南京小户型市场分析.docx

南京小户型市场分析

一、 近期宏观政策分析
1、 近期政策分析
近期国家为明确房价控制目标频繁出台调控政策，先是1月28号出台国八条政策、2月9号央行又相继对于人民币存贷款基准利率上调0.25%，公积金贷款利率5年期以上上调0.2%。由此可见一系列组合拳拉开了2011年的调控序幕。
“8”——国八条要点对比解析：
内容
2010 年“国十条”及相关配套政
2011 年“国八条”
行政手段
问责
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
升级
对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
限购
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。
经济手段
差别化利率
二套房贷款首付 50%，利率不低于基准利率的1.1倍。
升级
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。
税收
买住房不足 5 年转手交易的，差额征收营业税。
买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。

n 首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。
n 行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。
n 金融、税收手段全面升级。
n 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。

2、政策对于市场影响分析
政策解析：
n 从此轮政策来看国八条主要是针对住宅的，金融政策主要目的还是以抑制通胀为目的，但其对于市场客户在一定程度上还是增加了一些压力。
n 对于市场投资客户来说，总价较高的房源势必提高了投资门槛，而总价低的小户型将会是客户投资首选，因此政策的出台将促使小户型投资转热。
n 对于市场投资客户来说，对于投资地产的信心会有一定打击，而二套首付、利率提高、及三套限购的出台势必挤压部分投资客转向商业地产。

3、住宅商业投资对比
内容解析
住宅
商业
政策涉及层面
涉及
未涉及
限购
本地居民限购两套，外地居民限购一套
无
首付
一套30%、二套60%
50%
贷款利率
部分银行首套8.5折、二套不低于1.1倍
1.1倍
贷款年限
最多可带30年
10年
住宅、商业对比解析：通过对比我们发现，近期出台国八条对于住宅地产的调控非常严厉，而商业地产并未涉及，通过对比限购、首付、贷款等方面我们发现，投资商业地产主要劣势在于贷款年限，从政策调控分析，在信贷和限购方面，商业地产的优势得已显现，但商业地产对于投资环境要求较高，因此仍存在一定的经营风险。

二、 目前市场小户型分析
1、小户型分布

目前南京在售的小户型楼盘约30个，从楼盘分布来看，主要分布在江宁和城中板块各占39%和26%，河西目前在售楼盘只有2个，占6%。
2、小户型销售分析

目前市场共计约有小户型13810套，销售5323套，销售率为39%。从各板块小户型来看，小户型主要集中在楼盘较多的江宁，城中和城北销售率超50%。

3、 各板块小户型价格分析

从各板块小户型价格对比，江宁板块为12642元，城中为26634元，部分核心位置价格达35000元，城北均价17500元，城南价格为16515元，河西为17500元，部分核心位置楼盘小户型价格达到22000，浦口区域由于只有一个项目且为5.3米挑高，价格为15000元。

4、 市场存量分析

从市场小户型存量来看，主要集中在江宁板块，该区域占市场存量的45%。而河西板块仅占市场的6%，可见此板块在市场存量还是非常少的。

楼盘列表
楼盘名称
板块
上市
销售
余量
销售均价
胜泰华府
江宁
244
121
123
14800
城市之光国际公寓
江宁
1349
187
1162
10600
东渡国际青年城
江宁
544
41
503
12800
莱茵铂郡
江宁
710
100
610
12000
文鼎雅苑
江宁
365
151
214
11000
天泰青城
江宁
213
171
42
12800
丹佛小镇
江宁
168
80
88
平层11000，挑高15000
亚都天元居艾尚
江宁
299
57
242
精装10200、毛坯9700
诚基百家湖小公馆
江宁
474
98
376
16000
金陵天成金公馆
江宁
450
80
370
14000
21世纪国际公寓
江宁
200
46
154
11700
城开汤山公馆
江宁
108
82
26
13000
长江路九号
城中
336
132
204
32000
金陵尚府
城中
127
115
12
24000
皇册家园三期南第
城中
150
117
33
20800
凯润金城
城中
678
230
448
38000
京隆国际公寓
城中
444
235
209
25000
蓝晶国际
城中
234
54
180
20000
万豪中心公寓
城中
1035
782
253
待定
晓庄国际广场
城北
900
559
341
16000
御湖国际
城北
783
293
490
20000
中央上尚城
城北
313
278
35
15000
玉桥国际公寓
城北
420
79
341
挑高23000、平层19000
德盈国际广场
城南
895
601
294
17500
蓝岸3G
城南
1072
172
900
13000
赞成领尚
城南
180
0
180
19000
明门
城南
283
139
144
16560
天凤国际广场
浦口
96
54
42
15000
盛世公馆
河西
550
224
326
13000
长发都市蓝瑟
河西
190
45
145
22000
合计
13810
5323
8487
17520

