XX大楼项目物业管理服务方案.docx

成 都

[二滩水电开发有限责任公司雅砻江流域集控中心大楼]
项目

物业管理服务方案

成都冠城物业管理有限公司

谨呈

二零零七年十一月

《二滩水电开发有限责任公司雅砻江流域集控中心大楼》
项目
管理方案目录
第一章：公司简介
第二章：主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成
一、 服务形式
二、 提供服务的项目简介
三、 规划设计阶段顾问服务内容
四、 此阶段顾问时间及顾问费用

第三章：大厦主体动工后及内部设备安装期间的顾问及现场物业管理服务及费用
一、 此阶段的顾问及现场物业管理服务内容
二、 大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的顾问内容
三、 施工期间的物业安全管理人员驻场管理服务
四、 此阶段顾问时间及顾问费用

第四章：物业管理顾问工作流程及方式

第五章：结束语

第一章、公司简介
一九九九年七月，为配合冠城集团在蓉之大型高级商务写字楼「冠城广场」的落成和运作，由冠城集团注册成立了成都冠城物业管理公司。
公司自成立之初即以国际化、标准化和专业化为运行基准，并于西南地区首家引进了全球知名房地产顾问机构戴德梁行（Debenham Tie Leung）为商业和技术合作伙伴；从1999年至今，戴德梁行为成都冠城物业管理公司开发的冠城广场之组建、运行和发展提供了全程顾问。
冠城集团是一家以房地产为龙头，并兼顾足球事业、教育产业、生态农业、电子产品、网络科技，期货及国际贸易等多元化经营的跨国机构。
成都冠城物业管理公司现拥有员工300多名，其中中高层管理人员大专以上学历者为100%，全部持有《全国物业管理企业经理上岗证》，公司工程设备技术人员大专以上学历者为70%，全部持有各类专业上岗证。
公司管理层及各项目经理均系长年从事大型物业管理、设施设备管理、高级酒店管理的资深专业人士，并汲取戴德梁行多年来作为国际物业管理大师先进的管理理念、优秀的项目培训与成熟的操作经验，确保了我们管理质量的始终如一和公司发展良好的资源储备。
为了确保公司能全力为物业业主、业主及物业使用者提供国际级的专业物业管理经验，充分提高物业之管理运作质素并延长物业与相应设备之运行能力，更使其物业不断保值、增值为目标，成都冠城物业管理公司于2002年初通过了ISO2000版国际质量体系和英国皇家认证认可委员会UKAS认证，使公司在国际化、标准化及专业化运行和管理迈上了一个新的台阶。在2005年3月，公司获得了“首届成都市最具竞争力物业管理企业”称号，证明我们的管理水平、服务质量得到了政府主管部门和同行业的广泛认可。
公司自成立以来所奉行的服务宗旨是：以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之发展商、业主及使用者的各种服务需求。

公司管理架构及特点
1. 公司管理架构
冠城集团

成都冠城物业管理有限公司
公司行政人事部
公司设备管理部
风尚国际管理处

锦屏苑管理处
审计署驻成办管理处
冠城广场管理处
公司财务部
二滩基地管理处

冠城花园管理处
西城花园管理处
公司项目部
成都七中管理处

2． 公司特点：
1. 成都冠城物业管理公司是冠城集团旗下的全资子公司，实力雄厚、信誉卓著，公司成立之初即聘请了全球知名房地产顾问机构作为公司的全程管理顾问至今，全面导入了先进的国际化管理运行模式。
2. 公司下设：项目部，负责公司对外拓展、各个项目的质量以及现场指导和专业管理；设备管理部，负责各个项目现场指导和设备专业管理；行政人事部，给公司各个项目提供坚实的后盾支持，新员工的入职培训等，充分体现了公司各项目人力资源、技术支持、管理经验共享的原则。
3. 公司拥有多年从事设施设备管理、物业管理、酒店管理工作经验的人力资源储备，能胜任各种不同类型物业的管理，并具有充分的实际经验；公司于2002年初通过了ISO9002质量体系UKAS认证，为公司管理运行程序化、规范化奠定了基础，也使我们的每一位顾客能获得质量如一的服务。
4. 作为一家优秀的物业管理公司，我们有为摩托罗拉、惠普、思科系统、富士施乐等全球知名跨国公司和机构提供高素质多元化物业管理服务的经验和能力，并深受客户的一致好评。
5. 我们也管理着二滩水电开发有限责任公司成都基地，通过近两年来对二滩成都基地的全面管理和服务，我们深刻了解了作为特大型国有企业综合后勤保障工作的物业管理服务的重要性，加之在写字楼、高档住宅小区、学校等不同类型物业管理的优异业绩和丰富经验，因此我们对于物业管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。

