大。（百万效应：全省17地市楼市在跨越商品房年均消化量100万/㎡大关之后，发展都出现放缓徘徊的局面）

一、楼市环境扫描
1.1、宏观政策综述
回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。
然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点：
1.2、土地政策方面
Ø 强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10）
2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。
Ø 国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02）
2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
Ø 闲置土地一年以上禁拿地
2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。
1.3、金融政策方面
Ø 上调准备金率强力遏制信贷冲锋
2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
Ø 严控二套房贷款，不得低于40%
2010年１月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
Ø 贷款买二套房首付不得低于50%
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
Ø 房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2010年4月17号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
Ø 严格执行差别化房贷政策不能动摇
2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策
Ø 商品住房贷款首付提高至30%
国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
Ø 提高一年期存款基准利率
2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25％提高到2.50％；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31％提高到5.56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
Ø 规范公积金个人住房贷款
2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
1.4、其他房地产政策方面
Ø 共同购买人不再享受契税优惠政策
2010年4月2号，财政部下发通知，对两个或两个以上个人共同购买９０平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
Ø 商业性个人住房贷款以家庭界定住房套数
住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
Ø 未获预售许可项目 开发商不得收取定金
2010年4月20号，住建部下发通知，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
Ø 三部委联合下发通知加强廉租房管理
住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。
1.5、政策预测
1.5.1、房地产业的关键问题
　房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行，还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。根据国家需要一手是计划经济，一手是市场经济。土地供应——计划经济，土地价格——市场经济；公租房与廉租房项目——计划经济，公租房与廉租房建设——市场经济；商品房项目——计划经济，商品房开发建设——市场经济，商品房销售价格——计划经济与市场经济共存，从房地产业的发展可以清楚的看到：我国经济改革开放的步伐越走越难，同时折射了我国改革开放的艰难程度。
1.5.2、国家房地产政策调整动向
　对一二线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对三四线城市房地产管理维持现状。
1.5.3、房地产业走势
　房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。
1.5.5、土地供应走势
　国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度补充调整。土地供应政策必须能够经得起市场经济考验。
1.5.6、金融走势
　在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金暂时会分流到股市，坐等观望。房地产业是稳定的需求行业之一，资金分流是回避严管政策，最终还是要回来的。为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严管理的政策2-3年不会变。各地方政府根据项目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。
1.5.7、公租房与廉租房落实情况
　公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012第一二季度年上市；三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。
1.6、宏观小结
国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，3-5年或更长时间，当我国土地供应商、房地产开发商和民众三者能够找到平衡点时，我国房地产业才能够走上正轨
二、南阳发展环境分析
2.1、国内生产总值
2005年，南阳市成为河南省第三个GDP过千亿元的经济大市，从此南阳市的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保持了稳步健康发展态势，GDP年均增幅达12.7%，远高于全国近五年10.4%的GDP增长率。国民经济的快速发展，带动了南阳市各项事业的高速前进，作为支柱性产业的房地产行业也进入了前所未有的高速发展期。

2.2、人均可支配收入
2005-2009年，南阳市的城市居民人均可支配收入增长了65.50%，年均增长13.10%。随着南阳市国民经济的快速发展，城镇居民的人均可支配收入稳步增长。而居民收入的增长，为消费市场的进一步扩大提供了坚实的经济基础，同时为房地产的发展带来良好的契机。

2.3、产业结构
南阳作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。自2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，南阳成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直接带动南阳经济稳步向前发展，从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略发展，这些外向型经济的发展必然带来大量的人口需求，而人口的增加、经济的成熟，必然会给楼市发展提供良好的环境。

2.4、社会消费品零售总额
近年来南阳市消费品零售总额保持了快速增长的势头，批发零售、住宿餐饮等行业的迅速发展，推动了商业市场的繁荣，而商业、服务业的兴起则直观的说明了南阳市居民消费购买力的增强，这些稳步增长的消费性支出为房地产消费奠定了坚实的基础。

