水语项目策划销售执行工作方案.docx

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项目策划销售执行方案目录一、市场调查（见前期策划报告）二、项目分析（见前期策划报告）三、项目定位（见前期策划报告）四、价格策略 4.1价格制定原则 4.2价格走势建议 4.3价格定位策略 4.4价格推广策略五、营销推广 4.1营销推广总策略 4.2本区域竞争策略 4.3同类型竞争策略 4.4推广时机与条件 4.5核心卖点的提炼 4.6营销运作期策略 4.7营销阶段性调整 4.8营销总结与反馈 4.9营销推广预算费 4.10项目招商策略 4.11尾房销售策略六、销售实施 5.1销售目标及进度安排 5.2销售模式及组织架构 5.3销售现场及道具准备 5.4销售代表培训之方案 5.5销售现场管理及控制 5.5销售人员管理与考核 5.6销售客户跟进与建档 5.7销售广告评估及建议七、项目包装（略） 5月15日前提交八、宣传推广（略） 5月15日前提交四、价格策略 4.1价格制定原则定价原则：价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，定价原理主要考虑以下几个方面： 1)整体的经济环境； 2)同类型户型产品销售情况； 3)物业自身客观条件：地理位置、质品； 4)物业管理等服务标准； 5)项目景观、朝向、户型、面积、层次等有效调整各单位之间的价差，使各单位的价格更均好。 6)结合开发商给予房屋均价2000元平方米，制定各单价。 4.2价格走势建议为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利进行，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进行有步骤的阶段价格控制。内部认购期为吸引人气，建议采取低等价入市，此阶段认购的客户除享受折扣优惠外，还可享受价目表1%~3%的额外优惠；公开发售后成交的客户则按价，无额外优惠；后期随着项目的形象、知名度等越来越有利，对价目表价格成交目表进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠1%~2%的手段，刺激客户成交。 1）价格走势说明：说明阶段均价阶段性销售总量控制最终均价开盘前期均价 1858元/㎡ 0-30% 2052元/㎡（不含折）开盘中期均价 2015元/㎡ 30-50% 2210元/㎡ 50-90% 开盘后期均价 2080元/㎡ 90-100% 4.3价格定位策略本项目进行内部认购时，楼体形象还未成形、不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，以低价入市，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，其他销售期采用提高单价的方式），最终实现目标均价。 1）分析项目周边竞争项目价格表参考：价格(元/ m2) 华府天地首创名苑华达幸福湾东方美景二期鸿升花园（多层）实际最低价 / 1800 1600 二期预计1600 1758 实际均价 1890 2000 1800 二期 1700 1800 实际最高价 2200 / 2200 二期 1800 1908 层差价 20-50 / 30-50 20-30 20-50 权重评分表（根据各项目的实际考察情况评定）：内容整体环境交通配套规模设计硬件设施外观景观物管营销合计比例权重 30 7 10 7 13 3 8 8 10 4 100 100% 首创名苑 15 4 5 5 8 1 5 5 6 1 55 20.52% 华达幸福湾 20 5 6 6 10 2 6 6 6 2 69 25.74% 华府天地 19 5 5 5 11 2 7 6 6 2 68 25.75% 柳荷鑫苑 21 6 8 6 12 2 6 7 6 2 76 28.35% 市场均价合成：小高层项目市场均价 = 各楼盘均价×对应权重比例之和1858元/㎡，根据上述结论本司建议：本案推出市场前期均价在1858-1958元/㎡（中期2000多元/㎡，最终均价达到2000元/㎡），通过项目品质、园林物业及宣传推方面等附加值上做文章，让楼盘的价格充分体现其价值含金量，有利后期销售价位的拉升。 2）定价定价上，建议本项目采用时间优先和位置优先原则，即本项目销售价格不断攀升，购买时间越早，付款时间越快，价格越低.采用低开高走的入市方式，在楼盘开售之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高，以保证项目投资保值的基本功能。 1.低开高走模式的优点与缺点优点：第一，便与快速成交，促进良性销售。以低于行情的价格开盘，吸引相当一部分客户的注意。聚人气，营造现场购买气氛。第二，每次调价能造成房价增值的假象，给前期购房者以信心，激励购房者购买欲望。