商务广场项目整合营销策划报告.docx

“绿地峰汇商务广场”
全程营销策划报告

绿地项目组
二00八年五月十五日

第一部分、城市概况及宏观经济部分 4
一、城市概况 5
1、南汇简介 5
2、行政区划 7
3、区位规划 8
二、城市经济发展状况 10
1、人口与城市化 10
2、主要经济发展指标 11
三、城市规划建设分析 14
1、城市总体规划 14
2、项目所处区域周边的市政主要规划影响 23
四、周边房地产市场情况 25
第二部分、南汇区房地产市场分析 26
一、房地产市场综述 27
二、土地市场简述 28
三、南汇办公楼市场分析 30
1、办公楼市场汇总 30
2、在售办公楼产品分析 32
四、主要商业分布及结论 34
1、商业市场综述 34
2、重点个案分析 36
3、惠南镇商业状况分析 66
第三部分、绿地峰会商务广场项目分析 72
一、项目概况 73
二、周边人口状况研究 78
三、项目周边道路现状分析 78
四、交通现状分析 79
五、公建配套分析 80
六、客源状况分析 85
第四部分、项目定位及营销推广 89
一、项目定位与建议 90
1、产业定位 90
2、产业资源利用分析 91
二、 项目定位 91
1、市场定位 91
2、项目定位描述 91
3、项目关键词 92
三、 客户定位 93
四、 商业业态建议 95
1、商业业态定位依据 95
2、商业形象定位 95
3、目标客户定位 95
4、目标消费群 96
5、业态建议 96
五、办公楼问卷调查分析 105
六、整体形象建立 109
七、营销推广策略 111

第一部分、城市概况及宏观经济部分

一、城市概况
1、南汇简介
南汇是长江三角洲冲积平原的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。据《旧唐书》记载， 713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移，陆地逐渐向东南延伸，沧海变桑田，宋、元时期，惠南一带成陆。1386年（明洪武十九年），明政府为防倭寇，在南汇嘴（今惠南镇）筑城，设守御南汇嘴中后千户所。1726年（清雍正四年）从上海县划出长人乡建立新县，因县治设在原守御所南汇嘴，故县名为“南汇”。2001年8月南汇撤县建区。

南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。

宋、元时期，南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”，有“小小新场赛苏州”之美誉，至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期，宋室南迁，秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇；著名诗人储泳也定居周浦，终老是乡，至今存有储泳墓——“木鱼坟”。明代中医名家李中梓（惠南镇人）著有《医宗必读》，至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人，至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长20余年，对祖国的文物事业作出了巨大贡献。

南汇的旅游资源优势，在于“花”，在于“海”，在于“野”。万亩桃园，百里海塘，广袤滩涂地，无垠芦苇荡，成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施，如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等，为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。

新世纪南汇旅游业的发展，利用深水港项目启动的重大机遇，以上海“都市旅游”为背景，以建设“旅游景区”为目标，以“花”、“海”、“野”为特色，融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体，满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。
目前，区内主要公路有以浦东国际机场为终点的上海城市外环线和郊区环线（远东大道）、南六公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。郊区环线（远东大道）南汇段全线贯通后，大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。

教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有10所，其中入驻科教园区的有5所：上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院，另外还有上海理工大学基础学院；康桥地区有4所：中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达24000人。全区现在公办高中4所，完全中学5所，初级中学13所，九年一贯制学校11所，中心小学和镇级小学25所。在校学生83700多人。

全区有镇级影剧院23座，镇级文化站19个，广电站19个，图书馆26个，藏书50万册，图书流通208万册，中心城镇文化广场2处，有线电视用户6.5万多户。全区现有91个健身苑点，达到了每个镇都有健身点的目标。今年，全区已举办各类体育活动、比赛65次，参赛人员16250人次。

要以主动服从服务于国家战略和上海建设“沿海、沿江、沿边”三大经济发展轴的战略为出发点，加快调整和优化全区产业布局发展规划，着重沿海经济发展轴的建设，加快培育区域增长极。

2、行政区划

南汇区下辖惠南镇 、周浦镇 、新场镇 、大团镇 、芦潮港镇、康桥镇、航头镇 、六灶镇、祝桥镇 、泥城镇、宣桥镇 、书院镇 、万祥镇 、老港镇 14个镇、
三个农场芦潮港农场 、东海农场  、朝阳农场  

