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上海高端商用物业市场分析

上海克而瑞信息技术有限公司

上海易居房地产研究院

目 录

第一部分：上海高端商用物业市场分析 3
一、上海甲级办公楼市场分析 3
二、全市高端商业市场分析 14
三、全市高级酒店市场分析 23
四、全市高档服务式公寓市场分析 30
第二部分：陆家嘴板块高端商用物业市场分析 40
一、陆家嘴板块甲级办公楼市场分析 40
二、陆家嘴板块高端商业市场分析 48
三、陆家嘴板块高级酒店市场分析 53
四、陆家嘴板块高档服务式公寓市场分析 57
第三部分：项目建议 64
一、总体思考与结论 64
二、主要业态建议及说明 64

第一部分：上海高端商用物业市场分析

一、上海甲级办公楼市场分析
1、分布
上海甲级办公楼分布示意图

1-陆家嘴区域； 2-人民广场区域； 3-南京西路沿线；
4-淮海中路沿线； 5-徐家汇区域； 6-虹桥区域；

目前上海市甲级办公楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、徐汇、长宁及浦东六大区的内环以内区域，整体呈现四点两线布局。四点分别是黄浦区人民广场、长宁区虹桥、浦东区陆家嘴、徐汇区徐家汇，两线分别为静安区南京西路沿线、卢湾区淮海中路沿线，其中浦东陆家嘴区域分布的甲级写字楼位列榜首，市场保有量在100万平方米左右。
2、特征分析
目前上海甲级写字楼市场保有量大概为450万平方米左右，平均租金大致在0.92美元/平方米·天。

■ 空置率逐年下降
伴随着中国经济的稳步发展，虽然近几年上海甲级写字楼的供应量逐年攀升，但空置率自1998年的54.2%下滑至2005年的7.2%，平均每年下降5.87个百分点，市场呈现一片供需两旺的繁荣景象（今年第三季度空置率下降至6.9%）。由于新需求量高于新供应量，办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。写字楼需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。其中位于浦西中心城区的静安、卢湾、黄浦等区的空置率在2005年已降至5%以下。

■ 供应量迅速放量
至2005年吸纳量和供应量2005年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到49万平方米，形成近几年来的一个供应小高峰。但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。

■ 吸纳量逐步放大
随着上海经济的快速发展，今年上海GDP将突破万亿大关，市场吸纳量随着市场供应量的增加亦逐年攀升，并于2005年双双达到近几年的峰值。
■ 租金逐年走高

市场的紧张局面也使写字楼租金继续增长，截至2006年9月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.93美金，而06上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。
n 办公楼客户逐渐聚集形成规模效应
主要办公楼分布区域列表

名称
区域
主要行业
代表楼盘
租金（美元/平方米.天)
陆家嘴区域
浦东
金融、咨询、商贸
汇丰大厦、中银大厦
0.7-1.3
人民广场区域
黄浦
咨询、商务
来福士广场、都市总部大楼
0.8-1.2
南京西路沿线
静安
服务、咨询、贸易
恒隆广场、梅龙镇广场
0.8-1.1
淮海中路沿线
卢湾
服务、广告、咨询
香港广场、企业天地
0.9-1.2
徐家汇区域
徐汇
IT、咨询、电子
港汇中心、美罗大厦
0.7-1
虹桥区域
长宁
电子、贸易
万都中心、远东国际广场
0.6-0.9

目前办公楼市场逐渐形成以陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥为核心的六大CBD。同时上海市办公楼客户逐渐聚集，以陆家嘴CBD为例，其客户主要以金融业客户为主。

3、未来预测

未来5年上海甲级办公楼预计有40余座甲级办公楼上市，浦东占有量最大，达到38%，其中07年预计上市19座甲级办公楼。
未来5年上海甲级办公楼累计供应量将达到300万平方米左右，将主要集中在浦东陆家嘴区域，预计浦东供应量将达到170万平方米。
自从中国加入WTO以来，国际跨国公司陆续进入中国，未来5年预计世界500强企业大部分都将进入中国。同时据不完全统计90%的外资企业认为上海是中国投资环境最佳的城市，所以预计未来进入中国的外资企业有80%会将上海作为其在华总部。从而未来5年上海的写字楼需求量仍将在高位运行。