第三，便于控制，低价开盘，价格的主动权在开发商手里，当市场反映热烈时，可以很快提高销售价格，形成热销的良好局面，当市场反映平淡时，则可以维持低迷的市场竞争，保持一定成交量，静观市场反映。第四，便于资金周转，资金回笼。第五，良好的开端，容易产生无形的效益。第六，扩大市场占有率，扩大影响。第七，开盘前部分房价较低，仅有30%房子走低，随着楼层递增，售价快速提升。这种定价策略，带有较强的宣传目的。第八，低开让利行为实际上相当于地产商为自已做了一个广告。缺点：第一，刚推出的房型利润不高，开发商需将主要利润寄于后续调价上。第二，价格定制太低影响楼盘档次。第三，销控细节掌控加强，避免后期购买者难以下决心购定。 2）各栋定价（定价说明：分数按0-10分评定）；内容关键因素备注栋号位置通风采光景观噪音户型实用率得分单栋得分系数= 总得分/单栋数单栋均价=项目均价×系数均价 1栋 7分 7分 7分 7分 3分 7分 4分 42分 0.99736 1995元 2000元（不含折扣点） 2栋 7分 7分 7分 7分 3分 7分 7分 45分 1.06860 2137元 3栋 6分 6分 7分 8分 6分 6分 7分 46分 1.09234 2185元 4栋 6分 6分 7分 8分 5分 6分 4分 42分 0.99736 1995元 5栋 6分 6分 6分 7分 7分 6分 3分 41分 0.97361 1947元 6栋 6分 6分 6分 7分 6分 6分 3分 40分 0.94986 1900元 7栋 5分 7分 6分 6分 7分 7分 4分 42分 0.99736 1995元 8栋 6分 7分 6分 6分 6分 7分 4分 42分 0.99736 1995元 9栋 6分 6分 7分 5分 5分 6分 4分 39分 0.92612 1852元 3）、各单元定价（单元定价说明：分数按0-10分评定）；比较内容关键因素备注栋号朝向通风采光景观噪音户型得分单元得分系数= 总得分/单元数单元均价=栋均价×系数均价 1栋一单元西 8分 9分 9分 7分 5分 9分 47分 0．96907 1935元 1995元 1栋一单元东 9分 8分 8分 8分 6分 9分 48分 0．98969 1975元 1栋二单元西 9分 9分 7分 9分 6分 9分 49分 1．01030 2016元 1栋二单元东 9分 9分 9分 9分 5分 9分 50分 1．03092 2058元 2栋一单元西 8分 9分 9分 9分 5分 9分 49分 0．98657 2108元 2137元 2栋一单元东 9分 9分 9分 9分 6分 9分 51分 1．02684 2195元 2栋二单元西 9分 9分 9分 9分 6分 9分 51分 1．02684 2195元 2栋二单元东 9分 9分 9分 8分 6分 9分 50分 1．00671 2151元 2栋三单元西 9分 9分 9分 7分 6分 9分 49分 0．98657 2108元 2栋三单元东 9分 9分 9分 7分 5分 9分 48分 0．96644 2065元 3栋一单元西 8分 9分 9分 6分 6分 9分 47分 0．94949 2075元 2185元 3栋一单元东 9分 9分 9分 9分 7分 9分 52分 1．05050 2295元 4栋一单元西 8分 9分 9分 9分 8分 9分 52分 1．05050 2096元 1995元 4栋一单元东 9分 9分 9分 6分 5分 9分 47分 0．94949 1895元 5栋一单元西 8分 9分 8分 6分 6分 8分 45分 0．93103 1815元 1947元 5栋一单元中 9分 9分 9分 9分 7分 8分 51分 1．05517 2055元 5栋一单元东 9分 9分 8分 8分 7分 8分 49分 1．01379 1975元 6栋一单元西 8分 9分 8分 8分 7分 8分 48分 1．00418 1908元 1900元 6栋一单元中 9分 9分 9分 9分 7分 8分 51分 1．06694 2027元 6栋一单元东 7分 9分 8分 7分 7分 8分 46分 0．96234 1828元 6栋二单元西 7分 9分 8分 7分 7分 9分 47分 0．98326 1868元 6栋二单元东 9分 9分 9分 7分 6分 9分 47分 0．98326 1868元 7栋一单元西 8分 8分 9分 6分 6分 9分 46分 0．95833 1912元 1995元 7栋一单元东 9分 8分 9分 8分 7分 9分 50分 1．04166 2078元 8栋一单元西 8分 8分 9分 8分 7分 9分 49分 0．98989 1975元 1995元 8栋一单元东 9分 8分 9分 8分 7分 9分 50分 1．01010 2015元 8栋二单元西 9分 8分 9分 8分 7分 9分 50分 1．01010 2015元 8栋二单元东 9分 9分 9分 7分 6分 9分 49分 0．98989 1975元 9栋一单元西 8分 8分 8分 6分 5分 8分 43分 0．