2.5、固定资产投资
近五年以来，南阳市固定资产投资连续保持快速上升的态势，2005—2009年，上涨了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增大，投资额不断增长。

2.6、历年商品房及住宅竣工情况
伴随南阳市房地产投资开发的持续增加，近年来商品房竣工面积持续走高，2007年即突破百万㎡大关，到2009年达到159万㎡，其中住宅竣工面积近134万㎡，占比84.20%。2008年受整体大环境的影响，商品房开发明显放缓，竣工面积大幅下滑，说明宏观环境对南阳房地产市场开发具有一定的影响。

2.7、城市建设
2.7.1、城市概述
2009年，南阳全年全市生产总值1780.04亿元，比上年增长11.0%，其中农村居民人均纯收入4931元/年，城镇居民人均可支配收入13498元/年，城镇居民家庭恩格尔系数为33.0%，按照理论属于富裕阶段。
根据南阳城市总体规划，2010年中心城市建成区面积要达到107平方公里，城市人口110万，2020年建成区面积要达到176.4平方公里，城市人口180万，实现区域性中心城市、全省次中心城市和生态宜居城市的目标。
城市布局
空间布局————  “一心、两轴、五板块”
    1.一心：指以中心城区为核心 
    2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。 
    3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块
空间结构———“一河两岸、四组团” 
    “一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。
“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；
空间发展：————“东延南拓”
中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。
河东组团
王村组团
河南组团
中心组团

中心城区界定：规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。
2.8、人口增长

根据南阳市国民经济和社会发展规划，2020年南阳城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口，按照南阳市2005年中心城区人均住房建筑面积32.3平方米计算，仅此一项中心城区每年将有258.4万平方米左右的商品住宅需求量；另外老城区拆迁改造、旧房改造量也不少；而伴随近年来南阳市国民经济快速发展，城镇居民收入稳定增加，生活水平不断提高，以改善性需求为主导的中档住宅需求不断增加；而鉴于南阳与郑州的地理距离，本地到省会购房客户相对较少，这也为本土地产市场的发展提供了坚实的客户资源。以上种种支撑起目前南阳房地产开发持续快速发展、市场需求持续保持旺盛。
三、房地产市场观察
3.1、土地市场
根据国土部公布的2010年全年18万公顷宅地供应计划透露的信号非常明确，增加土地供应是今年调控住房价格的重要举措之一。事实上，18万公顷住宅用地供应计划与2009年全国住房实际供地约7.6万公顷和前五年平均年度实际供地量约5.5万公顷相比，分别增长了135%和229%。
国土部门的统计数据进一步说明了国家供地的充足：从2004-2009年全国土地供应数据情况上看，土地供应总量一直保持着28%～34%用于房地产开发用地，房地产开发用地又保持着70.8%～75.2%用于住宅用地。
3.1.1、土地供应分析
交易总量

南阳市2010年1—11月份，土地交易共计91宗，包含挂牌、拍卖、划拨、协议出让等形式，总体量共计4614.55亩，土地供应集中在3月与8月，其中3月份受大宗工业与科教用地供给的影响，土地供应较多。
3.1.2、交易类型

从上表中可以看出，2010年各类土地交易类型中，除去商业服务业和商务办公用地外，其他各类型用地交易较为均衡，工业用地、其他用地合计达2000余亩，占据总交易的45%。在住宅市场上，经济适用房的交易超越商品住宅供应，这也体现出了政府保障民生，加大保障性住房的力度。
3.1.3、重点地块汇总
成交时间
地理位置
摘牌单位
土地面积
（亩）
成交总价
（万元）
楼面价
（元/㎡）
2010/03
汉画路
南阳市中达房地产开发有限公司
46.43
3575.96
226
2009/08
43.51
1443
2010/03
312国道北侧
建业住宅集团
140.79
9802
418
202.51
14098
140.22
9802
874
2010/09
张衡路北侧
南阳市万事达房地产开发有限公司
34.15
2772.13
264
31.79
2580.88
2.30
187.1
2010/12
滨河路西侧
暂无
79.45