3、区位规划
Ø 综合交通规划
（1）公路网规划：
根据《上海市公路网规划》，结合南汇区的特点，南汇区公路按高速公路、主要公路、次要公路、乡镇公路四个层次进行规划和控制。
1）高速公路 ：南汇区内高速公路有环南一大道、罗山路延伸线、远东大道--大亭公路、沪芦公路、奉芦公路，全长约87.6公里。 
 2）主要公路：南汇区主要公路有杨高南路延伸线、南六公路－－南芦公路、沈杜公路－－沈祝公路－－南进场路、大叶公路－－白玉兰大道、两港大道，全长约124.9公里。
 3）次要公路 ：南汇区次要公路有沪南公路、川南奉公路、闸航公路、南港公路、周邓公路、随塘公路，全长约90.0公里。
4）乡镇公路 ：南汇区规划乡镇公路总长约600～780公里。 

（2）铁路规划 
 根据上海市城市总体规划，目前，浦东铁路以“东线”方案为实施方案。   “东线”指浦东铁路沿高速公路A30（远东大道）东侧南下，同时，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和海港新城，后者保留远期上洋山港的可能。 

（3）市域轨道交通线 
根据最新规划，市域线轨道交通11号线自浦东新区南下，经周浦、惠南镇、沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城。磁悬浮T线自浦东国际机场向南，在南汇芦潮港镇附近转向西，进入奉贤。 

（4）内河航道 
上海市内河航道的总体布局为一轴、一环、十条放射线，南汇区的大治河、浦东运河是一环的重要组成部分。内河航运是港区建设的重要集疏力量。因此交通部初步认定，要把浦东运河拓建成四级航道，规划经四灶港、南六公路西侧与宣桥镇之间新开航道，与大治河沟通，同时为配合洋山港的建设，规划在芦潮港海港城拓建五尺沟为四级航道，从而形成港区集疏远为主要功能的四级内河运网，并通过苏申外港线与京杭大运河沟通。
1）拓宽五尺沟为洋山深水港建设提供水运通道。 
2）拓宽浦东运河。 
3）拓宽咸塘港使周浦镇和康桥工业区有较高的内河航运能力。
4）拓宽和疏浚南汇区主要航道

二、城市经济发展状况
1、人口与城市化
2007年全区年末常住人口118.75万人，其中户籍人口73.4万人，外来人口45.35万人。全区户籍人口出生率8.30‰，户籍人口死亡率6.30‰，户籍人口自然增长率2.0‰；全区常住人口出生率9.19‰，常住人口死亡率7.09‰，常住人口自然增长率2.10‰。

2、主要经济发展指标
综合经济
2005
2006
2007
GDP（亿元）
274.9
350.2
455.7
增幅（%）
18.1
27.0
28.1%
人均GDP（元）
30511
35917
42453
增幅（%）

17.7
18.1
固定资产投资额（亿元）
318.7
393.5
421.4
增幅（%）
53.5
23.4
7.1
地方财政收入（亿元）
74.8
106.9
130.5
增幅（%）
62.9
28.1
22.0

【南汇主要经济指标示意图】：

2007年综合实力显著提升，经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。初步统计， 2007年南汇区实现地方生产总值455.7亿元，年增量105.5亿元，按可比价格计算，可比增长28.1%。其中：第一产业增加值18.2亿元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再迈新平台。
第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2007年全区三次产业比重为4.0：55.4：40.6。与上年相比，第一产业下降0.7个百分点，第二产业上升0.9个百分点，第三产业下降0.2个百分点。

2007年全区固定资产投资继续保持稳定增幅。全年实现全社会固定资产投资额421.4亿元，比上年增长7.1%。其中：第一产业固定资产投资额完成1.8亿元，比上年下降36.5%；第二产业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；其中：工业固定资产投资额完成127.3亿元，比上年增长1.1%；第三产业固定资产投资额完成292.2亿元，比上年增长10.4%。

