珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,珠海创新科技大厦,可行性分析汇报及投资提议方案,编制单位：广东清华科技创业基金,编制时间：年8月,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第1页,目 录,第一章,总 论,第二章 项目背景,第三章 投资环境与发展规划,第四章 市场需求和分析,第五章 项目建设必要性和意义,第六章 总体规划方案,第七章 投资估算与效益分析,第八章 项目实施时间安排,第九章 风险和对策,第十章 结论和提议,附件1,附件2,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第2页,第一节 项目简述,1.,项目名称：珠海创新科技大厦,2.,承接单位：,名,称：广东珠海高科技结果产业化示范基地有限企业,法人代表：何国杰,注册资金：,6659,万元,经营范围：科学研究开发和综合服务,珠海创新科技大厦由广东珠海高科技结果产业化示范基地有限企业负责承接，采取招商共建有限责任企业形式创建，其中珠海高科技结果产业化示范基地有限企业占,51%,出资额。,3.,建设地址：广东珠海高科技结果创业化示范基地东南端。,4.,总用地面积：,9800,平方米。,5.,大厦基底面积：,3280,平方米。,6.,大厦总建筑面积：,16800,平方米。,7.,主要功效：珠海创新科技大厦作为省级科技创业孵化器，是为小型初创科技企业提供良好技术创新和科技创业环境以及配套生活服务设施。,第一章 总 论,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第3页,第二节 编制依据,本项目可行性分析汇报及投资提议书按照广东珠海高科技结果创业化示范基地有限企业与广东清华科技创业开发中心共同签署协议书要求，在深入、详实调查研究基础上，经过客观分析和经济评定，为项目实施设计和招商引资提供科学和全方面决议依据。,第一章 总 论,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第4页,第三节 结论与提议,唐家湾作为珠海市科技创新海岸，地理位置和交通条件以及气候条件都比很好，政策环境宽松。唐家湾地域近年来发展快速，正处于经济、文化快速发展上升期，正在形成高科技产业和教育产业聚集区，对企业孵化器需求迫切，需要有一个供创业投资者和科技人员进行经验交流、结果展示和生活娱乐环境。,在广东珠海高科技结果创业化示范基地建立创新科技大厦，为科技创业企业提供一个良好培育成长环境，对于促进中小型科技企业发展进而推进珠海市唐家湾乃至广东省高科技产业发展含有主要意义。,拟建创新科技大厦地理位置优越，与清华科技园（珠海）、中大珠海校区三足鼎立，形成了一块独特集产、学、研、资于一体高新技术产业化聚集地，对于创新科技大厦吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长十分有利。,投资收益估算未考虑进行风险投资和中介服务以及未来地价升值所得收益。作为科技企业孵化器，仅物业收入就能够到达这么水平，说明项目含有很好投资价值，抗风险能力还是比较强，项目可行。,第一章 总 论,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第5页,近年来，在国家火炬计划指导下，我国高新技术企业孵化器在技术结果转化和高新技术企业、企业家培育工作中发挥着主要作用。据相关资料统计，我国已经有各种类型科技企业孵化器100多家，转化和消化吸收科技结果近数万项，孵化企业成活率是创业企业自行发展数倍。实践证实，建立创新孵育体系是推进高新技术产业开发区科技产业化发展主要举措，创新孵育体系建设为科技结果转化和促进中小科技企业成长创建和发展提供了良好孵化和培育条件，为科技结果转变为现实生产力提供了创业资本支持，为产业化过程提供了必要信息服务。,珠海市唐家湾作为珠海市科技创新海岸，近年来发展快速，各类高科技企业纷纷入驻，逐步形成了一个科技创业聚集区，与此相对应，唐家湾地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长环境。在珠海基地内建立创新科技大厦，将有效地促进小型科技型企业创建和培育，深入推进高科技产业发展。同时，一批科技初创企业聚集在一起，为风险资本从高科技结果产业化种子期介入创造了很好条件，这将促进珠海市乃至广东省科技创业和高科技结果产业化进程，深入促进广东省风险投资事业发展。,第二章 项目背景,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第6页,第一节 珠海市社会经济环境,1.自然环境优越，是国家级“卫生城市”、“园林城市”、“环境保护模范城”和“旅游城”。,2.社会经济环境良好，拥有较完善市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。