容积率≤1.2
2010/12
滨河路西侧
暂无
111.39

容积率≤1.2
2009/07
高新区2号工业园3号路南侧
南阳三杰房地产开发有限公司
110.09
4865
265
2009/06
天山路北侧
南阳市康泰置业有限公司
106.24
1778.5422
100
从2009年至2010年，大幅住宅土地多集中在滨河路、张衡路版块，这与南阳市近期内“东移北扩”的发展方向不谋而合，在一定程度上说明未来房地产开发热点集中在此板块。从土地成交价格来看，楼面价多集中在200-300元/㎡左右，容积率普遍在2.5以上（多层稀缺）。
3.2、住宅市场盘点
3.2.1、市场概述
南阳经济总量大、人口多；与周边较大城市距离远，受分流客群少，近几年房地产发展迅速，投资额快速增长，但是2008年受调控的影响，发展速度有所放缓，逐渐趋于平稳发展的态势；而受城市化进程的加快、农运会的举办等利好因素的影响，导致热点板块不断涌现、入住人口不断增长，未来五年内将成为南阳快速发展的黄金时间；

2005年以来，南阳房地产市场发展大致分为以下几个热点阶段：
05-06年——中州路、建设路老城区域为房地产发展重点
07-08年——滨河路区域以宜居的环境冲击市场
09年至今——独山大道、张衡路区域伴随农运会及政府搬迁成为新的热点
3.2.2、供求分析
类别
新增套数
成交套数
套数供需比
新增面积
（万㎡）
成交面积
（万㎡）
面积供需比
市区
21570
10735
1：0.5
250.78
142
1：0.56
从2010年前11月份来看，南阳房地产市场供应面积达250.78万㎡，2010年前11个月，全市商品房共成交约10735套，成交面积达142万㎡，市场销售速度虽然也保持着快速发展的态势，但面积供需比已经达到1:0.55，供大于需现象明显，一方面可以说明房地产投资开发势头火热、超过市场容量，另一方面作为1100万的人口大市，一定程度上说明市场需求未完全释放。
3.2.3、住宅类商品房成交分析
（一） 市区成交总量
截止到2010年12月27日，南阳市商品住宅销售面积达125.45万㎡，已远超过2009年74万㎡，成交套均面积125.74㎡，无论从成交面积、成交均价来看，2010年的南阳楼市都呈现出勃勃的生机。
销售套数
（套）
销售面积
（万㎡）
成交总金额
（万元）
成交均价
（元/㎡）
套均面积
套均总价
（万元）
10056
125.45
319197
2544.42
125.74㎡
31.99
注：此数据截止到2010年12月27日
（二）住宅成交量区域分布
截止到2010年12月27日，南阳市三大区域去化量排名依然保持不变，卧龙区共销售面积54.99万㎡，成交面积与套数再次占据龙头地位，而成交均价受区域诸多高品质楼盘的推动，高新区超越卧龙区成为榜首。
区域
住宅用房
面积
套数
均价
 卧龙区
 549867.80
 4416
 2574.24
 宛城区
 487450.64
 3992
 2413.33
 高新区
 217220.12
 1645
 2762.63
注：此数据截止到2010年12月27
（三）住宅成交量价走势
2010年，南阳市商品住宅成交价格保持着平稳震荡的态势，受部分高品质楼盘开售的拉动，2010年11月份住宅销售均价达到2979元/㎡，直逼3000元/㎡均价大关，可以说“稳中有升”是目前南阳房地产价格的真实写照——开发热点区域的品质楼盘价格一路飙升、普通区域楼盘价格保持小幅上扬。

