唐山市房地产市场调研报告.docx

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唐山市房地产市场调研报告为了更好的完成金港国际—怡园的销售工作，了解现有的和潜在的市场，达到进入市场、占有市场的的目的。故我司于08年12月份对唐山房地产市场进行了较为详细的市场调研工作，调研内容和结论如下：唐山房地产行业趋势分析唐山房地产市场崛起于2002年兴盛于2006年，由于唐山距离北京较近相对地理位置优越受北京影响较大。2006年唐山房地产市场繁荣火爆大量房地产项目获批，开发商开始向社会公开接受现金预定。 2007年对于唐山房地产市场来将可以称得上阴霾的一年，政府强制调整市场众多房地产项目纷纷下马或停止相关手续办理市场一度出现真空现象，导致二手房交易量迅速攀升交易价格狂飙情况。 2008年唐山政府相应河北省政府要求，开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，由于新房建设周期较长所以二手房、租赁交易市场趋好，但受市场观望情绪影响三季度二手房成交量有所萎缩，且成交价格下滑明显，（此数据来源于唐山二手房新闻网）受城市拆迁改造影响，唐山目前租赁市场价格处于较高位置，历史唐山租赁市场均价以二居为例月租金8.7—10元/m2之间，目前唐山租赁市场均价以二居为例月租金15.578元/m2涨幅高达32%，由于三级市场主要以投资为目的为主，价格浮动越大表示市场需求也随之增大，租赁市场租金飙升主要有以下几种情况：第一，城市大量外来人口涌入；第二，城市大范围拆迁改造；第三，市场商品房价格过高；第四，市场商品房开发量较少。目前唐山正处于城市拆迁改造阶段城市大范围拆迁，同时受2007年市场真空现象的影响导致目前拆迁量增大商品房供应量略少且受房地产市场观望情绪影响所以导致租金狂飙的因素。通过以上分析可以看出目前唐山拆迁改造的部分居民均采用回迁安置的办法进行补偿，也就是说拆迁原址居民对地缘性考虑较多。但从市场从供给方面来看，唐山房地产发展步伐尚处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈；对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而唐山房地产开发一直是粗放经营。（此数据来源于房产新闻网）从经营方面来讲，房地产市场细分的程度不高，不同区位、不同档次的住宅项目没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上呈现出“同行共议”的定价趋势；同区域在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间；市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套措施尚不健全，营销执行乏力等均反映出唐山房地产市场专业度有待提高。目前房地产的销售价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，现阶段价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才能在日趋冷静消费的市场环境中稳步去化。综合上所述，结合唐山经济情况分析，以及唐山目前房地产项目和唐山二手房交易市场的发展以及判断； l 未来唐山房地产市场发展将在一段时间内延续现在这种不规范状况； l 价格方面受环渤海经济圈未来发展潜力的影响和供需矛盾还将继续保持高位价格； l 从市场产品角度讲产品更新速度较慢符合市场发展需求的产品较少，但随着唐山城市化进程的加快，市场空白较多，唐山房地产市场今后具有一定的长远发展潜力。整体市场运营情况整体市场运营情况 1.房地产开发投资完成情况 2008年1-10月份唐山第三产业完成投资321.07亿元，同比增长8.7%，房地产开发完成投资75.14亿元，增长36.6%。其中房地产开发完成投资占唐山市第三产业完成投资的23.4%。