上海未来主要预计上市甲级办公楼

办公楼名称
区域
板块
预计上市量(万方)
预计上市时间
万宝大厦
长宁
中山公园板块
10
2007
东方维京大厦
长宁
虹桥开发区板块
4.8
2007
康宁广场（洛克双喜）
长宁
中山公园板块
6.8
2007
天山世纪广场
长宁
天山板块
4
2008
骏丰国际财富广场
虹口
曲阳商务区板块
5.1
2007
外滩中信城
虹口
四川北路沿线板块
5
2007
海泰国际大厦
虹口
四川北路沿线板块
6.7
2007
玫瑰购物广场
虹口
四川北路沿线板块
3.8
2007
申花大厦
黄浦
人民广场板块
2.9
2007
泛太平洋广场
黄浦
人民广场板块
6.8
2008
金昌摩尔大厦
黄浦
人民广场板块
11.4
2007
南京西路1788地块
静安
南京西路沿线板块
6
2007
越洋广场
静安
南京西路沿线板块
9.1
2007
恒隆广场二期
静安
南京西路沿线板块
6
2007
高宝金融大厦
浦东
陆家嘴板块
9
2009
富都大厦
浦东
陆家嘴板块
8
2009
合生国际大厦
浦东
陆家嘴板块
8.2
2007
上海环球金融中心
浦东
陆家嘴板块
15
2008
b3-5地块发展大厦
浦东
陆家嘴板块
10.5
2007
渣打银行大厦
浦东
陆家嘴板块
5.5
2008
上海船厂改造项目
浦东
陆家嘴板块
25
2009
中国民生银行大厦
浦东
陆家嘴板块
9.5
2008
永达大厦
浦东
东方路沿线板块
4.8
2008
黄金置地大厦
浦东
陆家嘴板块
7.5
2007
由由国际广场
浦东
浦东大道沿线板块
3.6
2007
平安金融大厦
浦东
陆家嘴板块
10
2007
招商银行上海大厦
浦东
陆家嘴板块
9.8
2009
上海国际金融中心
浦东
陆家嘴板块
10
2008
中金国际广场
徐汇
徐家汇板块
10.3
2009
康悦国际广场
徐汇
徐家汇板块
6.2
2008
西藏大厦
徐汇
中山西路沿线板块
4.5
2008
富庆国定大厦
杨浦
五角场板块
6
2008
上海人才发展服务平台大厦
闸北
不夜城板块
7.5
2008
共和国际商务广场
闸北
共和新路沿线板块
4.1
2008
130信息大厦
闸北
不夜城板块
4.7
2008
地铁旭汇大厦
闸北
不夜城板块
4
2007

■ 分布变化
从目前在建的办公楼分布和规划可以看出未来甲级办公楼的分布将呈现如下变化：
a) 陆家嘴CBD将向东发展至黄浦江边，向南发展至竹园区域，成为大陆家嘴CBD；
b) 南京西路沿线将扩展至静安寺区域；
c) 虹桥CBD将向西扩展至虹桥综合交通枢纽站；
d) 虹口区北外滩板块将成为甲级办公楼的聚集地；
e) 杨浦区五角场板块将成为甲级办公楼的聚集地；

■ 租金变化
市场的供需紧张局面促使写字楼租金继续增长，截至2005年12月底，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米0.92美金，而05年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。
随着中国经济的稳步发展和2010年上海世博会、2008年北京奥运会的举行，上海的国际影响力将进一步加大，因此预计未来上海甲级写字楼的的租赁价格将进一步拉升。
1）乐观走势
按照目前平均9%的年增长率，至2011年上海的甲级写字楼租金将达到1.4美元/平方米·天。

2）平稳走势
因未来五年预计有300万平方米（相当于上海市目前甲级办公楼市场保有量的三分之二）的甲级办公楼新增供应量上市，所以预计上海甲级办公楼租金年增长率为5%。故按照年增长率5%计算，至2011年上海甲级写字楼租金将达到1.17美元/平方米·天。

结论
n 上海甲级写字楼呈现四点两线布局；
n 供应量逐年放大、吸纳量成倍增长，市场供需两旺；
n 租金逐年攀升，年均增长率为8%，空置率连年下降；
n 未来CBD将向市中心外围辐射，新商务聚集区初见雏型；
n 未来五年市场供应量骤然放大，市场吸纳有一定困难；