注：12月份数据截止到2010年12月27
（四）住宅成交总金额
2010年，南阳市区住宅成交总额大幅上升，由2009年的16.36亿元直接上升到31.9亿元，销售总额翻了将近一倍，其中11月份更是突破单月销售5亿元大关，这与房地产春秋两季旺销基本保持一致。

注：12月份数据截止到2010年12月27
（五）住宅供应量
1、新增供应量
2010年前11月全市供应量
预售套数（套）
预售面积
17427（约）
214.32（约）

2、商品住宅市场存量
按正常商品住宅批准预售一至两年内消化完毕来粗略计算，自2009年以来，南阳市商品住宅供销剩余量达到157.54万㎡。
时间
供应量（万㎡）
去化量（万㎡）
存量（万㎡）
2009年
142.74
74.07
68.67
2010年
214.32
125.45
88.37
合计
357.06
199.52
157.54
3、库存去化周期
截止到2010年12月份，南阳商品住宅静态库存量达到157.54㎡，按照2010年月均10.45万㎡的去化速度，要将2009-2010年供应至市场的商品住宅完全去化，需要15个月左右，市场需要大量的扩容客户，达到快速去化产品的目的。
2010年月均销售面积
静态库存可售量
理论去化周期
10.45万㎡
157.54万㎡
15个月
3.3、各区域市场盘点
3.3.1、卧龙区

注：12月份数据截止到2010年12月27
2010年，南阳市卧龙区商品住宅总销售套数4416套，总销售面积达55万㎡，总销售金额约141809万元，销售均价2574.71元/㎡。同比2009年，卧龙区商品住宅销售面积上涨54.66%，销售价格下降2%，量升价平。
从成交量来看，卧龙区2月份受春节影响，销售面积大幅度下滑；而同样作为销售淡季的1月份则成井喷性爆发，与南阳全市销售趋势基本吻合，说明春节前段时间是外出务工人员集中返乡期，此阶段是四五线市场楼市销售的逆向旺季，值得把握。
需要注意的是，2010年4月份以后，卧龙区整体市场交易量均较为低迷，这一方面与期间市场供应量有关，更大一部分则说明市场还是受到一定程度的政策调控影响，客户对区域价值缺乏长远预期。
3.3.2、宛城区

注：12月份数据截止到2010年12月27
2010年，南阳市宛城区商品住宅总销售套数3992套，总销售面积487450.64㎡，总销售额约11.81亿元，销售均价2413元/㎡。同比2009年，宛城区商品住宅销售面积上涨50.58%，销售价格上涨了38.08%，量价齐升
从个月份成交量来看，宛城区去化量主要集中在秋冬两季，特别是9月份以后，销售面积稳步上升，与楼市传统的淡旺季基本吻合，作为老城区，市场价值比较稳定，受外在因素干扰不大。
伴随老城区改造力度的加大，未来几年宛城区的开发量将不断扩大，而受区域成熟的生活配套价值和地缘性客户的影响，量价均有较稳的上涨空间。