可见唐山目前城市房地产开发状况良好，其原因主要是由于城市目前城市处于整体拆迁改造阶段，所以未来房地产市场开发状况将持续看好。 2. 2008年计划土地市场供应量供应商品住房用地258公顷，其中，普通商品房项目用地91公顷，城中村平改项目用地52公顷，危旧房改造项目用地107公顷，双限房项目用地8公顷；供应保障性住房用地15公顷。 3. 2008年计划住宅市场供应量 2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；建设保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米，其中，经济适用住房0.67万套，建筑面积41万平方米，廉租住房0.19万套，建筑面积6.5万平方米。 4. 唐山未来市场计划供应量 2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米，其中，经济适用住房0.75万套，建筑面积45万平方米，廉租住房0.14万套，建筑面积6.88万平方米。 2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。 5. 2008年目前市场供应量：根据我司市调数据统计凤凰城、高新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及在售项目后续供应量统计后制得下表。项目名称总体量目前开发量已售面积可售面积剩余面积 2009年计划供应量凤凰世嘉 56 10 4 6 46 13 香木林 40 18 14 4 22 12 梧桐大道 49 11 8 3 38 9 景泰翰林 55.6 18 4.5 13.5 37.6 17 鹭港 110 41.5 40 1.5 68.5 11.5 东方银座 12.9 10 6 4 2.9 6.9 瑞景国际 4.7 4.7 4.3 0.4 0 0.4 天元国际 2 2 1.5 0.5 0 0.5 香槟蓝湾 10 10 0 10 0 10 翡翠城 7.2 7.2 5 2.2 0 2.2 金色锦城 2.8 2.8 2.6 0.2 0 0.2 尚品名都 22 10 4 6 12 18 青年汇 2.3 2.3 0.3 2 0 2 陶然居 11.5 11.5 0 11.5 0 11.5 景泰御苑 1.6 1.6 1.3 0.3 0 0.3 合计 387.6 160.6 95.5 65.1 227 114.5 （此数据来源于房地产相关网站）未来市场凤凰城区域的供应量将继续领先于其他区域，但随着其他区域项目的后续开发高新区、中心区、旧城区供应量将明显增加，2009年市场供应量114.5万平方米。 6. 2008—2009年潜在市场供应量：随着未来唐山城市化进程的加快，城市建设力度的加大，根基我司市场调研数据统计2009年内新增可获得销售许可证进入市场销售项目有：东旭花园、高弟花园、富丁堡、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、军瑞花园，共计销售面积72.2万平方米。梧桐大道、尚品名都、香木林、鹭港小户型产品、景泰翰林、瑞景国际（洋房）、翡翠城二期等项目后续产品也将在2009年进行销售，其中部分项目后期销售面积将累计到更久之后，加之2009年新开盘项目共计72.2万平方米，我司预测未来市场投放量为186.7万平方米 7.房地产交易情况 2007年，我市中心区商品房预售面积79.73万平方米，存量房交易面积36.89万平方米；今年1-3季度，我市中心区商品房预售面积55.79万平方米，同比减少10.44%；存量房交易面积18.2万平方米，同比减少46.16%；商品住房平均销售价格4356元/平方米，二手住房平均成交价格4779元/平方米（价格以统计部门数据为准、以上数据来源政府统计部门）。商品房和二手房成交量萎缩，交易价格比上半年出现了一定幅度的回落，购房人对市场预期信心不足，持币观望氛围较浓。各区域去化分析（万㎡） 70.5 16.8 6.9 1.3 0 10 20 30 40 50 60 70 80 凤凰新城中心区域高新区域西城区域（此数据来自相关网站） 8. 