项目管理的服务宗旨、经营理念、企业文化、质量方针
1． 我们的的服务宗旨是：
以科学精良的管理，优质细微的服务，在尽力提高物业运作质素、延长物业使用寿命，从而使其不断保值增值的同时，充分满足物业之业主、及使用者的各种服务需求。

根据市场变化和客户需要，我公司的物业管理服务已突破了传统的物业管理范畴，每一个项目的管理服务方案均是精心为客户量身打造而成，并将服务延伸至客户的各种不同需求。比如在二滩成都基地项目，我们根据客户需要，为客户提供了除基本的物业管理公共服务之外的各种高素质之：会务接待服务、综合商务服务、食堂餐饮服务、招待所管理服务、行政内勤服务等，为业主方二滩水电开发公司实施企业全面市场化和社会化进程提供了坚实的后勤保障。

2．我们的的经营理念为：“完美无瑕的服务源自每一个细节的精雕细琢”。

为此，公司一直致力于维护二十四小时客户服务、安全保卫和工程运行系统，以便能迅速及时地响应客户需要，处理客户问询投诉及应对各种紧急事故，我们采取更具弹性及创新的方式，在传统与非传统的物业管理服务之间寻求平衡；以保证物业以最佳、最有效的方式运作，从而提高效率、降低成本、塑造物业形象，充分满足符合客户的需要。

3．我们的企业文化是：感受荣誉、拥有安全、赢得快乐、卓越成长。

我公司企业文化的观点所重视的是企业与员工的互动成长，与公司“荣辱共存”是我们每一位员工所信守的理念，公司为每一位员工所提供的也不仅仅是就业机会，而是无限的发展空间和平台。

4．“质量成就经典、专业创造辉煌”是我公司的质量方针。

公司所拥有资深而专业的管理团队，旨在为客户提供最出色的服务。我们通过优质的客户服务和高水平的表现，为我们的业主获取最大的物业收益，同时也让客户感受到成都冠城物业管理公司高效而专业的运作方式。

管理项目介绍
成都冠城物业管理公司目前管理项目：
成都最具影响力的高级商务写字楼——「冠城广场」
大型水电企业二滩水电开发有限公司——「二滩成都基地」
拥有完善教育设施和品牌形象的——「成都七中实验学校」
锦江之滨的大户豪宅——「冠城花园」
高尚住宅小区——「风尚国际」
二滩水电开发有限公司生活基地——「锦屏苑」
城西新锐小区——「西城花园」
管理总面积近55万平米。

「冠城广场」

上图：冠城广场大堂
右图：冠城广场塔楼

「冠城广场」是成都市对外招商引资的重点项目，该广场于1999年底落成并投入使用；落成典礼上，省市领导谢世杰、聂荣贵、陶武先等到场祝贺并致辞：“「冠城广场」作为成都标志建筑，以多功能设施展现成都市形象，为我省对外开放和招商引资起到了积极作用。「冠城广场」的竣工开业，是四川招商引资的重大成果”。「冠城广场」不仅是本地房地产业之技术、管理、开发理念的重大跨越，也为西部大开发背景下的成都，树立了一个璀璨的品牌。
「冠城广场」地处成都市顺城大街，楼高三十八层，建筑面积83，000平方米；广场配备了楼宇自动化（BA）、通讯智能化（CA）和办公自动化（OA）的3A智能管理系统，楼内各种设备全部采用世界名牌产品，其中包括：美国DOVER电梯、美国MCQURY和TRANE冷水主机、英国WELLMAN热水锅炉、美国HONEYWELL中央空调自控系统、美国LUCENT综合布线、英国Rolls-Royce发电机组等。
为保障「冠城广场」及设施设备在使用中能得到完善的管理，每一项公共物业管理计划，包括如：电梯、消防系统、供电、电讯网络、中央空调、检查系统、保安、绿化、清洁、车辆进出停放等，均由我公司携同戴德梁行(Debenham Tie Leung)进行策划设计。配合我公司专业人士进行24小时全面打理，为客户提供了符合国际标准的优质的物业管理服务。
正是由于我公司的精心管理，「冠城广场」入住了包括有：惠普、思科系统、富士施乐、马士基、美国柯尼卡、美国国际集团、施耐德电气、菲尼克斯、法玛西亚、中国网通、康柏中药通、香港东方海外、香港BEA、新加坡驻成都领事馆、新加坡贸发局、泉州市政府驻蓉办事处、英国签证中心、中国建设银行、中国光大银行、大华银行等在内的近两百家著名的中外企业和官方机构。
「冠城广场」无论在物业管理和租售方面均成为本市大型商业地产之成功个案。近9万平米的「冠城广场」其入住率已超过98%；因我公司专业而完善的物业管理，更为客户创造了一个安全与良好的环境，其客户满意率一直保持本市同业之最高比率；「冠城广场」成为本地高级商务写字楼物业管理之典范，为物业的业主带来了巨大的经济收益。
「二滩水电开发公司成都基地」

