华侨城项目土地价值分析报告.pptx

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level,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,天津华侨城项目,土地价值分析汇报,/07/15,1,华侨城项目土地价值分析报告,第1页,1.土地价值承载力,2.价值实现风险判断,3.拿地策略,2,华侨城项目土地价值分析报告,第2页,项目基本情况,发展动力及潜力,市场机遇与价值空间,项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,3,华侨城项目土地价值分析报告,第3页,项目基本情况,位置：,河东区,津塘路一号桥南侧,总占地：,178883.6,平米,总建筑面积：,335302.1,平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米,位置：,河东区,新开路路新开路立交桥南侧,总占地：,36841.1,平米,总建筑面积：,120400,平米，其中居住面积约11.8万平米，公共服务设施面积约0.24万平米,外环,中环,内环,河东区,和平区,河北区,南开区,红桥区,河西区,关键词：,天津,河东,4,华侨城项目土地价值分析报告,第4页,项目基本情况,发展动力及潜力,市场机遇与价值空间,项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,5,华侨城项目土地价值分析报告,第5页,中央直辖市,环渤海地域经济中心,北方最大沿海开放城市,中国北方第一大港,贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力,以港口为中心海陆空相结合立体交通网络,北方主要经济中心，环渤海经济圈关键城市,发展动力与潜力,城市职能：,国际当代制造业基地,北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽,北方国际物流和会展中心,以金融商贸、科技信息、文化教育为主区域性服务中心,以近代史迹为特点国家历史文化名城,1、天津城市发展动力与潜力城市读解,6,华侨城项目土地价值分析报告,第6页,滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域,轨道交通等路网规划完善缩小城市距离感,环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长久,新家园计划使城市点面发展逐步铺开,70/90政策出台盘整天津楼市整体结构,海河改造推进六大节点区域发展提速,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力政策导读,7,华侨城项目土地价值分析报告,第7页,发展动力与潜力,中国经济增加第三极,国家战略发展重点,区域可预见未来，具备极大发展潜力与连续发展动力,环渤海,面积：521120平方公里,人口：约2400万,人均GDP：20263 元,长三角,面积：99600方公里,人口：约7500万,人均GDP：35040 元,珠三角,面积：521120平方公里,人口：约2400万,人均GDP：42499元,1、天津城市发展动力与潜力第三极,8,华侨城项目土地价值分析报告,第8页,发展动力与潜力,区域范围,京津唐、京津保两三角区域,发展方向,关键城市有机疏散，与区域内重新集中结合,发展战略,区域空间经济一体化，京津双核、多中心,以京、津为关键,京津大城市轴为增加极,天津,、秦皇岛等港口为出海口,京津保、京津唐,两三角和京张、京承生态走廊为骨架,大中小城镇相结合,多层次开放型城市体系,渤海西部,秦唐津沧,海岸线为增加带,京津冀,经济圈,规划,京津城市联动凝成主发展轴，,促进人口流动，促使商品房客户深入泛化,1、天津城市发展动力与潜力京津双核,9,华侨城项目土地价值分析报告,第9页,发展动力与潜力,城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联络得到质提升,居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻常事,城际轨道,年7月开工,拟建5座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站）,预计20底建成，20投入运行,全长115公里，时速为200公里,京津城际轨道交通将与北京地铁4号线于北京南站实现换乘，且可能同北京14号线对接,铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