期房项目情况受市场观望情绪影响目前唐山市内预售商品房均不接受现金预售，只接受意向签约，其主要问题在于开发商对市场未来判断不足，对自身财务管理能力不足，导致尚未制定未来合理开盘价格。通过目前市场情况可以看出唐山房地产正在向买方市场过度。 9. 城市目前人均供应面积根据我司市调资料数据统计未来唐山市场将消化凤凰新城、高新区、中心区、旧城区合计114.5万平方米的现有楼盘后续市场供应量，通过对市场潜在项目的分析数据统计，准备投入市场的项目总合约72.2万平方米，合计未来2009年唐山房地产市场供应量为186.7万平方米，按照人口去化理论推导届时人均销售面积将达到1.24平方米，同类比环渤海经济圈城市天津成建成区人口521.7万人均销售面积1.55（城区项目811万平方米）秦皇岛成建成区人口80.61万人均销售面积2.41（城区项目195万平方米）青岛成建成区人口239万人人均销售面积1.33（城区项目320万平方米）烟台成建成区人口170万人人均销售面积1.82（城区项目310万平方米）根据目前数据显示，唐山人均销售面积在同类环渤海经济圈城市中人均销售面积指数较低，所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。 10. 房地产市场泡沫测量中国房地产市场的泡沫已经破裂，这个泡沫破裂之后其状之惨烈大家已经有目共睹了同时也带给后人无限的深思，这一时期相关研究机构都开始针对泡沫进行相关研究，研究角度分别为房地产价格角度、房地产投资角度、收入角度分别对其进行研究判断。我司将根据以上三个角度分别对唐山房地产市场进行泡沫测量以求唐山房地产现状、本质、未来发展走势。 l 房地产价格角度测量该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现 07年唐山房地产价格指标≈1.93进入预警区域通过该专项研究后我们发现唐山房地产价格明显处于泡沫预警期的最高阶段，别且有向更高阶段发展的趋势，那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。 l 房地产开发投资角度测量该指标是根据投资预期来设计的为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现 07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2％，仍在合理范围通过对唐山房地产市场开发投资角度测量后发现07年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.2%该比重极小虽然属于合理范围内，但作为一个正在处于城市整体拆迁改造阶段的三线城市来讲该开发量过小将引发房地产价格泡沫。 l 房地产收入角度测量根据我司市调问卷数据显示，目前唐山家庭月收入3000—5000元的比重占受访人群的35%，5000—8000元占21%，2000—3000元占22%，受访市民家庭月收入约为：4013元该指标是根据过度的投机需求来设计的房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72倍时是合适的一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达120-240倍以上，广大居民无能力购买住房 07年唐山房价收入比≈158.42 根据该数据显示，唐山2007年房价收入比明显较高，如果购置市场价格房产将无法保证正常的生活质量，以刚结婚的小家庭为例：如果其准备购房其所承受的经济压力必须为二个双职工家庭分别对其进行经济支援。从这一点就更能看出目前唐山房地产市场价格影响较大。结合以上数据分析，目前唐山房地产市场泡沫主要来源于价格泡沫，但通过侧面角度分析2007年房地产开发总投资占GDP比重较小，证明2007年唐山房地产投资额极小也就是说其开发量极小，更加2007年唐山房地产开发出现了真空状态，正因为以上两点因素导致2008年唐山目前房地产价格泡沫的主要原因。 11. 