建设用地规划许可和规划审批相关业务讲义提纲.docx

建设用地规划许可和规划审批相关业务讲义提纲

一、规划与用地科职责
负责本市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划编制和审核工作，对修建性详细规划（含建筑总平面方案）提出审核意见；负责市区规划建设用地管理工作，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和规划设计条件；负责组织重大规划设计方案招标；负责组织编制并审批城市公共空间的规划与设计方案；负责风景名胜区、城市色彩、城市夜景等重大环境艺术要素的规划管理；参与城市土地利用总体规划的审核；承办市城市规划委员会的日常工作。
以上底下划横线职能为对房地产企业的业务。
二、建设用地规划许可业务
（一）审批依据：《城市规划法》第37条、第38条。
（二）审批期限：法定时间2个月（城市规划法规定）、《行政许可法》（第四十二条）规定二十日内办结。
（三）承诺时间：20个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。
（四）办结时间：15个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。
（五）受理范围：申请核发建设用地规划许可情形有：
1、申请人已有用地的；
2、以行政划拨取得土地使用权的；
3、通过招、拍、挂方式取得土地使用权的；
4、历史用地补办的；
5、分解核发《建设用地规划许可证》的。
一般情况下，房地产企业办理《建设用地规划许可证》有1、3、5情形的，办理程序如下：
（六）应提交的材料
1、申请人已有用地的
（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；
（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；
（3）已领取的《建设项目选址意见书》〔原件〕或规划条件及附图、附件(复印件)（有则提供）；
（4）1：500现状地形图及电子文件；
2、通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的
（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；
（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；
（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；
（4）招、拍、挂成交文件（复印件）；
（5）与土地行政主管部门签订的《土地使用出让合用》（复印件）；
（6）规划条件（复印件）；
（7）相关部门批准文件（有则提供）。
3、分解劝核发《建设用地规划许可证》
（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；
（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；
（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；
（4）市土地行政主管部门相关批准文件或权属证明材料；
（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）
（6）经市政府批准的修建性详细规划。
在日常规划管理中，经济纠纷案涉及法院强制执行的土地也较普遍，属法院强制执行拍卖的土地规划用地许可应提交的材料如下：
（1）法院裁决书及委托拍卖文件；
（2）拍卖成交确认书及协助执行通知书；
（3）被拍卖土地合法权属文件及附图；
（4）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；
（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）（有则提供）；
（6）地块规划条件（复印件）。
（七）核发程序：
1、窗口收录资料后1日内转科室；
2、科室7日内提出用地审核意见，并在期限内开展公示工作；
3、局领导2日内审批签发；
4、科室4日内办理批复；
5、窗口1日内发文、15个工作日内归档。
流程图：建设用地规划许可证
窗口收录材料
1日

科室提出审核意见
7日

局领导审核签发
2日

科室办理批复
4日

窗口发文1日、15日归档

三、规划审批业务
规划审批包含控制性详细规划审批和修建性详细规划审批。
下列情形的开发用地应编制控制性详细规划（或法定图则），按程序报批。
土地出让时，没有土地出让合同或土地出让合同中没有约定开发强度指标、且拟开发用地没有规划条件约定、控规未覆盖。

控制性详细规划审批程序

修改完善技术文件草案，编制法定文件和管理文件草案◆

公示法定文件和管理文件，不少于30日

公众提出重大异议

召开座谈会、听证会进行论证

修改完善法定文件和管理文件草案◆

审议通过
城市规划委员会审议

城市规划委员会授权的下设专业委员会审议通过后，报同级城市人民政府备案。
完善成果草案，形成规划成果◆

城市人民政府批准

规划行政主管部门建议

发布公告，不少于15日

申请调整的单位提出调整申请报告
存档及备查

发生重大变更，需要调整规划
不违背法定文件，需局部调整管理文件
城市人民政府批准
城市规划委员会审议
阳江市城市规划局
建议

规划行政主管部门审查

形成技术文件草案
委托编制

修建性详细规划方案审查(含建设工程设计方案总平面
和临时建筑总平面)
修建性详细规划审批分为方案审查和成果审批两个阶段
一、方案审查阶段
l 审批性质：非行政许可事项
l 审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、批准的控制性详细规划或规划条件
l 审批期限：法定时间2个月
l 承诺时间：30个工作日
l 办结时间：20个工作日（原来办结时间29工作日）
l 受理范围：市城市规划区内进行建筑物、构筑物及其他工程建设的。
（一）需提交材料：
1、 申请书、授权委托书(原件)，申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：（1）《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，（2）法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。以上证件可为复印件，需核对原件）；
2、 土地权属材料证明（《建设用地规划许可证》及附图，《国有土地使用证》及附图（有土地出让合同的，应提交），两者均为复印件，同时，产权人需与申请人相同，由收件人核对原件并签名，指令性任务可暂不提供）；
3、 规划范围及周边的现状图一份(1：500或1：1000)，电子文件一份；
4、 规划审查依据：经批准的控制性规划方案或规划设计条件(复印件)；
5、 修建性详细规划方案总平面图(或建设工程设计方案总平面图、临时建筑总平面)一式六份，电子文件一份(但重要地段需提供立面街景图及灯光夜景效果图)；
6、 填写《规划业务办理意见呈批表》；
7、 其他一些相关资料（如涉及与方案审查相关的有关部门意见）。

