宏达江南华阳项目发展战略报告240P.pptx

序序当市区不再拥有清新的空气；当市区不再拥有清新的空气；当市区只有拥堵的交通；当市区只有拥堵的交通；当市区房价一再高涨；当市区房价一再高涨；人们，选择走向郊县；人们，选择走向郊县；这是一种规律；这是一种规律；这是一场革命；这是一场革命；可是可是20072007，人们几近疯狂的走向地产泡沫的边缘；人们几近疯狂的走向地产泡沫的边缘；当新政来临，热情退去，还剩下些什么；当新政来临，热情退去，还剩下些什么；其实，我们值得庆幸；其实，我们值得庆幸；其实，这是一场洗礼；其实，这是一场洗礼；我们试图找寻这场洗礼后的真相；我们试图找寻这场洗礼后的真相；我们一直在努力我们一直在努力宏观环境研究宏观环境研究研究方法论述研究方法论述分析思路分析思路结果构成结果构成明确项目面临的问题及研究范围明确项目面临的问题及研究范围明确项目面临的问题及研究范围明确项目面临的问题及研究范围城市城市城市城市研究研究研究研究解决方案解决方案解决方案解决方案政策政策政策政策研究研究研究研究产品定位产品定位产品定位产品定位营销思路营销思路营销思路营销思路区域区域区域区域研究研究研究研究形象定位形象定位形象定位形象定位客户定位客户定位客户定位客户定位功能定位功能定位功能定位功能定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议客户客户客户客户研究研究研究研究竞争竞争竞争竞争格局格局格局格局区域区域区域区域扫描扫描扫描扫描问题问题问题问题梳理梳理梳理梳理项目界定项目界定房地产市场研究房地产市场研究土地土地土地土地研究研究研究研究财务测算财务测算财务测算财务测算案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴本体研究本体研究本体研究本体研究项目发展战略项目发展战略地铁一号线地铁一号线海洋公园海洋公园城市新中心城市新中心潺潺锦江潺潺锦江终端广场终端广场高端品牌大盘云集区高端品牌大盘云集区“”华阳印象华阳印象华阳：华阳：成都南部新城，成都南部新城，与城市新中心无缝对接；与城市新中心无缝对接；区域扫描区域扫描极地海洋极地海洋雅居乐花园雅居乐花园河畔新世界河畔新世界高端云集，品牌大盘。高端云集，品牌大盘。麓山国际麓山国际问题梳理问题梳理1、新政过后，区域市场发生了怎样的变化？2、区域内高端大盘云集，竞争异常激烈，本项目如何求得生存空间？3、在如此的宏观环境下，我们该如何定位？4、结合市场情况和客户需求，我们的产品该怎样打造？5、本项目该如何成功实现销售？提提纲纲n宏观概览 .n房地产市场研究 .n项目本体研究 n项目定位 .n物业发展建议 .n优秀案例借鉴 .n营销推广思路 .城市研究区域研究政策研究宏观概览宏观概览亿元0707年全国重点城市经济对比分析年全国重点城市经济对比分析成都年度成都年度GDPGDP走势分析走势分析n 成都作为成渝经济圈的核心城市,具有较强的辐射能力,近年来经济发展迅速,GDP年均涨幅超过10%，最新统计显示，成都2007年GDP达到3320亿元，人均GDP超过4000美元,成都-西南经济中心城市当之无愧;n 通过与全国一线城市的对比分析，成都经济追赶步伐明显加快,总体水平已经处于全国城市的前列，成都作为中西部的核心城市，具备强大的经济实力。经济状况经济状况数据来源：成都市统计年鉴产业结构产业结构亿元%百分比5102030405060700203040506年第一产业线第二产业线第三产业线成都产业结构变化图成都产业结构变化图n近年来,成都市正在加紧调整产业结构，以旅游、休闲、金融、商务等为主的第三产业发展迅速，第三产业比重已经赶超第二产业,将逐步形成以第二产业为基础，第三产业为龙头的良性经济发展模式;n第三产业发展迅速,逐年稳定增长,年均涨幅10%以上,2007年前三季度生产总值就已达1123.5亿元，同比2006年增长16.21%;n成都较为活跃的经济实体将促使其成为中西部的金融和商务中心,第三产业的迅速崛起有利于带动居住需求的释放。成都第三产业近年走势图成都第三产业近年走势图数据来源：成都市统计年鉴各指标表明，成都房地产市场目前正处于快速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间人均人均GDP与房地产发展与房地产发展恩格尔系数与住房支出比重恩格尔系数与住房支出比重从国际惯用评价指标来看，当人均国内生产总值在800-4000美元时，是房地产快速发展的时期，2007年成都全市人均GDP美元3634$，房地产市场处于快速发展期，房地产开发数量与质量并重；我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。