市场供应项目销售分析 11.1价格体系分析区域均价（元/㎡）凤凰新城 7333 高新区域 5844 中心区域 6845 旧城区域 4326 通过我司对目前市场区域价格均价得计算可以得出如下结论： l 凤凰城均价高达7333元/m2，位居四大区域之首，其主要原因是区域距离远洋商圈较近，目前配套仍然以远洋商圈为主，因为该地区为唐山重点发展区域之一发展潜力巨大，该区域项目均为中高档楼盘，所以均价较高。 l 高新区均价5844元/m2，该区域主要为相关产业配套，餐饮娱乐设施为主，房地产市场投放量较少且以平改项目为主，但未来随着该区域建设的不断成熟，势必将成为唐山房地产发展前沿。 l 中心区均价6845元/m2目前新开发项目较少，均以2006年期间开发项目为主价格较高仅次于凤凰城，目前该区域内项目均进入二期销售或尾盘销售阶段，随着未来城市格局的变化以及该区域内新开项目数量的增加，势必成为唐山高档住宅区之一。 l 旧城区目前开发项目较少，该区域在售项目只有陶然居一个但未来推盘量较大， 11.2 区域市场项目价格走势该项目属于唐山较为特殊项目，由于唐山房地产市场2007年年底出现真空现象，导致2007年12月价格调整幅度最大，差价达到2350元/m2但随后房地产市场出现观望态势，2008年5月鹭港被迫价格下调700元，但开发商为了保证企业整体信誉以及后续产品销售情况，所以将价格一直维持在6800—6900之间，根据目前市场情况未来该项目价格将仍保持目前价位。翡翠城2007年1月开盘，均价4850元起，开盘后销售状况良好，却无故停止销售从新封盘，近期该项目推出了约10套左右的一期特价房均价3880元/平方米销售异常火爆，经过我司分析该项目一期尚未销售完毕，随着二期工程进度的完毕该特价房活动是为了探底市场，并缓解目前资金压力，随着工程进度的加快后期该项目可能还会出现特价房进入市场或其他形式进入二手房市场销售，该项目可能会采取现房销售的模式迅速占领市场消化产品赢得较高得利润。项目名称梧桐大道陶然居尚品名都香木林景泰翰林均价 8000 3850 5600 7500 6700 11.3 市场产品优惠政策项目名称优惠政策凤凰世嘉一次性付款即打九折;均价5700元/平德誉馨苑购房者有九三折的优惠,起价7000元尚品名都一次性付款优惠80元东方广场现阶段每平米优惠300，一次性全款每平米再优惠300 陶然居一次性付款每平米优惠200元;起价3850元/平左岸公园首付10万元优惠200元;下周开始首付10万元优惠150元鼎旺国际社区首付50%优惠3%;一次性付款优惠6% 目前唐山房地产市场出现了相应的降价策略，价格距离需求心理价位越来越近证明房地产开发商已经觉察到了价格影响市场情况，但是由于项目成本构成不同所以有的项目价格浮动也不会很大，但可以采用补仓的形势来满足净现值快速归零从而做到滚动开发的目的。 11.4 价格构成分析根据我司市调资料显示，梧桐大道土地成本价目前是唐山最高价格每亩土地成本价384万元，折合楼面价平均每平米约2203元，由于梧桐大道一期开盘产品中有26层高层和花园洋房所以我司根据经验将高层产品全部成本估算为6003元，多层洋房全部产品成本估算为7000。梧桐大道高层均价目前8000元，洋房均价11000元。结合我司成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以得出以下结论： l 高层产品利润已经降至较低点 l 洋房部分产品利润较高 l 我司市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分已经基本售罄，只有花园洋房尾盘可售且三期已经开始预售。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析，梧桐大道高层产品受价格影响进行策略性封盘，在售尾盘洋房主要是为了缓解先阶段开发的资金压力但这只是杯水车薪，目前该项目也只有靠预售三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题。 