94765 1755元 1852元 9栋一单元中 9分 8分 8分 8分 7分 8分 48分 1．05785 1959元 9栋一单元东 8分 8分 8分 7分 5分 8分 44分 0．96969 1795元 9栋二单元西 8分 9分 8分 7分 5分 9分 46分 1．01377 1878元 9栋二单元东 8分 9分 8分 7分 5分 9分 46分 1．01377 1878元 9栋三单元西 8分 8分 8分 7分 5分 8分 44分 0．96969 1795元 9栋三单元中 9分 8分 8分 8分 7分 8分 48分 1．05785 1959元 9栋三单元东 9分 8分 8分 6分 5分 8分 44分 0．96969 1795元 4）各楼层定价 ①规则单元为18层楼差价细分规则楼层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 12层 13层 14层 15层 16层 17层 18层价格递减30 减20 递减10 均价递加30 递加20 单元为14层楼差价细分规则楼层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 12层 13层 14层价格递减30 减20 递减10 均价递加30 递加20 ②定价单元为18层楼差价细分楼层门面 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 12层 13层 14层 15层 16层 17层 18层价格略 -150 -120 -90 -60 -40 -30 -20 -10 均价 +30 +60 +80 +100 +120 +140 +160 +160 单元为14层楼差价细分楼层门面 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 12层 13层 14层价格略 -130 -100 -70 -40 -20 -10 均价 +30 +60 +90 +120 +140 +140 5）每套定价 1号栋价目表楼层 01号房 02号房 03号房 04号房十八层 2166 2218 十七层 2176-10 2218 十六层 2156-10 2198 十五层 2136-10 2178 十四层 2075 2125 2116 2158 十三层 2075 2125 2096 2138 十二层 2055 2095 2076 2118 十一层 2025 2065 2046 2088 十层 1995 2035 2016 2058 九层 1965 2005 2006 2048 八层 1935 1975 1996 2038 七层 1925 1965 1986 2028 六层 1915 1955 1976 2018 五层 1895 1935 1956 1998 四层 1865 1905 1926 1968 三层 1835 1875 1896 1938 二层 1805 1845 1866 1908 一层商铺 2号栋价目表楼层 01号房 02号房 03号房 04号房 05号房 06号房十八层 2268 2355 2355 2310 十七层 2268 2355 2355 2310+10 十六层 2248 2335 2335 2290+10 十五层 2228 2315 2315 2270+10 十四层 2208 2295 2295 2250 2248 2205 十三层 2188 2275 2275 2230 2248 2205 十二层 2168 2255 2255 2210 2228 2185 十一层 2138 2225 2225 2180 2198 2155 十层 2108 2195 2195 2150 2168 2125 九层 2098 2185 2185 2140 2138 2095 八层 2088 2175 2175 2130 2108 2065 七层 2078 2165 2165 2120 2098 2055 六层 2068 2155 2155 2110 2088 2045 五层 2048 2135 2135 2090 2068 2025 四层 2018 2105 2105 2060 2038 1995 三层 1988 2075 2075 2030 2008 1965 二层 1958 2045 2045 2000 1978 1935 一层商铺 3、4号栋价目表 3号栋 4号栋楼层 01号房 02号房 01号房 02号房十五层 2235 2455 2256 2055 十四层 2235 2455 2256 2055 十三层 2215 2435 2236 2035 十二层 2195 2415 2216 2015 十一层 2165 2385 2186 1985 十层 2135 2355 2156 1955 九层 2105 2325 2126 1925 八层 2075 2295 2096 