某房地产市政建设及市场分析.docx

目 录

壹、重庆概述
一、城市简介
二、宏观经济环境
三、市政建设与规划

贰、市场分析
一、中心城区市场分析
二、竞争市场分析

叁、项目分析
一、项目立地
二、项目定位
壹 重庆概述

一、 城市简介
1、自然地理
重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。

2、行政规划
重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区 ）;4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。

3、民族人口
重庆是以汉族为主体，土家族、苗族、回族、满族、彝族、藏族等50多个少数民族组成的和睦家园。2003年末全市总人口3130万，城镇人口1311万人，乡村人口1819万人。少数民族人口占全市人口的6.37%，以土家族、苗族为主。域内各少数民族仍保留着自己的传统习俗。土家族有摆手舞、赶年、唱傩戏、花灯，苗族有赶秋节、踩山节，此外还有羊马节、火星节、哭嫁、跳丧等民族习俗和活动。土家吊脚楼和苗族刺绣、蜡染独具特色。多姿多彩的民俗风情已成为重庆重要的旅游资源。

4、交通状况
重庆是长江上游和西南地区最大的水陆交通枢纽，重庆水港属国家一类开发口岸，区域内水上运输路程达4000公里以上，公路干线近20条，通车里程26900公里；铁路有三条主干线５条支线纵横，长537公里；民航通航的航线近70条。

5、综合实力
重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2003年，国内生产总值达到2250亿元，增长11.4%，地方预算内财政收入为206亿元，增长30.9%。
重庆是一个综合性的老工业城市，有独立核算工业企业1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额2013亿元。2003年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。重庆拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。重庆已成为全国十大机电产品出口基地之一。
重庆是一个大城市与大农村的结合体，农村地域广阔，人口众多，农业资源极具开发潜力。现有耕地156万公顷，劳动力1345万人。重庆地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地。2003年，全年农村居民人均纯收入2215元，比上年增长5.6%。农村居民恩格尔系数为52.5%，比直辖前下降了10.7个百分点，全市农村全面向小康迈进。
重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2003年，社会消费品零售总额达到835亿元，比上年同期增长9.5%。
重庆是长江上游和西南地区最大的邮政电信枢纽，是联系西南地区的邮电通信业务指挥调度中心。邮电通信畅达145个国家和地区，在国内大中城市之间开展了商包直投、邮政快件、特快专递等业务和国家邮件互换业务。

二、宏观经济环境
１、经济保持较快增长与产业结构改善同行
n 人均国内生产总值（元/人）

n 国民经济三类产业比例（第一产业：第二产业：第三产业）
2003年 15.2：43.4：41.4
2002年16.3：42.0：41.7

分析：
Ø GDP增长达14.7%，高于全国1.7个百分点，增长速度列全国第15位。
Ø 从2001年开始，第三产业总量首次超过第二产业，产业结构趋于合理。

2、固定投资规模进一步扩大，成为拉动市场经济增长的主要动力

n 全社会固定资产投资（亿元）

n 投资种类情况

分析：
Ø 固定资产投资中41%，即382.32亿元资金用于基建，重庆市硬件环境进一步得到加强。
Ø 基建投资、房地产投资增幅均达40.9%。

3、消费市场平稳增长，居民消费价格水平逐步转升

Ø 2003年，全年实现社会消费品零售总额835.53亿元，比上年增长9.5%，增幅比上年提高0.4个百分点。
Ø 2003年，城市居民消费价格指数比2002年价格上升1.7个百分点，改变了1998年以来连续三年下降的局面。

4、财政收支增长较快，金融形式运行平稳

Ø 财政收支均有较快增长。2003年全市完成地方预算内财政收入206.93亿元，比上年增长31.1%。其中，市级财政收入103.65亿元，增长32.2%。
Ø 金融机构存贷款持续增长。截止2003年底，全市金融机构各项人民币存款余额3438.61亿元，比年初增加617.58亿元，增长21.9%。