,3.珠海市基本发展思绪是：将珠海建设成为以信息技术为龙头高新技术产业基地，有较强吸引力产学研基地，高附加值产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶当代化区域性中心城市。,4.,珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和办法。,5.,珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展龙头。,如上所述，珠海市拥有良好投资环境和优越生活环境，加上宽松政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展格局，成为中国投资环境四十优城市之一，是投资创业好地方。,第三章 投资环境和发展规划,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第7页,第二节 唐家湾地域资源情况和发展规划,1.自然资源和基础设施。,唐家地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具发展潜力地域之一。,2.社会经济现实状况和发展。唐家湾当前在珠海市属于次发达地域，是珠海市政府确定近期重点发展地域之一，近年来，经过调整产业结构，大力发展工业，唐家经济得到连续发展，各项指标保持年均递增20%良好势头。,3.房产物业资源。当前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170间左右，基本属于廉价低级水平。伴随中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）、广东珠海高科技结果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学进驻，唐家湾已逐步成为房地产开发商关注热点地域。,4.发展规划。唐家作为珠海市一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地域及珠海市区范围内。珠海市近期发展重点是北部地域，其重点又是唐家湾，并将唐家地域沿海一带定位为,珠海市科技创新海岸,。,第三章 投资环境和发展规划,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第8页,第三节 珠海基地及周围区域资源情况和发展规划,1.中山大学珠海校区。占地3.428平方公里。在年后学生人数将稳定在12000人左右，包含教职员将到达15000人左右规模。,2.清华科技园（珠海）。清华科技园（珠海）园区属于清华科技园一部分，在功效上初步定位分为四大块，功效主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技结果研发和转化、中介以及综合配套服务等。规划用地14.458万平方米，总建筑面积15万平方米。,3.广东珠海高科技结果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越。占地66700平方米。基地内现有物业除广东珠海高科技结果产业化示范基地有限企业自用综合办公楼1300平方米（包含一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率到达100%，展现出供不应求势头。整个珠海基地已经吸引15家企业入驻，各企业员工总数累计约2000人。1999年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区主要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策，落户珠海基地企业水电费还能够享受20%优惠。,第三章 投资环境和发展规划,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第9页,1.科技企业孵化器。当前，唐家湾地域缺乏含有这一功效创业机构和空间，尚无省级科技企业孵化器，已经建成南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满足唐家湾科技创新要求，工行软件中心局限于工行系统。珠海创新科技大厦建成后将和当前在建中清华科技园（珠海）园区一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华天地。,2.商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超出4000人，3年内将到达15000人左右规模（包含教职员），已奠基清华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人规模，加上珠海基地各企业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活人员多年内将到达2万多人规模，由此带来庞大消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、小区和文化科技服务等方面需求巨大，而周围相关配套小区建设设施则显著滞后。