苏州市区写字楼市场分析报告.docx

写字楼.doc *
苏州市写字楼市场调查分析报告

前言

苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。

市场综述

从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。
市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。
长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。
◇ 苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。
◇ 苏州经济10年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9%的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。
苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。
苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：
◇ 市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡，新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。
◇ 根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。
◇ 近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”，其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。
从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。

区域分布

◇ 苏州的写字楼主要集中在老城区（人民路、干将路、三香路、石路商圈及附近、观前商圈及附近）、新区（新区行政中心及附近）、园区（中兴路、园区CBD及附近）。呈“一”字形直线分布，东起园区CBD，西至新区行政中心，由干将路把这两个区块连接起来，形成了写字楼“两区一路”的格局。
◇ 图1、2区域是园区写字楼集中地块，园区作为苏州经济的增长点，作为中新合作项目的成功典范，在国内有很好的知名度。且规划合理，道路交通便捷，配套设施完善。具有高档写字楼的存在和发展的良好条件。
◇ 图10区域是苏州又一个高档写字楼的集中地，地处苏州高新区行政中心，高新区作为苏州首个开发区，基础条件成熟，台湾和日本企业占多，由于台湾、日本的投资具有集中的特点。此区域的客户多以台湾、日本客户。随着苏州外来投资的增多，尤其是台湾、日本企业的涌人，此区域写字楼必将有良好的发展。
◇ 图3区域是园区和市区的接口处，图9区域是新区和市区的接口处，从城市的发展状况来看，新区、市区、园区的关联性将更加紧密，目前此块区域的写字楼的良好租售率已经说明了未来发展的美好前景。
◇ 干将路是连接新区、园区最便捷的道路，它的改造完成更好的把新区、园区的工厂、企业贯通起来。写字楼也很集中，主要分布在图4（干将路、临顿路口）、图5（干将路、人民路口）、图6（干将路、养育巷口）、图7和8（干将路、阊胥路口）。

区域分布列表
新区
园区
市区

护城河外
护城河内
新区市区接口
行政中心
市区园区接口
金鸡湖路
CBD

干将路林顿路段
干将路人民路段
养育巷保险楼群
阊胥路
石路及周遍

······
光大银行大厦
······
金狮大厦
SND大厦
······
东环大厦
综艺开元大厦
······
馨都广场
加城大厦
······
世纪经融大厦
国际大厦

······
华孚大厦
······
金洲大厦
······
丽景苑
······
永霖大厦
······
AIA大厦

楼盘档次比重
本次调查在上述区域均匀选择2-3个个案，共计选择25个写字楼个案，通过市场调查及相关资料的查阅，在价格和档次上初步做出以下论断：
◇ 目前苏州写字楼市场的价格状况主要在三个范围，40以下、40-50、50以上，其中50以上部分多为90-100左右。（单位：元/月·㎡）
◇ 根据对写字楼市场的调查，基本可以把以上三个价格范围作为划分写字楼档次的依据。
◇ 50以上为高档，40-50为中档，40以下为中低档。（单位：元/月·㎡）

市场特征

一、 区域、形态
苏州的写字楼主要集中在老城区（人民路、干将路、三香路、石路商圈及附近、观前商圈及附近）、新区（新区行政中心及附近）、园区（中兴路、园区CBD及附近）。

案名
区域
层数
道路交通
主要消费客户
金鼎大厦
平江
6
观前商圈内，南临干将路，西临人民路
电子、网络、通讯企业居多
广大商务中心
平江
6
观前街东、林顿路边
医药、贸易
华孚大厦
金阊
9
南临三香路、阊胥路边
苏州本地私营企业居多
开元大厦
园区
20
东环路、中兴路口
房地产、建筑工程居多
永霖大厦
平江
7
人民路、道前街口
外地驻苏机构、本地私营贸易类
金狮大厦
新区
25
狮山路南
台湾企业、本地私营企业
瑞基大厦
平江
6
干将路、公园路口
装饰、装饰材料企业

◇ 写字楼对其周边的配套设施完善程度、交通便捷状况有较高的要求，所以写字楼都有集中的组团形式，如新区行政中心区域、干将路养育巷保险楼群、园区CBD区域等，这种集中的组团形式在写字楼市场是普遍现象。
◇ 由于市政府对于市区（护城河内）的建筑有限高的规定，所以这个区域的写字楼多为6-7层，而此区域外围尤其是新区园区及其周边多为20层以上的建筑。
◇ 由于受交通状况及停车条件的限制，观前和石路商圈内部的写字楼并不多，但由于商圈具有优越的配套设施，所以写字楼多集中在商圈一公里的范围。
◇ 干将路作为市区的主要交通干道，是连接新区和园区企业单位的主要道路，因此，干将路以及干将路和新区、园区的接口处集中了大量的写字楼群落。
◇ 考虑到行业及贸易的关联性，公共关系、公共信息在企业发展中的作用，在写字楼市场中很多物业的入驻企业都有着一个或多个共性、关联性。极端表现为同一个行业的集中，如瑞基大厦的装饰、材料公司的集中，金鼎商务中心里电子、网络公司占80%以上。