附表：目前市场主要甲级办公楼汇总表

办公楼名称
区域
板块
租金报价(美元/平方米.天
新虹桥中心大厦
长宁
虹桥开发区板块
0.9
上海万都中心
长宁
虹桥开发区板块
0.7
兆丰世贸大厦
长宁
中山公园板块
0.55-0.70
长峰中心
长宁
延安西路沿线板块
0.56-0.63
东方国际大厦
长宁
虹桥开发区板块
0.6
远东国际广场
长宁
虹桥开发区板块
0.75-0.85
万宝国际商务中心
长宁
延安西路沿线板块
0.45
嘉麒大厦
长宁
虹桥开发区板块
0.60-0.75
仲盛大厦
长宁
延安西路沿线板块
0.50-0.56
兆丰大厦
长宁
中山公园板块
0.36-0.62
上海世贸商城
长宁
延安西路沿线板块
0.80-0.90
景信商务楼
长宁
淮海西路板块
0.87
上海国际贸易中心
长宁
延安西路沿线板块
1.20-1.25
太平洋企业中心
长宁
中山公园板块
0.55-0.60
古北·领峰（同诠大厦）
长宁
虹桥开发区板块
0.45-0.55
虹桥上海城
长宁
虹桥开发区板块
0.6
上海滩国际大厦
虹口
北外滩板块
0.5
金天地国际大厦
黄浦
复兴东路沿线板块
0.48-0.55
仙乐斯广场
黄浦
人民广场板块
0.8
廖创兴金融中心大厦
黄浦
人民广场板块
0.90-1.00
都市总部大楼
黄浦
人民广场板块
1.2
海洋大厦
黄浦
延安东路沿线板块
0.90-1
天安中心大厦
黄浦
人民广场板块
0.85
中区广场
黄浦
人民广场板块
0.9
永新广场
黄浦
人民广场板块
0.8
宏伊大厦
黄浦
人民广场板块
0.70-0.80
金陵海欣大厦
黄浦
人民广场板块
0.62-0.82
百腾大厦
黄浦
人民广场板块
0.63-1.00
金光外滩中心
黄浦
延安东路沿线板块
1
来福士广场
黄浦
人民广场板块
1.1
海通证券大厦
黄浦
人民广场板块
0.63-1.00
恒隆广场
静安
南京西路沿线板块
1.2
静安中华大厦
静安
北京西路沿线板块
0.75-0.85
上海商城（波特曼）
静安
南京西路沿线板块
2
招商局广场
静安
北京西路沿线板块
0.6
智慧广场
静安
曹家渡板块
0.5
静安广场
静安
延安中路沿线板块
0.6
东方海外大厦 OOCL
静安
延安中路沿线板块
0.6
嘉里中心
静安
南京西路沿线板块
0.95
中欣大厦
静安
南京西路沿线板块
0.85
银发大厦
静安
北京西路沿线板块
0.35-0.45
东方众鑫大厦
静安
南京西路沿线板块
0.7
梅龙镇广场
静安
南京西路沿线板块
0.9
嘉里公寓
静安
南京西路沿线板块
0.95
中信泰富广场
静安
南京西路沿线板块
1.1
南证大厦
静安
南京西路沿线板块
0.55
达安广场
静安
延安中路沿线板块
0.20-0.25
环球世界大厦
静安
北京西路沿线板块
0.45
香港广场（南座）
卢湾
淮海中路沿线板块
0.85
上海广场
卢湾
淮海中路沿线板块
0.65-0.70
新茂大厦
卢湾
淮海中路沿线板块
1.3
中海大厦
卢湾
淮海中路沿线板块
0.9
上海金钟广场
卢湾
淮海中路沿线板块
0.8
大上海时代广场
卢湾
淮海中路沿线板块
0.96-1.13
中环广场
卢湾
淮海中路沿线板块
1
香港新世界大厦
卢湾
淮海中路沿线板块
0.85
瑞金大厦
卢湾
淮海中路沿线板块
0.94
兰生大厦
卢湾
淮海中路沿线板块
0.79-0.85
力宝广场
卢湾
淮海中路沿线板块
0.9
企业天地
卢湾
淮海中路沿线板块
1.1
瑞安广场
卢湾
淮海中路沿线板块
1.1
华能联合大厦
浦东
陆家嘴板块
0.45-0.55
嘉华中心
徐汇
淮海西路沿线板块
1.2
美罗大厦
徐汇
肇嘉浜路沿线板块
0.8
港汇中心
徐汇
徐家汇板块
0.9
飞洲国际广场
徐汇
中山南二路沿线板块
0.55-0.65
上海实业大厦
徐汇
肇嘉浜路沿线板块
0.65
徐家汇国际大厦
徐汇
肇嘉浜路沿线板块
0.85-0.88
世纪商贸广场
徐汇
徐家汇板块
1.1
徐汇苑大厦
徐汇
中山南二路沿线板块
￥0.45-0.55
百富勤广场
徐汇
淮海西路沿线板块
0.95
淮海国际广场
徐汇
淮海西路沿线板块
1.03
腾飞广场
徐汇
徐家汇板块
0.70-0.80
嘉里不夜城
闸北
不夜城板块
0.57
华能联合大厦
浦东
银城东路139号
0.45-0.55
国家开发银行大厦
浦东
浦东南路500号
0.67
上海证券大厦
浦东
浦东南路528号
0.77
裕景国际商务广场
浦东
东方路69号
0.8
浦项国际广场
浦东
世纪大道1600号
0.88-1
浦发大厦
浦东
浦东南路588号
0.7
中融恒瑞国际大厦
浦东
张杨路560号
0.7
金茂大厦
浦东
世纪大道88号
1.1
新上海国际大厦
浦东
浦东南路360号
0.55-0.65
城建国际中心
浦东
福山路500号
0.8-1
上海信息大楼
浦东
世纪大道211号
0.83-0.88
华润时代广场
浦东
张杨路500号
0.7
中银大厦
浦东
银城中路200号
1
震旦国际大厦
浦东
富城路99号
0.85
汇亚大厦
浦东
银城北路133号
1.2
花旗集团大厦
浦东
花园石桥路33号
1.05
汇丰大厦
浦东
银城东路101号
1.6
中国保险大厦
浦东
陆家嘴东路166号
0.61-0.77
斯米克大厦
浦东
商城路800号
0.5