全年实现房地产增加值24.5亿元，可比增长2.2%。完成房地产开发投资127.2亿元，比上年增长22.4%，占固定资产投资总额的30.2%。

2007年财政收入增幅保持上升态势，地方财力显著增强。全年完成财政收入130.5亿元，比上年增长22.0%。地方财政收入41.4亿元，比上年增长23.7%，其中工商税、企业所得税、契税分别完成27.4亿元、6.7亿元、4.9亿元，分别增长16.7%、28.1%、73.7%。财政支出结构不断优化，对科技、教育和社会保障等领域的资金保障力度加大。

3、人民生活
人民生活
2005
2006
2007
在岗职工平均工资(元)
26417
27834
31016
增幅（%）
16.0
10.3
11.4
居民人均住房使用面积(㎡)
10.5
12.7
15.2

Ø 人均GDP在5815美元左右，城市化进程处于高速发展阶段。
Ø 固定资产投资的快速增加主要是由于政府基础建设的投入加大，迅速改变南汇区的城市面貌。
Ø 由于承接上海市区工业转移和港口经济拉动，南汇区整体呈现超常规快速发展的势头。

三、城市规划建设分析
1、城市总体规划
（1）城市定位
上海市“十一五”规划确定全市经济发展为四大板块，其中浦东南汇为一大板块，将成为上海实现国际经济、金融、贸易、航运中心的重要区域。按照上海建设“四个中心”国家战略的要求，依托深水港、航空港两大国际枢纽港，延伸和拓展浦东开发开放的经济社会效应，南汇区功能定位为上海国际航运中心主体功能区、现代装备业为主体的先进制造业集群高地和自然与人文景观俱佳的旅游休闲度假区。
（2）城市发展目标
根据上海新一轮城市总体规划，适应上海国际航运中心洋山深水港建设的要求，按照“北联浦东、南拓临港”的发展方针，南汇正构筑“一个核心六个功能区域”的发展格局。
即以临港新城为核心区，面向海洋，辐射长三角，开拓上海发展新空间，周康、祝桥和六灶功能区，主动接受浦东开发开放辐射，实现浦东南汇功能、产业等方面的联动；惠南、航新和大团功能区，协同南北两方面效应，促进经济社会各项功能的不断提升。