上图：二滩锦屏苑小区
右图：二滩水电开发公司行政办公楼

「二滩水电开发公司成都基地」是我司通过二滩水电开发公司严格按国际惯例进行公开招投标而获得管理权的一个项目,该项目的业主方是负责国家重点工程项目二滩水电站开发建设和管理运行，并承担国家雅砻江梯级滚动开发任务的特大型国有企业——二滩水电开发有限责任公司，二滩成都基地则包括了二滩公司的行政办公总部、生产调度中心和公司职工生活区。原基地管理者系二滩水电开发公司下属全资子公司，为保证公司的对外形象和发展的需要，2002年底，二滩水电开发公司毅然解散了该子公司，并面向社会公开邀请了中外十余家知名物业管理企业参加“二滩成都基地物业管理”招投标,我司亦在受邀之列，通过按国际惯例严格、公平、公正的竞争，我司最终以其综合实力取得了二滩水电开发公司成都基地的管理权，并于2002年12月28日全面进场。
「二滩成都基地」物业管理项目分为双林路办公区及肖家河生活区。双林路办公区系二滩水电开发公司行政办公总部和生产调度中心，由一幢22层的办公大厦和5栋多层建筑组成，有配套会议中心、商务中心、职工餐厅、招待所、地下停车场、公共绿地等。物业采用日本三菱电梯、HARRIS数字程控交换机系统、美国江森消防系统、意大利RC中央空调系统等配套设施设备。而位于成都肖家河的公司职工生活区则是由四栋16层高层电梯公寓构成的高档住宅小区，小区选用芬兰通力电梯、精灵自动报警系统等，并配有地下及地面停车场、变配电及消防控制中心、职工活动中心等系列配套设备设施。
2002年12月20日应业主方要求，我司在短短的一周内便筹备组建了二滩成都基地物业管理处，从筹备进场、物业接交、平稳过渡到其后各项管理及服务工作的正常开展，我司以高质量的服务、高质量的管理和高素质的专业精神，赢得了业主方的赞誉和认可，在其后多次进行的客户调查问卷中,二滩成都基地管理处各项工作满意率均在99%以上，充分显示了成都冠城物业管理有限公司的专业质素和管理实力。我司在做好各项物业管理和客户服务工作的同时，还积极为业主大幅节约管理成本、降低能源消耗、改善物业设施设备、完善管理处服务体系，并多次协助和配合二滩水电开发公司承接和举办各种大型会议及重要接待任务，受到业主方上下的一致好评，同时也使「二滩水电开发公司成都基地」逐步适应了市场需求与变化，为业主及客户创造了一个安全、舒适、文明、和谐的工作氛围与生活环境。在2003年底业主方二滩水电开发公司及董事会以书面形式高度评价了我司2003年度的管理工作与业绩，并再度诚邀我司继续担当二滩成都基地2004年度的物业管理者。
2004年12月，冠城物管再度在严格的招投标中脱颖而出，成功取得二滩水电开发公司物业管理权。

