江宁淳化商业街B地块土地价值分析及市场前景研究46页.docx

江宁淳化街道商业街B地块
价值分析及市场前景研究

委托单位：南京民营科技园蓝天实业有限公司
报告单位：南京壹亩田置业顾问有限公司
报告日期：二00六年十一月

南京壹亩田
地址：南京市白下路362号文思苑大厦1-702号
电话：[phone] 传真：[phone]
E-mail:njymt@

目录
一、 总说明
二、 国内小城镇建设的相关状况
三、 江宁区房地产发展态势
四、 淳化房地产发展现状及前景
五、 B地块住宅部分市场前景研究及土地价值分析
六、 B地块商业部分市场前景研究及土地价值分析
七、收益及风险分析
八、总体结论

淳化商业街B地块土地价值分析及市场前景研究

一、 总说明
（一） 目的
为进一步推动淳化街道小城镇建设，进一步加快城乡一体化进程，向东山城区靠拢，淳化街道近期对地区进行系统的城镇建设规划，通过社会参与、合作开发的方式，借助社会力量推进城镇建设进程，将城镇规划分块与社会企业合作开发。根据蓝天公司领导对淳化商业街规划的初步了解，南京壹亩田置业顾问公司受委托对淳化商业街B地块做深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和住宅价值），并为开发公司是否参与到该地块的合作开发提供基本决策依据。
（二） 主要方法
由于时间较紧，本次对南京淳化现有商业形态和住宅部分的调查采用选择性访问和地毯式走访的方式，但数量相对有限；对江宁及淳化规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，没有在第一时间与相关部门核实；针对住宅部分，仅对江宁现有部分可能竞争对手做现场调查和咨询，针对商业部分，仅对淳化现有商业存量做了走访式调查，对淳化老商业街的商业气氛做了亲身感受，在单一时间段调查其经营效益；针对淳化居民的消费习惯问题，在调查过程中做了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。
二、 国内小城镇建设的相关状况
（一） 小城镇建设目标的阶段性与根本性
    小城镇建设的目标有阶段性与根本性之分。所谓目标的阶段性，是指在不同的基础条件下、不同的时期、不同的小城镇各有不同的建设与发展目标。比如，完成旧镇改造任务，搞好“几通一平”，建设安居工程，还抓好基础建设、解决绿化环卫问题，等等，这些都是小城镇建设阶段性的目标。这种阶段性的目标体现的是个性、特性与差异性，是促进小城镇健康发展不可缺少的内容，也是比较容易明确和做到的事情。
    目前，最重要的是明确小城镇建设的根本性目标，这是现在的薄弱环节。所谓小城镇建设的根本性目标，，就是把吸引农村人口向小城镇集中作为小城镇建设的根本性目标。这种根本性目标体现的是共性和普遍性。因为世界上公认的标准是，衡量一个国家、一个地区是否实现了城市化，主要是看这个国家或地区城镇人口占总人口的比重。如果居住在城镇的人口达到总人口的70%，就算基本实现了城镇化。《中共中央国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》也指出，小城镇“要适应经济发展较快的要求，完善城镇功能，提高城镇建设水平，更多地吸纳农村人口”。所以说，小城镇建设的目的不是做“花瓶”、搞摆设，根本目的是集中人口居住，最大限度地吸引农民到这里安家落户，其他一切都是为此服务的。
    从当前淳化街道的形势来看，重引进工商企业，轻吸纳居民；重工业区开发，轻生活区建设；重经济效益，轻镇区居民生活质量。因此，必须向相关领导进行宣传教育，使之明确小城镇建设的根本目标。所制定的一切政策，所采取的一切工作措施，都要围绕人口向小城镇集中这一目标服务。同时，对小城镇建设工作的部署、检查与考核，都应当以人口集中这一根本目标为中心。小城镇建设的根本目标明确了，才会带动包括房地产在内的相关产业的发展。
（二） 承担小城镇基础建设组织的主体性与商业性
基础设施建设是小城镇发展的一项基本的也是重要的内容。有着良好的基础设施，才能吸引企业和人口向小城镇集中。但是，基础设施投资是要花大钱的。根据东部地区小城镇建设的实践，要建立一套比较完善的、供3万到5万人口生活的城镇基础设施，需要2亿元以上人民币。如果继续沿用计划经济模式下的城市建设办法， “人民城市人民建”， “国家拨一点、企业拿一点、群众出一点”，结果很快就会没有后劲。如果为筹资，违章提高土地出让价格、征收各种杂费，甚至违法集资，结果不仅不解决大问题，还带来若干负面影响；如果淳化街道对各种基础设施大包大揽，甚至直接投资建设楼堂馆所和商品批发市场等，那么当难以为继之时，就会连向银行借贷的资格也尚失，结果可能会陷入进退两难的困境，甚至使小城镇建设被迫搁浅。
    上述措施之所以行不通，根本原因是投资主体和投资方式落后，不适应市场经济条件下的城镇建设。要进入小城镇基础建设的柳暗花明之路，必须科学解决投资的主体性和商业性问题。正确的投资主体应主要是企业而不是政府，投资方式应主要是商业性的，而不是行政性的、无偿性的。目前，根据淳化商业街的运作方式，已经明确了企业作为投资主体，但是还要通过制定相关政策，鼓励金融机构向小城镇建设提供中长期贷款。发挥国家商业化投资对小城镇建设发展的拉动作用。目前淳化街道政府在这些方面的工作还不够细致，还有很大的为投资企业谋取利益的空间。
三、 江宁区房地产发展态势
（一） 政策动向
1、 土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激江宁区的房价加速度上扬，但由于开发商原有储备用地还有一定存量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。
2、 城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后，政府开始关注城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。
3、 政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从政府政策导向看来，对房地产的整体调控力度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。
4、 经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求，在不断推行土地市场化的同时，建设部也一再强调经济适用房的开发比例必须达到年开发总量的30％，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。