二、全市高端商业市场分析
1、分布
全市高端商业市场分布示意图

1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈；
5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈

国际金融中心地位日渐凸现的上海，有着属于自己独特的商业构成。
市内主要的高端商业中心多分布在内环以内地区，分别位于浦东、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及长宁6个区内的中央商务区域。
2、特征分析

上海市主要商圈列表

商圈
市场特征
陆家嘴商圈
以周边成熟办公为依托，服务于周边高档住宅客户
南京东路商圈
面向大众的传统商业街区
南京西路商圈
由众多外资企业组成的高档商业街
外滩商圈
集聚国际顶级品牌旗舰店，是一流的高档消费圈
淮海路商圈
国际顶级名牌的高雅购物街
徐家汇商圈
错位经营
虹桥商圈
以外籍人士为主力消费群的商业圈

从全市高端商业的分布、业态业种以及服务对象上来看，主要呈现的市场特征有：
a) 依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心。
b) 结合地理位置、区位、交通、环境等优势，打造具有自身特色的多元化综合商圈。
c) 业态业种、商圈位置、周边配套等综合因素决定了各商圈的不同服务对象， 或面向大众、或以周边居民为主力消费群、或向外区辐射，各不相同，各具特色。
3、租金
上海各大商圈主要商场租金表
商圈
参考租金（元/㎡.天）
陆家嘴商圈
12-30
南京东路商圈
10-35
南京西路商圈
10-45
外滩商圈
40-50
淮海路商圈
10-45
徐家汇商圈
10-48
虹桥商圈
12-30

商业租金主要由街铺租金及商场租金两部分构成，通常街铺租金较高，而商
场租金则由于楼层、业态不同高低分布不等。
从租金范围段分布上来看，外滩商圈的租金最高，平均每天50-65元/㎡；其他主要高端商业市场租金的低位数相差不大，约在10-15元/㎡.天，而高位数则因地段、业态等因素存在一定差距，其中南京西路商圈以及淮海路商圈的租金高位数较高，为45-48元/㎡.天。
4、未来预测
■ 供应