「成都七中实验学校」

左图：成都七中实验学校正门 右图：成都七中实验学校校区
成都七中实验学校是由冠城集团投资，成都七中输出品牌、管理、师资力量合办的全日制学校。该校位于温江涌泉镇光华大道旁，总占地面积300亩，一期建筑面积66702平方米，绿化率达到37%；其幽雅的校园环境、先进的教学设备、完善的配套设施均达到西南一流水平；学校现有学生近1600人，教职员工近300人，学制涵盖小学、中学和高中，通过全封闭管理，让学生能在充满学习氛围的环境得到系统的学习提高；其完善的配套设施又为全校师生营造出一个舒适、轻松、和谐的学习生活环境，在紧张的学习之余能够得到全身心的放松，以更好的状态投入到学习当中。
在具备一流的硬件设施和师资力量的同时，成都七中正致力于通过成都冠城物业管理公司人性化的管理、有力的后勤保障等软环境的提升塑造打造成都乃至西南地区的一流名校。
「冠城花园」

左图：［冠城花园］全景 右图：［冠城花园］之凌波阁

「冠城花园」二期系冠城集团在「冠城广场」后的又一倾力之作，总占地近100亩，由4栋对称布局的22层全剪力墙结构的高层电梯公寓围合而成，4栋主体建筑采用美国DOVER电梯、西讯智慧综合布线、红外线周界报警系统、可视对讲系统、小区图像监控系统、消防烟感、温感自动报警系统、地下室自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统、应急照明系统、防排烟装置系统等。小区楼间距宽达28米，区内由中庭花园、林荫小道、园艺小品构成的花园式景观绿化面积达45%。尊荣华贵的「冠城花园」除配备独立修建的4层2000平米花园会所物业外，还拥有仿生态户外恒温游泳池和国际标准网球场。
由成都冠城物业管理公司参与前期物业管理顾问的「冠城花园」，恢弘大气中流露出百年经典建筑隽永和深邃；对称布局的中庭园林将中国传统园林之“精、宜、巧、雅”与西方园林的现代特征奇迹般地结合到一起。游泳池、网球场散布其间，给这座和谐的小区又添上几笔灵动的音符，「冠城花园」的一切，都是按上流社会的生活标准所锤炼，给高尚居家和精致生活的理念注入了新的内涵：回归都市住宅，享受名绅特区。「冠城花园」由经验丰富的成都冠城物业管理有限公司负责物业管理。
「风尚国际」

｢风尚国际｣位于肖家河片区，介于玉林小区、置信丽都花园、双楠小区之间，是成都市高尚住宅片区；周边学校林立，交通便利，小区配套成熟。
｢风尚国际｣总建筑面积近10万平方米，是由高档电梯公寓和临街商铺共同组成，其户型主要以错层和跃层为主，小区配备有会所、游泳池及其它运动设施和娱乐场所，拥有400多个地下泊车位，采用先进的电子监控设备，安保、工程、客服24小时为业主提供服务。
2004年底，冠城物业通过严格按国际惯例进行的公开招投标成功获得｢风尚国际｣项目的管理权。
2005年8月下旬，风尚国际顺利交房，迎接业主入住，这标志着成都冠城物业管理有限公司旗下又增加一个优质管理项目。

「西城花园」

西城花园为多层住宅小区，位于成都市青羊大道18号，一期共有住户251户，总建筑面积为30592平米。
自2005年1月24日管理处接管小区后，立即着手从工程、安保、清洁、绿化、物业服务等方面进行熟悉、整改，同时积极与业主进行接触沟通，保障小区物业管理工作的平稳过渡。
目前，小区各方面工作正逐步走向正轨，管理处将秉承冠城物业优良传统、凭借公司多年累积的管理经验，向业主提供优质高效的服务。并以此赢得业主的认可，维护公司利益、树立公司形象。
[审计署驻成都特派员办事处]