达,1、天津城市发展动力与潜力交通联动,10,华侨城项目土地价值分析报告,第10页,发展动力与潜力,中心城区：全市主中心,人口：,470万以内,用地：,80平方公里,职能：,行政、综合服务中心,提升金融、商贸、科教、信息、旅游等当代服务职能,适当发展城市型工业,突出城市文化特色,滨海新区：城市副中心,人口：,430万,用地：,140平方公里,职能：,立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚,以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和当代服务业，提升港口服务职能,以国际港口、物流、当代加工和当代服务业为主城区,城市经济引擎，国际港口城市标志,双核,驱动,中心城区：城市发展服务平台,滨海新区：经济增加动力引擎,双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势战略要地,主城区,滨海新区,1、天津城市发展动力与潜力双核驱动,11,华侨城项目土地价值分析报告,第11页,发展动力与潜力,总体规划（）,城市结构：,“双中心+多组团”,是规划结构,主中心：依靠海河主轴线中心城区,副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心,多组团：中心城区近郊新型组团,津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团,空间布局结构：,“一轴两带三区”,天津 塘沽：,哑铃格局，人口1350万、城镇规模1450平方公里,1、天津城市发展动力与潜力规划提速,12,华侨城项目土地价值分析报告,第12页,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力后发优势,3-4年发展差距,形成未来发展空间,连续动力,引爆经济快速连续增加,带动城市发展水平整体提升,对比天津、北京、上海城市发展水平,拉动购置力及需求规模扩大同时，刺激房地产市场连续、快速发展,13,华侨城项目土地价值分析报告,第13页,发展动力与潜力,1、天津城市发展动力与潜力小结,发展动因,环渤海经济圈、中国经济增加第三极,大北京区域发展主轴中战略重点城市,城际轨道交通支持,当前，发展动因已经成为现实动力,未来，天津城市发展将极具发展潜力与连续动力,14,华侨城项目土地价值分析报告,第14页,发展动力与潜力,河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人,河东区曾是相对落后区域，但却是市区联络滨海新区最近城区，未来将成为天津双城并举枢纽性战略区域。,河东关键词：,工业,工厂、库房、拆迁安置居住区,交通,海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程,历史文化,“先有大直沽后有天津卫”,2、河东区发展动力与潜力发觉河东,15,华侨城项目土地价值分析报告,第15页,发展动力与潜力,评判指标,特征描述,地段,环境,滨海新区、城市东移、开发区西区等多项政策确实立，东部城区区位优势愈加凸现，而“新家园”计划助推及曾经多个大型平房改造安置房居住区已经使河东区形成良好居住气氛,交通,通达性,河东区内公共交通较发达，而伴随未来地铁2号线、9号线完工，公共交通网络将逐步延伸至河东腹地，整体区域交通愈加成熟完善,配套,成熟度,教育、医疗等配套较为完善；商业配套主要集中在原有大型居住区内，伴随区域商贸区建成使区域整体配套愈加完善,主力客群,起源,河东区本身客群数量庞大，同时毗邻滨海空港物流区，可带动市内各区及滨海新区部分客群。,政策性,规划,及导向,新家园计划主要区域，政府规划确立未来将建成总规模达400万平米具备城市功效居住板块，发展定位清楚。,不论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津地产板块发展格局中都占据极为主要地位,2、河东区发展动力与潜力战略地位,16,华侨城项目土地价值分析报告,第16页,发展动力与潜力,发展阶段,开启阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均,GDP,（美元）,0 800,8004000,40008000,8000以上,外部环境,福利分房阶段，政府为整个产业主要投资者；区域平行发展。,消费者收入水平提升；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策原因影响大、住房福利仍大量存在。