5、 小户型特点分析
通过调研我们发现目前南京小户型有以下几个特点
n 在楼盘产品类型中，主要已挑高、平层两种，纯挑高项目占20%，纯平层占60%，挑高和平层结合的占20%。
n 从各项目产品面积上，主力户型面积都在40-60之间。
n 从楼盘装修情况来看，纯毛坯占36%、纯精装占50%、精装和毛坯都有占24%，其中平层产品主要已装修为主，挑高产品多为毛坯。
n 在产品产权性质上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%.
n 从各项目小户型价格上，小户型价格比其周边普通住宅要贵10-20%。

楼盘列表
楼盘名称
板块
主力面积（㎡）
是否精装OR挑高
产权性质
价格（元/㎡）
胜泰华府
江宁
32-80
精装、平层
70年
14800
城市之光国际公寓
江宁
40-60
精装、平层
65年
10600
东渡国际青年城
江宁
38-54
毛坯、平层
70年
12800
莱茵铂郡
江宁
46-65
精装、5米挑高
40年
12000
文鼎雅苑
江宁
30-80
毛坯、4.85米挑高
70年
11000
天泰青城
江宁
36-46、60-90
精装、平层
70年
12800
丹佛小镇
江宁
35-55
毛坯、平层、挑高
70年
平层11000，挑高15000
亚都天元居艾尚
江宁
43、68
毛坯、精装、平层
40年
精装10200、毛坯9700
诚基百家湖小公馆
江宁
41-69、44-130
毛坯、挑高
40年
16000
金陵天成金公馆
江宁
52-87
精装、平层
65年
14000
21世纪国际公寓
江宁
50-60
毛坯、平层
70年
11700
城开汤山公馆
江宁
40-85
精装、平层
70年
13000
长江路九号
城中
50-80
精装、4.99米挑高
50年
32000
金陵尚府
城中
40-75
精装、平层
65年
24000
皇册家园三期南第
城中
30-60
毛坯、平层
40年
20800
凯润金城
城中
48-79
精装、平层
65年
38000
京隆国际公寓
城中
43、52-58、75
精装、平层
65年　
25000
蓝晶国际
城中
53-81
精装、平层
70年
20000
万豪中心公寓
城中
40—50
毛坯、平层
70年
待定
晓庄国际广场
城北
32-50
毛坯、平层和5米挑高
40/65年
16000
御湖国际
城北
32-120
毛坯，平层
70年
20000
中央上尚城
城北
40-80
精装平层、4.8米挑高毛坯
65年
15000
玉桥国际公寓
城北
40-80
精装平层、4.7米挑高毛坯
65年
挑高23000、平层19000
德盈国际广场
城南
50-80
精装平层、5.2米挑高毛坯
65年/40年
17500
蓝岸3G
城南
60左右
精装、平层
40年
13000
赞成领尚
城南
40、60、90
精装、平层
65年
19000
明门
城南
50、60
毛坯、6米挑高
40年
16560
天凤国际广场
浦口
39-96
毛坯、5.3米挑高
40年
15000
盛世公馆
河西
40-50
精装、平层
40年
13000
长发都市蓝瑟
河西
50-81
精装、平层
70年
22000

6、 市场小户型销售特点分析
n 产品设置与销售的关系

从市场小户型产品楼盘销售分析，目前市场产品2010年底存在集中上市，由于销售时间较短，现阶段整体销售率较低，就目前市场销售情况分析，挑高产品市场销售率最高，就目前市场产品来看，挑高大多是毛坯。
n 产品年限与销售的关系