审计署驻成都特派员办事处行政大楼

审计署驻成都特派员办事处
「审计署驻成都特派员办事处」
我司经过严格按照国际惯例进行公开招投标，获得了审计署驻成都特派员办事处办公楼及住宅区世纪欣园项目的管理权。该业主单位是国家审计署外派在全国各地的直属审计机构的其中一个，负责全国国有企业、政府及事业单位、外资企业、金融机构、驻外中国大使馆等的审计。由于该单位的特殊性，因此对物业管理的要求特别高。2005年10月，该单位对我司多个项目进行考察，并于同年12月邀请数家知名物业管理企业参加“审计署驻成都特派员办事处物业管理”招投标。通过严格按照国际惯例公平、公正、我公司最终以专业的服务管理理念及综合实力赢得该单位办公楼及住宅区的管理权。
「审计署驻成都特派员办事处」物业管理项目是由办公楼和世纪欣园住宅小区组成。其办公大楼系审计署驻成都特派办的办公和行政中心。该办公大楼总共十三层，其配套设施有大、中、小型会议中心，健身室，展览室、地面地下停车场、公共绿地等。物业采用日本三菱电梯、美国通用消防系统、消防监控中心、高低压配电等配套设备设施。紧邻办公大楼的住宅区「世纪欣园」是由四栋11层电梯公寓、一栋综合楼、一栋两层停车楼构成的高尚住宅小区。该小区同样选用了日本三菱电梯、美国通用消防系统等设备设施，同时还有职工活动中心、大型景观水池、篮球场、全民健身场地等配套设施，和停车楼停车位233个。
在2006年1月20日，我司筹备组入场之后，在十天左右便成立了基本完善的物业管理处。不管在前期筹备、物业交接、还是在后期管理及服务工作中，始终如一的以专业的管理和优质高效的服务，得到了业主的肯定和认可，在年终业主满意度调查中满意率达到99.3%。在这一年的工作中，对于家属住宅小区，我司始终坚持“以人为本，亲情化服务”的宗旨。对于办公楼，致力于为业主营造一个安全、文明、和谐的办公环境，还主动积极的为业主大幅降低管理成本、减少各种能耗。同时多次配合、协助审计署驻成都特派员办事处接待中央及省、市领导的参观、考察，和数以百次的大中型会议。（李金华审计长、令狐安副审计长、王怀臣副省长等曾多次莅临参观检查，并给予了较高的评价）均受到了该业主单位上下的一致好评。

第二章 主体设计及土建开始动工期间的物业服务及费用组成
一、服务形式
1、服务期间，我司物业专家团队将根据甲方设计需求对项目的设计方案进行专业顾问；
2、为此项目成立的专业顾问小组根据项目需要不定期的到现场进行实地考察、调研并督导实际工作。
3、我司将派资深物业管理高级顾问组，每周到现场一次，会同甲方工程技术管理人员对设计情况进行指导、督促、顾问，专项负责本项目物业管理顾问工作。
4、为了确保顾问项目的质量，根据甲方需求，我司还特派驻场工程师对现场工作进行跟踪管理。
5、我司全面参与本物业管理的前期指导工作，按现代化、国际化的管理模式为本物业的物业管理进行指导，便于本物业投入使用后达到国际物业管理水平。