1895 七层 2065 2285 2086 1885 六层 2055 2275 2076 1875 五层 2035 2255 2056 1855 四层 2005 2225 2026 1825 三层 1975 2195 1996 1795 二层 1945 2165 1966 1765 一层架空 5、7号栋价目表 5号栋 7号栋楼层 01号房 02号房 03号房 01号房 02号房十八层 2072 2238 十七层 2072 2238 十六层 1965 2205 2125 2052 2218 十五层 1965 2205 2125 2032 2198 十四层 1945 2185 2105 2012 2178 十三层 1925 2165 2085 1992 2158 十二层 1905 2145 2065 1972 2138 十一层 1875 2115 2035 1942 2108 十层 1845 2085 2005 1912 2078 九层 1815 2055 1975 1902 2068 八层 1805 2045 1965 1892 2058 七层 1795 2035 1955 1882 2048 六层 1785 2025 1945 1872 2038 五层 1765 2005 1925 1852 2018 四层 1735 1975 1895 1822 1988 三层 1705 1945 1865 1792 1958 二层 1675 1915 1835 1762 1928 一层架空 6号栋价目表楼层 01号房 02号房 03号房 04号房 05号房十六层 2058 2178 1978 2018 2018 十五层 2058 2178 1978 2018 2018 十四层 2038 2158 1958 1998 1998 十三层 2018 2138 1938 1978 1978 十二层 1998 2118 1918 1958 1958 十一层 1968 2088 1888 1928 1928 十层 1938 2058 1858 1898 1898 九层 1908 2028 1828 1868 1868 八层 1898 2018 1818 1858 1858 七层 1888 2008 1808 1848 1848 六层 1878 1998 1798 1838 1838 五层 1858 1978 1778 1818 1818 四层 1828 1948 1748 1788 1788 三层 1798 1918 1718 1758 1758 二层 1768 1888 1688 1728 1728 一层架空 8号栋价目表楼层 01号房 02号房 03号房 04号房十八层 2135 2175 2175 2135 十七层 2135 2175 2175 2135 十六层 2115 2155 2155 2115 十五层 2095 2135 2135 2095 十四层 2075 2115 2115 2075 十三层 2055 2095 2095 2055 十二层 2035 2075 2075 2035 十一层 2005 2045 2045 2005 十层 1975 2015 2015 1975 九层 1965 2005 2005 1965 八层 1955 1995 1995 1955 七层 1945 1985 1985 1945 六层 1935 1975 1975 1935 五层 1915 1955 1955 1915 四层 1885 1925 1925 1885 三层 1855 1895 1895 1855 二层 1825 1865 1865 1825 一层架空 9号栋价目表① 楼层 01号房 02号房 03号房 04号房十八层 1915 2120 1955 2038 十七层 1915 2120 1955 2038 十六层 1895 2100 1935 2018 十五层 1875 2080 1915 1998 十四层 1855 2060 1895 1978 十三层 1835 2040 1875 1958 十二层 1815 2020 1855 1938 十一层 1785 1990 1825 1908 十层 1755 1960 1795 1878 九层 1745 1950 1785 1868 八层 1735 1940 1775 1858 七层 1725 1930 1765 1848 六层 1715 1920 1755 1838 五层 1695 1900 1735 1818 四层 1665 1870 1705 1788 三层 1635 1840 1675 1758 二层 1605 1810 1645 1728 一层商铺 9号栋价目表② 楼层 05号房 06号房 07号房 08号房十八层 2038 1955 2118 1955 十七层 2038 1955 2118 1955 十六层 2018 1935 2098 1935 十五层 1998 1915 2078 1915 十四层 1978 