,土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业调控主要经过城市规划及土地供给等宏观调控伎俩间接进行；政府住房福利少许存在。,房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府住房福利依旧少许存在。,竞争条件,有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。,大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额竞争为主。,竞争者数量降低；市场细分充分，占有新细分市场较难；开发商重视效益/低成本。,竞争者数量深入降低，消费者需求降低。,需求特征,满足基本生存需求客户结构简单。,生存、改进需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大,需求增加趋于平稳；改进需求为主；客户结构复杂多样。,改进需求为主，需求趋于多样化。,供给特征,单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。,产品大量出现，形式逐步多样化，价格快速提升，数量与质量并重；产品附加值出现并提升。,产品重视质量，价值组成广泛，产品附加值很好表示。,产品形式极为丰富，高质量。,城市化进程：年天津全市GDP到达了4337.7亿元，人均GDP突破5000美元，到达了5177美元，意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发河东区，正处于快速发展阶段。城市化进程加速，给河东区地产市场巨大发展契机,0,2、河东区发展动力与潜力动力1,17,华侨城项目土地价值分析报告,第17页,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力2,天津站,中山门,（河东区）,开发区,地铁号线,津滨轻轨,在建，年初建成,天津市区,滨海新区,河东区,两极中间地带,受两极发展带动,18,华侨城项目土地价值分析报告,第18页,发展动力与潜力,填充式开发：,天津“双城并举”总体发展战略，使得,两个关键区之间联络纽带区域大片空白区域需要进行“填充式开发”,价格补涨：,从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域发展经验能够看出，原先发展相对滞后旧城区等因为价值被低估，在填充式开发模式下无一例外形成区域“补涨”，价格直追先发城区。,河东区也必将因其本身区位条件原因，取得显著“补涨”趋势,新城市主义理论中填充式开发（Infill）模式，最具可连续性。河东区大片旧厂房改造土地，是天津最适合填充式开发区域,2、河东区发展动力与潜力动力3,19,华侨城项目土地价值分析报告,第19页,2、河东区发展动力与潜力动力4,河东区十一五整体规划：,“立足河东，依靠海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成当代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、城市工业示范基地和,开放型、服务型、友好型当代化新城区,”。,全力打造“五区三带”,，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。,充分发挥区域优势，推进,津滨大道“经济走廊”,快速发展。,新开路嘉华,商业聚集区,南站CBD,中心商务区,洋务溯源,旅游观光区,智慧城板块,津滨大道集散物流商贸区,卫国道发展带,新开路发展带,十一经路发展带,发展动力与潜力,与现实状况相比，未来改变是巨大：,建设成当代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、城市工业示范基地和开放型、服务型、友好型当代化新城区,20,华侨城项目土地价值分析报告,第20页,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力5,海河开发：海河全长72公里，分为上、中、下游段，海河综合改造采取由上游到下游滚动开发形式,海河上游段：即中心城区段规划为“4个功效分区”，长度约19公里，面积约42平方公里。,河东区境内,中央金融商贸区和智慧城板块。