二、提供服务的项目简介
1、 建筑布局及功能设计。
2、 设施安排及功能设计。
3、 人流、车流分区引导设计。
4、 广场标识系统。
5、 防水处理设计。
6、 管理用房适合位置和配备。
7、 员工通道。
8、 停车场规划设计。
9、 供配电系统。
10、 消防报警系统。
11、 广场智能化管理系统。
12、 广场照明设计。
13、 公共监控及电视系统。
14、 通讯、广播系统。
15、 卸货区域规划。
16、 审核施工组织设计，提出意见和建议。
17、 指导制订施工管理制度及消防安全管理制度。
18、 发现可能存在的隐患，提供给开发商，由开发商督促施工、监理单位解决。
19、 了解工程实际情况，已便于为后期物业管理制定相应的管理方案。
20、 提供设备选型意见。
三、规划设计阶段顾问服务内容
（一） 方式：
1、 对项目进行实地考察；
2、 研究、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备以及环境工程类图纸）、项目模型等数据。
（二） 目的：
了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助发展商对项目设计进行优化，降低不必要的投入和开支，提升物业的性价比和竞争力，减少后期管理中的纠纷隐患，为销售推广创造有力条件。
（三） 从物业管理各专业角度提出专业评估和建议的方向：
1、 评估各机电房的规划位置；
2、 给排水系统设置评估与建议；
3、 消防系统设置评估与建议；
4、 安防监控系统设置评估与建议；
5、 评估小区绿化、景观、环卫、环保规划评估及建议；
6、 采光通风设计评估与建议；
7、 配套设施的评估建议；
8、 评估小区智慧化建设；
9、 评估物业管理用房的配置；
10、 成本分析；等等。
11、 研究设计图纸，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；
12、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；
13、 对建筑物外立面统一化管理相关的事项进行评估和建议；
14、 房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；
15、 对电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；
16、 设备机房的环境、通风等是否满足要求；
17、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等），提出纠正及修改建议；
18、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；
19、 对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议；
20、 根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议；
21、 对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；
22、 对该项目商业的经营招商、管理协助进行策划与分析指导；
23、 从物业经营管理角度提出专业建议；
24、 针对发展商对智能化工程的要求，对智能化设计提出合理化建议；
25、 对安防系统的配置、设计提出合理化建议。
26、 对管理用房位置确定及设计、装修标准，提供参考意见。
（四） 评估物业设计
Ÿ 我司将针对本项目之设计，建筑材料，公用设备及设施做出建议，并因应需要与发展商建筑师及施工单位举行会议，使物业之各项设备功能符合国际管理水平。
（五） 评估影响物业管理运作及收费的因素
Ÿ 根据本项目的整体设计，选用材料，设施设备等等，拟定物业管理费的收费标准。各种影响管理营运收费的因素在不同的发展项目不尽相同，有些因素能长远降低管理营运支出，并能提高管理水平及效益。
（六） 评估物业规划设计及建设
Ÿ 从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。
Ÿ 从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。
Ÿ 站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。
Ÿ 参与有关工程联系会议，对可能影响日后执行管理工作的事项提供建议。
Ÿ 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。
Ÿ 提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增长。
Ÿ 建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。
Ÿ 协助管理公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，保 证楼宇的安全启用，正常运行。
Ÿ 协助物业的竣工验收接管，及订定物业商铺交付使用之程序，使小业主能有秩序接收商铺，减少不必要之争执。
（七） 评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充份利用及布置
建议物业内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置，使日后管理运作能更为畅顺，节省资源，并协助制定管理维修保养计划。
（八） 水电供应容量问题
在规划设计中，不仅须考虑群楼部分的日常营运用水及用电，亦同时须考虑整个物业之公共照明用电、清洁、绿化用水之容量问题；避免管理费预算透支，将是规划建设中不可忽视的问题。
（九） 消防设备的设置
在建筑设计中，消防设备的配套须严格按国家有关规范要求，并应重视各种消防死角；所以我司建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。
（十） 评估物业绿化、景观、环卫规划
按照规划，提供绿化区的保养方案，保持物业之美观及风格。

四、此阶段顾问时间及顾问费用：
1、 时间为合同签定日起开始计算，以月为单位：
2、 每月总价格为：贰万元整
3、 工程设计项目人员工时费：12000.00元/月；
4、 管理者佣金：4000.00元/月；
5、 会议服务及其它行政开支：4000.00元/月。

第三章 大厦主体动工后及内部设备安装期间的顾问及现场物业管理服务及费用
为更好的为项目开发商服务，我公司在获取合同正式接管项目之前将向招标方提供以下顾问服务，其费用由双方协商确定，顾问期限至项目竣工验收交付为止。

五、 此阶段的顾问及现场物业管理服务内容
l 大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理及顾问服务
l 施工期间的安全管理服务