成都市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，成都市的住房消费还有提升空间宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5启动期 0-800US$快速发展期 800-4000US$平稳发展期 4000-8000US$减缓发展期8000-US$GDP与与房地产发展与与房地产发展2007年，成都市GDP达到3324亿，增长率达到15.3%，从GDP的增长率上可以同样可以看出成都市房地产业处于高速发展期；成都城市认同度分析成都城市认同度分析n成都近年来快速的发展，在经济和城市建设方面取得较大成就，在综合各方面都走在西部前列，受到社会各界的高度认同；n在高度的城市认同感下，成都市在西部地区产生强大的吸附力，大量外来中高收入人群成为成都市房地产的主力消费人群。荣誉成都荣誉成都最佳旅游城市在中国城市竞争力研究会（第四届）中，成都被评为“中国十大国际化都市”；联合国人居城市之一财富（中文版）推出“中国大陆最佳商务城市调查”成都列全国第十、中西部第一 21世纪经济报道和广东社科院“2005年度中国区域（城市）综合竞争力排行榜”：成都列全国第九、中西部第一；2005中国城市电子商务成熟度”排名结果显示，成都位居西部第一 2007年成渝被确定为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”2007年成都首次入围“3000亿城市俱乐部”成都市未来发展前景成都市未来发展前景2007年年6月月10日，国家确定成都、重庆为国家日，国家确定成都、重庆为国家“全国统全国统筹城乡综合配套改革试验区筹城乡综合配套改革试验区”。n加快城市一体化进程的加快，促进城市建设的发展，逐步向大都市化城市发展；n将调整经济结构，完善产业结构，n将吸引更多外来投资，促进城市经济的发展；成都市城市规划成都市城市规划n目前成都现有的“环状发展”模式已经限制了城市的发展,必将导致城市向外扩张,升级换代;n根据城市发展规划,中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局；n重点建设中心城周边七个卫星城镇：温江、青白江、东升、华阳、新都、郫县、龙泉。城市呈城市呈“片状片状”向外扩展；向外扩展；n城市的规划进一步加快了城市化进程,成都正逐步升级为国际大都市;n华阳为城市规划重点建设的七大卫星城之一,南延线、站华路、元华路、红星路南延线、地铁一号线缩短了其与中心城的距离.城市新中心的确立更加刺激了华阳的发展。华阳华阳温江温江龙泉龙泉浣花溪浣花溪郫县郫县中心城中心城桂湖桂湖大湾大湾东升东升南南延延线线n 成都市重点向南向东发展，城市发展将围绕南部新城和东部新城展开，华阳正处在城市发展的主轴之上。从整体上看华阳处在成都城市发展的主要方向上，在规划中被定位于包含了会展，科研商务服务和人居的“城市新区”大成都都市群层面大成都都市群层面：华阳属于“一心”主城区内中心城区外围的城市组团主城区层面主城区层面：处在城市主要发展的南轴线之上片区片区功能定位功能定位中心城区省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城华阳主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研和人居等为主的新城区 新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城 双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区城市研究结论及对本项目的影响城市研究结论及对本项目的影响n城市经济快速发展，产业结构得以完善，第三产业的迅速崛起利于带动居住城市经济快速发展，产业结构得以完善，第三产业的迅速崛起利于带动居住需求的释放。需求的释放。n“新特区新特区”的成立赋予成都新的使命的成立赋予成都新的使命,城市经济迅速发展城市经济迅速发展,城市化进程加快；城市化进程加快；n成都将重点向南发展，华阳将全面承袭成都将重点向南发展，华阳将全面承袭“国际城南国际城南”之气；之气；n华阳作为城市重点建设的卫星城市之一华阳作为城市重点建设的卫星城市之一,城市新中心的确立更加促进华阳的发城市新中心的确立更加促进华阳的发展。展。