上海商业未来供应统计表

商圈
商场名称
地址
预计上市时间
陆家嘴商圈
陆家嘴二期
浦东大道东方路
2010年
虹桥商圈
虹桥推展项目二期
仙霞路娄山关路
2010年
四川北路商圈
兆丰虹口体育场商业项目
花园路西江湾路
2008年
南京东路商圈
洛克菲勒商业项目
南京东路河南路
2010年
南京西路商圈
越洋广场
南京西路常德路
2007年
会德丰
延安西路华山路
2009年
南京西路668地块
南京西路吴江路
2010年
静安区40、46街坊
南京西路石门路
2011年
五角场商圈
万达商业广场
邯郸路淞沪路
2007年
百联又一城
淞沪路翔殷路
2007年
新蓝天宾馆
黄兴路2075号
2007年
麦科特金亿广场
国和路翔殷路
2010年
徐家汇商圈
兆丰小闸镇项目
东起中山西路,南临华石路,西靠蒲汇塘,北至宜山路
2010年
弘基广场
虹桥路恭城路
2009年

■ 分布变化
从目前在建中的商场分布情况来看，上海的高端商业市场将呈现出以下3个特点：
a）点状商业逐步兴起
随着上海商业经济的稳步发展，本市的商业布局由原来的淮海路、南京路等几条传统商业街发展到了徐家汇商圈、陆家嘴商圈等块状商业中心，未来该状态将得到进一步的改变，市内高端商业市场将依托轨道交通的分布，逐步由轴状、块状向点状分布发展。
b）西区商圈加速发展
从本市新一轮的城市规划中可以看出，有一大批重大的市政设施分布在上海的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这种重大设施布局将会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，这将为西区商业带来更多的投资开发机遇，加速西区商圈的发展。
c) 新老商圈齐开花
目前本市高端商圈多集中在中心城区，有着不可代替的地域优势，未来这些商圈将现有的规模上进一步扩大，如徐家汇商圈将集中打造肇嘉浜路集中商务区，其商业面积将扩大一倍。此外，在建中的五角场商圈、曹安路商圈等一些新型商圈也将在未来3-5年内逐步建成。各新老商圈将在新一轮的发展建设中齐集开花，各显风骚。

■ 租金变化
1）乐观走势
未来五年，上海高端商业市场的租金将以每年增加5%的速度逐年上涨。就此推算，至2011年时，高端商业市场租金的低位数将达到12.5元/㎡.天，高位数将有望突破55元/㎡.天。

2）平稳走势
随着商业建设的发展，未来本市各高端商业市场将在一定程度上得到分流，这将会对商场租金的上涨起到一定限制作用，若按此平稳走势发展，上海高端商业市场5年内的租金涨幅不大，至2011年预计租金将为12-50元/㎡.天。

结论
n 逐步向集功能型与休闲型为一体的多元化综合商圈过渡；
n 与国际一流城市商业相比仍有一定差距，在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境、国际化程度、个性化服务等方面都还有待提升；
n 新一轮市政规划促进西区商业快速发展；
n 未来将陆续引进更多的国际一线品牌，丰富业态业种，提高自身能级；
n 未来随着陆家嘴CBD功能的逐步完善，区域内大型高档商业必将兴起；