5、居民收入继续增长，生活水平进一步提高
Ø 2003年城市居民人均可支配收入8094元，比上年增长11.8%；城市居民人均消费性支出7118元，比上年增长11.9%。
Ø 社会保障制度进一步完善。全年共筹集再就业资金12.71亿元，进入下岗再就业服务中心的国有企业下岗职工全部享受基本生活保障，地方国有企业下岗职工基本生活保障已与失业保险并轨。
Ø 就业人数增加，结构有所变化。年末全市就业人员1726.36万人，比上年增加15.86万人，增长0.9%。

6、农村产业结构调整初见成效；工业生产稳定增长，经济效益继续提高

Ø 农业产业化百万工程进展较好。全年筹集建设资金12亿元，新发展国家级重点龙头企业6家、市级龙头企业45家，新确定重点依托龙头企业50家。
Ø 工业生产快速增长。全年实现工业增加值768.36亿元，比上年增长16.4%。国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业（简称规模以上工业企业，下同）实现工业增加值477.85亿元，比上年增长21.1%。

7、外贸出口增长加快，出口多元化战略取得新进展。

Ø 2003年全市完成外贸进出口总值25.95亿美元，比上年增长44.6%，其中进口10.10亿美元，增长43.7%，出口15.85亿美元，增长45.3%。
Ø 2003年全市新签利用外资合同项目210个，合同外资金额5.57亿美元，分别比上年增长29.6%和10.2%。

总结：重庆市结构调整已见成效，投资环境不断改善，宏观经济继续向好，将进一步发挥西部经济中心的战略支撑，辐射带动功能。良好的经济发展成为房产发展最为有力的动力。

三、市政建设与规划

1、市政建设

Ø 2003年重庆基础设施建设投资691.55亿元，同比增长38.5%。
Ø 新建、改造城镇道路391.2公里，竣工城镇桥梁48座，隧道9座，新建广场38个，新增路灯32333盏；新增城镇日供水能力19万立方米，新建和改造供水管道292公里，排水管道954公里；新增公园5个，城镇公共绿地485.2万平方米。
Ø 完成危旧房改造120万平方米，新建经济适用住房187.8万平方米，竣工城镇住宅1231.75万平方米，城镇居民人均住房建筑面积达到20.4平方米。
Ø 博物馆及人民广场三期等民心工程按计划进行，已投资额占总投资额的14%到91%不等。

２、规划
城市战略目标：
近期——1年起步，5年内在基础设施建设，国企改革，经济结构方面取得重大进展。
中期——10年大见成效，将重庆建成长江上游高新技术产业基地，商贸中心，金融中心，信息中心，交通通信枢纽。
远期——充分实现中央制定的西部大开发战略目标，到2030 年，逐步迈向国际大都市。

市政规划：
Ø 2001年—2005年将投资1000亿大造水陆空快速通道。民航方面，对江北机场进行扩建；铁路方面，将启动和完成渝怀等4条铁路的建设。8条公路快速通道也将在5年内完成，分别通往上海、湖北、湖南、贵州；航运方面，三峡水位提高后，重庆港和万州港重要性突显。
Ø 实施重庆主城区半小时交通工程，重庆市区8小时交通工程建设计划。
Ø 加快建设轻轨交通新线一期工程并能提前完工使用，牛角沱嘉陵江复线桥等十一项民心工程。
Ø 实施“五大工程”全方位推进城市绿化工程，全市要新建公园16个，新增公共绿地1249公顷，拆除200万的违法建筑用于绿化,并在主城区实施两江四岸绿化工程。
Ø 近10年，重庆规划了20项系统工程项目，预计投资了381亿元。分别是：公路交通网络、主城区快速交通网络、铁路、机场、港口、西部地区信息枢纽、供水与净水、绿色工程、库区环境治理、旅游热线建立、汽车摩托车、天然气化工、电子信息、生物医药、环保设备基础设施、两个科技园区、三个工程中心、文化体育设施建设等。