二、大厦主体工程施工和设备安装阶段工程监理的顾问内容
（一） 针对周边现存有关影响未来的管理问题，提出实施改进建议，使发展商能有时间考虑增减设施；减省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免给实质运作管理带来影响：
1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；
2、 从使用及管理的角度对公共部分、房屋内装修材料的选用提出合理化建议；
3、 协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案；
4、 协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能化产品和服务分包商；
5、 建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害；
（二） 协助发展商对会所及商业铺面的招商策划，回馈客户需求，以便在施工建设中及时调整优化。
（三） 介绍、应用与物业管理相关的高新技术科技成果。
（四） 解答发展商及物业管理公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。合理利用法律法规，保障发展商与物业管理公司的权益，避免纠纷，规避风险。
（五） 协助选聘和培训物业公司工程人员提前介入重点工程安装过程，使其能监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。同时可以熟悉楼宇中的各种设备和线路，以降低日后物业设备管理难度。
（六） 站在使用者的角度对有关工程设备的选择以及对于供货商的售后质量保障服务标准提供意见。
（七） 必要时参与有关工程联系会议，对可能影响物管实施的事项提供建议。
三、施工期间的物业安全管理人员驻场管理服务
1、 装修工程及物料运送控制程序
为确保小区环境与安全及客户便利，对业主装修工程及材料运送、垃圾转运等提出要求并实施监管，以免妨碍物业的正常使用，确保业主及用户的权益。
2、 装修安全控制
装修中的安全管理涉及：建筑结构安全、给排水安全、电气系统安全、消防安全以及人员人身安全等方面，本公司特别向管理公司提供有关的安全守则及管理规程，根据项目实际情况加以培训、指导实施，严格管理，保证装修期间的安全。
3、 安全控制
此期间的秩序维护顾问工作，将包括小区内全部公共地方、机械及机电室及小区外围范围等的秩序维护评估。指导物业管理公司严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保小区于此期间的安全运作。
4、 迁入控制
为防止物业楼板承重超过建筑法规及违法材料、器材进入小区，顾问将配合管理公司制定有关管理程序以实施管理，配合业主的迁入搬运安排。
5、 外观与环境控制
顾问将建议和指导物业公司采用有效手段对业主的装修行为予以规范，使其自觉遵守关于防盗网安装、阳台封闭及环境维护等规定，维护小区统一、协调的外观，使小区优美的环境保持完好。
四、此阶段顾问时间及顾问费用：
1、 时间为合同签定日起开始计算，以月为单位：
2、 每月总价格为：贰万陆仟元整
3、 工程现场监理人员工时费：8000.00元/月；
4、 驻场安全监理人员费用：8000.00元/月 (四人)
5、 管理者佣金：6000.00元/月；
6、 会议服务及其它行政开支：4000.00元/月。

第四章．物业管理顾问工作流程及方式
企业探访，明确咨询意向
提交顾问咨询方案
签订咨询合同，确定咨询项目
企业调研，编写《顾问实施计划》
项目验收
提交顾问工作总结报告
客户方：
1、 配合顾问工作进程
2、 评估顾问工作续效
3、 调整工作计划
4、 及时彻底实施整改
组建项目协调小组评审咨询实施计划
咨询公司组建项目咨询小组
顾问方：
1、 按计划实施咨询和培训
2、 定期与不定期检查、评估
3、 提交阶段工作报告或整改建议
4、 根据反馈调整工作方案和进程
客户方成立内部领导小组
与企业沟通，确定咨询
实施工作计划和方案
定期报告、沟通、
协调、记录

备注:
1. 顾问公司指定项目负责人调度项目咨询项目小组，提出项目咨询计划并协调实施进程。
2. 建议客户方成立领导小组进行全面协调，配合项目的实施以及对实施计划进行调整。
3. 所有计划须经客户方物业公司领导小组的认可后方可执行。
4. 顾问按计划进行培训或现场指导，并提供培训材料。
5. 实施过程中，顾问将会采取临时现场抽查的方式以检核物业管理体系运行的可靠性。
6. 每一进度执行完成后，顾问将向最高管理者提交工作汇报，征求客户评价意见并确认下一步的工作。

第五章 结束语

深信贵公司由上述建议书内容中，可深刻了解本公司对参与｢集控中心｣项目物业管理工作的兴趣及意愿，并希望能有机会为贵公司提供服务。

对委任本公司执行该项目的物业管理，本公司有绝对的信心能胜任此职，原因有下列几点：

ü 本公司对物业管理有丰富之实际操作经验并掌握了现代化的专业管理技术与运作程序，各项服务计划能符合贵公司需求。

ü 本公司能依据贵公司物业及其内部工作人员的特定要求，设计一套周全、完善及业主可以接受的物业管理和综合服务方案。

ü 本公司深信能在入住前引进物业管理概念及专业顾问意见予物业的业主并树立优质物业管理形象以次对整个项目的市场形象及经济效益起到正面作用。

ü 通过本公司提供的专业管理，能保障贵公司开发转而由广大业主投资的物业因为通过上述专业服务，物业的价值不会因时间日久而降低，反因优质的管理使其提升。

ü 通过物业管理而提供给物业中的所有使用人的各项优质服务，是经过精心策划和由一队专业服务人员所执行的。而这种服务倡导和最终的效果就是一种无障碍的服务。冠城物业管理有限公司能够做到！