（3）城市发展思路
一核：临港新城核心区
六个功能区：
周康综合经济区：以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主，直接接受中心城区辐射，重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业。
祝桥临空经济区：以祝桥镇镇区、祝桥空港工业区、仓储物流区为主，与浦东、机场实现两区一港联动，重点发展仓储物流、出口加工产业，同时提供飞机维修、宾馆服务等。
六灶旅游休闲区：以主题公园为龙头，利用六灶、宣桥地域已有的旅游资源，充分发挥旅游休闲功能，重点发展旅游、会展、餐饮、商业、娱乐为一体的休闲服务业。
惠南科教经济区：以惠南城区、惠南科教园区、南汇工业园区为主，实现产学研联动，重点发展装备配套、高科技、生产者服务业，成为“两港一城”建设的后方基地和服务基地。
航新商贸区：以航头镇镇区、新场古镇为主，充分发挥生产、生活资料集散地功能，重点发展以各类专业市场为特色的商贸流通业，建成上海东南部产业特色显著的组团式市场群落和交通型商业中心，同时开发保护性古镇旅游业。
大团都市农业区：以现代农业园区和大团、老港部分地区为主，重点发展种源农业、观光农业、农产品深加工和生态农场，成为都市型农业示范中心。
形成特征鲜明的“一核三圈三带”的形态特色。
港口经济圈——依托深水港建设和未来经济社会发展核心区的潜在优势，借助周边发达的集疏运网络，大力发展装备工业、现代物流业、旅游业和现代服务业，形成以海港新城城市化地区、现代物流园区及临港综合经济园区为主体的产业联动体系。
周康综合经济圈——依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。
惠南科教经济圈——依托惠南相对雄厚的经济基础和文化底蕴，大力发展高等职业培训、旅游娱乐、物流配送、现代都市农业和外向型加工业，形成以南汇科教园区、南汇工业园区、南六公路旅游线和现代农业园区为主体的产业基地。
外环线经济带——以外环线5个节点为组团式经济增长点，加快杨高南路创业园和申江南路IT配套园区的建设步伐，使之成为“十五”期间的主要经济发展带。
　　 远东大道经济带——充分依托两港优势和综合交通体系，加快上海临港综合经济开发区和市级旅游区的景点开发，建成连接空港和海港的新型经济带。
沪芦高速公路经济带——以沪芦高速公路交通区位的优势，吸纳国内外资本在其沿线的4个节点的集中投入，使资金、技术、劳动力等要素迅速聚集，形成“高速公路产业带”。
努力提升康桥工业区、惠南科教园区和南汇工业园区的能级，加快上海临港综合经济开发区、港城物流产业区、国际医学园区和信息产业园区的规划建设和功能培育。规划设计好各经济圈内的产业布局，使圈—轴成网，形成全区产业布局的网格化设置。
要坚持二、三产业共同推动经济的产业发展方针，在发展中完成产业结构的战略性调整，在调整中实现产业创新提升，逐步构筑以高新技术为基础、现代服务业为先导、现代装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出、体现临港经济特征的多元产业体系，努力构筑“现代装备工业基地、现代物流基地和信息产业基地”。现代都市型农业重点发展高科技、高效益的花卉、苗木和经济作物；工业要大力发展新型建材、电子信息等新兴产业；重点发展装备制造业和高新技术产业，加快传统工业的升级换代；第三产业重点发展信息产业、现代物流业、中介服务业、金融业、旅游业和房地产业，努力健全公用事业和社区服务。
装备工业——发展面向制造业的装备工业、关键零部件产业，重点发展八大产业群，在强化研发、生产、服务功能的基础上，逐步形成我国现代装备工业研发制造基地。
房地产业——以国家级重大项目和港城建设为依托，结合城镇体系的调整和交通网格的建设，在“统一规范、合理布局、集中开发、配套建设”为原则的前提下，加快三级市场的联动发展，形成多层次的房地产开发新格局。
现代物流业——培育现代物流业的发展要素，运用先进的组织方式和管理技术对包括仓储、运输、装卸、包装、流通加工、信息、营销策划等诸多物流环节进行一体化高效管理和经营，重点发展港城、空港、周康等三大各具功能的物流园区。
电子信息产业——利用中国电信信息产业园的入驻和上海临港综合经济开发区的规划建设，提升综合研发配套能力，重点发展IT配套产业和为现代装备工业配套的电子产品，同时加快提高吸收、消化水平，增强自身创新设计能力。
中介服务业——拓展发展领域，重点扶持和培育代理、报关、人才交流、法律咨询、技术咨询、涉外服务、金融保险等行业，广泛应用现代管理和现代经营方式，提高中介服务业的能级。
新型建材业——发展技术密集型的建筑建材和房屋内部装饰行业，重点发展彩钢板、人造板和涂料三大产品，并以此为依托，利用高新技术和企业的内部孵化，增强内生拓展能力，延长产业链，形成相关产品联动发展的产业群。
休闲旅游业——建设滨海、南六两大旅游线为主的旅游经济带，重点抓好布宜诺、森林公园、滨海高尔夫项目的建设，加快开发空港、海港等人文旅游资源，挖掘本区现有农业、农家和自然资源，积极创造旅游特色。
都市农业——结合新城—中心镇—集镇城镇体系的构建，构划出禁止、适度、控制等农业发展区域，重新优化全区农业产业区的布局。重点建设沿河、沿路农林经济区，强化农业的休闲性、规范性、旅游性功能，通过走产业融合之路，逐步建设经济、社会、生态功能相协调的都市型现代农业框架。
Ø 区域发展战略目标与布局
1、经济和社会发展战略目标
（1）总体思路：
以经济建设为中心，贯彻实施上海经济重心东移发展战略，走以港兴区之路，在加快发展中推进经济结构战略性调整，在深化改革中提高地区整体实力，立足当前，着眼长远，大力推进体制创新、机制创新和科技创新，推动经济发展和社会全面进步。
（2）发展目标：
依托“两港”建设，接受浦东新区和深水港的双向辐射，优化产业布局，调整产业结构，积极发展临海、临空产业，加快发展重点产业，加大基础设施建设力度，强化配套服务功能，不断提高城市化、现代化、国际化水平，增强综合实力，基本形成经济社会发展的五大体系。
1、形成“一业特强、多业发展”的产业体系。
2、形成现代化的区域交通和基础设施框架。
3、形成功能完善的综合配套服务体系。
4、形成布局合理的区域城镇体系。
5、形成协调发展的社会事业综合体系。
（3）功能定位：
1、对内对外开放的港口城市
2、体现实力与水平的工业重镇
3、现代都市型的农业基地
4、环境优美的旅游景区
（4）主要指标：
1、国内生产总值：年递增12%。至2020年实现GDP1150亿元，三次产业结构调整为6:47:47。
2、地方财政收入：年递增10%，至2020年达到60亿元。
3、出口创汇：年递增15%，至2020年达到50亿美元。
4、农民收入：年递增不低于8%。