3.3.3、高新区

注：12月份数据截止到2010年12月27
2010年，南阳市高新区商品住宅总销售套数1645套，总销售面积217220.12㎡，，总销售额约6亿元，销售均价2762.63元/㎡。同比2009年，高新区商品住宅销售面积上涨367%，销售价格上涨了22%%，成交量巨幅上升、成交价格快速上扬。
作为南阳市以高新技术产业发展为职能的新区，高新区自1996年正式运行以来，房地产发展一直处于边缘地位，而伴随高新区产业的不断发展、入住人口与区域环境都有了极大的提升，这都为房地产发展提供了良好的发展背景，中远期来看，高新区房地产发展具备极大的潜力与空间。
3.4、产品研究
3.4.1、产品综述
2010年是房地产市场跌宕起伏的一年，一波强似一波的密集调控、越调越旺的楼市热情，及至年末再度蜂拥的地王…总体来说，2010年房地产市场还是走出了稳步向上态势。从2008年楼市低谷之后，2009年出现了各大小开发商低价放盘、快速回款的现象。而进入2010年，资金充裕的开发企业、理智观看的购房客群，都促使市场竞争从价格转移到产品本身上来，2010年的南阳同样也不例外，南阳房地产市场中从产品具有哪些特征呢？
特征1、中小户型住宅项目走俏市场
在四、五线城市，由于居住习惯的影响，实用型中小户型往往不受市场认可，但在70/90政策的影响下，加上不断上涨的房价和居住习惯的弱化，南阳房地产市场上中小户型产品明显增多，特别是在老城区成熟地段。低首付、低月供也成为诸多年轻客群首次置业的不二之选。
特征2、高层主导市场，板式楼较为稀缺
在南阳市场中，市中心区域基本告别多层产品时代，全市多为高层项目。在这些高层产品中，板式楼较为少见，多为两梯三户、两梯四户及部分改良型塔式高层，在提高土地价值的同时，难免导致居住密度相对较大，在一定程度上降低了产品档次。相信随着供应的剧增，想要在市场上领秀全城，那么此类产品无论是园林景观的打造、新型建筑材料的运用还是科技智能化的普及，都将成为增大项目附加值的竞争砝码。
特征3、规模性楼盘逐一亮相
每一次城市版图的扩展、每一个新片区的热力开发，都将催生出数个乃至多个大体量楼盘，无论是占地129亩的凯旋城、210亩的中景门·国贸、290余亩的尚城国际还是总占地达480亩的建业地块，南阳向东、向北强力大发展的背景下，新区大盘正是风头。
3.4.2、产品分析
1、已售产品面积区间

截止到2010年12月27日，已售的10056套房源中，90-140㎡中端面积段户型产品占比达54%，140-160㎡非普通高端住宅占比达21%，反映出南阳市场上，目前仍是以中高端改善型产品为消费主流，中小户型瘦身产品存在一定的市场空缺。
2、新推楼盘建筑形态
楼盘名称
建筑形态
凤凰城3期
高层
尚城国际
高层
建业森林半岛
高层综合体
玫景天城
高层
中景门国贸
高层综合体
凯旋城
高层
璟都国际
高层
绿都如意湾
多层、高层
光达时代银座
高层
亚龙·盛世嘉园
多层、小高层
神龙花园
高层
中达宝城·天泽苑
多层、高层
新城国际
高层
都市春天二期
高层
三杰盛世苑
高层
根据规模及市场影响力，在选取的15个新推楼盘中，14个配备高层产品，12个为纯高层项目，高层产品将绝对性主导南阳房地产市场供给格局，对南阳都市化意向起到了良好的硬件支撑；但同时也使得购房客群可选择的余地不大，那么开发企业在获取自身利益最大化的同时，如何打造精品高层满足客户需求，在产品细节、营销操盘上赢得市场，将是未来楼市竞争的主要发力点。
3、新推楼盘规模
区域
楼盘总建筑面积
数量
小规模
5万㎡以下
0
中等规模
5-10万㎡
2
较大规模
10-30万㎡
8
大规模
30万㎡以上
5
合计
15
在近期新推的15个楼盘当中，5万㎡以下的小规模项目为零，5-10万㎡中等规模的项目共2个，10-30万平方米较大规模最多，达到8个占比53%；而30万㎡以上的大规模项目也不在少数，共有5个占比达33%。这些大体量楼盘的入市将在很大程度上促进产品优化，提高南阳房地产市场产品品质。
4、新推楼盘区域分布