,72公里海河沿线 开发中两大主要商务板块均在河东区境内,21,华侨城项目土地价值分析报告,第21页,发展动力与潜力,2、河东区发展动力与潜力动力6,智慧城,范围：,北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里,进程：,当前已处于第五轮详细规划讨论阶段,物业：,公建与住宅开发百分比为7：3,含义：,城市形态：以涣散城市形态为特征，,营造高产出、高附加值新产业区,，展现生态城市亲近自然新城市形态,重点产业：以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成,高智能休闲居住区和产业研发区,人口置换：经过建设花园式城市环境，吸引,国内外高层次人士,创业发展，实现天津高端科技梦想,产业发展将带动居住、消费需求量与质同时提升,22,华侨城项目土地价值分析报告,第22页,发展动力与潜力,3、发展动力与潜力判断,不论天津城市，还是河东区域，我们看到未来不但含有连续强劲发展动力，而且同时还含有极大发展空间：,产业发展带动城市经济水平提升,区域形象加速改进,人口组成发生改变,扩大居住、消费需求规模、购置力跳跃式提升,房地产业发展含有连续动力支撑,23,华侨城项目土地价值分析报告,第23页,项目基本情况,发展动力及潜力,市场机遇与价值空间,项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,24,华侨城项目土地价值分析报告,第24页,从土地市场发展改变来看，天津近期将进入第二次快速发展期,市场机遇与价值空间,1、土地市场,随天津市楼市外扩步伐加大，年天津郊区土地成交量骤增，年土地成交量大幅回升，但成交均价回调,受年一级市场井喷及20“8.31大限”政策影响，开发商拿地慎重，持观望态度。20土地成交量下挫80，但均价则突破3000元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期,伴随海河改造进入实质性阶段，年天津迎来拆迁高峰期，使年土地供给达700万平米,创历史新高,25,华侨城项目土地价值分析报告,第25页,市场机遇与价值空间,1、土地市场,公开成交49宗土地，共计347公顷，占全市商品房开发用地出让23.4%（国土局官方指出，全市商品房开发用地出让1485公顷）,成交土地区域主要分布在环城四区，规模占整年成交量62%,区县,用途,价格涨幅,出让面积,成交均价,出让面积,成交均价,河东区,居住,75641,6317,104626,3073,106%,南开区,居住,13199,4531,505642,2218,104%,塘沽区,商业,23860,474,353386,278,70%,南开区,居住、商业,176223,5833,76997,5290,10%,河北区,居住、商业,68831,6085,7177,5690,7%,中心城区土地成交价格涨速极快,河东区在后发与补涨促动下，20土地成交价格比年实现增幅106%,26,华侨城项目土地价值分析报告,第26页,市场机遇与价值空间,1、土地市场,面积：土地成交集中于南开区、河东区、东丽区、西青区,区域：市内六区共有17块土地出让，河东区有7块，河东区相对活跃,中心城区土地稀缺性显现，土地成交热点板块外扩,27,华侨城项目土地价值分析报告,第27页,4447,03,32-35,12-15,年第一次出让土地,年第一次出让土地,年第二次出让土地,年第二次出让土地,5,6,7,3,8,10,13,15,19,4,17,11,12,1416,18,9,49,50,51,52,53,54,55,5658,62,61,63,67,66,64,65,代表屡次出让地块,2,1,20,24,28,31,年第一次出让地块,1.直沽街地块,2.万东小马路地块,3.十一经路地块,4.李公楼地块,5.西宁道地块,6.卫津路地块,7.南京路地块,8.瑞景居住区十三号地块,9.瑞景3号地,10.南口路地块,11.金钟河大街地块,12.淮安西道地块,13.南开小园地块,14.芥园西道地块,15.密云一支路地块,16.电影制片厂地块,17.昆仑路地块,18.光荣道地块,19.梅江十三号地块,20.马场道地块,第二次出让地块,1.直沽街地块,2.万东小马路地块,20.马场道(原医大三院)地块,24.南昌路地块,25.昆仑路A地块,26.昆仑路B地块,27.奥体中心地块,28.成林道地块,29.双港一号地块,30.卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块,31.倪黄庄地块,3235.海泰产业园区ABCD四地块,年第一次出让地块,36.津塘路地块(原中外建地块),37.新开路一号地块,20.马厂道地块,24.南昌路地块,38.黑牛城道地块,39.解放南路地块(原棉二地块),40.天泰路地块(勤俭桥地块),41.咸阳路地块,42.