二、 价格、租售市场
2000年前后，苏州写字楼市场一直以租赁为主，且空置率较高，此时的住宅市场已经回暖升温，根据城市的发展经验，住宅市场是写字楼市场的“点火石”，近期住宅市场的强劲冲刺，将要引爆写字楼市场。写字楼市场是城市经济发展的“发动机”，在苏州经济的高增长下，这台“发动机”显得功率太小，众多“烂尾楼”的盘活、新开商用项目的热销，说明了这台“发动机”正在加大马力。

案名
区域
租售方式
租售价格
物管费用
丽景苑
平江
租售结合
租：1.8元/㎡·天
售：均5500元/㎡
4元/月·㎡
开元大厦
园区
先售包租
租：40-45元/月·㎡
售：6300-6700元/㎡
2.5元/月·㎡
国际大厦
园区
只租不售
租：90左右元/月·㎡
5元/月·㎡
永霖大厦
平江
先售包租
租：28元/月·㎡
1元/月·㎡
东环大厦
园区
销售
售：均4800元/月·㎡
3.5元/月·㎡
金狮大厦
新区
租售结合
租：85元/月·㎡
售：均6500元/㎡
5元/月·㎡

◇ 目前，苏州写字楼租赁市场的价格平均为50元/月·㎡，销售价格平均为5500元/㎡，苏州写字楼高端市场的租金达到90-100元/月·㎡，且以租赁的形式为主。此类高端物业都集中在新区行政中心和园区CBD。
◇ 由于护城河内的写字楼为6-7层，面积小，相对交通状况差，相对物业管理差，停车不方便等原因，档次及定位都较低，价格也就偏低，租赁价格集中在30元/月·㎡左右。
◇ 随着写字楼市场的复苏、活跃，切入市场的方式也开始多样化，“租售结合”、“以租带售”、“先销包租”等形式在市场上大范围运用。

三、 面积、消费群体

案名
区域
面积范围（㎡）
租售率
主要消费客户
金鼎大厦
平江
86-190
95%
电子、网络、通讯企业居多
广大商务中心
平江
180左右
90%
医药、贸易
华孚大厦
金阊
147/180
95%
苏州本地私营企业居多
开元大厦
园区
223/263
100%
房地产、建筑工程居多
永霖大厦
平江
80-150
100%
外地驻苏机构、本地私营贸易类
金狮大厦
新区
64-194（可分割）
95%
台湾企业、本地私营企业
瑞基大厦
平江
80-112（可分割）
100%
装饰、装饰材料企业

◇ 写字楼市场的高端产品主要是由外资企业、外企驻苏机构、大型金融机构分支等有实力的客户消化掉的，随着苏州的经济增长，外资企业的大量涌入，高端市场的需求也日益增加，新区的狮山大厦、园区的国际大厦的出租率都达到100%。
◇ 随着经济增长，外资生产型企业的增多，拉动地方产业的发展,本地私营企业的大量出现（苏州是最多一天注册137家公司），使得小面积、高档次的写字楼供不应求，这类企业对于面积要求100-150㎡，对于写字楼的管理、档次要求偏高，最终最求的是良好的性价比。
◇ 随着苏州外资企业的增多，苏州作为江南园林的国际花园城市，更加国际化，生活也随之国际化，出现了私人诊所、心理咨询等新型服务行业，以及外企高级白领创建的公司、个人工作室也日益增多。对小面积、高档次的写字楼也是很大的需求。
◇ 目前，苏州的高档写字楼主力面积在200-400㎡，中低档写字楼的主力面积在100-150㎡左右，而对于写字楼市场需求这两端都没有达到，“优而大、次而小”的格局不能迎合苏州写字楼市场。

市场研判

10月份，通过对苏州市区写字楼市场基本状况的了解，以及对写字楼物业和客户的调查，在做出以上特征分析之后，结合苏州经济的发展对写字楼市场的需求，得出以下几个基本论断：

◇ 便捷的交通状况、良好的周边配套、较多的停车位置、汽车出入方便是市场需求的基本要素。
◇ 较高档次的专业物业管理，具有会议室（厅）、会客区、多媒体厅、演示厅等完善的商务配套。
◇ 拥有独立卫生间，面积在100-150㎡左右。租金价格为50元/月·㎡左右的高品位写字楼。