11.5 未来市场价格走势预测目前市场销售楼盘中2008年中旬开盘的项目价格浮动基本不变，主要原因是其蓄水期间接受大量现金预定，为了保证开发商自身利润空间、品牌形象均为出现如鹭港类似的价格浮动，但大部分项目均采用推广活动这种暗降的手段进行调整价格。目前市场主要原因是主要以拆迁平改项目为主，土地成本相对较低且建安成本基本一致，由于唐山2007年房地产市场出现的真空现象，导致大部分开发商为了追求高额利润而盲目的进行产品生产销售，所以目前唐山房地产市场出现了一定的价格泡沫现象，唐山市区内房地产项目共计20个，均价7028元/平方米。但随着唐山城市化进程速度的加快、城市结构随之变化、土地市场的不断完善，未来唐山土地市场将出现以招拍挂为主的拿地的形式，届时唐山房地产市场价格将有所调整。其次随着全国的房地产市场泡沫的破裂，“降价、倾情回馈、房价硬着陆”等明降暗降手段已经成为房地产市场目前口头语，唐山受环渤海经济圈影响市场也出现了相应的观望情绪，众多开发商为了保证其现金流，推出了特价房等明降或暗降的促销方式，例如翡翠城的十余套3880元/平方米的特价房迅速被市场消化，这说明了价格已经是购房者的首要考虑事项。随着国家宏观调控以及房地产市场不断规范调整，未来市场将会逐步恢复健康发展状况，随着国内经济的调整土地成本的增加、建安成本的增加以及各种配套费用的增加，未来房地产市场将会回归理性“一分价钱一分货”，但就目前唐山房地产市场状况来看，形势不容乐观开发商应当有准备提前做好价格战的准备，做足净现值类产品才是赢得目前唐山市场的首要任务。 12. 打击力分布唐山房地产市场目前在售项目均出现良好的销售业绩销售率较高，但我司相关市调人员对其进行专项公关后得知，由于唐山房地产市场2007年真空状况所致目前市场销售项目均为2006年早期产品新盘极少，且在更早期间就已经开始接受现金预定，所以导致项目开盘后销售火爆的现象。在售典型项目销售情况表项目名称蓄水时间开盘时间开盘销售率目前销售情况梧桐大道Ⅰ 2007年 2008年3月 20% 24% 香木林 2006年 2008年3月 60% 64% 景泰翰林 2006年 2008年9月 30% 40% 尚品名都 2006年 2008年9月 30% 41% 翡翠城Ⅰ 2006年 2007年6月 90% 93% 该图表反映出各项目开盘后的销售情况均不理想销售率不高，最高去化率11个百分点最小去化率3个百分点。通过以上楼盘反应情况可以得出，前一阶段唐山市场期房销售情况较好，产品打击力分布靠前，由于受到2008年大势影响目前唐山房地产市场出现了低迷情况，为了更加了解市场动向摸清市场脉象，我司进行了大量的市场调研工作。根据我司市场调研数据显示88%的受访人群选择普通住宅，8%人群选择商住两用住宅，4%人群选择高档酒店式公寓，根据建筑学以及建筑成本进行研究后表明，普通住宅成本较低、且风格化较小、产品打击力分布靠前，所以就目前情况而言未来市场将以成本较低打击力靠前的产品为主。目前唐山房地产市场出现的观望情况调查显示，受访人群认为目前房价过高的占受访人群的80%，购买力弱的占受访人群的11%，由此可见制约市民购房的主要因素为房价过高。根据我司市场调研显示，市民普遍接受均价为6000—3000元/平方米之间其中3000—5000元/平方米占受访人群的56%、5000—6000元/平方米占受访人群的42%，唐山房地产市场目前情况受价格影响较大。通过以上对产品打击力分布的分析以及市场调研数据的分析可以得出如下结论： l 受河北省三年大变样的政策影响，唐山开始进入城市拆迁改造，平改危改等项目相继投入市场，导致期房销售火爆。 l 唐山由于受到环渤海经济圈影响较大，2006年出现了期房销售火爆的情况，加之2007年唐山房地产市场受市政府政策影响出现了真空现象，一手房项目市场较少，二手房交易价格借机攀升的事态，导致2007年唐山房地产市场期房火爆的主要因素。 l 随着城市模块进程速度的加快，市场经济的空前繁荣导致消费者对开发商的理性心理需求消费的增大，房地产市场势必出现准现房现房销售比增大的情况，但是未来两年内消费者受拆迁影响仍是以感性消费为主 l 随着未来城市化进程的加快以及政府在房地产方面投资的加大，房地产市场将逐步进入理性消费阶段，届时将出现准现房现房销售较快的状况，但近几年唐山房地产市场仍将以打击靠前产品为主。 