区域
功能定位
整体环境
交通
房地产开发状况
渝中区
政治、商业中心
人口密度大，危旧房集中，为两江环绕
重庆陆上交通枢纽，港口、火车站均设在渝中区，区域内道路较窄，车流压力大
旧城改造为主
沙坪坝区
文化教育区
重庆商业副中心
步行街、名人雕塑广场、三峡文化广场使区域整体环境进一步改善，商业辐射度较大
重庆西大门、区域内有渝长、成渝高速路、滨江路建设、使主城区交通更便捷
沿主干道、商业中心全面开发、凤天大道沿线新城渐显规模、滨江路沿线也逐成热点
九龙坡区
工业区
高新技术开发区
大型工业企业集中、杨家坪为区域内商业中心、步行街正在建设中
李家沱、鹅公岩大桥使区域与巴南区、南岸区联系加强；轻轨建设将使渝中区商业中心片刻即至
直港大道（天宝新城）开发已成气候，黄桷坪、毛线沟的区域将逐渐成为新的住宅区
江北区
(含渝北区)
工业区
北部新城开发如火如荼，黄花园大桥通车使得五黄大社区，观音桥商圈更趋成熟
毗邻重庆航空港通过黄花园大桥，建设中的嘉陵江复线桥改善了与渝中区交通不便的状况
五黄大社区的兴起源于道路的改善，现五里店、观音桥、新牌坊、也呈现一片热火朝天的开发态势
南岸区
旅游区
（经济技术开发区）
依山傍水，自然环境好，2001—2003年，南坪商圈发展迅猛，步行街已建成
区域内渝黔高速路在建设中，现4座桥分别与江北，渝中，九龙坡相连，另又2座桥待建中；滨江路的建成使区域内的交通更便捷
鹅公岩大桥带动经济开发区内房产开发；现滨江路沿线已成开发热点

贰、市场分析

一、 中心城区市场分析
重庆为组团式城市结构，受到地形地貌阻隔的影响，各区域购房者地域属性较强。随着近两年交通状况的改善，购房者逐渐打破区域属性，客源流动性日益显现。现对中心城区（渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北区、南岸区）进行分析。

1、渝中区

n 产品：高层、小高层为主。
n 均价：3000—6500元/m2。
n 代表个案：海客瀛洲、洲际半岛新城、珠江华轩、嘉华·鑫城。

n 区域分析：
Ø 重庆政治、经济中心。
Ø 两江环绕，拥有较多的江景资源。
Ø 商服设施完善，生活机能高，交通便利。
Ø 人口密度集中，区域内部分小环境表现较差。
Ø 近两年随着整体城市交通状况的改善，本区域客源逐步外流。
Ø 受商业中心影响，区域价格走势为东高西低。
Ø 高层、小高层产品以点式为主。

2、沙坪坝区

n 产品：小高层、高层为主。
n 均价：2300--4000元/m2。
n 个案代表：华宇广场、金沙港湾、学林雅园、跨越·新天地。

n 区域分析：
Ø 重庆文化教育区，大专院校云集。
Ø 三角碑周边区域商业氛围日益成熟，随着三峡文化广场的建成，其重庆副商业中心的地位更加突出。
Ø 住宅开发主要围绕三角碑向周边扩散，未来沙坪坝区将形成四大新兴住宅版块，其中目前以凤天路版块最为“抢眼”。
Ø 2000年，禁止用学校用地建造教职工住宅，使大量教职工加入购房者的行列。
Ø 区域内产品整体品质较高。
Ø 错层、精简小户型受到消费者的欢迎。
Ø 依托浓厚的文化氛围和日益成熟的商业氛围，使本地区房价稳步上升。

3、九龙坡

n 产品：小高层、多层为主。
n 均价：2000--4000元/㎡。
n 代表个案： 同创奥韵、自由左岸、建设艾佳沁园、广厦城。

n 区域分析:
Ø 大型工业企业集中区。
Ø 杨家坪为区域的商业中心，步行街的建造将提升区域商业辐射力度。
Ø 建造中的轻轨途经本地区，它的建成将大大带动区域房地产升值。
Ø 九龙坡可供大规模开发的土地主要集中于九龙坡东南，南部地区，未来这里将成为房地产开发热点。
Ø 天宝新城(直港大道周边)日益成熟,住宅开发已成规模。