2、产业发展方向与布局
（1）产业发展原则与目标：
坚持二、三产业共同推动经济发展，在发展中完成产业结构的战略性调整，在调整中实现产业创新提升，逐步建立和形成以高新技术为基础、现代服务业为先导、以装备工业为支柱，特色鲜明、重点突出的多元产业体系。
立足于依托“两港”建设带动区域开发、开发水平和核心竞争力提升的指导思想，坚持市场化发展方向，走集约化、规模化和国际化道路，以努力提高地区核心竞争力为前提，加快临港、临空产业基地和区域产业链的形成，努力构筑以“三圈三带”为主体的产业网络化布局，推动城市化进程，加快产业布局、产业体系的重组和转换，全面提升南汇经济的外向化和开放度，成为上海国际航空港和国际深水枢纽的服务基地，努力打造上海新一轮对内对外开放的新高地。
（2）产业体系：
要充分发挥南汇的区位优势，立足未来市场的辐射功能，大力发展新型建材业和装备工业；依托洋山深水港，大力发展与港口关联度高、辐射带动作用强的现代物流业、临港服务业、临港制造业；加大政策引导和资金扶持力度，加快建设都市型农业，提高产业技术含量，努力实现农业现代化。
（3）产业总体布局：
要形成特征鲜明、布局合理、功能明晰的“一核、三圈、三带”的形态特色，即以港城建设为核心、加快港口经济圈、周康综合经济圈和惠南科教经济圈的生产要素集聚；重点发展外环线经济带，加快培育远东大道经济带，努力构筑沪芦高速公路经济带，形成滨海、南六两大旅游线，使点—轴成网，形成全区产业布局网格化。