（二） 经济状况（以下数据资料，均来自江宁区政府网站及相关统计年鉴）
1、 国民经济持续增长，房地产消费步入平稳期。目前江宁区人均国内生产总值就已经超过2000美元，并保持每年8％的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房地产进入平稳发展期的主要经济指标，也是地产界普遍看好江宁发展前景的原因之一。此外，从中国房地产热点城市近两年的房地产发展状况和国民收入的对比状况看，一旦一个城市的房地产消费热情被调动起来，其房地产发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速增长的高收入阶层的推动作用）。

2、 城镇居民消费由生存型向享受型转型。南京市及江宁区城镇居民可支配收入逐年增加，购买力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，而住宅消费自然会成上升趋势。

3、 在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。江宁政府网站称，江宁城区10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增长速度超过20％，其恩格尔系数仅为0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增长速度只有3％，其恩格尔系数高达0.555。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大，也为投资性楼盘的销售带来市场。
项目指标
2003年
2004年
2005年
人均年实际收入
8655
12526
16578
人均年可支配收入（元）
3247
6845
7659
恩格尔系数
0.532
0.505
0.486
人均储蓄余额（元）
2395
4124
4852

（三） 房地产发展区域状况对比

1、南京各区的房地产发展有不平衡性。从2006上半年南京市的住房销售情况看，江宁地区在江南8区中排行第一。
2、房价与南京市民的购房热情同步上涨。从房价上涨速度看，南京市2000年底的综合平均价为2000元/平米，2001年底的综合房价为2500元/平米，相对上年度上涨500元/平米；2003年年中的统计数据为3400元/平米，相对上年度上涨900元/平米。到2005年年底，数据已经改写为4500元/平米。在房价加速度上涨的情况下，销售量也同样一年比一年增加数十万平米，可见南京市民的购房潜力和热情依然充足。