从市场产品年限分析，目前市场70年的销售率最高，达46%，其次是50年，65年产品市场的销售率为30%主要原因是由于江宁城市之光公寓年底集中上市造成供应量短期剧增所至，因此，分析认为，小户型产品40年产权的销售率相对较弱。
n 产品面积与销售的关系

在对各面积段上市量和销售量的销售率分析， 41-50产品市场销售率最高，销售率达到了74%。
n 产品功能设置与销售的关系

通过对采样数据分析，市场公寓类产品有阳台设置的仅有25%，无阳台设置的占到75%，而从销售进度看，有阳台设置的销售率达到76%，较无阳台设置销售率提高了27个百分点。

7、 市场重点项目个案销售情况
项目名称
晓庄国际广场
中央上尚城
德盈国际广场
莱茵铂郡
天凤国际广场
挑高高度
5米
4.8米
5.2米
5米
5.3米
装修情况
毛坯
毛坯
毛坯
精装
毛坯
产品年限
40
40
40
40（实际32）
40
主力户型(平米)
46/57/60
32/45/50
52/60/80
46/65
39/57
在售价格（元/㎡）
16000
15000
17500
12000
15000
区位环境
距离地铁迈皋桥站项目1.5公里
距离中央门商圈2.5公里左右
5分钟可达中华门地铁站
5分钟可达1号线天印站
浦口过江隧道口
上市时间
2010-10-23
2010-12-22
2010-11-27
2011-1-8
2010-07-28  
销售情况
上市
销售
上市
销售
上市
销售
上市
销售
上市
销售
560
520
228
191
495
495
710
100
96
54
项目销售率
93%
84%
100%
14%
56%

从市场销售热点项目分析，项目有个共同的特点是距离地铁站较近，距离越近销售情况越好；从产品挑高特点分析，挑高4.8的比挑高5米、5.2米的销售率分别低9%、16%，可见区位环境和产品本身是导致项目热销的主要因素。
部分项目由于区位环境优势较弱、或因自身产品问题导致销售情况不佳，如莱茵铂郡，其与地铁的距离也较近，但因其实际产权年限仅有32年，导致其销售速度的下降，而天凤国际广场、丹佛小镇、玉桥国际公寓则因为距离地铁站较远，不具备的交通优势，一定程度上也影响到了其市场的整体销售。

三、 河西小户型市场分析
1、 河西小户型发展概括
河西的小户型发展要从05年初开始，早期项目有东渡青年城、宋都奥体名座，产品以平层挑高，东渡户型以50平米为主，奥体名座以55平米为主，价格为5000元左右，到05年4月紫金西区中央和嘉业国际城推出2号楼小户型，产品为精装，价格在6000元左右，这些项目为河西最早的小户型项目，一直持续到06年底项目才都销售完。2007-2008年河西小户型开发出现断档，开发主要以住宅为主，直到2008年底调控政策出台，金马郦城推出部分精装小户型，主力户型面积为35平米左右，价格为7500元左右，2009年上半年河西小户型也出现了短时间的断档，到2009年金地明京9月推出280套左右精装小户型公寓，主力户型为75左右，价格为20000元-25000左右，目前都已售完，早期项目，推出的小户型都是整体项目的一小部分作为小面积公寓推出。

2、 河西小户型价格分析
项目类型
项目名称
在售价格（元/平米）
均价（元/平米）
在售小户型
盛世公馆
13000
17500
长发都市蓝瑟
22000
二手小户型
东渡国际
10703
14500
紫金西区
15761
奥体名座
14402
嘉业国际
15360
金马郦城
16274
2010年11月4号盛世公馆上市，2010年12月19号长发都市蓝瑟项目上市，该项目都为精装平层，目前盛世公馆在售均价为12000元/平米，长发都市蓝瑟销售价格为22000元，在售小户型均价为17500元，而目前河西二手小户型除东渡国际项目外，其余项目价格也达到了15000左右，整体二手小户型均价在14500元左右。

3、河西小户型现状分析
从河西区域环境来看，目前两项目总体市场存量约为740套，销售269套，销售率为36%，项目都为纯小户型项目。目前区域已形成了一定的成熟度，在售仅有2个楼盘，市场存量也较少，从两楼盘销售来看，销售情况较好，在政策调控影响，河西板块利好的拉动下势必促使小户型市场发展，河西作为南京小户型的热点区域，发展前景较好。