Ø 区域城镇体系规划
1、人口规模、用地规模和城市化目标
区域人口规模、城镇用地规模预测：
本次规划以对实际居住人口的发展作预测，确定人口规模（实际居住人口是指户籍人口与常住外来人口之和）。在现状人口的基础上，考虑南汇区的社会经济发展趋势、港口兴建带来的人口机械增长及外来流动人口数量等因素。规划2005年全区实际居住总人口为82万人，其中城镇人口约37万人。2010年全区实际居住总人口为92万人，其中城镇人口约53万人。2020年规划全区实际居住总人口为107万人，其中城镇人口约80万人。
城市化目标：
根据南汇历年来非农业人口的变化情况和城市化、现代化的要求及国家发展小城镇政策，确定南汇区城市化目标，近期2005年为45%，中期2010年为58%，远期2020年为75%。
2、城镇体系规划布局
（1）区域城镇体系发展战略和目标
规划将区域空间发展总体布局与上海市城镇体系的基本框架相衔接，在周康地区、惠南地区、芦潮港地区重点形成城市化区域，并分别形成三大经济圈；以小城镇和产业沿重要交通走廊呈组团式分布的布局结构，形成以外环线、沪芦公路、远东大道的城镇聚合轴和产业经济带；在南六公路沿线、滨海沿岸建设旅游度假生态区。在空间分布上形成“一核、三圈、三带、二区”的格局。以芦潮港新城为核心，以三条城镇聚合轴为骨架，以周康地区、惠南地区、芦潮港地区三个城镇经济圈为网络的复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系。
（2）区域城镇体系规划
南汇区城镇体系规划是上海市城市总体规划的有机组成部分，根据上海市城镇体系的结构框架，南汇区城镇体系在规模结构上由新城、中心镇、一般镇三级体系所构成，并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。规划新城2个，中心镇3个，一般镇6个。
新城：
规划的新城有惠南新城和芦潮港海港新城。
惠南新城规划以惠南新城为核心，由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发展区，使人口和产业在发展区内统一布局，并重点发展惠南新城，使之形成具有工业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。2020年规划城镇人口20万人。
芦潮港海港新城是全区政治、经济、文化中心，是南汇区的区政府所在地。规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务为核心，依托两港（空港、海港），联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城市，形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。规划芦潮港海港新城由现有的芦潮港、泥城两镇构成。2020年规划城镇人口为30万人左右。
中心镇：
规划的中心镇3个，有周浦中心镇、航头中心镇和祝桥中心镇。
周浦中心镇由现有周浦、康桥两镇构成，重点发展工业、第三产业，是南汇工业重镇的重点区域。2020年规划城镇总人口为15万人。
航头中心镇大力发展商贸流通、仓储、配送等产业，形成生产和生活资料流通集散地。2020年规划城镇总人口为5万人。
祝桥中心镇由现有的祝桥、盐仓、东海三镇构成，依托浦东国际机场，大力发展临空产业，逐步成为集工业、商贸、仓储、居住等功能的空港型现代化城镇。2020年规划城镇总人口为3.5万人。
一般镇：
规划的一般镇由现有集镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成。对规划由2～3个现有集镇归并的一般镇，在总体规划布局时，采用“中心组团式”分布的布局结构，重点发展主要（中心）镇区，控制和完善次要镇区的发展。
规划一般镇共有6个，分别为大团、书院、万祥、老港、六灶、新场等镇。2020年规划城镇总人口9.5万人。
中心村建设：
根据“三个集中”和城乡一体化发展的原则，归并自然村，建设中心村，以形成规模合理、环境优美、具有地方特色的现代化农民居住社区。
中心村的规模一般约为2500～4000人，人均建设用地控制在100㎡。

2、项目所处区域周边的市政主要规划影响
惠南城区 19.2万人 （项目所处区域板块）
　　惠南镇老城区居民、惠南新城区居民包括听潮社区、荡湾社区、博佳花园、清漪园、时代华庭，爱盛家园，东城花苑1村、2村，新凤凰城，皇宫半岛，金地城，红光社区，藤腾公寓，靖海苑等，以及枫丹白露别墅、九九别墅、蓝堡别墅、南效建德别墅、成功家园别墅等高档住宅区。
常住人口14.8万，流动人口4.4万，未来规划为两个核心城镇之一，常住人口规模达到20万，按照人均1-2平方米/年的房地产住宅消化量测算，惠南城区板块房地产住宅市场需求量在20-40万平方米/年左右。
上海野生动物园：约80万人次/年
　　上海野生动物园是上海市人民政府和国家林业局合作建设的我国首座国家　级野生动物园。该园位于南汇区三灶镇境内，占地153公顷，距上海市中心约35公里。园区投资3亿元人民币，于1998年11月18日正式对外开放，是国家首批AAAA级旅游区。
园内汇集着世界各地具有代表性的动物和珍稀动物200余种，10000余头（只）。园内分为：食草动物放养区、食肉动物放养区、火烈鸟区、散养动物区、水禽湖和珍稀动物圈养区、百鸟园、蝴蝶区以及动物幼儿园等。2004年游园人次达80万人。
对项目区域的知名度有很大的提升作用，而且对于生态景观住宅有比较好的推广作用。
轻轨11号线
　　由嘉定安亭至临港新城，全长120公里。全线分为南段、中段和北段。南段从浦东三林至临港新城，共57.73公里，其中南汇段长度约为37公里，设有周康站、惠南站、浦东铁路站、临港新城站等站点。该工程将于2006年底前完成施工图设计、项目公司组建及施工招投标工作，2009年正式建成启用。
对吸引市区客源，导入城市人口作用巨大，对区域市场价格和城市化进程有巨大的促进作用，也丰富了产品需求形态。
总体而言：南汇区为迎接发达地区的产业梯度转移做准备，这一点主要表现在此次规划把产业规划和新城规划摆在了突出的位置，按照城市2020年规划，南汇区常住人口规模将达到107万，人均GDP按照现行汇率计算达到15000美元左右，城市化规模扩大一倍，为区域房地产的快速发展提供了良好的规划前景。