城市的发展和规划为华阳创造了较大的发展空间，为本项目提供城市的发展和规划为华阳创造了较大的发展空间，为本项目提供了良好的发展背景。了良好的发展背景。城市研究区域研究政策研究宏观概览宏观概览华阳：全面沿袭国际城南富贵之气华阳：全面沿袭国际城南富贵之气区域规划区域规划：以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城城区区。功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业。功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业。重点发展职能重点发展职能：城市综合服务、区城商务中心、小康居住新城、中心城分流人口主要：城市综合服务、区城商务中心、小康居住新城、中心城分流人口主要集聚地。空间发展策略：主城区近中期重点建设区域。主要职能应与中心城和航空港集聚地。空间发展策略：主城区近中期重点建设区域。主要职能应与中心城和航空港物流产业中心的建设相结合，通过轴向梯度推进的方式推进组团的完善形成物流产业中心的建设相结合，通过轴向梯度推进的方式推进组团的完善形成繁华的华阳街区繁华的华阳街区华阳华阳是古蜀国“三都”，素有商业中心、交通枢纽、工业重地和文化重镇之称。南延线、地铁一号线将华阳与成都中心城市紧密连为一体。成都高新区成都高新区华阳华阳n 双流总体经济发展较快，07年GDP达276.5亿元，较06年增加46.47亿元，增幅达20%并连续6年跻身全国“百强县”行列；n双流良好快速的经济发展将刺激该区房地产市场的发展。数据来源：成都市统计局0707年成都郊区经济比较图年成都郊区经济比较图80100120140160180200220双流双流新都新都青白江青白江温江温江276.5180龙泉龙泉140.9115120.4单位：亿元宏观经济背景研究宏观经济背景研究双流双流GDP亿元双流县年度双流县年度GDPGDP走势分析走势分析n双流2007年末全区户籍人口为91.8万人,比上年末增加0.13其中城区人口有34.88万人，占全区总人口的38%；成都各郊区人口规模对比成都各郊区人口规模对比30405060708090100双流双流新都新都青白江青白江温江温江9260.5龙泉龙泉140.9413348郫县郫县万人数据来源：成都市统计信息网宏观经济背景研究宏观经济背景研究双流人口双流人口n相比成都其他各郊区,人口数量居第一集团，仅次于龙泉，住房需求量大。n 近年来双流人均可支配收入稳步增长。增长率都在10%以上，收入增加而产生的大量需求有待于进一步释放。数据来源：双流统计年鉴1000011000120001300014000150000707年各郊区人均可支配收入对比年各郊区人均可支配收入对比9000双流双流新都新都青白江青白江温江温江1270812183龙泉龙泉11160131201439713100郫县郫县8000宏观经济背景研究宏观经济背景研究人均可支配收入人均可支配收入双流人均可支配收入涨幅双流人均可支配收入涨幅双流近年固定资产投资双流近年固定资产投资单位：亿元0707年各郊区固定资产投资对比年各郊区固定资产投资对比6080100120140160180200双流双流新都新都青白江青白江温江温江191.0993.20龙泉龙泉111.0263.28170.03122.17郫县郫县n 近年来双流固定资产投资增长脚步加快，由04年的60.4亿上涨到07年的191.09亿，增长率达300%。n 双流县固定资产投资处于成都郊县中的首位，区域建设优势凸显。数据来源：成都市统计年鉴宏观经济背景研究宏观经济背景研究固定资产投资固定资产投资亿元07年主要区县房地产市场对比年主要区县房地产市场对比n 成都主要区县中，双流商品房供应面积和成交量以及价格均占到首位，区域均价达到5200左右，供应和成交面积分别达到280.39万平方米、257.91万平方米，市场供需两旺；n华阳房价上涨较快从04年的2100上涨到07年的5200左右，基本持平双流区域价格。2007年上半年，华阳总共成交了11000余套住宅，销售面积107万平方米，成交金额50多个亿，占到整个双流房产交易量的一半左右。城市规划概况分区性质：分区性质：以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。功能定位：城市主要功能区，公共服务、居住、高新产业。重点发展职能重点发展职能：城市综合服务、区城商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城分流人口主要集聚地。