13. 总结结合中心城区2008—2012年住房建设总量年度指引、2008年计划土地市场供应量、2008年计划土地市场供应量、2008年计划住宅市场供应量、唐山未来市场计划供应量、2008年目前市场供应量、2008—2009年潜在市场供应量以及市场产品打击力分布等情况可以得出以下结论：唐山城市新时代的踏步通过我司对唐山2008-2012年住房建设总量年度指标的分析可以看出: l 普通商品房2009年低于2008年191.18万平方米； l 城中村改造安置住房2009年高于2008年4.7万平方米； l 危旧改安置住房2009年低于20万平方米； l 双限房2009年高于2008年1万平方米； l 经济适用房2009年高于2008年10万平方米； l 廉租房2009年高于2008年1.88万平方米。 2008年政府主要加大了商品房的建设力度，同时利用2007年一年的时间调整规范了房地产行业体制，2008年为了保证GDP的稳定增长加快了商品房市场的建设力度将大部分滞后产品进行快速审批投放市场。 2009年在减少商品房市场供应量的情况下加大了城市保障性住房以及安置性住房的建设工作，加快了城市化进程积极相映了河北省政府提出的三年大变样精神。 2009年商品房市场将面临一定来源于安置住房以及保障性住房市场的冲击，单从该角度剖析未来市场不容乐观。人均去化面积唐山这个环渤海经济圈内的新兴城市，城市人均去化面积1.24平方米，该指标明显低于环渤海经济圈中主要城市的人均去化面积，如天津、青岛、秦皇岛等，但随着河北省三年大变样的城市规划政策，未来市场新增建筑面积势必大增，未来城市人均去化面积指数将会有所增加，其原因主要还是由于保障安置住房市场交易量的情况所影响。市场呼声由于受全国房地产市场的影响导致这一时期的唐山房地产市场出现了不符合城市发展规律的现象，所以我司对唐山房地产市场进行了一次全方位的调研，从该调研数据中可以清晰得看到购买力弱、房价过高成为影响购房者的首要因素，通过市民对市场未来发展趋势数据显示有45%市民认为未来市场降价是必然的，34%市民认为产品由于价格因素导致供不应求现象。根据我司对市民接受产品价格的分析可以看出市民普遍接受价格为3000-6000元/平方米之间，结合房地产市场普遍推盘技巧低开高走的方法分析可以得出这样的结论：价格是未来市场的风向标，只要满足市民的心里价位，那么在这样一个正处于城市整体拆迁改造阶段的城市，所生产出的产品也将会被市场快速消化。结合中国经济发展、城市所处于的特殊位置以及城市的发展阶段我们可以判断近来2年房地产市场仍受价格影响较大，合理的价位是产品快速消化开发成功的首要目标，但做为开发商来讲放弃部分利润是较难的事情，所以市场仍不容乐观，但从长远发展的角度来看未来市场潜力仍然较大，消费者心理防线有望在后续时间内逐渐削弱。市场在售产品分析 1.各区域代表项目简述 1.1 类比项目的界定本项目占地面积近27万平米，建筑面积达到83万平米，项目所在区域为城市新区、地块为区域中心地段，且项目规划用地中包括住宅、商业、文化娱乐性质用地，所以类比项目应当具有一下几点： l 属于所在区域的中心位置产品； l 产品主要以住宅、商业等产品组成，且商业主要以核心区域消费为主，产品内容较为丰富； l 客群定位为小太阳之家、城市新锐、城市精英为主。 1.2凤凰新城案名物业类型交房标准户型配比物业服务产品亮点梧桐大道高档住宅毛坯 89-120㎡二居，139-210㎡三居，246㎡四居戴德梁行纯净水系统；地板采暖系统；户式中央空调、新风及加湿系统；玻璃幕立面；12000㎡主题中央立体景观；3-3.3米层高、三面采光客厅；转角窗、多阳台；入户花园；鹭港普通住宅小户型精装，大户型毛坯 52-76㎡一居，51-91㎡二居，106-153㎡三居145-186㎡跃层自理唐山最大规模社区；精装小户型香木林普通住宅毛坯 61㎡一居，78-125㎡二居，93-209㎡三居，188-96㎡跃层未定果岭景观凤凰世嘉普通住宅毛坯 60-65㎡一居，70-103㎡二居，93-134㎡三居自理纯净水系统；配备太阳能、燃气热水系统；30000平米景观广场；景泰翰林普通住宅毛坯 