天平北路地块(双环村地块),28.成林道地块,43.张贵庄路地块,31.倪黄庄地块,4447.南运河ABCD地块,48.小淀地块,年第二次出让地块,49.中心公园地块,50.津滨大道八宗地块,51.大沽南路地块,52.黄河道地块,53.红旗南路地块,54.昆俞路三宗地块,55.红旗农场六宗地块,5658.津南区小站三宗地块,59.东风路地块,60.大丰路地块,61.津围公路A地块,62.津围公路B地块,63.京津公路地块,64.旭华道地块,65.春曦道地块,66.人民西路地块,67.环秀湖地块,市场机遇与价值空间1、土地市场,符号大小代表地块规模,25,26,27,29,30,36,37,38,39,40,41,42,43,48,60,59,28,华侨城项目土地价值分析报告,第28页,市场机遇与价值空间1、土地市场,03,05,12-15,5,7,6,3,8,10,13,15,19,4,17,11,12,14,16,18,9,2,1,20,第一次出让地块,序号,区域,地块名称,用途,出让面积（公顷）,1,河东区,直沽街地块,居住,1.52,2,万东小马路地块,居住,4.90,3,十一经路地块,居住,1.44,4,李公楼地块,商业,3.02,5,和平区,西宁道地块,居住、公寓、商业,1.48,6,卫津路地块,商业、办公,0.47,7,南京路地块,商业、公寓,1.17,8,北辰区,瑞景居住区十三号地块,商业,2.20,9,瑞景3号地,居住,8.28,10,河北区,南口路地块,居住,6.88,11,金钟河大街地块,居住、商业,65.60,12,淮安西道地块,居住,1.31,13,南开区,南开小园地块,居住,0.56,14,芥园西道地块,居住,1.52,15,密云一支路地块,商业、金融,30.00,16,电影制片厂地块,居住、商业,14.90,17,东丽区,昆仑路地块,公建、居住,78.66,18,红桥区,光荣道地块,商业,12.17,19,河西区,梅江十三号地块,居住,7.42,20,马场道地块,商业、纪念馆,1.56,总计,245.06,出让概率：居住用地占总供地数目45；商业用地占15，综合用地占40,出让区域：多分布于内环、中环间，中心城区及远郊区县供地量少,行政区供地：河东区、南开区供地数目较多（各4块），东丽区、红桥区仅各有1块,29,华侨城项目土地价值分析报告,第29页,市场机遇与价值空间1、土地市场,第二次出让土地,序号,区域,地块名称,用地性质,出让面积（公顷）,1,河东区,直沽街,居住,1.5,2,万东小马路,居住,8.46,20,河西区,马场道(原医大三院)地块,商业办公、纪念馆及商业设施,1.56,24,南昌路地块,商业,1,25,和平区,昆仑路A地块,商业、科研,65.37,26,昆仑路B地块,居住,7.46,27,南开区,奥体中心地块,商业、酒店,6.07,28,东丽区,成林道地块,居住,15.7,29,津南区,双港一号地块,居住,42.88,30,西青区,卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块,居住,2.27,31,倪黄庄地块,居住,15,32,海泰产业园区A地块,居住、商业性公共设施,22.94,33,海泰产业园区B地块,商业性公共设施,18.12,34,海泰产业园区C地块,居住、商业性公共设施,12.97,35,海泰产业园区D地块,居住、商业性公共设施,18.41,总计,239.71,再次交易：1、2、20号土地，为再上市地块,出让概率：居住用地占总供地数目比例不变45%，综合用地供地比例上升，达到47,出让区域：集中在中环、外环之间，供地有外扩趋势,行政区供地：西青区供地异军突起，占总供地数目40,32-35,2,1,20,24,28,31,25,26,29,30,27,30,华侨城项目土地价值分析报告,第30页,再次交易：再交易地块数量下降，降到4块,出让概率：综合性用地数量持续上升，占总出让地块数目53,出让区域：供地持续外扩，集中于内环、外环之间，中心城区及远郊区县供地较少,行政区供地：西青区数量最大，供地数目5块,第一次土地出让,序号,所属区域,地块名称,用地性质,出让面积（公顷）,36,河东区,津塘路地块(原中外建地块),居住、商业,18.14,37,新开路一号地块,居住及商业,6.8,20,河西区,马厂道地块,商业办公、纪念馆及商业设施,1.56,24,南昌路地块,商业,0.96,38,黑牛城道地块,商业金融业,0.53,39,解放南路地块(原棉二地块),商业金融业,2.8,40,河北区,天泰路地块(勤俭桥地块),居住,2.5,41,红桥区,咸阳路地块,商业金融业,2.7,42,天平北路地块(双环村地块),居住,1.17,28,东丽区,成林道