四、周边房地产市场情况
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了南汇区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在南汇区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
房地产开发结构调整优化，价格走势逐步趋稳。
年份
2005年
2006年
增幅
2007年
增幅
增加值
20.1亿元
23.2亿元
14.1%
24.5

房地产投资
95.9亿元
104.0亿元
8.5%
127.2
22.4%
商品房竣工面积
121.1万平方米
136.1万平方米
12.4%
363.1
47.4%
商品房销售面积
191.7万平方米
137.3万平方米
-28.4%
327.1
138.2%
商品房销售额
87.3亿元
67.3亿元
-22.9%
148.5
120.5%
商品房空置面积
17.2万平方米
15.1万平方米
-12.2%
64.3
325.8%
商品房平均价格
4554元/平方米
4902元/平方米
7.6%

第二部分、南汇区房地产市场分析
一、房地产市场综述
惠南镇是老区政府所在地，附近有城北桃园、野生动物园等著名游览点，生态状况较佳；沪南公路、川南奉公路等交通干道汇聚于此，交通便捷。
惠南的房地产开发前期以别墅类物业为主，由南六公路上的枫丹白露起步，随后出现了东方夏威夷、建德南郊、蓝堡、绿宝园等一批中高档别墅。随着机场沿线的日益繁荣，其双拼、叠加等优美而实用的经济型别墅的开发也逐渐进入南汇市场。将来海港新城滨海沿线将打造高档别墅区格局。从06年开始，商业及办公楼市场发展迅速，以弘基广场及foxtown为代表的商业均进入成熟招商期，其中foxtown已经于07年4月份开业，而弘基广场将于08年6月份开业。
从07年土地出让情况来看，南汇以商业和综合项目为主，且多以公开招标的方式进行，市场已逐步进入规范化。目前，区域内在售楼盘住宅均价在7000元/平方米左右，办公楼8000元/平方米左右，商业均价在12000万左右。

二、土地市场简述
项目周边土地市场2005-2007年情况
交易时间
地块名称
面积
用途
成交总价
楼面价
成交地价
容积率
竞得单位
(亩)

(万)
(元/平米)
（万/亩）
（≤）

2007-11-9
南汇区惠南镇19街坊51/16丘储备地,20070914地块
32.97
商用
5370
1629
162.88
1.5
上海烟草集团南汇烟草糖酒有限公司
2007-9-26
南汇新场镇20街坊1/3、1/4宗地块,20070606地块
305.06
综合
70500
2311
231.1
1.5
上海徐房（集团）有限公司
2005-3-18
上海市南汇区惠南镇32街坊1/2丘地块位于申云小区以西、福缘路以北,20050206地块
43.22
综合
6655
1004
153.98
2.3
上海建都房地产开发有限公司
2007-9-26
南汇惠南镇西北新村地块,20070607地块
1.54
住宅
680
5523
441.85
1.2
上海听潮置业有限公司
2007-2-12
南汇惠南镇西门支路北侧地块,20060505地块
14.67
商用
1540
1574
104.96
1
上海永达（集团）股份有限公司

397.46

84745

213.22

综合测算，周边目前商业、住宅综合土地平均成交价格在213.22万元/亩。

三、南汇办公楼市场分析
1、办公楼市场汇总
较之于住宅市场，南汇的写字楼市场起步较晚，市场山出现的写字楼也是近两年建造，抵御市场风险的能力还不足。从整体调查来看，南汇写字楼市场总体吸纳量小于供给量，空置率较高。此外，由于国家宏观调控的主要对象是住宅，平稳发展的写字楼市场并未在调控之列，政策上相对赢得了机遇。

1）价格趋于理性，销售价格与价值相符合
写字楼的价格衡量标准就是它的租金，目前南汇写字楼的租金和价格的回报率比大概是8％到10％之间（按照13年投资回收测算）；相比住宅而言，写字楼的投资回报率要高和稳定。中融集团营销总监刘伟说，目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30％，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，这在一个侧面反映了写字楼市场的理性和住宅价格的相对虚高。

