北京东部地区某某年市场供给分析.docx

北京东部地区2006年市场供给分析
一、区域房地产市场情况
1）地产开发逐步加快
在新一轮地产开发竞争中，作为北京市未来城市规划重点区域的东部地区以及北京重点卫星城镇通州区的发展建设给北京东部地区房地产市场迎来了绝好的发展机遇。未来10年，本区域将完成经济结构的调整，区域环境和区域面貌将发生质的改变；
区域内基础设施建设将进入现代化，从2004年以来，北京东部地区房地产市场借力北京市城市新规划，使地产开发步伐加快。
2）商业及社区配套不断完善，满足区域居民生活需求。提升区域生活质量。
1） 商务办公用物业增多，产业结构调整趋于合理。
2） 区域住宅市场进一步繁荣，居住氛围日趋浓厚。本区域内购房置业的客户主要为一次置业的年轻白领，兼有部分投资型客户。区域居住条件的不断成熟加之区域便利的交通将吸引更多的人在此生活、投资置业，带动地区住宅市场繁荣。
3） 区域住宅市场价格水平呈现梯度排列。朝青板块普通住宅房价在6500元/平米—10000元/平米左右，管庄区域（五环外）普通住宅房价在5000元/平米—6500元/平米左右，通州北苑、果园区域房价范围在4000元/平米—5000元/平米之间。

二、区域市场供给分析

(一)东五环外、京通快速路沿线区域供给分析
1． 区域市场现有供给量
本区域居住氛围逐渐形成，成为东部泛CBD区域的新居住热点，且供应量日益增大。目前，该区域项目主要集中在朝阳路沿线、地铁八通线沿线及管庄路周边放量。2005年本区域新推和后续推出的住宅面积约在150万平米左右。

本区域目前市场供给量见下表：
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
主力户型面积
物业形态
华龙美树
约50000㎡
150000㎡
2．4
39㎡、60㎡、108㎡、132㎡、135㎡
板楼
万象新天（四区）
约60000㎡
约110000㎡
1．83
69㎡一居至180㎡四居。以二居三居为主
板楼、板塔结合
上东上品
70000㎡
约150000㎡
2．0
65㎡一居至140㎡三居
板楼
小洋楼
17200㎡
27900㎡
1．63
80㎡二居
板楼、多层
朝阳旺角
62700㎡
174500㎡
2．78
102㎡二室二厅、140㎡三室二厅
板楼、塔楼、多层、高层
优点社区
30000㎡
88000㎡
2．48
94㎡二居
板楼
东一时区
320000㎡
500000㎡
3．8
60㎡—100㎡
板楼、塔楼、板塔结合
艺水芳园
78700㎡
160000㎡
1．63
60㎡一居至133㎡四居
板楼、塔楼
珠江绿洲
300000㎡
400000㎡
3．2
118㎡二居、143㎡三居
板楼、塔楼、板塔结合、多层、小高层、高层
水郡长安
155500㎡
295100㎡
1．7

板楼、联排别墅
东卫城
1003㎡
42500㎡
2．6
118㎡及149㎡三居
塔楼

本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板楼、塔楼或板塔结合。本区域内项目容积率较高，多在1.６—3.5之间，多数项目在２以上，容积率最高的达到３．８，本区低密度住宅供应量相对较少。在售项目中万象新天、东一时区、珠江绿洲和水郡长安项目规模在30万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。

各项目建筑面积体量对比图（单位：㎡）

从上图可以看出，本区域内项目供应量在20万平米以上的项目不多，项目规模不大，多为中小规模项目。

2． 本区域2006年新推项目及供应量
2006年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线、东四至东五环沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年将成为一个大盘集中放量的区域。其中，本项目所在区域会村附近今年将出现一个100-150万平米的大项目。
本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。预计今年本区域新推楼盘项目在5个左右。区域供应量将达到200万平米。

本区2006年预计新推楼盘
项目名称
占地
面积
建筑
面积
容积率
户型面积
物业
形态
产品
类型
备注
华美橡树岭
285000
㎡
425000㎡
1．56
户型在40-120㎡之间。主力户型为80㎡二居。还有100-110㎡三居，110㎡左右跃层。
板楼、
多层
普通住宅、公寓、花园洋房
预计在今年4月份开盘，销售价格在6500元/平米左右。
苹果派
189000
㎡
400000㎡
1．85
40㎡一居到150㎡跃层三居、四居。主力户型为70到80㎡二居。
板楼、小高层
普通住宅
B区预计今年3月下旬推出。价格预计在5600元/平米左右。

3． 供给分析
通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出：
1） 本区域以普通住宅供应为主，低密度住宅项目相对缺乏。
2） 装修标准以毛坯房为主。
3） 区域住宅市场供给集中，仅2005年区域总体供应量超过150万平米，其中建面超过50万平米的大盘项目有东一时区、万象新天，市场竞争激烈。
4） 区域规划容积率平均在2左右。整体居住舒适度不高，生活品质一般。
5） 区域内住宅产品面积集中在40-150平米之间，一居为40-70平米，二居为80-100平米，三居为110-150平米。
6） 今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。
7） 主力户型主要为二居，三居其次，一居配比相对较少，少量项目配有四居。
8） 户型面积在50-60平米的一居和75-85平米的小二居市场反映良好。