4、河西小户型个案解析
项目名称
盛世公馆
长发都市蓝瑟
产品类型
精装平层
精装平层
产品年限
40
70
装修标准（元）
1000
2500-3000
主力户型（平米）
31/43/68
50/53/67/78
上市时间
:2010-12-19    
2010-11-04    
销售情况
上市
销售
上市
销售
550
224
190
45
销售率
41%
24%
河西现有小户型项目2个，都为精装平层项目，从产品年限来看，盛世公馆为40年，长发都市蓝瑟为70年，从装修来看长发都市蓝瑟装修档次要高于盛世公馆，上市时间在去年11、12月，从销售情况分析盛世公馆销售率为41%，长发都市蓝瑟24%，主要原因为盛世公馆推出价格较低。

四、 河西商业分析
1、 目前商业发展基本概况

经过六年的发展河西CBD一期已近建成，二期正在建设中，现有人口约35万，规划人口60万，目前中心区域主要商业有两大类，一是小型商业广场，二是项目底层商业，从商业分布来看，主要是沿中央绿轴两层。
现阶段商业发展还不完善，目前商业主要服务于两类人群，一是居住在河西区域客户，二是在河西上班族，但主体还是已上班客户为主，主要业态已餐饮和银行为主。

2、 目前区域商业销售概括
楼盘名称
售价
租金
层高
面积
经营范围
余量
宋都奥体名座
3万左右（正面朝奥体大街的门面）
63㎡（因是挑高户型，已隔成两层，实用面积大约在120㎡）的租金9万/年（目前业主对外出租的报价）
4.8米/1层
1200多㎡（目前在售的：早期宋都的售楼处）
不可以做餐饮
剩1200多㎡的一套
中泰国际广场（商铺：-1F~4F）
1.8万-3.3万/㎡
12㎡的 1万多/月
2.5米 -1F-4F
12-40㎡左右
不可以做餐饮,目前是红星美凯龙，在经营家具
有部分
紫金西区中央
3万-3.3万元/㎡（目前业主对外的报价）
100㎡的 16万元/年（4号楼的商铺）
一层4.8米
100-170㎡左右
只有4号楼朝西的可以做餐饮，别的楼都不可以
目前4号楼在对外租的有3户左右
嘉业国际城
18000-50000元/㎡（4F：18000 3F：25000 2F：30000 1F：50000）
/
4.5米
20~上千㎡
部分区域可做餐饮，根据实际情况
剩2间铺面， 80多平米

3、 未来商业发展趋势
从各项目商业发展来看，铺商业基本都已成型，主要以餐饮、美容、银行、图文、超市为主，目前嘉业国际SHEWALK商业广场处于招商阶段，后期区域商业发展将以嘉业和中泰广场商业为中心，沿中央绿轴向南北两侧发展。

五、 本案区位优势分析
1、区域未来发展规划
整体河西板块首先发展起来的是北部板块，依据龙江新城市中心的商业配套，拉动了其周边城市建设的大发展，目前该区域正面临着新一轮的开发势头。
中部板块随着十运会的确定，加快的中部的建设力度，目前其板块以基本成型，板块内90%以上的土地均以出让，后续将基本无土地出让。

2、区域发展现状分析
1）、CBD发展现状
本案处河西发展的第一梯队，其后续的长效规划必将会本案带来更大的升值预期，更能影响更多投资者的关注，目前CBD一期已经落成，中心商务区已形成较好的办公氛围本案位于CBD一期东侧，距离CBD中心区500米，区位条件优越，目前CBD二期项目也都以开工建设。
目前河西CBD区域工商注册企业数1300户，注册资本106亿元，其中千万元以上企业120户。金融及准金融企业76家---汇丰银行南京分行、乐爱金财产保险（中国）有限公司、南京紫金投资控股有限责任公司、总部型企业35家---首都银行（中国）有限公司、中国石化集团华东石油局、中储粮集团等、科技研发企业98家—南京联勘科技有限公司、南京皓都信息科技有限公司、南京苏惠信息技术有限公司等；贸易型企业140家—南京万川医药有限公司、南京美泰实业有限公司；商务服务企业520家—天健正信会计事务所江苏分所、江苏华康保险代理有限公司、南京新与力文化传媒有限公司等；商业企业40家—法国家乐福超市中央公园店、南京红星国际家居广场奥体店等；酒店餐饮企业20余家—联强国际国贸大酒店、仁恒国际公寓酒店、俏江南餐饮等。入驻企业职工约1.5万人。