四、 淳化房地产发展现状及前景
（一） 现状
1、 地理位置：在江宁科学园东侧，距离江宁区中心不足10公里的范围内
2、 人口状况：包括去年新合并到淳化街道的土桥镇在内，淳化街道的人口不到5万，不及江宁的大部分街道，更不及东山街道的十分之一，本地人口相对不足，使淳化街道的房地产发展不可能仅定位于淳化的消费群体，而必须吸引东山和南京人口的跟进。
3、 规划布局：淳化的人口密度相对东山和南京来说也是最稀少的，其中工业厂区占了大量用地，老城区集中于两条老商业街，新区主要集中于周遍即将开发的工业厂区，从房地产发展角度看，其老城区改造和新区拓展的空间都比较大。
4、 交通条件：从淳化内部的交通体系看，其主要公汽线路集中于104国道，各支道交通便利状况一般；从区域之间的交通看，其和江宁、龙都、湖熟皆有宽阔的道路连接，但是和东山城区由于受到收费站的阻碍，从交通网络上看，严重阻止了淳化经济向东山的进一步靠拢。
5、 配套状况：由于过去定位于农业乡镇，淳化各种基本的生活配套虽然都有，但相对于南京和东山来说，其数量、规模和档次有着相当大的差距，特别是其商业氛围主要集中于仅存的两条老商业街，其他大型娱乐设施也显不足，很难和繁华的东山相比，这些因素在某种程度上也制约着淳化的房地产开发档次。
6、 自然环境：辖区内有风景优美的梅龙河，旅游资源丰富，拥有人居森林，山田文化休闲园等一批旅游观光景点，还建有一批集娱乐、休闲为一体的特色产业基地，田园风光怡人，景色优美，绿化率较高，无明显工业污染痕迹，较适合人居。
7、 人文环境：淳化街道是2004年10月经南京市人民政府批准，正式撤镇设街道，由原来的淳化镇组建而成。街道具有丰富的历史文化，始建于北宋淳化五年（公元994年），距今逾千年。街道所处地势奇特，北高南低，山水相依，黄龙埝库区碧水青山，景色秀美，梅龙湖尤如明镜映月，风光旖旎，置身其间，如入国画。
8、 房地产发展区域状况：2000年以来，江宁东山街道房地产业的发展一直是热点，近一两年东山房地产的飞速发展影响了包括淳化在内的周边乡镇居民的置业观念，他们纷纷在东山城区购置商品房。在这种状况下，淳化街道的房地产行业逐步苏醒，但是由于当地政府规划建设的滞后性，淳化街道的房地产一直没有走上产业化道路，但是从最近一两年江宁区以及淳化街道对淳化小城镇改造的规划决心，可看出淳化街道旧城改造、提升区域形象和档次的力度。
9、 房地产价格状况：江宁东山的商品房房价已整体在4000元左右，即便是市场上流通的暂时难以办理产权证的经济适用房、拆迁安置房的价格也已经达到3000元每平方左右，以南京最大的经济适用房小区天景山住宅小区为例，目前中小型套型的价格基本为3000元以上，大套型价格基本在2700元以上，距离天景山住宅小区（地铁1号南延线终点站）仅5公里左右的淳化街道，目前虽然无商品房销售，但是据民意调查，淳化街道商品房在当地人的心理价格已接近1500元，随着城市化进程的进一步加速，当地居民对于淳化街道的信心和认同度在逐步提高。
（二） 发展前景：
地方政府树立淳化街道新形象的决心非常大。一个城市房地产发展水平与相关政府部门领导的观念、政策开放度等有着直接的联系。淳化街道今年前三季度的产业比重分别为21.3%：42.5%：36.2%，二、三产业所占比例同比继续攀升。面对第二、三产业持续攀升，拉动地方经济发展，老的城镇格局已经不能适应时代的发展，尤其是对于招商引资，不但要有宽松的政策，地区的硬件环境也是不可缺少的部分。大量的工业用地待字闺中，大量的外来人口将常驻淳化，这些都将带动和推进淳化街道房地产行业的发展。淳化街道已开始重新审视淳化在整个江宁区域分工中的自我定位，今年提出的商业街规划，意在重新树立淳化的新形象，
坚持以“主攻二产、推进三产、带好一产”思路发展经济。一产完成了以种养殖为主，多经并举的结构调整，初步形成了以花卉、苗木、奶牛养殖基地为龙头的都市农业框架。二产深化企业结构和产品结构调整，加大招商引资力度，工业经济保持持续快速健康发展。三产充分利用区位优势，重点发展商贸业和房地产业，逐步成为了人流、物流、信息流的聚集地。（以上摘自淳化街道《党建报告》）