,第四章 市场需求和分析,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第10页,广东珠海高科技成果创业化示范基地肩负为高新区孵化项目、吸纳人才、培育高新技术企业重任，享有相关优惠政策，已吸引一批来自国内外技术含量高、市场前景好、各自独立运作高科技或高成长性中小企业进驻。珠海基地经过三年运作，建立了一支较高素质管理队伍，总结和摸索了一套创业企业培育经验，拥有较好软硬件条件，初步营造出一个吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长基础环境。目前，众多企业纷纷希望能够进入珠海基地，而珠海基地已经开发建好4万平方米厂房、办公楼以及员工宿舍等都已经全部租赁出去，无法满足他们要求。在这种情况下，有必要在珠海基地内创立创新科技大厦。一方面作为珠海基地本身配套建设，完善创新培育体系，这是珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区一个重要组成部分所应起作用，也符合珠海市科技创新海岸发展需要；其次，多功能创新科技大厦建设，也可以满足创业企业和相关人员进行科技交流和展示、生活娱乐等方面需求。,珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特集产、学、研、资于一体高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，相得益彰，具有很强吸引力、号召力和很好发展前景。,第五章 项目建设必要性和意义,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第11页,第一节 组织结构,珠海创新科技大厦将以有限责任企业形式创建，广东省珠海高科技产业化示范基地有限企业以土地和现金出资，占51%出资额，其余49%资金采取招商融资方式筹集。,珠海创新科技有限企业（暂定名）实施董事会领导下总经理负责制。企业部门设置依据需要而定，以下仅供参考。,办公室：责任人力资源和财务管理等。,企业发展部：负责入驻企业审批、毕业认证和项目申报等；提供 政策和技术咨询；指导企业进行当代化管理；责任人员培训等。,投资管理部：负责孵化专题资金、风险投资、产权交易以及其它金融中介活动。,综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第12页,第二节 功效定位,1.国内同类机构。当前多数国内类似孵化功效创业中心、创新科技大厦等普通是作为一个自收自支事业单位，实施企业化管理，强调公益性，讲求社会效益，主要以物业管理为主，辅以初级金融服务，提供最初级创业孵化条件。这些机构除了在租金上对入孵企业提供优惠外，还为企业提供各种周到而廉价服务，如打通融资渠道，编制商业计划书，组织项目评定，帮助市场推广，跟踪行业动态，实施人才培训等等。,2.珠海创新科技大厦功效定位。结合珠海市政府产业政策和投资导向，珠海创新科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染高科技创业企业，为他们提供良好孵化培育条件。,创新科技大厦只提供通用办公、行政管理场所以及技术开发、无污染和噪音试验场所，形成小型科技创业企业摇篮基地，也是潜在企业家尤其是科技型企业家搏击风浪、锻炼提升练兵场。,珠海创新科技大厦另外一个功效是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人士、附近企业员工以及学生提供方便活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第13页,第三节 经营模式,珠海创新科技大厦应充分利用珠海经济特区优势，凭借经营管理者丰富企业管理、创业投资及资本运作经验，充分发挥股东资源优势，整合各种社会资源，不但为创业企业经过提供灵活廉价研究开发场地和商务办公场所、方便快捷网络信息系统、方便生活服务等等，更提供把企业从种子培养成参天大树全程支持和服务，如企业创建服务、企业管理咨询、股权投资（采取现金投入、租金折股、租金加服务折股、或联合其它机构投资等）、项目推介（向风险投资机构推介）、帮助融资、借贷担保、财务顾问、技术服务、法律咨询、教育培训等。创新科技大厦综合服务如餐厅和休闲娱乐甚至部分物业能够考虑利用社会资源，由物业开发和管理企业或其它机构参加。,创新科技大厦经营收入主要表现为两种形式：1.物业租赁收入，这是创新科技大厦最有确保基本收益。2.咨询中介性质服务性收入以及对进驻大厦、发展潜力巨大企业进行风险投资以及金融中介活动。