地块,居住、商业金融,11.7,44,和平区,张贵庄路地块,居住、商业,15.3,31,西青区,倪黄庄地块,居住,12,46,南运河A地块,居住、商业,19,47,南运河B地块,3,48,南运河C地块,5,49,南运河D地块,12,50,北辰区,小淀地块,居住,20,总计,135.16,市场机遇与价值空间1、土地市场,4447,36,37,38,39,40,41,42,43,48,20,28,31,24,31,华侨城项目土地价值分析报告,第31页,第二次地块出让,序号,区域,地块名称,用地性质,出让面积（公顷）,49,和平区,中心公园地块,商业金融业、文化娱乐用地、其它公共设施用地,3.6,50,津滨大道八宗地块,居住、商业用地,70,51,河西区,大沽南路地块,商业金融业用地,3,52,南开区,黄河道地块,居住、商业用地,1.5,53,红旗南路地块,商业金融业用地,1,54,东丽区,昆俞路三宗地块,居住用地,28,55,北辰区,红旗农场六宗地块,居住用地,55.3,56,津南区,津南区小站三宗地块,居住用地,一,16,57,商业金融业用地,二,39,58,居住、商业用地,三,29,59,汉沽区,东风路地块,居住、商服用地,11.2,60,大丰路地块,居住、商业用地,6,61,宝坻区,津围公路A地块,居住、商服用地,11.7,62,津围公路B地块,居住、商业用地,3.9,63,武清区,武清区京津公路地块,居住、商业用地,19.9,64,静海县,旭华道地块,商业服务业用地,0.9,65,春曦道地块,商业服务业用地,9.6,66,蓟县,人民西路地块,商业、居住用地,20.3,67,环秀湖地块,商业、居住用地,24.8,总计,299.4,03,05,12-15,2,3,4,5,出让概率：居住商业用地为主力，占总供地数目47,出让区域：供地明显外扩，内环无供地，外环之外供地7块,行政区供地：远郊区县供地数量上升，汉沽、宝坻、蓟县、静海各供地2块,市场机遇与价值空间1、土地市场,49,50,51,52,53,54,55,5658,61,63,67,66,64,65,60,59,32,华侨城项目土地价值分析报告,第32页,居住先行：出让土地集中于居住用地，,集中放量：土地于底集中放量,成交区域：既往成交地块集中于河东区北部；新增挂牌土地多在区域南部,外地开发商：广西阳光、融科集团进驻河东，河东价值显现，异地开发商聚焦,3,9,2,11,10,8,津塘路,新开路,6,7,市场机遇与价值空间1、土地市场,河东区供地情况表,序号,地块,出让面积（平方米土地用途,使用年限,使用权人,挂摘时间,1,津东富（挂）066,133553.2,居住,70年,天津汇贤房地产开发有限企业,7月12日,2,津东广（挂）-063,15220.4,居住,70年,天津市红鼎房地产开发有限企业,11月30,3,津东万（挂）-064,46998.3,居住,70年,广西阳光股份有限企业,11月30,4,津东卫（挂）-062,7279.9,其它公用设施用地,40年,中化道达尔燃油有限企业,11月29,5,津东王（挂）-032号,13422.4,居住,70年,天津市津房置业发展有限责任企业,9月11日,6,津东七（挂）-033,12854,住宅及商业金融用地,天津世昌房地产开发有限企业,-8-14摘,7,长芦卫国道地块,未知,长芦房地产开发有限企业,摘,8,虎丘路地块（格调竹境）,55000,泰达建设集团建设开发分企业,未知,9,天津钢厂,挂,10,张达庄,挂,11,轧钢厂,挂,5,1,4,33,华侨城项目土地价值分析报告,第33页,市场机遇与价值空间,1、土地市场土地用途,建设用地,指建造建筑物、构筑物土地。包含商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等,商服用地,指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地,商业用地,指商店、商场、各类批发、零售市场及其对应隶属设施用地,金融保险用地,指银行、保险证券、信托、期货、信用社等用地,餐饮旅馆业用地,指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其对应隶属设施用地,其它商服用地,指上述用地以外其它商服用地，包含写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、摄影、剪发、洗浴等服务设施用地,公用设施用地,指为居民生活和二、三产业服务公用设施及瞻仰、游憩用地,公共基础设施用地,指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地,瞻仰景观