（二）业务流程：（二十工作日）

窗口收件(1日)

科 后
室 连
列 同
明 档
应 案
补 退
资 回
料 窗
清 口
单

经办人发文（1日）

科长分件（1日）

局领导签发（2日）

规划科科长审核(1日)

经办人员审查资料、提出初审意见(3日)

经办人草拟审查意见(2日)
违反规划依据的

科室开会研究（3日）

请示局主要领导同意后，公示三十天（2日内公示），公示到期后3个工作日内汇总意见

需听证的

举行听证会（不计时限）

需专家讨论的
专家评审会研究（不计时限）

局评审会研究（不计时限）

重点片区或重要地段

市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）

不同意送审方案的 原则同意送审方案的

局领导签发（2日）
经办人办文（1日）
窗口发文（1日）
窗口发文（1日）
局领导签发（2日）
经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：则原则同意该总平面，请完善其它图纸（七图一书）一齐送批（进入审批阶段）（2日）
规划科科长审核（1日）
经办人发文（1日）
市领导签发（不计时限）
经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：提出修改意见或说明理由（2日）
规划科科长审核（1日）

二、修建性详细规划成果审批
l 审批性质：非行政许可事项
l 审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》、批准的控制性详细规划、方案审查意见
l 审批期限：法定时间2个月
l 承诺时间：30工作日
l 办结时间：15工作日
l 受理范围：城市规划区内进行建筑物、构筑物及其他工程建设，且已通过方案审查的建设工程
需提交的材料：
1、申请书、授权委托书，申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：（1）《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，（2）法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。以上证件可为复印件，需核对原件）；
2、修建性详细规划方案审查意见书(含附件图纸)；
3、修建性详细规划方案成果(七图一书)一式六份，电子文件一份；
4、土地权属材料(若成果的规划范围与审查方案的规划范围相同，产权人与申请人相同的可不再提供，但收件人应说明)；
5、填写《规划业务办理意见呈批表》。

业务流程：(十五工作日)
窗口收件(1日)

科长分件(1日)

经办人员审核（七图一书），提出初审意见(符合审查意见要求的，则进入下一流程，不符合审查意见的，则要求申请方作出调整，符合要求后进入下一流程，审核阶段时间以重新收到修改图纸后算起) (2日)

科室开会研究(3日)

经办人填写《规划业务办理意见呈批表》(3日)

科长审核(1日)

局领导签发(2日)

市领导签发(不计时限)
经办人员办文(1日)

窗口发件(1日)

批后公告十天

注：
1、“七图”是指：
规划总平面图；道路交通规划图；绿地系统规划图；竖向规划图；
给水规划图；排水规划图；其他管线综合图
2、“一书”是指：规划说明书

三、修建性详细规划调整
1、涉及修改控规内容的，如经济技术指标、性质、配套设施等。先按上面控规调整程序，先调整控规，然后再按上面修规审查程序进行修规调整方案进行审查。
2、未有涉及修改控规内容的，如仅建筑形态、布局变化。

经办人发文(1日)

窗口收件(1日)

局领导签发（2日）

科长分件(1日)

规划科科长审核（1日）
经办人员审查资料、提出
初审意见(4日)

科室开会研究(2日)
经办人回复申请方：不同意调整（2日）

违反规划依据的

请示局主要领导同意后，公示三十天（2日内公示并发布听证公告）
公示三十天（2日内公示），公示到期后5个工作日内汇总意见

举行听证会，听证会后3个工作日内汇总意见（不计时限）

需征求专家意见的

专家论证会（不计时限）

局评审会研究(不计时限)

重点片区或重要地段

市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）

不同意调整的 原则同意调整的

经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：原则同意调整 (2日)
经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：不同意调整或提出修改意见(2日)

科长审核(1日)

科长审核(1日)

局领导签发(2日)

局领导签发(2日)

经办人发文(1日)
重点片区或重要地段

市领导签发(不计时限)

窗口发文(1日)

经办人办文(1日)

窗口发文(1日)

四、海陵岛规划业务、高新区规划业务（含银岭工业园区）、阳东东城规划业务与市局的关系
五、一些基本知识及常遇的一些规划管理要求
（一）容积率；
（二）建筑密度；
（三）绿地率；
（四）建筑退让道路红线要求；
（五）建筑退让用地红线要求；
（六）停车配套标准；
六、我市规划管理配套政策
（一）阳府[2008]78号《阳江市城市规划区建设项目超容补土地差价的管理规定》
（二）阳府[2010]22号《阳江市城市规划区内控规未覆盖、已出让、容积率无约定用地的规划管理规定》
（三）“三旧”改造配套文件《阳江市“三旧”改造用地规划管理技术和收费标准规定》