1、 区域基础设施和投资环境不断得到改善。境内交通十分便捷，是江宁东部南来北往的必经之地，有着得天独厚的区位优势，西与江宁经济技术开发区和科学园毗邻，属两个开发区的延伸区、拓展区和辐射区。104国道、宁溧公路、已规划和建设中的宁沪高速铁路、宁杭高速公路、宁杭高速铁路穿境而过，距南京主城区仅20公里、禄口国际机场20公里，南京新生圩港23公里。境内已规划工业集中区6平方公里，目前已启动建设3平方公里，各项软硬件设施一应俱全。随着新商业街的启动建设以及梅龙湖公园的开发，集镇规模将扩大到10平方公里，为外来投资和客商开发提供了更崭新和合理的平台。
2、 淳化街道已成为江宁区的经济发展新兴力量。盘点前三个季度的工作，淳化街道经济工作走势良好，实现地区生产总值5.2亿元，占计划的74.6%，完成财政收入5800万元，超额完成上级下达的5500万元的任务，全社会固定资产投入达45210万元，同比增长28.8%。规模经济发展势头较好，全街道18个规模企业1至9月实现总产值34546万元、工业增加值7977万元、利税2493万元，分别占全街道工业经济总量的49.4%、51.7%和53.1%。经济结构也趋于合理，产业比重分别为21.3%：42.5%：36.2%，二、三产所占比例继续攀升。利用外资成效显著，新批外资企业4家，实现协议利用外资1620万美元、实际利用外资300万美元，完成出口创汇980万美元。
加速淳化新集镇规划建设步伐，通过商业街建设，进一步拉动三产经济提档升级，商业街建设将按照市场化运作，通过吸纳外来资本、民间资本，形成多元化投资主体，构建风险和利益共担的投资格局。以发展环境的优化促进形成人流、物流、信息流、资金流的群聚效应，从而加快淳化融入东山新市区的步伐。
（三） 地段等级：地处改道后的104国道南侧，老商业街的东侧，是淳化的未来商业中心和密集型住宅所在之地，属淳化街道的黄金地段。
（四） 四至状况：东至淳化中小学（淳化小学即将搬迁至中学旁），西至老商业街，南至科学园附建小区，北离老104国道。从临街状况下，其商业条件还是比较充足的，离老商业区和住宅区较近。
（五） 规划条件：
占地面积
108亩
总用地面积
72175平方米
总建筑面积
83479平方米
土地用途
商业和居住
容积率
1.16
商业建筑面积
15479平方米
住宅建筑面积
68000平方米
拆迁费用
无（熟地）
从现有大规划方案可以看出：
1、 此用地为中低层建筑。
2、 建筑性质为商住两用地，对开发商的商业整合能力要求提高。
3、 楼面地价320元/平米，建安成本600元/平米，作为当地政府合作开发类项目，对各类规费相应减免，预计整体开发成本为1000元/平米。
（六） 地上建筑情况： 淳化商业街地块从现有的规划看，项目为熟地。但是其西侧紧靠现存的老城镇住宅区，如果项目开工后政府不对其采取拆迁，一方面影响了B地块开发后项目的整体形象，另一方面更为重要的是西侧老城区住宅不拆迁，难以带来充足的当地市场需求，而本项目当前的市场辐射力相对有限，因此，西侧老城镇住宅区的拆迁，对于项目本身的意义十分重大。
（七） 交通条件：目前淳化街道整体交通条件相对良好，但是对于卡在淳化入口处的104国道收费站严重的影响了当地的经济发展和投资环境，也严重的影响了本项目的市场辐射力，因此本项目今后最大的机会点在于104国道收费站尽早拆迁，一旦拆迁，为本项目带来的项目升值是不言而喻的。
（八） 周边各种配套：规划建设的淳化商业街B地块，是将来淳化街道的核心位置，目前主要依附于周边老商业街的配套，但是一般小城镇建设的程序是新的商业街改造后必然会对老商业街进行重新规划，或拆迁，或整改，必然会产生新的商铺需求，而本项目的商业部分正好会弥补这部分需求。同时满足老街改造产生商铺需求的还有本地块南侧的C地块。
远景规划：本项目处在淳化街道的黄金位置，在某种程度上担当着淳化住宅和商业的“门面”、“门户”的作用，要改变和提升淳化的形象，必然要从旧商业街，发展新商业街，借用淳化与东山融为一体的大趋势，未来淳化街道以大学城为连接纽带，以新兴工业、制造业为发展后劲，在科学园、东山街道的辐射力作用下，逐步融入东山主城区，这一远景规划如果得以顺利实现，一方面可以充分挖掘淳化作为千年古城镇的文化特色，更为重要的是将与南京的半小时都市圈进行无缝接轨，成为继上坊之后东山辐射力作用的又一成果。