49-70㎡一居，86-104㎡二居，117-160㎡三居，267㎡跃层四居第一太平戴维斯户型多样 l 梧桐大道地理位置友谊路北段开发商唐山中冶置业房地产开发有限公司投资商唐山中冶集团规划设计北京世纪安泰建筑工程设计有限公司建筑设计香港尔本建筑师事务所代理商北京置信机构园林设计豪张思设计事务所物业管理戴德梁行承建商中冶京唐一建工程信息占地面积 282亩建筑面积 50万㎡开发周期 5年5期目前开发量11万大堂 6米挑空容积率 2.5 绿化率 35% 建筑结构框剪总栋数一、二期共13栋得房率高层78%，多层87% 每栋层数 7层，18层，26层层高高层3米，多层3.3米净高高层2.8米，多层3.1米每梯户数高层2梯2户，多层1梯2户总户数 2800，一期700 交房标准毛坯商业公建一期3000㎡入住率未入住车位比例 2：1 开工日期 08年初施工进度多层封顶交房日期一期10年3月，二期10年10月价格信息开盘时间 08年4月认购，7月开盘开盘起价 6900 开盘均价高层8000，多层11000 开盘最高价 12000 现起价 6900 现均价高层8000，多层11000 现最高价 12000 差价层差40-60 付款方式一次性，按揭，公积金优惠政策一次性5% 销售率一期售罄月去化量 3-6套物业费 2.2-2.8 车位价格未定证照情况全产品信息面积区间 90-700 畅销户型 163，170 滞销户型 165 可售套数 160-170 户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点三面采光，大气两居 93，120 10% 60 建筑风格现代三居 140，155，163，165，171，210 70% 外部装修面砖，石材，玻璃幕墙四居 246 20% 配套信息电梯品牌日立供暖系统集中燃煤供暖，地板采暖智能化设施红外线，窗磁，燃气报警供水系统净水系统热水系统送燃气热水器，预留管道安防系统 24小时保安电子巡更电视系统市政有线通讯网络客厅，各卧室，卫生间景观广场西班牙风格坡地、水系会所 4000㎡，健身房、游泳馆、SPA、茶艺、商务休闲集贸/超市商业配套家政服务 -- 公交 56路医疗工人医院教育幼儿园，小学，一中营销信息客户来源市内高端促销策略中秋节灯展推广主题改变的岂止是居住现场情况周一至周五日均20组，周末日均60组推广方式报广，广播凤凰新城生态优先，功能定位为行政文化中心、中央商务区、总部基地、宜居新城。凤凰新城将是唐山城市崛起中的生态CBD，唐山面向世界的窗口。项目毗邻12万平米城市公园，西侧将建繁华商业区，与规划展览馆、图书馆、五星级酒店一街之隔，唐山一中、科技馆、青少年宫围绕，城市未来最好公共景观及商业、教育文化配套汇聚于此。区位：该项目属于凤凰新城核心位置，且距离远洋商圈较近,未来发展潜力巨大区域竞争力极强。客群：该项目客群定位主要高端人群为主。产品：该项目产品主要以高层和多层为主，高层产品为塔楼，楼间距80m2户型区间87—140m2之间，销售率24%，目前畅销户型为87㎡二居、140㎡三居，该项目一期销售主要以塔楼为主。蓄客时间：2007年开盘时间：2008年3月销售情况：期房销售率：20%、目前销售率24% 产品结构：该项目配有商业、会所、制度化管理。设备设施：“户式中央空调+新风+加湿”系统、纯净水系统、地板采暖系统、预置24小时热水系统智能化安防系统：梧桐大道全面升级安保设备，先进科技，业主出入无忧：窗磁；红外报警系统；摄像监控；可视对讲与紧急求救系统；保安电子巡更系统；燃气报警系统。物业管理：梧桐大道与世界知名物业管理公司戴德梁行进行合作确保梧桐大道的生活质量与物业的价值增长。分析：通过我司实地调查目前梧桐大道是唐山市场唯一高端产品，其产品整体定位、可群定位准确，由于市场原因导致该种高利润产品出现了严重滞销现象，据我司分析目前梧桐大道已经将部分产品策略性分盘，目前推向市场得主力户型为三居。