1895 2058 1895 十三层 1958 1875 2038 1875 十二层 1938 1855 2018 1855 十一层 1908 1825 1988 1825 十层 1878 1795 1958 1795 九层 1868 1785 1948 1785 八层 1858 1775 1938 1775 七层 1848 1765 1928 1765 六层 1838 1755 1918 1755 五层 1818 1735 1898 1735 四层 1788 1705 1868 1705 三层 1758 1675 1838 1675 二层 1728 1645 1808 1645 一层商铺 4.4价格推广策略各种付款方式的销售折扣应根据不同销售时期的具体情况进行调整。内部认购期由于工地形象不理想，客户犹豫与观望心态较浓，可在折扣上放低2-4%，以吸引客户尽早落定；公开发售期在买家聚集、人气旺盛、工程形象日益良好的有利形势下，可将折扣降低；至冲刺期与尾盘期，尾盘由于剩余单位客户可选择余地不大，故可再次放低折扣1-2%以刺激客户成交，尽快消化剩余尾盘、实现利润。付款折扣方案主要消费对象为常德事业单位人士，普遍资金实力一般，由此应提供更具灵活性的付款方式，既能让客户减少资金压力，又能实现快速销售的目的。建议采取缩小首付款来降低客户付款的资金压力。 1）折扣方式付款方式折扣率预计比例备注按揭付款 2% 55% 首期3成，余款银行按揭付清。公积金付款 2% 10% 首期3成，余款分阶段付清。分期付款 2% 10% 首期3成，主体封顶再付3成，外立面竣工再付3成，交房前付清全款一次性付款 4% 25% 首期4成，主体封顶再付5成，交房前付清全款其它活动优惠券 3% 平均折扣 6-7% 折扣方案在销售过程中需为大面积成交预留一定折扣空间。经理可灵活掌握1％优惠。以上总体优惠为5-6%，最终保持房屋均价在2000元/m2；建议：开发商通过银行能办理房屋按揭贷款达到70% 2）价格涨幅说明：阶段均价阶段性销售总量控制涨幅步骤（%销售面积率）最终均价开盘前期均价 1858元/㎡ 0-30% 0-10%价格为1858元/㎡ 10-20%价格为1858元/㎡ 20-30%价格为1858元/㎡ 2052元/㎡（不含折）开盘中期均价 2015元/㎡ 30-50% 第一次：30-40%涨价到1950元/㎡第二次：40-50%涨价到2080元/㎡ 2210元/㎡ 50-90% 第三次：50-60%涨价到2150元/㎡第四次：60-70%涨价为2190元/㎡第五次：70-80%涨价到2250元/㎡ 80-90%涨价为2250元/㎡开盘后期均价 2080元/㎡ 90-100% 90-100%价格为2080元/㎡ 3）控房方式第一批推出户型（如上图红色框内）理由：推广策略采用低开高走，前期价格最低，所以应先推出一般或较差户型。比例：A户型4个单元、B户型3个单元、C户型2个单元、E户型6个单元。利弊：利：①入市价格低，应将较差房先推，后期涨价时留好户型。②第一批推出的单元较多，各种户型配比均匀。弊：①采用每栋分割法，后期团购在某一栋或某单元时不方便安排。②有部分好位置第一次未推，会流失或让客户徘徊。第二批推出户型（如上图绿色框内）理由：第二次加推户型，客户通过一定时期积累后选择空间可以放宽，应推出部分较好户型伴随屋房第一次涨价。比例：A户型2个单元、B户型2个单元、C户型1个单元、D户型1个单元、E户型1个单元。利弊：利：①第二批推出房号时房屋已经面临第一次涨价，好户型配好价格非常科学。②客户选择空间增大，便于促进销售。弊：①第一批如销售情况不佳，此次放号需谨慎，应具体问题具体再做调整。②在放号时现场应很好控制，避免已定客户换房或发生争执。第三批推出户型（如上图黄色框内）理由：第三批推出时，此时销售情况基本稳定，需再一次配比较好户型和一般户型均衡市场。比例：A户型1个单元、D户型1个单元、C户型1个单元、E户型1个单元。利弊：利：①好户型再一次迎接价格上涨。第四批推出户型（如上图紫色框内）理由：第四批推出时，估计在2008年春节后，此时属销售黄金周期推出几款最佳景观房来打动市场。比例：A户型1个单元、E户型3个单元、B户型1个单元。利弊：利：①好户型再一次迎接价格上涨。第五批推出户型（如上图孔蓝框内）理由：第五批推出时房屋属尾盘，在折扣上会放宽政策，所以预留1个较差单元做促销，另1个较好单元便于客户选择。比例：E户型2个单元。利弊：利：①预留单元很适合特价房促化尾盘。弊：①预留下来的2个单元全为二房小户型，客户选房太受局限，容易流失大户型客户。建议：请开发商在第一批推房时期前确定市人大所定区域，便于我司调整控房策略。五、营销推广 4.1营销推广总策略强调本项目的一种建筑品味、水雾景观等处细节形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将“柳都水语”逐步推向市场、提高人气，进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、有重点”地推出。