空间发展策略：主城区近中期重点建设区域。主要职能应与中心城和航空港物流产业中心的建设相结合，通过轴向梯度推进的方式推进组团的完善形成。需要高度重视城市建设与山水的关联，在华阳以南形成“传承蜀都文脉、城抱两江”的景观格局，东部丘陵区以低密度开发为主，结合环境，建设以高级居住和娱乐休闲产业为主的“东郊山水风光园”。华阳功能分区：华阳功能分区：大源综合片区，以行政办公、商业服务、文化娱乐、体育休闲、配套居住等为一体的多功能综合片区；中和居住片区，以中高档居住和文化娱乐、商业服务为主的片区；华阳综合片区：以商业服务、文化娱乐、居住、工业为主的片区。在大源组团结合新会展中心布置城市商业中心；逐步改造旧城区的商业服务设施，保留和完善正西街、华兴街两侧的商业设施，作为商业零售网点；旧镇区正西街以南的城市支路辟为商业步行街，形成具有传统特色的商业街区。年限年限实际居住人实际居住人口（万人）口（万人）建设用地建设用地规模（平规模（平方公里）方公里）人均建设用人均建设用地面积（平地面积（平方米方米/人）人）200320039.59.517.117.1180.4180.420102010282833.433.4119.3119.320202020505046.746.793.493.4华阳分区规模华阳分区规模轨道交通轨道交通n1 号线一期工程为成都地铁 1 号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长 15.998km，全部为地下线，并与规划 5、6、4、2、3、7 号线及 6 号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆站、火车南站及新益州站换乘。n2006年地铁1号线一期工程土建工程全面开工，2008年底全线土建工程完工，2009 年初开始全线铺轨、机电设备安装、车站装修和设备调试，2010 年 建成试运营。一号线将首先开通，彻底颠覆人们传统的居住和工作观念，一号线将首先开通，彻底颠覆人们传统的居住和工作观念，提速国际城南建设步伐，华阳位于城市发展主线上。提速国际城南建设步伐，华阳位于城市发展主线上。区域研究结论及对本项目的影响区域研究结论及对本项目的影响n双流经济领跑郊县，发展速度迅猛，华阳扮演重要角色；双流经济领跑郊县，发展速度迅猛，华阳扮演重要角色；n人均可支配收入有待进一步提高，增强居民消费能力；人均可支配收入有待进一步提高，增强居民消费能力；n固定资产投资位列全市郊县第一，基础设施建设配套齐全；固定资产投资位列全市郊县第一，基础设施建设配套齐全；n房地产供应、成交及价格均领跑全市郊县，占全市总量比重较大，其中华阳房地产供应、成交及价格均领跑全市郊县，占全市总量比重较大，其中华阳是主要开发热点区域，整体发展较为成熟；是主要开发热点区域，整体发展较为成熟；n地铁一号线的开通又将极大的丰富区域内交通体系，加速主动郊区化的趋势，地铁一号线的开通又将极大的丰富区域内交通体系，加速主动郊区化的趋势，再次提速华阳房地产发展。再次提速华阳房地产发展。经济、规划均为房地产提供了有力支撑，通过长时间的发展，目经济、规划均为房地产提供了有力支撑，通过长时间的发展，目前华阳区域已经成为郊县房地产的领跑者，随着地铁线的开通，前华阳区域已经成为郊县房地产的领跑者，随着地铁线的开通，华阳具有进一步提升的空间。华阳具有进一步提升的空间。城市研究区域研究政策研究宏观概览宏观概览n20072007年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策和措施中，以年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策和措施中，以9 9月发布的月发布的加强商业性加强商业性房地产信贷管理的通知及补充通知房地产信贷管理的通知及补充通知效果最为明显；效果最为明显；n该政策的要点：该政策的要点：“第二套住房首付第二套住房首付40%40%，且利率不低于同期同档次基准利率的，且利率不低于同期同档次基准利率的1.11.1倍倍”，这样政策直接针对购房者的购买力，改变了以往政策只调控购房心理的状况；，这样政策直接针对购房者的购买力，改变了以往政策只调控购房心理的状况；解决当前宏观经济问题，实现经济软着陆2007年3月美国次级房货债券风波的教训房价过快上涨宏观调控宏观调控9.27新政新政宏观调控政策宏观调控政策政策影响方式政策影响方式直接针对购房者的直接针对购房者的政策，对购房者的政策，对购房者的购买产生影响购买产生影响政策影响政策影响间接针对购房者的间接针对购房者的政策，对购房者的政策，对购房者的心理预期产生影响心理预期产生影响n9.279.27新政由政府通过金融机构直接对购房者的购买力产生影响，起到了刚性限制购买新政由政府通过金融机构直接对购房者的购买力产生影响，起到了刚性限制购买和增加持有环节成本的作用；和增加持有环节成本的作用；n该政策对减少投资性购房需求、抑止房价过快上涨、降低银行信贷风险的作用明显。