休闲用地,指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等,公共建筑用地,指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地,住宅用地,指供人们日常生活居住房基地（有独立院落包含院落）,34,华侨城项目土地价值分析报告,第34页,供地：,未来9年，提供9平方公里土地资源,未来三年，供给1.8平方公里土地贮备,年预计供给35万平米,20预计供给31万平米,住宅：,开发规模：1200万平方米,关键组团：天津站关键区、卫国道沿线、轻轨沿线,天津站关键区,卫国道沿线,轻轨沿线,市场机遇与价值空间,1、土地市场规划,后续大规模供地计划，使得区域成熟度快速提升同时，也弱化了稀缺性对价格提升速度影响,35,华侨城项目土地价值分析报告,第35页,市场机遇与价值空间,2、一手房市场,自开始连续至大规模拆迁造带来刚性需求造成了天津商品房成交量井喷,05、06两年呈连续平稳增加,03-（去除拆迁影响），整体商品房成交量基本呈平稳上升趋势，增幅5%左右,价格增速较大，03-06平均增幅25%,36,华侨城项目土地价值分析报告,第36页,-3,-3,成交均价,成交套数,依据天津市场成交数据连续跟踪，3月-3月商品房年均价格,增加幅度在20%左右,市场机遇与价值空间,2、一手房市场,37,华侨城项目土地价值分析报告,第37页,年，河东区一手住宅需求旺盛，交易活跃,有量无质，部分需求还未激发,未来，一手住宅交易将保持“补涨”趋势,市场机遇与价值空间,2、一手房市场,38,华侨城项目土地价值分析报告,第38页,河东区房价从年开始进入快速上涨期；,20河东区均价到达5758元/平米，环比去年增加了27.1%，与南开、河西区一起成为房价上涨最快区域,市场机遇与价值空间,2、一手房市场河东区,华侨城项目土地价值分析报告,第39页,伴随商品住宅产品高端化，天津市二手房市场自年起骤然放量。,20，受营业税及个税等调控政策影响，三级市场成交量下滑三成,年，天津市二手房成交价格仍连续保持每年30涨幅,改进型需求放量及部分次新房上市，直接拉升了二手房成交价格,量价分析,市场机遇与价值空间,3、二手房市场,二手房与一手房相比，较高成交百分比表明存在旺盛居住需求,二手房成交活跃，支撑一手商品房市场健康发展,40,华侨城项目土地价值分析报告,第40页,市场机遇与价值空间,5、市场机遇与价值空间判断,未来河东区大规模供地计划，形成供给量激增,价格差距缩小，减缓增速,土地供给稀缺性促动需求外扩,中心城区房价攀高,成交量连续增加，河东区成为热点板块,与关键城区价格水平差异形成河东区上扬空间,补涨,缓增,41,华侨城项目土地价值分析报告,第41页,项目基本情况,发展动力及潜力,市场机遇与价值空间,项目分析（津塘路项目、新开路项目）,土地价值承载力,42,华侨城项目土地价值分析报告,第42页,津塘路项目,用地条件分析,区域市场环境,方案试排,销售分期,经济效益测算,43华侨城项目土地价值分析报告,第43页,用地条件分析,1、区域优势与机会,2号线,4号线,9号线,规划、建设中共有5条轨道线路路径河东区，包含2、4、5、7、9号线：,2号线已开工,4号线规划中,5号线规划中,7号线规划中,9号线与津滨轻轨于中山门站换乘，已开工，预计通车,交通：,快速路、津塘路、4号线、津滨轻轨,交通优势，将在关键城区人口外迁趋势下形成与周围区域竞争优势,5号线,7号线,44,华侨城项目土地价值分析报告,第44页,用地条件分析,1、区域优势与机会,空间：,南站,货运站：货车不经过津塘路,工业园,及,配套,（居住、,商住）,本案,研发类、高科技产业及居住配套,全部拆迁至海河,智慧城,（天钢国际会议展览中心区）,用地面积：170万平方米,公建、高级公寓百分比8：2,上海,阳光,总部,富民路,招商,地块,乐康项目,核研究所、电传所,、现实状况住宅,汪庄子地块,22.6公顷住宅,区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻,规划公建物业供给量大，居住类物业相对较少,45,华侨城项目土地价值分析报告,第45页,人人乐超市,家乐福超市,名家装饰城,家世界超市,金海马家俱城,家世界超市,东兴装饰城,万客隆超市,苏宁电器,平和装饰城,老百姓大药房,国美六纬路店,本案,用地条件分析,2、区域劣势,配套缺乏,距离远,津 塘 路,中山门小区,东丽商业中心,西以中山门为界，东以利津路为界,两头热中间冷,零售商业分布,46,华侨城项目土地价值分析报告,第46页,金钱龟KTV,二宫、宾舍球馆,三源益康健体中心,河东体育场,金百万烤鸭,津轩阁,金湖娱乐休闲洗浴,鸿起顺,鸿宴楼,正阳春烤鸭,速8酒店,财富豪为酒店,天馨宾馆,青叶火锅,楚湘情酒楼,今日渔乡,本案,津 