五、 B地块住宅部分市场前景研究及土地价值分析
从现有大规划分析看，本项目的住宅部分是多层住宅，由于受到土地使用、产权不清晰等因素的影响，售价基本上维持在1500元左右对当地市场才有相对的吸引力。我们对江宁其他区域楼盘进行了走访式调查，并分别对其市场特点分析如下：
（一） 江宁科学园片区天景山项目：
（1） 产品形式和主要卖点：作为南京最大的拆迁安置房工程，天景山住宅小区的建筑形态为纯多层产品，面积范围在50——130平米，其中80%以上是80~120平米的两房和三房，另有少量80平米以下的小两房和130平米以上的四房。天景山住宅小区在整体规划方面布局方正合理，各类商业、生活配套齐全，交通出行也十分方便，对江宁周边乡镇的辐射力较强，一般江宁各乡镇的拆迁户对天景山小区的认可度较高。
（2） 购买人群特征：80%以上的购买人群是政策性购房，另有部分是由于政府各方面关系，利用相关政策、人情而购买。在80%以上的政策性购买人群中，又很多的转手现象，主要接受对象是购买力相对有限的乡村非政策性购房者，城区中长线投资购房者。
（3） 产品价格特点：由于天景山周边的项目包括义乌商品城·紫金银座、莱茵东郡、书香名门二级市场在内，价格已经普遍飙升到4000元/平米左右，而天景山由于在产权的滞后性、景观的相对稀缺性等方面的原因，目前价格也普遍在3000元左右，部分户型、楼层较好的产品也已经在3500元左右。
（4） 销售效果：作为政策性住房，作为城市进程的推动者，天景山住宅小区由于销售权掌握在政府手中，在销售上基本上是类似于早期的房改房制度，加之投资性购房群体的存在和蔓延，天景山住宅小区在市场边缘销售的产品长期处于供不应求状态。
（二） 淳化街道的住宅市场行情：
（1） 区域房地产特征：除了部分疑似集资性盖房的小型楼盘（如迎湖山庄）以外，目前淳化街道地区没有常规的商品房项目上市。主要是因为淳化规划建设的滞后性以及区域经济发展的孤立性造成的，目前虽然没有商品房在建，但是随着淳化街道的新规划以及江宁、南京城建、交通系统的逐步完善，淳化融入东山主城区的步伐越来越快，近几年，淳化土地的升值趋势已经给市场带来了很多的希望。因此，对于淳化街道的房地产区域档次，虽然仍处在江宁区房产市场的谷底，但是由于大势所趋，淳化的房地产由萌芽向发展的转换将越来越快。
（2） 区域价格行情预测：对于常规的商品房而言，淳化地区由于没有商品房项目，其区域价格行情预测取决于两个因素，其一是以科学园临近淳化边缘的商品房或安置房为参照，综合各方面因素进行推算，其二是取决于当地市场的价格承受能力。以天景山住宅3000元每平方为例，该楼盘在地理位置方面与周边的资金名座、莱茵小镇差别不大，仅仅是因为景观、品质的差别，以及产权证要5年后办好等差别，就便宜1000元/平米左右每平方。根据楼盘均价100分制评分规则，以莱茵小镇4000元/平方为标准参照，初步得出：
天景山住宅小区的价格为：2960元/平米 淳化商业街B地块住宅的价格为 ：1360元/平米
楼盘
景观
品质
交通
信誉度
成熟度
产权
莱茵小镇
15
15
25
15
15
15
天景山
10
10
20
12
12
10
淳化B地块
8
10
0
8
8
0
本价格推算为目前状况预测，不包含相关政策变化以及未来规划利好在内，如果情况发生变化，出现如收费站撤除，淳化快速融入东山等，则有可能在1360元/平方的基础上上浮200~500元/平方。
（3） 销售推广要求：随着淳化街道外来投资逐渐增多，外来企业、开发商参与合作开发，为淳化街道注入了新的活力。包括本案在内的其他几个地块，要想顺利开发，顺利销售，除了当地政府给予充分的政策以外，各个开发商的板块意识要非常强，要有在政府的指导下，联合将整体板块炒热的意识，每个开发商自然能“分一杯羹”；淳化街道政府也需要非常卖力，吸引外来投资，增加常驻人口，加强本地区的经济可持续增长。