该政策对减少投资性购房需求、抑止房价过快上涨、降低银行信贷风险的作用明显。9.27新政新政9.27新政的影响新政的影响2 2 2对于中小投资者来说，首付提高和利息增加提高了投资成本，迫使部分投资者退出市场；4 4 4第二套住房首付和利息的提高，第二套房选择在90平米以下的购房者增多，增加中小面积产品的交易量；3 3 3对旺盛的市场需求起到降温作用，短期内成交量将明显下降，但并未缩减强劲的刚性需求，难以抑制房价的继续上涨；5 5 5第三、第四套等以上的多次置业首付比重和利息可能进一步提高；1 1 1第二套住房首付提高，主要影响的是普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善性购房影响不大；n9.279.27新政对减少新政对减少投资性购房需求、投资性购房需求、抑止房价过快上涨、抑止房价过快上涨、降低银行信贷风险降低银行信贷风险起到了积极的吊空起到了积极的吊空作用，有利于引导作用，有利于引导房地产市场由投资房地产市场由投资兼自住型市场向以兼自住型市场向以自住型为主的理性自住型为主的理性市场转变。市场转变。新政下的市场反应新政下的市场反应 供供2007年前半年成都市商品房供应平稳增长，7-9月的火爆市场刺激大量物业投放市场；新政后销售放缓，市场形势的不明朗使商品房投放速度明显下降；销销2007年1-9月份，成都商品房销售持续旺盛，月度平均销售增长率近11%；10月后旺销嘎然止步，新政后短短三个月，月度成交量萎缩60万方，月度成交量平均减少26%；价格价格2007年成都市商品房价格增长平稳，但9.27新政的强势调控使房价涨幅减速，11月首次出现明显回落，全年房价平均涨幅低于2006年，新政对抑制房价过快增长的作用明显；供应套数（套）供应套数（套）成交套数（套）成交套数（套）成交价格（元）成交价格（元）n供销锐减、价格回落、供销锐减、价格回落、客户观望等，新政客户观望等，新政“撤撤火火”成都楼市，成都楼成都楼市，成都楼市面临近几年来最严峻市面临近几年来最严峻的一次考验；的一次考验；n0808年春节后，市场在年春节后，市场在刚性需求的带动下，呈刚性需求的带动下，呈现出缓慢回暖趋势。现出缓慢回暖趋势。数据来源：成都市房管局0707年成都房地产供销及价格情况年成都房地产供销及价格情况0 05000500010000100001500015000200002000025000250003000030000350003500040000400001 1月月0 05005001000100015001500200020002500250030003000350035004000400045004500500050002 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月 6 6月月7 7月月 8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月1212月月调控策略：亦步亦趋出台调控措施；调控方式：对消费者的购买力及银行放贷进行限制；调控效果：抑制非理性购房，严格控制开发商，保持房地产理性状态宏观调控策略的转变宏观调控策略的转变调控策略：亦步亦趋出台调控措施；调控方式：对消费者的购买力直接进行限制；调控效果：提高二次置业门槛，抑制置业需求，作用明显调控策略：集中出台调控措施；调控方式：对房地产开发进行限制，对消费者进行心理约束；调控效果：短时间内放缓销售，作用不明显过去过去现在现在将来将来n国家对房地产市场的宏观调控策略已经由限制供应转变为抑制需求国家对房地产市场的宏观调控策略已经由限制供应转变为抑制需求n亦步亦趋的调控方式将继续持续下去亦步亦趋的调控方式将继续持续下去n总体政策将维持房地产理性状态总体政策将维持房地产理性状态竞争格局研究客户研究土地市场研究房地产市场研究房地产市场研究成都的郊县房地产市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，华阳受南延线影响最大，整体发展水平领先，是南部新城的主战场。