塘 路,中山门小区,东丽商业中心,西以中山门为界，东以利津路为界,两头热中间冷,用地条件分析,2、区域劣势,配套缺乏,距离远,餐饮、娱乐分布,47,华侨城项目土地价值分析报告,第47页,用地条件分析,2、区域劣势,配套缺乏,距离远,直线距离19 公里,天津火车站,项目用地,48,华侨城项目土地价值分析报告,第48页,用地条件分析,3、地块条件,用地指标,A-1地块为商业金融用地，占地36518.9平米，建面100000平米,A地块为居住用地，占地66337.9平米，需预留小学用地10000平米,B地块为居住用地，占地76026.8平米，需预留幼稚园用地2400平米,A1,A1,A,B,49,华侨城项目土地价值分析报告,第49页,用地条件分析,3、地块条件,交通,规划中地铁号线,津滨轻轨已运行，年将与地铁9号线联通,规划龙岗路：月牙河海河,计划年开工，工程进度需结合机床厂搬迁情况,津塘路与津滨轻轨,现实状况钢厂路,项目内部预留市政路，由政府投资,现实状况先锋路,规划娄山道：东丽区富民路,40米宽快速路（年开工作为津塘路副线）,现实状况变电所路,武当路：卫国道海河,（计划年开工）,城市主干道、轨道交通节点、未来交通愈加便利,西侧现实状况钢厂路交通条件较差,50,华侨城项目土地价值分析报告,第50页,用地条件分析,3、地块条件,环境,4栋界外楼,东侧低端商业,现实状况学校,机床厂,建筑企业,垃圾站,周围现实状况环境较差，但临近物业均在拆迁计划中，未来将得到改进,51,华侨城项目土地价值分析报告,第51页,用地条件分析,3、地块条件,拆迁,现实状况加油站,现实状况学校,供热管道,供热站,现实状况住宅,.12拆迁完成：,加油站、学校,.12拆迁完成：,现实状况住宅、供热站、供热管道,52,华侨城项目土地价值分析报告,第52页,用地条件分析,3、地块条件,内部,内部平整，少许成树,53,华侨城项目土地价值分析报告,第53页,津塘路项目,用地条件分析,区域市场环境,方案试排,销售分期,经济效益测算,54,华侨城项目土地价值分析报告,第54页,区域市场环境,、住宅市场,区域内现实状况及近期潜在供给量小,1,2,津塘路,4,3,在售项目：,1、朝阳-绿茵,潜在项目：,2、米兰-新干线,3、融科-金月湾,4、格调-竹境,55,华侨城项目土地价值分析报告,第55页,区域市场环境,、住宅市场,区域内现实状况及近期潜在供给量小,区域内现实状况在售项目仅朝阳绿茵，,总建筑面积20万平米，市场存量11.6万平米潜在供给项目总建筑面积,42.87万平米,当前市场销售均价,6500-7000元/平方米,项目名称,产品类型,住宅建面,（万平米）,年均消化量,（万平米）,销售均价,（元/平米）,开盘时间,在售,朝阳-绿茵,多层,总计：20,已售：8.38,15.96,6500,二期4月,潜在,米兰-新干线,多层,1.77,6000,8月,融科-金月湾,高层,14.48,开盘：7000,10月,格调-竹境,小高层、高层,15,未定,（6500以上）,4月,56,华侨城项目土地价值分析报告,第56页,区域市场环境,、住宅市场,可比区域重点项目,、顺驰-太阳城,2、百合春天,3、第六大道,由于本项目所在区域供应较少，选择相邻可比区域重点项目价格涨幅及销售速度进行分析,2,1,3,津滨大道,卫国道,57,华侨城项目土地价值分析报告,第57页,区域市场环境,、住宅市场,项目名称,产品类型,住宅建面,（万平米）,年均消化量,（万平米）,销售均价,（元/平米）,年均价格,涨幅,销售周期,备注,顺驰太阳城,多层,小高层,170,16.08,一期：2500,五期：5800,21%,6月,6月,五期开盘当日，即售完,百合春天,洋房、小高/高层,22,20.28,洋房：6500,小高/高：5800,2月,3月,一期售完,二期未开盘,第六大道,多层,高层,70,22.80,8300,36%,5月,7月,可比区域内：,销售均价：,58008300元/平米,年均消化量：,16.0822.80万平米,年均价格涨幅：,2136,58,华侨城项目土地价值分析报告,第58页,区域市场环境,、住宅市场顺驰-太阳城,蓝山园,紫,玉园,艺阳风尚,四季花庭,新领地,阳光嘉年华商业城,水岸商业广场,开发商：,天津顺驰新地置业有限企业,项目位置：,河东区卫国道以北,总占地：151万平米,总建面：178万平米,分期：5期以上,分期,推广名,建筑面积 （万平米）,推盘时间,入住时间,成交均价 （元/平米）,一期,紫玉蓝山,20,6月,2500,二期,四季花庭,11,7月,3500,三期,艺阳枫尚,19,7月,10月,4500,四期,