在2010年新入市的楼盘中，依然集中分布在卧龙区、宛城区，由于区域未来3-5年发展方向主要向东和向北，独山大道以东至白河板块将是未来几年楼市重点发力区域。
3.5、2011年走势预测
3.5.1、宏观背景
政策层面：市场有序、保障合理
在经历过2010年一系列密集的楼市调控效果不大的情况下，2011年国家将继续出台系列调控政策以“促进和谐、保障民生”，而力度将从调控转移到监管与治理上：1、“面粉”上涨速度超越“面包”的土地市场将成为重点治理的对象，以从土地源头把控过快上涨的房价；2、贷款加息和部分城市房产税的试点运行都将从购房者经济层面予以压制，降低公众买房投资的利润与意愿，同时增加开发商和投资客的资金成本。3、在引导市场向有序发展的同时，加大保障性住房力度，市场与保障齐头并进。（2011年保障房的建设规模将从2009年的260万套、2010年的580万套，直接增长到1000万套）。
未来中国房地产市场上，将出现两种明显的现象：实力客群可在商品房市场上追逐居住享受与经济利润，普通客群尽力实现居者有其屋的和谐民生，即市场有序、保障合理。
金融层面：融资从严、利率加大
从07-08年的房地产调控来看，房地产公司流动性最紧张(账面货币资金最少)的时点出现在08年末，滞后于调控5个季度，恶化的过程分为两个阶段：第一阶段是销售增速下降快于投资增速导致内部现金流恶化，这一时间一般滞后于调控2个季度；第二阶段是尽管内部现金流有所改善，但仍未回到正值，同时银行开始收缩开发贷款，外部流动性支持下降。
本轮调控虽然未对开发企业造成大的影响，且开发商经历过07-08市场调控后加大了自我管理能力，内部现金流改善速度较快，但外部融资环境却有着继续恶化的趋势，2011年，银监会可能继续加大对房地产信托融资和大型房企集团授信的监管，前者对中小开发商不利（重点），后者对国有背景的开发商不利。
而贷款利率的不断上调，则直接加大了开发企业的资金成本，这虽然很可能转移到购房客群身上，但一旦面临销售速度下降的情况，将对开发企业形成重压，降低开发利润增加投资风险。
总之房地产开发企业在2011年或将面临新一轮的资金考验，从资金源头到资金成本挤压部分中小开发企业，规范开发市场。
3.5.2、南阳市场
区域发展：东、北部热度加大
良好的景观资源、大量的闲置土地，东、北部区域具有房地产开发优异的先天条件，在农运会的带动下，此区域将成为未来3年内绝对的开发热点，投资客群与改善型需求客户将构成此区域主力购房体；而老城区城中村改造项目及部分小规模项目都从价格与档次上有效补充刚性客群的需求。
产品竞争：高层主导、细节成败
2011年，市场产品建筑形态基本无大的变化，而产品细节的打造和营销操盘的把控将成为市场竞争的主要焦点；同时，伴随房地产价格的不断上涨，传统大户型带来的购房压力进一步加大，瘦身型实用产品、高性价比产品都将成为取巧市场的有效手段。大局已定，细节决定成败。
价格走势：激发需求、幅度加快
城市建设用地的规范、经济环境的优化、农运会等外在机遇的出现，都将开发企业与购房客群推向“黄金时代”——对南阳房地产上行发展的预期，这将在很大程度上激发客户潜在需求（无论刚性、改善性还是投资型），需求的加大、价格的上扬，在2012年农运会之前，2011年将成为预期理想能否实现的重要时机。

图达成 享大业
【达成行简介】
郑州达成行地产顾问机构，以达成共赢为合作之本、依据自身极具差异化和精细化的专业竞争力体系，精耕于中原广袤的地产疆域，为诸多地产企业创造了丰厚回报。公司成立于房地产行业整合步步倒逼之际，作为“后新政时代”升级版地产服务机构，力争凭借对中国地产律动的深邃洞察，助推开发企业获取行业转型期价值机遇。公司于2009年强势开拓豫南分公司，旗下全程代理面积高达500亩共70万平方米，将全国最先进的专家型地产服务结合豫南房地产市场状况导入，已屡创市场奇迹。而今，达成行集结三军，向越来越多的地产热销传奇挺进！
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1、大唐中央
2007年2月