华阳华阳温江温江新都新都龙泉龙泉郫县郫县华阳华阳城市未来发展方向、便捷交通以及城市配套建设形成的城市新富聚集区，价格上涨迅速温江温江依托良好的区位认知、便捷的交通、花博会形成的新兴中产阶级居住区，供应量较大，产品形式多元化龙泉龙泉依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区传统认知的改变形成的中低档别墅聚集区郫县郫县依托高新西区良好的人力资源、以及便捷的基础设施，发展中低档产品，发展潜力较大。在7个卫星城规划中，又以华阳、温江、龙泉房地产发展最为迅速。其原因归结为政府、市场的积极导向、城市主干道的修建，大大提升区域价值区域区域区位优势区位优势区域性区域性质质区域价区域价值值/核心核心卖点卖点近期及未近期及未来供应物来供应物业类型业类型目前目前价位价位区域成熟区域成熟度度/楼盘品楼盘品质匹配度质匹配度代表楼盘代表楼盘市场竞争指市场竞争指数数华阳天府大道成都市南拓区域人南延线、站华路、元华路、成都港等以政府主导为主城市副中心高端电梯公寓为主4000-65002002年元旦通车，中高水平电梯公寓类：世纪城南城都汇海昌极地海洋温江光华大道多条主干道连接成都江安河、金马旅游区以旅游路线为主生态、上风上水中高端电梯公寓为主4000-70002005年5月通车，中等水平电梯公寓类：仁和春天大道万科朗润园宏信西花汀龙泉成龙路成都市东拓区域五横三纵的交通网络旅游等生态自然环境以生态田园为主养老、生态、度假中高端电梯公寓为主3000-45002001年下半年通车，中低水平电梯公寓类：东山国际社区御源大湖区劲力蓝色理想依从城南副中心，华阳领跑郊区楼市依从城南副中心，华阳领跑郊区楼市华阳华阳明天的成都市区明天的成都市区n整个华阳开发区域主要集中在人南延线两侧，依托便捷交通资源，形成热点开发区域。预计未来，将会出现更多高品质楼盘。n品牌云集，国际、国内知名品牌如：中海、华润、和黄、雅居乐等云集城南，构筑城南的房产开发热潮。n2007下半年，和黄南城都汇、华润凤凰城、雅居乐项目大盘陆续上市，将推动整个城南及华阳成为成都房地产市场热点区域中的焦点区域。多种物业形态结合的区域，多种物业形态结合的区域，高端云集，品牌激战高端云集，品牌激战南延线、地铁一号线两旁众多的品质大盘不久将使华阳南延线、地铁一号线两旁众多的品质大盘不久将使华阳和成都连成一片，未来的华阳将成为成都市区的一部分。和成都连成一片，未来的华阳将成为成都市区的一部分。华阳，国际城南的沿袭者，未来城市新中心。华阳，国际城南的沿袭者，未来城市新中心。雅居乐雅居乐麓山国际麓山国际河畔新世界河畔新世界华阳房地产发展阶段华阳房地产发展阶段 阶段阶段项目特征项目特征销售形式销售形式消费需求消费需求消费群体消费群体销售价格销售价格初步发展阶段初步发展阶段（20022002年以前）年以前）多层、经济型自用多层、经济型自用房、缺乏社区配房、缺乏社区配套套、规模小规模小常规销售常规销售无整体营销无整体营销思路思路价格便宜价格便宜单纯满足居住要求单纯满足居住要求华阳周边乡镇居华阳周边乡镇居民民、与华阳有潜与华阳有潜在联系的市民在联系的市民20002000元元/平平积极发展阶段积极发展阶段（20042004年以前）年以前）多层、花园洋房、多层、花园洋房、别墅、舒适型自用别墅、舒适型自用房、中档物业、配房、中档物业、配套逐渐完善套逐渐完善介入营销介入营销推广思路推广思路价格便宜价格便宜逐渐从单纯满足居住逐渐从单纯满足居住要求向注重楼盘的个要求向注重楼盘的个性、内涵及升值潜力性、内涵及升值潜力转变转变华阳周边乡镇居华阳周边乡镇居民、与华阳有潜民、与华阳有潜在联系的市民在联系的市民投资性客户投资性客户价格逐步攀升价格逐步攀升300030003000元元/平平 凭借华阳优良的自然环境和政府的利好规划吸引消费者，本土开发商占据主导，以本地消费者为主，项目规模普遍较小，主要集中在老城区内开发。以天府大道南延线的通车为标志，区域开发热火朝天，本土开发商与外来开发商共同竞争，项目品质有了质的突破，物业形态开始多样化，外地客户比例增加，老城区与南延线共同开发。老城区土地供应逐渐接近尾声，品牌开发商相继入驻，高品质楼盘不断涌现，大盘云集，与成都连接更加紧密，客户来源不再局限与成都本土，物业价格步步攀升，南延线成为开发主战场。华阳市场格局现状：我们可以将其粗略的分为老城区以及人南沿线区。华阳市场格局现状：我们可以将其粗略的分为老城区以及人南沿线区。老城区老城区人南沿线区人南沿线区n老城区板块：该区域属于华阳老城区，区域内生活配套设施完善成熟度高，但区域产品档次较低，目前在售项目不多，后期可供开发用地较少。n人南沿线版块：该区域主要是沿人南沿线发展，区域交通较为便利。目前，区域已经出现较多高品质楼盘。