莆田市XXXX年上半年房地产市场运行形势分析.docx

莆田市2010年上半年房地产市场运行形势分析

今年上半年，我市的房地产市场总体上呈平稳发展态势，到四月份，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）出台后，整个房地产市场出现了一些波动，商品房销售、二手房交易等相关指标数据呈现了一些变化，具体运行特征分析如下：
一、房地产开发投资继续回升，尚呈较为平稳态势:
今年上半年，我市房地产投资继续保持回升的势头，1-6月份全市房地产开发完成投资42.83亿元，较去年同期比增30.66%，其中第一季度21.38亿元，第二季度21.45亿元(各月份投资额对比见图1)。在房地产投资中，建安投资及土地购置投资同比皆为上升，其中建安投资完成24.59亿元，占投资总额的57.41%，比增28.41%；土地购置费12.95亿元，占30.24%，比增15.73%。
（亿元）

图1 2010年上半年各月份投资对比
二、商品房供应面积同比上升，销售面积二季度出现下降：
上半年全市各类商品房施工面积为743.27万m2，较去年同期比增17.60%，其中新开工面积184.09万m2，同比上升175.30%。在新开工面积中，一季度为91.34万m2，二季度92.75万m2，基本保持稳定（各季度新开工面积见图2）。从去年至今年各季度的新开工面积看，2009年起我市房地产业逐渐摆脱了金融危机的影响，市场投资开发的信心逐步增强，商品房的新开工面积也随之回升。
（万M2）
2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年
图2 2009-2010年各季度新开工商品房面积

随着商品房新开工面积的上升，批准预售面积也随之回升。1-6月份全市批准商品房预售面积104.31万m2，较去年同期比增47.71%，其中第一季度为58.45万m2，第二季度为45.86万m2，略显下降。按区域分，设区市本级87.40万m2，比增37.03%，仙游16.91万m2，比增147.22%。
上半年全市销售商品房面积74.96万m2，较去年同期比增27.50%；销售总额37.06亿元，比增60.80%。其中第一季度销售面积42.72万m2、比增65.19%；第二季度销售32.24万m2，比降2.07%，比第一季度减少18.48万m2（各月份销售面积见图3）。
从各月份的销售情况看，自四月份国发[2010]10号文件出台后，改善型、投资型以及外地人购房受到一定的限制，五月份的商品房销售面积明显下降，至六月份略升一点。从对在售楼盘的调查情况看，同样自四月份房产新政出台后，五月份看房人数及签约数量明显下降，到六月份略有点回升。
（万M2）
图3 2010年各月份商品房销售面积
另外从不同区域看，设区市本级商品房销售面积有所下降，其中住宅商品房销售降幅达10.83%，而仙游县的商品房销售却大幅上升，增幅达两倍以上，这是仙游县近年来城市规划区内禁止个人建房、大量增加商品房供应的成效（见表1）。
单位：万平方米
区域
商品房
商品住房
面积
同比
面积
同比
设区市本级
56.20
-5.42%
51.62
-10.83%
仙游县
18.76
248.98%
16.40
264.71%
全市合计
74.96
27.50%
68.02
9.03%
表1 2010年上半年不同区域商品房销售面积对比
截止今年6月末全市空置商品房面积为46.53万m2，较去年同期比增71.70%（各项主要指标见表2）。
单位：万平方米
年度
施工面积
竣工
面积
销售面积
批准预
售面积
空置
面积

新工开
期房
现房
2009
632.04
66.87
43.66
55.88
2.92
70.62
27.10
2010
743.27
184.09
60.82
66.27
8.69
104.31
46.53
对比
17.60%
175.30%
39.30%
18.59%
197.60%
47.71%
71.70%
表2 2009年、2010年上半年商品房供求对比
三、商品房销售价位较为稳定，涨幅仅在4%左右：
据商品房买卖合同登记备案数据统计，上半年全市商品房的平均销售价格为4659元/ M2，同比上升4.77%，其中住宅商品房4295元/ M2，同比上升3.37%。从各季度看，第一季度全市商品房均价4802元/ M2（其中住宅均价4288元/ M2），第二季度商品房均价4492元/ M2（其中住宅均价4302元/ M2）（见表3）。从2009年至今各季度的销售价位看，我市商品房售价自2009年房市回暖后亦开始出现回升，到今年一季度受部分高价位商业房产的拉动，达到近段时期的最高峰。四月份房产新政出台后，市场以销售中低价位房源为主，因此第二季度商品房均价出现回落，但住宅商品房均价环比仍为0.33%的上升趋势。

单位：元/m 2
年度
全市商品房
均价
同比
其中
住宅均价
同比
2009年
第一季度
4290
30.51%
4057
32.84%
第二季度
4556
14.50%
4221
11.25%
第三季度
4213
19.76%
4022
24.37%
第四季度
4373
16.86%
4163
24.38%
全年均价
4359
19.62%
4215
23.84%
2010年
第一季度
4802
11.93%
4288
5.69%
第二季度
4492
-1.40%
4302
1.92%
表3 2009-2010年各季度商品房销售备案均价
四、二手房交易面积略降，其中二季度下降较大：
受二手房交易税费政策的调整，我市二手房交易呈下降趋势。上半年，全市二手房交易面积34.56万m2，比降3.86%；其中一季度20.37万m2，二季度14.19万m2（见图4）。
单位：万平方米
图4 2009-2010年各季度二手房交易面积

2009年 2009年 2009年 2009年 2010年 2010年
从今年各月份的交易面积看，到第二季度各月份的交易量呈下降趋势（见图5）。另据房地产中介机构反映，自房产新政出台后，二手房市场明显出现冷清。
（万M2）
图5 2010年上半年二手房交易情况
五、土地出让面积同比增加，设区市本级地价上升明显：
1-6月份国土部门通过招拍挂新供应经营性房地产项目用地19宗47.709公顷，折合约715.64亩，与去年同期（577.65亩）比增23.89%；总价款305067元，平均每亩426万元，较去年同期（155万元/亩）上升174.84%。在所供应的19宗地块中，其中市本级11宗33.363公顷，比降0.13%，总价款288100万元，平均每亩576万元，比增333.08%，其大多地块为旧体育场片区等市区较繁华地段，拍卖价位较高，其中旧体育场片区今年初拍卖，每亩达1982万元，比2007年上升26.74%；仙游县8宗14.346公顷，比增181.12%，总价款16967万元，平均每亩79万元，比降277.22%，其所出让的地块主要位于城郊，故价位较低。
六、房地产开发类贷款相比减少，个人住房贷款增加：
今年5月末全市商业银行房地产各项贷款余额为110.52亿元，占全市金融机构人民币各项贷款总额（559.00亿元）的19.77 %，与去年同期（21.67%）相比下降1.90个百分点。其中房地产开发类贷款余额为41.69亿元，比年初增加2.33亿元，同比少增1.45亿元，较今年2月末减少0.72亿元；个人住房消费贷款余额为68.83亿元，比年初增加7.60亿元，同比多增5.70亿元，较今年2月末增长4.8亿元。2010年5月末，人民币各项存款余额为676.35亿元，比年初增加81.39亿元，同比少增9.66亿元。
总之，上半年我市房地产完成投资、商品房新开工面积等供应性指标总体上保持比较平稳的发展趋势，到第二季度，受国发[2010]10号文件新政策出台的影响，商品房销售面积、二手房交易量等需求性指标有所下降，整个房地产市场呈现开发投资持续、购房消费观望的供求不相称态势。

莆田市建设局
二○一○年七月七日