因为能够方便地对企业创建发展全过程以及企业领导层进行深入了解，这种风险投资活动投资风险实际上并不大。怎样做好这方面工作，将是创新科技大厦经济活动能否取得突破关键。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第14页,第四节 建设地址与条件,珠海创新科技大厦拟建于广东珠海高科技结果产业化示范基地东南端（见第,21,页珠海基地规划示意图），座东南向西北，依山靠海，正对珠海基地入口，与珠海基地企业现有综合楼相邻，位置十分醒目。珠海创新科技有限企业（暂定名）与珠海基地企业按道路中间为界，见珠海基地规划示意图红虚线所表示。,该址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分。,l,拆迁安置,：无。,l,供电条件,：,630KVA,，双电源双回路供电，已通至建址地下。,l,供水条件,：,200,毫米管径，已通至建址地下。另外，建址距离自来水厂仅一千米左右距离，水压充分，未来若需要扩大用水量也轻易。,l,通讯条件,：,光纤电话基站，,100M,高速宽带网，已通。,l,雨、污水排放条件,：地埋式污水处理器，已接通可用。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第15页,第五节 建设规划和关键点,1.,建筑格调和主要功效。在建筑设计方面，要求与珠海基地整体布局协调一致，经过建筑物造型语言，以超前和创新手法塑造出一个全新、强有力、令人印象深刻高科技建筑物形象，含有鲜明科技意识，表达科技创业天地内涵，使其成为珠海基地标志性建筑。主要功效是为高科技企业培育及成长提供良好办公、行政管理、技术开发和无污染和噪音试验场所以及其它必备设施条件，同时兼顾提供包含住宿接待在内生活娱乐环境，不专设工业厂房。,2.,建设规划关键点,总用地面积,9800,平方米,主楼基底面积,3280,平方米,总建筑面积,16800,平方米,建筑层数,11,层。,中央空调系统 供给整座大厦,中央热水系统,集中供给公寓部分,电梯 两部客梯，不锈钢装饰配置，每层均设站点，载重,1000,千克。,绿化率,40%,室外停车场,50,个停车位,地下室,兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽可能从简。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第16页,第六节 环境保护和防风抗震,本大厦不考虑接纳化工、机械类等轻易产生污染和噪音企业，不存在工业废物处理和噪音治理问题。,废水：主要是餐饮废水、洗涤淋浴废水和公共洗手间废水，为可生化有机无毒水，经过现已建成地埋式污水处理装置处理后，合乎排放标准排入城市废水排放系统。,污染噪音：主要来自机电设备运转时发出机械噪音，在设备选型时应采取低噪音设备，并配减震装置。必要时采取隔音建筑材料。,防风抗震：项目地处珠海市海边，轻易遭受台风攻击，所以建筑设计必须符合当地防风抗震要求。,其它：按国家和珠海市当地相关标准设计。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第17页,第七节 节 能,本项目遵照国家以及珠海当地相关建筑节能要求进行设计。,第六章 总体规划方案,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第18页,1.,项目建设期：,1,年,2.,招商期：,1,年，指,1,年后企业入驻率为,100%,。,3.,项目总投资（详见附件,1,：,投资估算表,）,本项目预测总投资为人民币,5639.78,万,元。,4.,营业收入（详见附件,1,：,预测营业收入表,）,本项目营业收入主要为各类办公场地、综合服务设施和住房租金与管理费收入，预计正常年度整年收入为,843,万,元。,5.,营业成本（详见附件,1,：,预测年营业成本估算表,）,预测项目年营业成本为,465.52,万,元，,6.,净利润（详见附件,1,：,利润估算表,）,招商期：年净利润为,96.53,万,元。,正常经营期前四年：年净利润为,320.86,万,元。,正常经营期后期：本阶段年净利润为,341.26,万,元。,7.,现金流量（详见附件,1,：,现金流量估算表,）,第七章 投资估算和效益分析,第一节 基本数据预测,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第19页,第二节 财务效益评价,1.本项目投资利润率为5.9%(见利润估算表),2.本项目投资回收期为13.5年,投资回收期=13+23485204676045=13.5年,（数字详见现金流量估算表）,3.财务净现值。按7%折现率计算，本项目财务净现值为402.26万元（见,现金流量估算表,），该值反应项目标盈利水平高于7%折现率，是有一定投资价值。,4.本项目标财务内部收益率为7.7%，说明本项目标盈利能力是不错。,5.