（4） 未来市场及竞争态势分析（项目SWOT分析）

优势（S）
劣势（W）
1、 项目价格优势十分突出
2、 整体性规划的规模优势

1、 集体用地开发，产权不够明晰，给市场的保障度不高。
2、 区域的市场认同度基本上处于空白，不能在正规媒体进行营销推广，不能给市场足够的信任和信心。
3、 项目交通瓶颈十分明显，收费站严重影响了项目的发展。
威胁（O）
机会（T）
1、 项目违规炒作带来的政策风险
2、 科学园地区尚有大量的土地没有开发，不排除科学园大量土地协议转让上市，同样会以低价冲击市场

1、 淳化小城镇建设带来的发展前景
2、 淳化今后整体人居环境的改善
3、 外来开发商对整个淳化板块的炒做和预热
4、 政府提供一系列优惠的政策，未来的规划将不断完善
5、 龙都、湖熟一带拆迁，带来大量的刚性需求和政策性购房。
（三） 对本项目住宅部分的整体看法：
通过以上对比分析，我们认为：
（1） 淳化街道的房地产发展前景是好的、潜力是很大的，但这种前景要转换成现实还有一个过程，不会是一蹴而就的简单飞跃，特别是淳化老城区底子很薄，前期没有发展基础，和东山与科学园相比较，形象和市场差距还非常明显，从而影响外来者的购房信心。
（2） 尽管淳化街道不断向各开发公司发出联合开发的邀请，但淳化街道的住宅消费主体依然是淳化人。除项目本身综合素质外，淳化商业街B地块项目吸引淳化人的一个重要因素是“价格优势”和“乡土情结”，而乡土情结由于与城市化的差距过大，因此本案在与东山和科学园项目相比较，吸引力就显得很苍白。吸引江宁及南京消费者的一个重要因素是“利”字——以相对低价带来产品升值空间。
（3） 江宁的整体房地产市场经历了一个从低档走向高档的过程，但目前中档房才是主力，低档住宅的认可度不是很高，存在着一定的市场风险。

六、B地块商业部分市场前景研究及土地价值分析

商业项目，特别是大型商业项目的选址有其行业特殊性。对于淳化的项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从地区整体商业经济行情、项目基本商业条件、可选择商业形态和竞争对手状况等多方面进行研究论证：
1、 淳化街道地区整体商业经济形势
（1） 2006年前三季度财政状况
2006年前三季度
地区国民生产总值
财政总收入
固定资产投入
工业增加值
单位（万元）
52000
5800
45210
7977
同比增长
9.5%
7.8%
28.8%
21.5%
（2）淳化近几年发展规划
根据淳化商业街发展规划，淳化城区建成区面积拓展到10平方公里，拉开与东山的融合范围，将达数十平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和独具特色的新时代集镇，与东山街道有机融合。
　加工制造产业密集区：充分利用淳化的区位优势，基础设施优势和南劳动力优势，把淳化造就成为南京巨大产品加工、制造业基地，造就成为吸纳全国工业、再加工资源，从而产生集聚效应的热土。
　　 都市农业集中区：充分利用淳化独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。
（3）现存商业经营状况
店铺数量
平均营业面积
店铺营业率
平均租金
日均利润额
455家
60平方左右
55%
3000元/年
30元左右
（4）从商人员组成状况
人员构成
本城镇人员
周边乡镇人员
外地人员
所占比率
60%
25%
15%
（4） 商铺从属情况
自主经营
租赁经营
70%
30%