(二)项目竞争区域供给分析
1.朝青板块市场供给分析
（1）2005年市场供应分析
位于北京市东四环与东五环之间的朝青板块可以说是近年来北京市房地产价值升温最快的一个区域，从2001年美然动力街区入市并以2600元/平米—3000元/平米的低价销售以来，仅几年时间里该区域的房价一路飙升。大盘不断涌现，高档楼盘成为该区域市场供应的主流。

朝阳北路

2005年，朝阳北路上发生的一系列变化左右着京城地产界的视线，年初，百万大盘国美第一城以5300元/平米的价格上市，打的是“为大众造房子”的口号，而后被一阵哄抢，至5月份便开始推出三期，刚到下半年第四期紧接着持续热销；年中，星河湾隆重登场，而12000元/平米的价格让整个市场震惊不已；年底，天鹅湾和和记黄埔逸翠园相继亮相，价格都超过8000元/平米，天鹅湾开盘当天便创下2.6亿元的销售额，逸翠园的销售在二天内也超过了2个亿。
据统计，朝青板块是2005年下半年北京各大住宅板块中均价涨幅最大的区域市场之一。朝青板块成为北京市东部区域市场中的代表区域。

本区域目前市场供给量见下表：
项目名称
占地面积
建筑面积
容积率
主力户型面积
物业形态
珠江罗马嘉园
210000㎡
530000㎡
2．97
60-180㎡
板楼、塔楼、板塔结合、小高层、高层
东岸
70200㎡
218300㎡
2．62
133平米三居
板楼、塔楼
逸翠园
267000㎡
360000㎡
1．5

板楼、板塔结合、叠拼、小高层
青年汇
140000㎡
320000㎡
2．96
58㎡一居和78㎡小二居
板楼、塔楼
财满街
80000㎡
200000㎡
2．19
200-380㎡
板楼、塔楼、叠拼
星河湾
347000㎡
600000㎡
3．0
309㎡
板楼
观湖国际
260000㎡
600000㎡
3．5
200-220㎡三居
板楼
国美第一城
240000㎡
1000000㎡
4．16
三期60㎡一居，80㎡二居，110-140㎡三居；四期全部为小户型，45-56㎡一居，83-95㎡二居
板塔结合
华纺易城
252000㎡
500000㎡
2．46
130㎡三居
板楼

以上项目为2005年区域主要供应楼盘，可以看出该区域以普通住宅为主，物业形态多为板楼、塔楼及板塔结合。容积率在1.5-3.0之间。区域户型多为较大面积户型。小户型产品相对稀缺。

各项目建筑面积体量对比图（单位：㎡）

项目规模均较大，建筑规模在50万平米以上的项目有5个。体量规模较小的项目建筑面积也在20万平米以上。本区域无论是住宅产品还是商业产品体量都不小，2005年朝青板块市场供给量在400万平米左右，是2005年京城供应量最多的区域。

（2）2006年本区域市场供应预期
2006年，本区域的商品房供应量将继续加大，不少规模大、价格高、实力强的项目今年将陆续推出。区域市场竞争将更加激烈。今年光彩集团在姚家园路将要推出体量达230万平米的泛海国际；首创在朝阳北路将有一个100万平米的项目入市。加上已入市的百万平米大盘国美第一城，该区域今年共有3个项目体量过百万。此外，招商地产、润丰、香江、金隅都在朝青板块攻城掠地。

朝青板块区域新盘示意图

已入市项目 2006年入市新项目

预计2006年该区域仅新盘推出产生的全新供应量不下600万平米，加上2005年已推出项目后续入市体量，该区域将有近千万的供应量。全新的600万平米供应量将令京城其他区域望其项背。

本区2006年新推楼盘一览
项目名称
占地
面积
建筑
面积
容积率
户型面积
物业
形态
产品
类型
备注
阿曼寓所
37400㎡
82280
2．33
以小户型为主，主力户型在100平米左右。
板塔结合、小高层
公寓
2006年2月18日开始认购，价格预计在6000-6500元/平米之间。
新华联丽景

130000㎡

板楼
普通住宅
项目在2006年下半年推出，价格预计在8000-10000元/平米。
润枫水尚
143759㎡
425023㎡
2．21

高层
公寓
2006年春季开盘，精装修高档公寓。
银帆国际

商住公寓

天鹅湾
153000㎡
464600㎡
2．77
130-180㎡
板楼、高层
公寓
户型全部精装修。
A-Z town
190000㎡
430000㎡
2．8
63平米一居至135平米三居。主力户型为90-110平米二居。
板楼、塔楼、高层
公寓
2005年年底开盘，价格在7500-10000元/平米之间。

总结：

从以上区域市场供给分析可以看出，北京东部地区特别是朝青板块将会是北京房地产市场供应的热点和重点区域。区域市场进一步发展，市场竞争将更加激烈。

Ø 区域住宅产品供应以普通住宅、公寓为主，低密度住宅产品不多
Ø 区域项目规模大，体量大。规模优势明显
Ø 开发商实力强，拥有较高的知名度，品牌优势明显
Ø 本区域市场房价较高，且仍有上升趋势
Ø 本区将是高档楼盘聚集区域
Ø 容积率大多在2.0以上，建筑形式主要为板楼、塔楼及板塔结合
Ø 区域整体居住密度较大，项目自身配套较为完善
Ø 产品供应主要为大面积户型，中小户型偏少。主力户型主要130平米以上三居

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