4、南岸区

n 产品: 多层、小高层为主，高层为辅，少量别墅。
n 均价: 2500---3800元/㎡。
n 代表个案: 学府大道69号、阳光100国际新城、融桥半岛、回龙湾。

n 区域分析:
Ø 南岸区依山傍水，自然环境较好。
Ø 区政府提出“住在南岸”口号，近2年受交通改善促进，房地产开发渐热，大规模个案陆续出现,如：阳光100。
Ø 现在售个案主要集中于南坪区域(即经济技术开发区)，整体而言市场竞争较为激烈。
Ø 滨江路的修建将带动沿江区域的房地产开发。
Ø 与渝中区隔江相望,随着区域内整体配套的不断完善,将会使渝中区部分客源流入。

5、江北区 (含渝北区)

n 产品：小高层为主。
n 均价：2500-3800元/㎡。
n 代表个案：中央美地、金沙水岸、鲁能星城、大川水岸、东方港湾、龙湖花园、北城天街。

n 区域分析：
Ø 着市政建设力度加大，区域整体环境日趋渐好。市政府的迁移，为区域房地产发展带来利好消息。
Ø 花园大桥的竣工，使五黄路沿线成为房产开发热点。
Ø 域内高品质，规模小区聚集，吸引了大量渝中区客源。
Ø 前观音桥、新牌坊，五里店成为区域内房地产二度开发的热点。
Ø 观音桥商圈日趋成熟。

二、竞争市场分析

1、竞争市场选择
从大区域考虑，由于嘉陵江和长江的阻隔，项目所在区域对于江北区和南岸区的客源吸引力有限，因此这两大区不作为本项目的竞争市场考虑，本案未来主要的竞争压力还是来自于渝中区内部以及邻近的九龙坡区北部（即高新技术开发区）。
石桥铺
两路口
奥体中心
本案
本项目所处区位属于渝中区最细的部分（如下图所示），南北为嘉陵江和长江所阻隔，周边的道路体系主要以东西向为主，从交通走势考虑，本案未来的竞争压力集中在两路口到石桥铺沿线以及奥体中心周边。
以下就对这些区域楼盘进行分析研究。

2、细化分析
1
3
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
项目周边楼盘分布：

1
华宇名都城
8
嘉华·鑫城
2
珠江华轩
9
心巢雅居
3
青年根据地
10
韵动人家
4
左林右舍
11
中华新城
5
同创奥韵
12
世纪花园
6
康德27°空间
13
丽水箐苑
7
华宇·渝州新都

蓝色项目处于强销期或持续期，红色项目尚未对外公开，黄色项目售完或尾盘阶段。

（1）产品分析
n 产品形态：
由于本次竞争目标的选择都在主城区内，因此从建筑形态上看比较单一，基本都是小高层、高层，以塔楼为主，每层在6-8户（两部电梯）。
从周边个案的产品形态看，重庆房产市场上产品较多元化，而且发展得比较成熟，各类产品形态都已经为市场所接受。
案名
楼层
平面格局
华宇名都城
33F
平层
珠江华轩
19-32F
平层
青年根据地
13F
平层
左林右舍
17F
平层
同创奥韵
12-18F
平层、错跃层
康德27°空间
30F
平层
华宇·渝州新都
18-32F
平层、错层、跃层（非顶楼）
嘉华·鑫城
28-34F
平层
心巢雅居
25F
平层
韵动人家
32F
平层

n 户型面积：
华宇名都城
2R：83
3R：108-126
4R：124
珠江华轩
2R：71-84
3R：96-116
青年根据地
1R：27-48
左林右舍
1R：30-50
2R：62-70
同创奥韵
2R：84
3R：110-128
4R：148
康德27°空间
1R：37-46
2R：78-81
3R：109
华宇·渝州新都
1R：38-41（商务套间）
2R：74
3R：103-128
4R：138-141
嘉华·鑫城
1R：51
2R：65-67
3R：70-75，102
4R：102-107
心巢雅居
1R：39-43
2R：61-66
3R：87
韵动人家
1R：40
2R：53-60
3R：87
注：以上面积均指套内建筑面积，红色表示主力户型。
从周边个案看，市场主推户型依然是2R和3R，户型设计以精简型为主，2R在70-85㎡之间为主，另外在奥体中心周边推出小户型为主得楼盘中，2R集中在55-65㎡之间；3R主要集中在90-120㎡，其中嘉华·鑫城项目户型普遍偏小，3R仅在70-75㎡之间。