通过调查，我们得出如下观点：
² 淳化零售业的经营从整体上是微利的，实际上除镇上唯一的一家苏果超市加盟店一枝独秀以外，其他各百货日杂店在一片挣扎中生存。
² 由于受到地区人口数量的限制，受到人口购买力的限制，从整个商业形式看，淳化的商业市场目前基本上处于封闭状态，加之受到东山市场的辐射力影响，占主力消费的乡村市场购买力基本上向东山地区转移。
² 由于经营格局相对单一，商业形态不齐全，商业规模效应难以得到充分发挥，当前的淳化商业市场基本上处于固步自封的状态，一方面缺乏与外界的有效交流，形成丰富的产品流、信息流、时尚潮流，另一方面，由于缺乏品牌、专业店支撑，难以聚集充足的人气效应，从而难以形成浓厚的商业氛围。
2、 基本商业条件满足情况：
一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面：
（1） 交通条件：商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具和交通网络。从本项目看来，其地处淳化老商业街东侧位置，与外界基本处于隔离状态，但是由于淳化本身城镇范围较小，通往周边乡镇的公交系统相对完善，对于满足本城镇人口及周边乡村人口消费，但从交通一项而言，具备相对完善的交通条件。
（2） 场地状况：要做相当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。本项目商业部分直接面临商业街的核心主干道，便于聚集人流，形成城镇特色商业街。同时，后期如果老商业街重新规划或者拆迁，必然会成为淳化地区的商业中心。从现有的规划分析，本案的商业部分具备将来领军淳化商业地段的先天条件。
（3） 人气指数：作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。但是由于受到淳化街道自身规模的限制，加之淳化街道处于发展期，与外界相对闭塞，人气在当前是最为缺乏的，但是随着淳化招商引资的进一步加快，与东山连成一体的进程进一步提速，未来几年的人气与现在相比，必然会有所提升，但是这一些要依赖于淳化街道领导班子的决心和能力。也依附于江宁区的重点规划发展路线。
（4） 现有商业氛围：商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。对本项目来说，商业氛围明显不足，前已提及，不做赘述。
3、 消费者商业行为研究：
（1） 总体人口状况：包括去年合并到淳化的土桥镇在内，目前包括城乡在内人口，淳化街道的总人口只有5万多，不到目前东山地区人口的十分之一，根据我们的走访调查，外来常驻务工人口在的占淳化街道总人口的比率仅为5%左右。总人口的不足，使淳化本地要做规模型商业设施有一定的难度。吸引非淳化消费者的唯一办法是差异化生存，但从由于东山的辐射力影响，这种差异化生存的几率几乎为零。
（2） 收入状况：和东山地区相比，淳化人收入相对偏低，消费能力相对不足，2005年淳化街道人均年可支配收入仅为6000多元，与江宁东山地区的12000多元相差甚远。
（3） 消费习惯：消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。大部分淳化人称自己购物去东山金宝市场多一些，特别是占据消费主体的中青年人，更把东山购物作为唯一选择。事实上淳化和东山的比较，不足之处是非常明显的，东山的商业网点是连成片区的，是一个大型商业板块，可以让消费者享受连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。而淳化街道商业街只是一个商业网点——“商点”，不符合人们的购物习惯，人们的光顾是只是为了购买小件耗费品，很难形成淳化特有的人气和商气。
4、 可选择的商业形态
近代商业的历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场的历史。目前国内的商业形态比较多，但按不同特征基本可以分出如下商业形式：
（1） 按服务半径分类：
类别
参考因素
近邻型杂货店
社区型小型购物超市
地区型中型购物中心
店铺面积
100平米以下
200—500平米
1000平米以上
业种
日常用品服务
日常用品、高级品、服务
日常用品、高级品、服务
商圈
步行5分钟以内
步行15分钟以内
车程30分钟以内
从以上各商业模式的主要特征对比可以看出：
A、 单从淳化总人口（5万）看来，仅仅是适合做近邻型杂货店和社区型购物超市，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大，但它根本无法发掘项目的商业价值，也无法形成规模效应和品牌效应。
B、 如果辟出部分做地区型中型购物中心，它将面临两个问题：一是消费习惯问题，二是和东山的实力型、领袖型商业的服务半径重叠问题，或者说还没有东山的商业设施服务半径大。如上所述，淳化人目前已经基本形成了一个把东山当作购物天堂的地方，而科学园和东山本地商业的发达程度，使其居民更不会“舍本趋末” 、“长途跋涉”来淳化购物，这不是一朝一日所能改变的；从服务半径来说，从淳化街道下属的各乡镇到东山的车程最远也就40分钟左右，而淳化城区到东山的车程只有几站路，淳化人只要再多坐二十分钟的车就到了东山，换来的却是更多购物乐趣，消费者是值得的。因此，即使本项目想做地区型商业场所，也很难找到一种和东山竞争且别人无法模仿的优势资源。
C、 做社区型小型购物超市，其流行模式是类似于苏果超市的直营店，虽然淳化的居民总量也基本可以支撑3~5个社区型小型购物超市，但是这样的数量和需要的商业面积和本项目15000多的商业面积对比，无疑令人心寒。

（2） 按照销售形式和国民经济行业分类：

零售业
食品、饮料、烟草零售；日用百货零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售
批发业
除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的工业产品的批发