附表：目前市场主要高档商业汇总表
商圈
商场名称
地址
参考租金
（元/㎡.天）
虹桥商圈
虹桥上海城
遵义路100号
12-36
西郊百联商场
仙霞西路88号
12-30
淮海路商圈
上海广场
淮海中路138号
15-25
力宝广场
淮海中路222号
18-30
香港广场南座
淮海中路282号
20-25
赛博数码广场
淮海中路282号香港广场北座1-2F
20-25
兰生大厦
淮海中路2-8号
15-20
瑞安广场
淮海中路333号
20-30
中环广场
淮海中路381号
20-25
伊势丹
淮海中路527号
18-25
华狮购物中心
淮海中路688号
15-45
新华联
淮海中路755号
15-25
二百永新
淮海中路887号
26-45
百盛
淮海中路918号
10-39
香港新世界大厦
淮海中路939-947号
10-29
巴黎春天
淮海中路939号
17-47
大上海时代广场
淮海中路93号
12-35
金钟广场
淮海中路98号
18-25
陆家嘴商圈
新大陆广场
浦东崂山西路588号
2-7
上海华润时代广场
浦东张杨路500号
15-30
新梅双塔大厦
商城路浦东南路
15-35
中融国际商城
上海浦东浦东南路1088号
10-40
第一八佰伴
张杨路501号
10-25
正大广场
陆家嘴西路168号
14-25
南京东路商圈
新世界商厦
南京东路2-68号
20-50
老介福
南京东路328号
30-60
华联中联店
南京东路340号
25-40
圣德娜珠宝礼品商厦
南京东路452号
30-50
上海置地广场
南京东路459号
12-35
伊都锦
南京东路592号
10-30
华联商厦
南京东路635号
25-40
市百一店西楼
南京东路800号
15-37
第一百货东楼(东方商厦)
南京东路800号
15-35
百联世贸国际广场
南京东路819号
30-45
来福士广场
西藏中路228号
10-33
南京西路商圈
梅隆镇伊势丹
南京西路1038号
10-38
中信泰富广场
南京西路1168号
18-40
恒隆广场
南京西路1266号
16-45
上海商城
南京西路1376号
25-40
久光·久百城市广场
南京西路1618号
32-48
徐家汇商圈
东方商厦
漕溪北路8号
25-45
太平洋百货
衡山路392号
32-48
上海六百
衡山路941号
25-40
港汇广场
虹桥路1号
10-42
汇民百货
天钥桥路123号
10-20
汇金百货
肇嘉浜路1000号
30-45
美罗城
肇嘉浜路1111号
11-42
太平洋数码广场
肇嘉浜路1117号
12-50
外滩商圈
外滩3号
中山东一路3号
50-65
外滩18号
中山东一路18号
50-65

三、全市高级酒店市场分析
1、分布
全市高档酒店分布示意图
4

3
5
1

6

上海高档酒店主要集中分布区域
编号
区域
代表酒店
1
长宁虹桥地区
喜来登豪达太平洋大饭店、万豪虹桥大酒店
2
徐家汇地区
华亭宾馆、富豪环球东亚大酒店、
3
华山路沿线
静安希尔顿饭店、上海兴国宾馆
4
卢湾淮海路沿线
新锦江大酒店、花园饭店
5
浦东陆家嘴地区
瑞吉红塔大酒店、香格里拉大酒店、金茂君悦大酒店
6
南京路沿线
锦沧文华大酒店、波特曼丽嘉酒店、金威万豪酒店、和平饭店

截至到2006年一季度上海共有正式评定的五星级25家、四星级41家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的饭店。
从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店,主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带。
而远郊的高档酒店主要集中在佘山地区，如世茂佘山艾美酒店。

2、租金状况

（数据来源于上海旅游网统计年鉴 2006/10）
自2004年以来上海高档酒店日房价始终处于增长趋势，五星级酒店房价由2004年的1177元/日上涨至目前的1389元/日，上涨幅度达到18%，而四星级酒店房价也由2004年的587元/日上涨至662元/日，上涨幅度13%。
虽然上海高档酒店保持着良好的增长率，但在中国和上海经济的强劲发展推动下，上海高档酒店市场需求也在不断增长，因此未来上海的高档酒店日房价还将上升，以接近国际价格水平。

3、租率分析

（数据来源于上海旅游网统计年鉴 2006/10）

年平均客房出租率的下降反映了市场供应趋松，从三年前“总体平衡、高星级略显紧缺”演变到目前的“大体平衡、略有供余”。形成这一变化的原因主要有二点:
一是酒店客房供应以较快速度在增长。上海这两年每年都有大量新客房投入营运。仅高端市场领域,2004年就新增酒店9家,客房2065间;2005年新增12家,客房3313间。
二是酒店房价升涨较快,抑止了部分消费需求。