但区域内基本依托规划，生活配套缺乏。生活成熟度不高。此区域已经成为各开发商逐鹿城南的热点区域。板块特点分析板块特点分析开发档次开发档次开发规模开发规模物业形态物业形态配套配套开发潜力开发潜力代表楼盘代表楼盘老城区中端项目较多受地块条件限制，规模普遍较小高层为主老城配套完善，生活便利，但是产品档次较低可开发地块较少，开发潜力不大成南领地，华银美景，南岸等人南沿线区中高端项目聚集区开发规模普遍较大，数百亩大盘较多各物业形态均有分布，但以高层为主各项配套设施正在逐步完善中，目前仍主要依靠老城辐射沿线空置地块较多，且都为规模性土地，可开发潜力巨大宏信南樾，极地海洋，河畔新世界，紫晶城等n老城核心价值点：成熟完善的配套，相对较低价格。n人南沿线区核心价值点：规划前景，交通便利，楼盘品质。老城区老城区:传统居住区传统居住区代表楼盘物业形态项目规模均价（元/）面积区间（）主力户型面积区间（）销售情况上市时间城南领寓高层占地：近20亩建面：1761804500元/50-12373-78销售70%（290套）2008.1南阳盛世高层占地：近70亩建面：500000预计4700元/78-13083-104未开盘预计08年4月底华银美景多层占地：106亩建面：1500004900元/112-160112-127销售40%（50套）2008.1n该区域内具有完善的配套优势，但是受地块条件限制，规模普遍较小，无品牌开发商进行品质楼盘打造，目前片区内可供开发用地稀缺，未来开发力度不大，主要面向华阳本地客户，以二次置业者为主，中年以上客户居多。以老城区配套为依托的传统居住区，目前区域内在售项目较少，规模普遍较小，产品品质低；区域特征价格情况由于受项目规模、品质及环境影响，且开发商品牌影响力弱，目前区域价格相对较低，均价集中在3700-4500元/平方米之间；客户情况50%左右为华阳本地客户，30%为外地客户，其余为成都客户，多数改善居住条件的二次置业者，华阳及周边本地客户占主导；产品形式早期以多层产品为主，目前由于可供开发用地日渐稀少，受规划条件限制，多数项目为高层电梯典型楼盘典型楼盘-南阳盛世南阳盛世文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：华阳老城广都大道段地址：华阳老城广都大道段占地面积：占地面积：158亩亩总建筑面积：约总建筑面积：约60万方万方容积率：容积率：4.8绿化率：绿化率：30%总户数：总户数：5000余户余户物业形态：高层电梯公寓物业形态：高层电梯公寓竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：配套核心卖点：配套典型楼盘典型楼盘-城南领寓城南领寓文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：华阳老城正西街地址：华阳老城正西街13号号占地面积：占地面积：20亩亩总建筑面积：约总建筑面积：约17.6万方万方容积率：容积率：5.0绿化率：绿化率：20%总户数：总户数：1580余户余户物业形态：综合体物业形态：综合体竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：老城中心区位及配套核心卖点：老城中心区位及配套人南沿线区人南沿线区:高端居住区高端居住区主要分布人南沿线两侧，体量较大，是目前华阳片区主要开发区域，楼盘品质整体较高区域特征价格情况区域内产品整体品质较高，价格高于老城区，别墅产品价格在11000元/平方米左右，电梯价格集中在5200左右客户情况首次置业及二次置业者比例均衡，成都客户占50%左右，省内其他城市客户以及华阳客户各占25%左右产品形式别墅、洋房、多层及电梯等各物业形态均有分布，但以高层为主n片区内大盘云集，目前以高层产品为主，市场竞争激烈。从现有楼盘分析来看，未来推售项目无论从品质还是营销上，水平都应较高，位居华阳榜首。