根据调查，淳化街道目前几乎不存在商品流通的二级市场，这主要是由目前淳化地区的商业规模小和与东山距离近所决定的，仅存的三级商品流通批发市场也与社区型小型超市重叠性经营。因为有东山的金宝市场——直接面对大众化产品批发和零售，有同曦鸣城——面对中高端产品的批发和零售，淳化街道的二级商品流通市场失去了生存的可能性，而对于三级流通市场而言，根据我们调查的状况，尚有一定的生存空间。
因此，本案的商业项目，比较适合做兼顾社区型中小型超市的三级流通市场，对于商铺的本身格局要求不高，由于三级流通市场所辐射的半径范围相对有限，所以与东山相比，存在着一定的竞争优势。
（3） 按照商业形态分类及其特点：
根据以上商业形态的分析，我们认为：在淳化做商业项目，应该在商业形态上做到如下几点：
A、 必须抛弃传统百货的经营模式，在经营形态上走休闲购物的道路。
B、 必须主题鲜明，以特色吸引消费者。
C、 必须在经营内容上保证休闲、购物、娱乐、餐饮、金融及其他服务的结合，以一站式消费给予消费者更多购物乐趣，抓住消费者的心。
D、 在经营形式上创新，比如引进内部商业街、银行超市等其他竞争对手没有的新形势，以满足消费者求新、求变的心理。
5、 商业对手调查及竞争态势分析
本项目的商业竞争主要是东山地区和老商业街，能否在竞争中求得生存，主要取决于当地政府对于淳化与东山一体化进程加快的速度，同时也取决于今后老商业街的去留，在此不作赘述。

6、 本项目商业部分的SWTO分析
优势
劣势
1、 交通便利
2、 整体规划
3、 一定规模的人口
1、 服务半径重叠导致竞争压力加大
2、 难以形成规模效应
3、 本地人的购买力相对有限，外来人口不多。
4、 消费者消费习惯不利于淳化
5、 人均商业拥有面积过多，形成产品过剩
威胁
机会
1、 其他实力商业机构的亲自介入
2、 商业经济整体盈利水平得持续下滑
1、 政府新规划
2、 城市化进程，与东山形成一体化
7、 对本项目商业部分的整体看法
通过以上分析，我们认为：
（1） 本项目虽然交通便利，周边已经形成一定的商业氛围，具备商业设施选址的基本条件；
（2） 从竞争格局上看，由于和东山商圈之间的距离过短，存在服务半径重叠的“致命”缺陷，面临的竞争压力非常大。
（3） 从销售角度上看，由于是集体土地难以办理相关产权，投资者会认为存在风险，会影响投资者的购买热情。同时由于相关手续不全，难以进入市场进行宣传，难以找到更多的投资者。
（4） 从消费习惯上看，要改变淳化人的消费习惯有一定难度。
（5） 从商业形态上看，仅做临街门面无法摊消成本，做传统大型百货难以找到核心竞争优势，走差异化经营受东山的辐射力影响，存活率很低。
七、收益及风险分析
（一）淳化街道现有商业面积及人均商业面积
营业店铺总量
未营业店铺总量
商业面积预计
人口总量
开业店铺总面积
目前人均商业面积
人均商业面积合理数值
发达区
一般区
落后区
266家
189
30000平米
6万人
16000平米
0.5平米
1~1.2平米
0.8~1平米
0.2~0.5平米

（二）淳化商业街建成后情况对比
商业街新建商业面积
老商业街商业面积
人口总量
预计人均商业面积
40457（不含宾馆、办公、大型商城
30000平米
预计10万人（包括周边拆迁安置）
0.7平米
（三）投资收益财务分析表
项目
容积率
占地面积（亩）
建筑面积（M2）
预期均价1
（元/平方米）
预期销售总额1（万元）
预期均价2
（元/平方米）
预期销售总额2
（万元）
住宅
1.156
108
68000
1300
8840
1600
10880
商业
15479
2000
3096
2500
3870
销售总额

11936

14750
减
销售费用
销售收入的
4%

477

590
管理费用
销售收入的
2%
239
295
营业税
销售收入的
5.5%
656
812
土建成本

5843
5843
利润

4720
7210
利润率

39.5%
48.8%

八、总体结论
通过以上对本开发项目作全面的定量、定性及分析，可以得出以下比较切合实际