2）散户买家逐渐增多
从去年开始，许多区域实力企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。中国网通及法院在南汇彩虹商务大厦购买了写字楼，主要是由于经过十几年的发展，需要谋求一个持续、长期的经营，不得不去考虑如何减少企业商务办公成本的事实；同时，也考虑到近年来写字楼的租金在逐渐攀升，导致企业的商务办公成本不断上升，因此很多企业开始买楼自用。同时新会计法的出台也为企业提供了运营成本转化为固定资产投资的可能性。

3）严禁“居改非”政策的出台刺激了写字楼的需求
前年严禁“居改非”政策的出台，使不少企业从住宅楼里搬出来，刺激了乙级写字楼的需求，而且今年还有加强之势，从而带动写字楼的全面旺盛。

4）“楼宇经济”效应使写字楼的发展得到了各区政府的大力支持
33%的企业所得税还有房租税、营业税等使各区政府都在积极“争抢”企业入驻，在上海一幢甲级写字楼的年税收达亿元已不稀奇，位于淮海路上的瑞安广场的总税收达3亿多元。丰厚的税收收入使各区政府纷纷改变服务意识和提出优惠政策以吸引更多的企业入驻，同时也在积极地规划新的CBD策略。政府的大力支持不但可以缩小写字楼的经营风险，而且可以保证写字楼的健康发展。

5）投资回报率高 浙商看好上海南汇地区商用物业
拥有浙商投资业务的哲地机构总经理陈勇向《每日经济新闻》表示，目前，浙商在上海的房产投资主要集中在商用物业用地、工业用地和综合用地上，其中以商用物业用地居多，投资区域大多靠近中环外环区域。而南汇区域房产投资被浙商看好。以南汇为例，南汇房产价格相对其他区域较低，其部分区域商铺均价大约为11000元/平方米，住宅均价在7000元/平方米左右，投资回报率相对较高，发展空间也较大。同时，南汇在上海新一轮发展规划中占据重要位置，未来将被建设成富有海洋经济与海洋文化特色的现代化海港新城，由于投资环境较好，不少浙商看好南汇区域。

2、在售办公楼产品分析
1）彩虹商务大厦
名称：彩虹商务大厦
单层面积：1100平方米
销售均价：8000元/平方米
租金：50万元/年/层（毛胚），60万元/年/层（装修）
物业管理费：5元/平方米
入住单位：法院、网通、廊亦舫（酒店）
注：共两栋办公楼，其中一栋楼目前只销售了两层，另外一栋办公楼整体产权出售，售价约1个亿。

2）腾藤商务大厦
办公楼项目，暂时未对外公开，从政府部门尚未得到改项目的具体资料。裙房世纪联华已经开业运营。

四、主要商业分布及结论
1、商业市场综述
从目前南汇商业布局来看，东门大街由于其毗邻南汇汽车站，给区域内的商业带来相当多的客源，周边镇的居民均会选择到此来购买衣物，现已成为休闲、娱乐、购物为一体的步行街。该步行街集中了南汇的几大百货及小商品市场，如南汇商贸城、南汇精品商厦、海燕大厦、观海商场等，其主要业种业态功能定位分布如下：

位置
名称
楼层
业种、业态
南门大街
/
/
建材、银行、酒家、金店及各大服装、眼镜专卖
西门大街
/
/
服饰为主、银行、人才服务中心

东

门

大

街

靖海
百货
底楼
主楼为鞋专卖
1F
服饰
2F
床上用品
3F
主楼现未租，周边为办公房
南汇
精品
商厦
1F
手机、化妆品、首饰、家电城
2F
百货城、床上用品、鞋、包、玩具
3F
服装城
4F
家具城
海燕大厦
1F、2F
床上用品、钟表、服装、工艺品、鞋类
观海商场
1F、2F
日用品、家电、服装、小商品、家具、办公用品
其他

眼镜专卖店、音像用品、文具店、婚纱店及各大服饰专卖
沪南公路
乐购
1F、2F
服饰、休闲、婚纱等购物商场
2F、3F
乐购大型生鲜卖场
国美电器
1F、2F，3F
家电、数码等综合商场
川南奉公路
创新商场
1F、2F
鞋、皮具、家电、自行车专卖、服饰
百鑫商场
1F、2F
电信世界、柯达、联华
人民路
Foxtown
1F、2