4、未来供应
上海未来2-3年内预计将上市20余家高级酒店，累计供应客房7200多间。随着首界中国酒店投资峰会在上海举行，如雅高、万豪、洲际、四季、卡尔森等国际酒店集团对上海未来均表现出乐观的看法，而更多酒店集团计划在2010年前将麾下的新品牌悉数引入上海，同时以成倍的速度扩张在华酒店数量。
上海未来主要预计上市高档酒店
上海未来主要预计上市高档酒店
酒店名称
位置
预计上市时间
世茂新体验五星酒店
松江天马山
2009年
世茂凯悦大酒店
北外滩
2007年
世茂北外滩五星级酒店
北外滩
2007年
上海半岛酒店
北京路外滩
2009年
HanTang Jumeirah Shanghai(汉唐)
新天地
2008年
CONRAD
新天地
2008年
丽嘉酒店
浦东陆家嘴
2009年
浦东四季酒店
浦东陆家嘴
2010年前
喜达屋W酒店
浦东陆家嘴
2009年
浦东柏悦酒店
浦东陆家嘴上海环球金融中心
2009年
上海丽晶酒店
浦东陆家嘴
2010年前
上海皇家美丽殿酒店
南京路
2008年
喜来登酒店
浦东
2008年

■ 分布变化
从目前在建以及规划中的高级酒店分布可以看出，未来上海高级酒店的分布将表现出以下二点变化：
a）集中化
未来上海高级酒店将更多的趋向集中化，主要分布在如陆家嘴金融中心、新天地、外滩等市中心地区以及城市标志性区域。
b）资源化
随着国际酒店管理集团的不断进入，高级酒店对于选址的要求也在不断变化，如未来的佘山区域、北外滩区域都将出现更多的顶级品牌酒店进入，这也标志着未来的高档酒店将不仅具备顶级的服务，也将提供更加优质的居住环境。
■ 租金变化
近三年上海五星级酒店日房价增长18%，年平均增长率达到6%左右，而随着2008年北京奥运会的召开以及2010年上海世博会的举行，上海入境人数也必将有新一轮的增长，对高档酒店的需求也将不断增加，因此预计未来上海高档酒店房价应当保持持续增长的态势。
1）乐观走势
至2011年5年上海的高档酒店日租金达到2000元/日，接近香港以及国际标准水平。
2）平稳走势
按照目前平均6%的年增长率，至2011年5年后上海高档酒店日房价将平稳上升到1800元/日，接近国际标准水平，这也比较符合目前上海整体的发展步伐，增长的可行性相对较高。

结论
n 目前上海五星级酒店市场呈现供求“大体平衡、略有供余”；
n 出租率呈下降的态势；
目前上海高档酒店市场虽然面临整体出租率呈下降的态势，但主要是由于酒店数量的增加以及日房价的上涨过快因素造成。
n 未来仍将处于增长态势；
基于上海整体经济运行的增长以及未来“两会”的召开，上海未来入境人数还将保持高速增长、旅游经济增长方式向效益型的转变、客源结构比重向会展商务的进一步倾斜、以及国内房价水平低于国际的实际差距等因素的存在，未来几年上海高档酒店的房价仍处于上升态势。
附表：目前市场高级酒店汇总表

星级
酒店名称
地    址
客房间数
五星级酒店
上海虹桥迎宾馆
长宁虹桥路1591号
169
上海西郊宾馆
长宁虹桥路1921号
181
上海万豪虹桥大酒店
长宁虹桥路2270号
315
上海兴国宾馆
长宁兴国路78号
190
上海扬子江万丽大酒店（4升5）
长宁延安西路2099号
576
喜来登豪达太平洋大饭店
长宁遵义南路5号
578
上海威斯汀大饭店
黄浦河南中路88号
301
和平饭店
黄浦南京东路20号
273
上海明天广场金威万豪酒店
黄浦南京西路399号
342
上海静安希尔顿饭店
静安华山路250号
772
锦沧文华大酒店
静安南京西路1225号
513
波特曼丽嘉酒店
静安南京西路1376号
600
上海四季酒店
静安威海路500号
439
新锦江大酒店
卢湾长乐路161号
640
花园饭店
卢湾茂名南路58号
500
锦江饭店
卢湾茂名南路59号
220
上海国际会议中心东方滨江大酒店
浦东滨江大道2727号
260
上海紫金山大酒店
浦东东方路778号
341
上海瑞吉红塔大酒店
浦东东方路889号
336
浦东香格里拉大酒店
浦东富城路33号
612
金茂君悦大酒店
浦东世纪大道2号
555
上海东锦江索菲特大酒店
浦东杨高南路889号
449
锦江汤臣洲际大酒店
浦东张杨路777号
398
华亭宾馆
徐汇漕溪北路1200号
770
富豪环球东亚大酒店
徐汇衡山路516号
300