2）、项目区位分析
本案位于河西新城奥体片区，紧邻河西中心商务区一期，分别距离地铁1、2号线673米和810米，交通条件优越，区域目前已近形成较好的配套，随着中心商务区的不断扩大和完善，区域成熟度将越来越高，同时10号线也将在2014年完成通车（连接江北区域），并在元通站设置中转站点，从而进一点的扩大了区域的人流量。

3、后期发展利好
2014青奥会确定在南京召开，主会场为奥体中心，前期青奥村选址在南部双闸村附近，原本是以此带动南部建议的快速发展，但据南京规划局官方网站8月12日发布的一则招标公告，青奥村最新地址在河西滨江大街东侧，江东路西侧，江山大街北侧。为原先河西国际博览中心的二期用地，就在国际博览中心会展中心的南侧，未来青奥村本案1500米左右，随着青奥村的确定，后期周边配套建设将不断加大，对于本案的有着较大优势。

六、 本案S、W、O、T的分析
1） 项目优势（S）：
Ø 本案处于河西新城奥体中心片区，目前区域交通、配套较为完善；
Ø 本案距离地铁1号线700米左右，交通条件优越；
Ø 从市场销售情况来看，挑高产品销售量最高，本案产品为挑高，产品优势明显；
Ø 本案性质属商业类用地，从目前看，政策因素对其约束性小，在住宅市场受到较大打压的情况下，商业类住宅产品将会是今后市场投资的一个热点产品。
Ø 产品设置时尚，现代感强，较能吸引眼球，如辅以较好的推广，定能达到事半功倍的效果。
Ø 产品主力面积段属市场主需，易于后期销售。
2）项目劣势（W）：
Ø 4.8米挑高可谓比上不足比下有余，优势有，但并不非常的明显，对提升项目卖点和单位，自身存在一定的制约性；
Ø 项目为40年产权，产权年限较短，从前期市场产品的总体情况看，对销售速度和销售单价都会造成一定的影响；
Ø 从现阶段产品上，本案公寓产品没有做阳台设置，从市场的情况下，无阳台产品的销售速度和价格都将会受到一定的影响。

3）发展机遇(O)：
Ø 区域目前已近具备一定的成熟度，后期环境将更加完善；
Ø 目前调控政策已形成，客户投资受限，而本案的商业性质，较好的回避了政策因素主力面的影响，产品投资利好凸显，市场机会较大；
Ø 市场挑高项目较少，区域竞争对手也较少，市场环境较好。
Ø 青奥会的筹办，青奥村的筹建、一、二号线的开通，十号线的筹建，对本案而言是绝好的发展机会；
Ø 中央商务区二期已开工建设，后期商务人员将不断增加，小户型租赁需求将不断增加，本案紧邻CBD，区位条件优越。
4）发展威胁(T)：
Ø 政策调控的不稳定性，对于市场投资客户信心有所打压；

本案建议：
1、政策方面：抓住现阶段政策层面对住宅市场强压而对商业地产还末涉及的特点，展开有效的项目推广，扩大项目的影响力，创造市场新的热点；
2、关于挑高：受南京容积率政策限制,4.8米调整的可能性较小,因此,建议在产品样板设置时,要充分的考虑层高分隔与空间的关系,达到即实用又好用的效果,提升项目的综合竞争能力,保证创造更大的利润值；
3、精装修是小户型产品销售的主流模式，建议本案也以精装的形式出现，以满足对投资者的购房需求；
4、上市时机：区域商务环境以日渐成熟，交通环境便捷，后续CBD南延也全面开工建议，青奥会各项配套也在加紧进行，同时区域内同质产品少，宏观政策影响面小，在政策对住宅市场强压的情况下，一部分资金将要流向其它领域，而本案的商业性质，公寓特点，必将会影响到较大一部分投资者的目光。

金石地产
2011年2月