营销策略方案如下： 1、采取严格的销控管理。 2、价格实行“低开高走”的价格策略。 3、销售各阶段与广告促进密切联动。 4、适时采用直接有力的促销活动。 5、酌情进行销售政策的合理调整。 6、提升物业品质策略，主要通过售楼部、样板房装修、现场人员的服务素质等来体现。 7、通过人大户主入驻，提升居住品味，进行推广。 8、采取多模式销售方式，在营销手法上与市场形成差异。将充分的运用：一个主题“首座10万立方水氧社区”为主题；二个中心（现场一个营销中心接待点，常德步行街一个营销中心点，二大中心点进行产品介绍、签约）迎接市场；三种模式（坐销-现场销售；行销-户外推广；团销-进驻企事单位推广）三种销售模式，攻占市场；四种优势（建筑风格、园林景观、绝佳户型、中等价位）竞争市场；五种宣传（媒体宣传、户外宣传、展示活动宣传、现场包装宣传、产品资料宣传）传递市场；六种优惠（认购券、VIP卡、购房中汽车、带客送物业费、免装饰修设计、复式送家电、其它优惠）促进市场； 4.2区域竞争策略整个推广过程中，我们将避产品同质化、提差异化的东西来进行市场竞争，主要体现在以下几个方面； 1)建筑外立面的、窗、台、门等推广建筑的品质、美观； 2)园林中的小桥、流水、水雾、架空设施等推广健康居家的方式； 3)中等房价来迎接市场（无疑本项目位置相比周边竞争楼盘处较偏地段，所以价格需体现优势）； 4)市人大100多户购买本项目为荣，是项目品味、品质的又一提升点。 5)对销售人员专业的培训，做为市场竞争与项目物业服务的另类影响点。 6)在前期争取知名物业为顾问，让物业公司在销售时就派人进行现场物管，展示项目形象，形成区域的又一竞争点。 7）其它方式竞争。 4.3同类型竞争策略质品、生态居住的理念放在第一位，结合推广上的创新来竞争市场。 1）突出本项目“现代简略”、“首创水雾”、“首创架空”等来竞争市场。 2）在现场接待处通过CD语音碟（或三维画面）滚动介绍项目营造气氛（步行街接待处首创播音系统）。 3）在现场接待中心装饰标准上应装成上档次，注重细节和楼盘文化的展现（突出品质与品味）。 4）定期开展宣传活动，促进销售。 5）其它方式竞争。 4.4推广时机与条件入市时机的选择： “良好的开始是成功的一半”，入市时机方式把握得当，才能产生良好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几方面的因素：项目可售时间：通常我们选择在正式认购（或签约）前3—4个月入市宣传、推售号码，一方面为项目提前造势、另一方面可在正式销售前积累有效客户。在工程进度顺利的情况下预计于11月左右开盘。准备充分后入市：入市时须营销中心、项目现场、项目周边环境改造等内外包装方面有良好的形象展示，模型、楼书、广告展板等销售工具齐备的情况下，才能彰显出本项目领引市场的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对本项目的信心。无造势不入市：在房地产市场激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。销售旺季入市：每年10月至下年3月是房地产销售的周期性旺季，其中11—12月以及1—2月是销售黄金时段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速的聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。有目的地入市：根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。有控制地入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等，分期分批、有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。内部认筹期暂计划在2007年7月。 4．5媒体类型对比分析媒体类型对比分析项目类型报纸电视户外短信平台公交电梯市场现状以常德日报，晚报为例，在当地几乎很难买到此类报纸，其原因为内容单调，新闻类刊少，发行量降低以常德当地电视为例，其节目大多是一些医疗方面的，更多的收视人群把节目锁定在省台，当地收视率下降已有个别大盘在高速公路出入口及繁华地段（如步行街，车站等）设有户外广告目前手机持有率达3．5亿，随着手机越来越普遍，短信逐步成为最重要的信息源常德市公交车仍在逐步完善，从城区到郊区的一个完整的公交网络体系目前常德电梯广告越来越多，其中以商务、酒店为主覆盖率有效覆盖10% 基本覆盖20% 有效覆盖50% 基本覆盖70% 城区覆盖70% 城区覆盖20% 宣传因素发行量不高收视率不高客户网络性宽，辐射面广直接性降低楼

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