1R也有较多房源供应，主要是奥体中心周边推出了一些针对青年人和投资客的小户型公寓项目，如韵动人家、青年根据地、左林右舍，面积在30-50㎡；4R也有部分供应，面积在125-140㎡之间。

n 量体分析：
案名
量体
华宇名都城
32万㎡
珠江华轩
25万㎡
青年根据地
约2.5万㎡
左林右舍
约3万㎡
同创奥韵
23万㎡
康德27°空间
6万㎡
华宇·渝州新都
约35万㎡
嘉华·鑫城
27万㎡
心巢雅居
12万㎡
韵动人家
约3万㎡

从量体考虑，周边市场上主要分为两类项目，一类是5万方以下的小型项目，此类项目主要是针对年轻人和投资客，房型较小，兼有居住和办公的功能。
另一类量体较大，基本在10万方以上，此类项目为典型的居住型社区项目，由于有规模做保证，因此在景观、配套方面都较较为看重，投入成本也较多。

（2）价格分析
n 单价分析：
案名
均价
华宇名都城
3900
珠江华轩
3500
青年根据地
3750
左林右舍
3600
同创奥韵
3900
康德27°空间
3600
华宇·渝州新都
3800
嘉华·鑫城
3700
心巢雅居
3350
韵动人家
3500
注：上表单价计量单位均为：元/㎡（套内建筑面积）
周边项目价格段主要集中在3500-3900元/㎡。
从上图中可以看出，规模大、品质高的项目销售单价要略高于其他项目，另外，小面积产品由于总价上占有优势，在单价上也可以得到提升。

n 总价分析：
案名
房型
总价（万元/套）
华宇名都城
2R：83
3R：108-126
4R：124
32
42-49
48
珠江华轩
2R：71-84
3R：96-116
24-30
33-41
青年根据地
1R：27-48
10-18
左林右舍
1R：30-50
2R：62-70
10-18
22-25
同创奥韵
2R：84
3R：110-128
4R：148
32.7
42.9-50
57.7
康德27°空间
1R：37-46
2R：78-81
3R：109
13-17
28-30
39
华宇·渝州新都
2R：74
3R：103-128
4R：138-141
26.6
39-49
52-54
嘉华·鑫城
1R：51
2R：65-67
3R：70-75，102
4R：102-107
18.8
24-25
25-28，37.7
37-40
心巢雅居
1R：39-43
2R：61-66
3R：87
13-15
20-22
29
韵动人家
1R：40
2R：53-60
3R：87
14
18-21
30
从周边楼盘的统计数据来看，1R的总价集中在15万元/套左右；2R的总价集中在20-30万元/套之间；3R的总价集中在30-50万元/套，跨度较大，主要是由于3R的房型面积跨度比较大；4R的总价集中在50-55万元/套之间。

（3）去化分析
Ø 重庆总体市场表现良好，基本不存在滞销楼盘，大多数楼盘去化都比较顺利。
Ø 价格（总价）敏感度较高，45万元/套销售速度明显放慢。
Ø 小房型依然最受消费者青睐，如心巢雅居二期主推小HOUSE，尚未正式开盘就已经被预定掉80%以上。
Ø 1R 是所有楼盘中去化最快的房型，其次是小2R，4R和大面积跃层是所有房源中去化最慢的房型。

（4）客源分析
Ø 重庆市场受地形限制，不同区域之间的流动性不强，虽然近一、两年随交通的改善有所增强，但各区的主力客源依然以本区域为主（商业中心除外）。
Ø 项目所在区域定位以居住为主，其客源层主要锁定在渝中区中部、西部，其次是高新技术开发区。
Ø 随着重庆房价的上涨，客源购房的目的已经不在局限于居住，投资的比例逐渐增多，开始出现炒房现象。