操盘策略：该项属于目前唐山房地产市场唯一的高档产品，且产品质量、工艺、结构上均对其有较强的支撑，项目先期销售主要以内部认购为主所以在市场上造成了销售火爆的假象，但随着市场的波动该项目采用了补仓的策略望以量弥补质的缺憾，但该项目土地成本极高、建安成本较高、产品一期主要以疑似板楼产品为主、户型为满足90/70政策进行1+1户型设置、产品内容极为丰富且立面效果园林均以简欧风格和法式台地园林为主，所以导致该产品打击力靠后抗追击能力较弱受市场波动干扰较大。预计未来该项目外延施工完毕后会有不错的销售业绩，或者待其商业部分建成后将会以商业为抵押进行贷款盘活。根据我司市调资料显示，梧桐大道土地成本价目前是唐山最高价格每亩土地成本价384万元，折合楼面价每平米2203元，由于梧桐大道一期开盘产品中有26层高层和花园洋房所以我司根据经验将高层产品全部成本估算为6003元/平方米左右，多层洋房全部产品成本估算为7000元/平方米左右。梧桐大道高层均价目前8000元，洋房均价11000元。结合我司成本估算以及目前该项目两种产品均价我们可以得出以下结论： l 高层产品利润已经降至最低 l 洋房部分产品利润较高 l 我司市调人员对梧桐大道进行暗调显示目前梧桐大道一期高层部分已经基本售罄，只有花园洋房尾盘可售且三期已经开始预售。从以上内容结合梧桐大道价格组成数据分析，目前梧桐大道高层受价格影响进行策略性封盘，在售尾盘洋房主要是为了缓解目前资金压力但只是杯水车薪，目前该项目也只有靠预售三期定金和尾盘洋房的销售来解决现金流问题。 l 香木林地理位置长宁道与学院路交汇处开发商河北宏扬房地产有限公司投资商河北宏扬房地产有限公司规划设计中钢建筑设计德国阿斯曼撒落蒙事务所代理商北京宏图佳苑营销中心园林设计北京建筑物业管理未定承建商二十二冶工程信息占地面积 187亩建筑面积 40万㎡开发周期 3年目前开发18万建筑密度容积率 2.47 绿化率 35.6% 建筑结构框架剪力墙总栋数 17 得房率 80% 每栋层数 11，12，16，18 层高 2.8 净高 2.7 每梯户数 2，3 总户数 1726 车位数量未定商业公建 6万㎡，其中4万㎡自持入住率未入住车位比例未定开工日期 07年10月施工进度主体封顶交房日期 2010年5月价格信息开盘时间 08年3月开盘起价 6800 开盘均价 7300 开盘最高价 10000 现起价 6910 现均价 7500 现最高价 10000 差价层差40-50 付款方式一次性，按揭，公积金优惠政策一次性优惠1% 销售率 60% 月去化量 5月200多，6月100多，7月后月均10套（含工抵）物业费未定车位价格未定证照情况齐全产品信息面积区间 61-230 畅销户型 100㎡，130㎡滞销户型跃层可售套数 700套左右户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型二居，三居一居 61 5% 户型特点客厅、主卧南向两居 78-107 35% 交房标准毛坯三居 93-158 35% 建筑风格德式四居 190 15% 外部装修一、二层面砖，以上涂料跃层 130-230 10% 按揭银行农行别墅 -- -- 配套信息电梯品牌未定供暖系统市政燃煤壁挂式智能化设施红外线供水系统市政热水系统无安防系统 24小时巡更电视系统有线通讯网络客厅、各卧室、卫生间景观广场龙形水系，凤形果岭会所无集贸/超市商业步行街家政服务 -- 公交 5路，56路，57路医疗 -- 教育周边幼儿园、小学、中学营销信息客户来源银行，唐钢，事业单位，个体，外县高端促销策略无推广主题凤凰公元，建筑果岭上层现场情况周一至周五日均10组，周末日均20组推广方式道旗，报广（广电、晚报），口碑项目位于路北区长宁道南侧，学院路和大理路之间，项目总站地187亩，主要是生态型的板式电梯公寓。一期开发住宅共16栋，1700多户，二期住宅共6栋，两期开发住宅加起来是3000多户。以11-12层为主体的小高层电梯公寓群.一期由15栋南北通透的板式电梯楼组成,2008年3月17日：在售11、12两栋共一百多套。区位：该项目属于凤凰新城核心位置，且距离远洋商圈较近,未来发展潜力巨大区域竞争力极强。客群：该项目客群

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