四、全市高档服务式公寓市场分析
1、分布
上海高档服务式公寓分布图

注解: 图内数字显示各板块的相对市场吸纳率

从上图可以看出，上海高档服务式公寓主要分布在中央商务区域（陆家嘴）, 新兴开发区域（张江、金桥等）, 传统高档居住区域（淮海路、南京西路等）。

城市中央商务区(CBD)是商务活动最密集最集中的区域，也是服务式公寓的客户活动最多的区域。上海中高端服务式公寓类型，主要分布在徐汇(17％)、长宁(14％)、卢湾(9％)、静安(23％)、黄浦(14％)、浦东(23％)等六个行政区。徐汇、静安和浦东三区占据了其中近63％的份额。

2、市场特征

■ 各板块供给分析
地段为王——是服务式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全高档住宅区等。所以上海的高级服务式公寓主要分布在以上区域。

服务公寓区域特点及代表楼盘汇总表
区域
板块分布板块
区域特点
租金价格（USD/Mon•m2）
代表楼盘
浦东
小陆家嘴板块
CBD商贸区，交通便利
18—25
浦东雅诗阁
明城花苑
黄浦
人民广场板块
CBD商贸区，交通便利
16—25
威斯汀公寓
天赐公寓
徐汇
徐家汇板块
商业繁华，交通便利
25—30
港汇花园
名仕苑
衡山路板块
传统高尚居住区
17—30
衡山路41号
东亚公寓
静安
镇宁路板块
高尚居住区，人文氛围浓郁
13—26
华山公寓
静安广场
南京西路板块
CBD商贸区，商业繁华，交通便利
24—38
嘉里中心
协和丽豪
卢湾
新天地板块
商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁
20—30
88新天地
丽晶苑
长宁
华山路板块
高尚居住区，人文氛围浓郁
10—20
丽景、新华嘉利公寓
古北板块
国际化社区
14—20
温莎公寓
里昂花园

以上的区域板块从地理位置来看基本上是以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海的黄金地段的区位效应，而从其所处区位的人文环境来看，基本上都是传统高尚居住区和新崛起的高档居住区，同时具备商业繁华、交通便利等特征。
上海服务式公寓分布区域情况汇总表
区域名
区域范围
市场存量 (平方米)
平均售价(元/平方米)
平均租金 (元/平方米.天)
市场吸纳率
目标客户
商务区域
南京西路
南京西路沿线(乌鲁木齐路至西藏路)
235,000
/
9.04
95%
市中心外企高管、外籍人士
徐家汇
北至淮海路西至凯旋路南至斜土路东至宛平路
195,000
/
6.16
93%
市中心外企高管、外籍人士和港台人士居多
陆家嘴
南至张杨路东至东方路,北至黄浦江,西至黄浦江
229,700
18,000
7.6
90%
浦东新区外企高管
虹桥古北
西至北虹路北至茅台路东至中山西路南至古羊路
215,000
22,000
5.84
82%
周边外企高管以台湾、日本、韩国居多
淮海路
淮海路沿线(东湖路至西藏路)
82,800
/
10.64
93%
市中心外企高管、上海情结的高端人士
新兴开发区域
张江
西至罗山路南至华夏路东至申江路北至龙东大道
10,000
/
3.6
85%
张江园区内企业高管
金桥
西至罗山路南至锦绣路东至金桥路北至杨高路
140,000
12,000
4
73%
浦东企业高管
传统高档住宅区域
淮海路沿线(卢湾)
延安路以南,西藏路以西,复兴路以北,陕西南路以东
40,000
60,000
/
75%
上海本地高端人士海归及外籍人士
静安南块
长乐路以北,镇宁路以东,新闸路以南,成都路以西
20,000
30,000
/
84%
上海本地高端人士海归及外籍人士
陆家嘴
黄浦江以东,浦电路以北,源深路以西
160,000
40,000
/
43%
海归及外籍人士
内徐汇