代表楼盘物业形态项目规模均价（元/）面积区间（）主力户型面积区间（）销售情况上市时间双华麓港高层300亩530065-11580-101销售63%（200套左右）2008.1宏信南樾高层500亩520093-13293-104销售80%（82套）2007.12紫晶城高层70余亩 预计530080-140115-140未开盘2008.5典型楼盘典型楼盘-大城际大城际文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：天府大道中段左侧地址：天府大道中段左侧占地面积：占地面积：41亩亩总建筑面积：总建筑面积：10.5万方万方容积率：容积率：4.30 绿化率：绿化率：25%总户数：总户数：825户户物业形态：物业形态：18-32层电梯公寓层电梯公寓竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：区位优势，产品核心卖点：区位优势，产品典型楼盘典型楼盘-城南城南downtown文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：天府大道中段左侧地址：天府大道中段左侧占地面积：占地面积：31亩亩总建筑面积：总建筑面积：10.5万方万方容积率：容积率：4.90 绿化率：绿化率：35%总户数：总户数：1235户户物业形态：物业形态：34高层电梯公寓高层电梯公寓竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：区位优势，产品核心卖点：区位优势，产品典型楼盘典型楼盘-凯华丽景凯华丽景文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：天府大道中段右侧地址：天府大道中段右侧占地面积：占地面积：31亩亩总建筑面积：总建筑面积：10.5万方万方容积率：容积率：4.90 绿化率：绿化率：20%总户数：总户数：1106户户物业形态：物业形态：18-20高层电梯公寓高层电梯公寓竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：区位优势，准现房核心卖点：区位优势，准现房典型楼盘典型楼盘-棕榈南岸棕榈南岸文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源地址：双流县区天府大道南段地址：双流县区天府大道南段1081号号(南延线南延线)占地面积：占地面积：54亩亩总建筑面积：总建筑面积：16万方万方容积率：容积率：4 绿化率：绿化率：34%总户数：总户数：1478户户物业形态：物业形态：13-21高层电梯公寓高层电梯公寓竞争力描述：p资源：p文化：p规模：p产品：p品牌：核心卖点：南亚风情，社区景观，区位核心卖点：南亚风情，社区景观，区位紫晶城，紫晶城，70亩亩宏信南樾，宏信南樾，300亩亩悦城，悦城，245亩亩双华麓港，双华麓港，300亩亩河畔新世界，河畔新世界，1600亩亩雅居乐花园，雅居乐花园，2008亩亩本项目竞争区域锁定本项目竞争区域锁定南延线已经成为主要供应区域，项目所处的终端广场高南延线已经成为主要供应区域，项目所处的终端广场高端大盘云集，是本项目未来最主要的竞争对手集中区。端大盘云集，是本项目未来最主要的竞争对手集中区。宏信南樾宏信南樾/1.05/1.05万平米万平米/r=4/26/r=4/26层高层层高层南阳锦城南阳锦城4/1.54/1.5万平米万平米/高层电梯高层电梯鸿阁一号鸿阁一号/3.96/3.96万平米万平米/r=4.19/r=4.19、1111小高层小高层+18+18高层高层水映城水映城/3.5/3.5万万/r=4/32/r=4/32层高层层高层远大都市风景远大都市风景3/11.43/11.4万平米高层万平米高层成南领寓成南领寓/3.67/3.67万平米万平米/电梯电梯棕榈南岸棕榈南岸/3.02/3.02万平米万平米/21+1/21+1层高层电梯层高层电梯成都雅乐居成都雅乐居/15/15万平米万平米/r=1.2/r=1.2/高层高层/别墅别墅1010111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121 12 2200720072008200807年底年底08年初与本项目存在竞争相关性的电梯高层物业供应量集年初与本项目存在竞争相关性的电梯高层物业供应量集中，项目面临竞争相对较大中，项目面临竞争相对较大20092009凯华丽景凯华丽景/1.5/1.5万平米万平米/r=4/r=4/电梯电梯0707年年-08-08年初电梯相关竞品供应量约为：年初电梯相关竞品供应量约为：60.660.6万平米万平米麓港麓港/16/16万平米万平米/18+26/18+26 高层电梯高层电梯市场目前户型状况市场目前户型状况市场目前户型状况市场目前户型状况n市场主流三居偏大，基本在100-130平方米以上n两居主要集中在80-90平方米左右n另拥有多层建筑形态的楼盘存在少量4房，面积大约在150平方米以上。雅雅居居乐乐花花园园远远大大都都市市风风景景100-130大大城城际际凯凯华华丽丽景景DOWNTOWN城城南南领领寓寓8010012014016018020060-13