以上效益分析仅仅考虑较为为稳定物业租赁和管理费用，实际运作中还存在为入孵企业进行管理、技术和金融中介服务（包含进行风险投资活动）所得收益。另外，项目处于唐家湾最具发展潜力地域，地价升值收益不容忽略。综合考虑这些原因，实际上本项目标收益应高于上述估算值，投资回收期将更短。,第七章 投资估算和效益分析,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第20页,第三节 不确定性分析,1.盈亏平衡分析,本项目正常年度盈亏平衡时营业收入率到达35.6%，即当营业收入到达设计能力35.6%（300万元）时，本项目即可保本，这说明本项目标抗风险能力较高，效益很好。,2.敏感性分析,影响本项目经济效益主要敏感性原因为：固定资产投资额，经营成本，营业收入三个方面。从,敏感性分析图表,相关数据来看，在所测定不确定性原因改变范围内，内部收益率均大于6.5%，这说明本项目含有一定抗风险能力和盈利能力。三种不确定原因中，最为敏感是营业收入。所以，本项目应时刻注意，提升服务质量，加强宣传，增加营业收入。同时，也要控制固定资产投资额与经营成本。,第七章 投资估算和效益分析,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第21页,见时间安排表,第八章 项目实施时间安排,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第22页,第一节 问题和风险,本项目标投资收益主要表现为物业租赁收入、中介服务和投资项目标收益，所以，能否吸引企业入驻、能否充分发挥大厦各项服务功效以及投资项目标收益将成为项目成败关键。以现金或租赁费用折抵入驻企业股权增值水平，以及入驻企业成活率、成长速度将在一定程度上影响项目标收益。,宏观方面，珠海市科技创新海岸唐家湾科技创业发展形势尤其是广东珠海高科技结果示范基地附近区域发展好坏将对本项目产生重大影响。,珠海创新科技大厦紧邻清华科技园（珠海），形成集聚效应，对于本项目是有利，不过同时也会在一定程度上产生业务竞争。,中山大学珠海校区拟兴建星级会议中心尚在规划中，何时实施尚无详细时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功效方面产生一定影响,。,第九章 风险和对策,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第23页,第二节 对 策,1.充分发挥政策优势,必须充分发挥广东珠海高科技产业化示范基地作为国家级高新区条件，最大限度地利用相关优惠政策，从而最大程度地降低创业企业运作成本，吸引企业入驻，保证较高企业入孵率是珠海创新科技大厦成功与否关键。,入驻珠海基地企业在水电费方面可以享受20%优惠，这是其他园区所无法比拟，也是对入驻企业最为直接支持。,2.建立高水平管理队伍,高水平管理队伍可认为入孵创业企业提供全方位、全过程高效率服务，并帮助他们迅速成长起来。一方面可以吸引创业企业入驻，提高入孵企业成活率和成长速度；其次进行风险投资活动空间也大，可以从中产生资本增值利润或者获取融资推介费用。,3.充分利用资源，做好融资中介和风险投资活动，是企业孵化器经济效益 取得突破关键点。,4.尽快实施项目计划。,第九章 风险和对策,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第24页,1.珠海市作为中国最早设置经济特区之一，基础设施较为完善，地理位置和交通条件以及气候条件都比很好，政策环境宽松，是投资创业好地方。,2.唐家湾作为珠海市科技创新走廊和教育产业聚集区，正处于经济、文化快速发展上升期，在此区域设置企业孵化器对于促进中小型科技企业发展进而推进唐家湾乃至珠海市高科技产业发展含有主要意义。,3.广东珠海高科技结果创业化示范基地基础设施齐全，地理位置优越，与清华科技园（珠海）与中大珠海校区三足鼎立，形成了一块独特集产、学、研、资于一体高新技术产业化聚集地，有利于创新科技大厦吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长。,4.高科技高附加值企业进驻和发展、教育产业崛起，人口急剧膨胀，在文化科技服务、商业、旅游、休闲娱乐以及小区服务等方面将产生新巨大需求，从而为创新科技大厦综合接待功效实现提供了条件。,5.预计项目总投资5639.78万元，投资利润率为5.9%，投资回收期13.5年，盈亏平衡点是35.6%。此投资收益估算未考虑进行风险投资和中介服务以及未来地价升值所得收益。作为科技企业孵化器，仅物业收入就能够到达这么水平，说明项目含有很好投资价值，抗风险能力还是比较强，项目可行。,6.依据投资估算结果，占51%出资额珠海基地有限企业出土地折价外，尚需投入资金2092万元。,第十章 结论和提议,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第25页,珠海大厦可行性分析报告及投资建议方案,第26页,