资源描述
华钜·御庭
定价市场分析报告
一、 市场综述
1、 住宅市场
1) 整体成交量
惠南1~10月主要商品住宅成交量汇总 单位（m2）
采样楼盘：（听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）
从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2008年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。
七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。
10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面因为开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于观望状态，一些符合预售的楼盘销控部分房源（丽景苑二房、香桂园6号楼）。
2) 板块整体成交价格情况
惠南1~10月主要商品住宅成交量均价 单位（元/m2）
采样楼盘：（艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园）
上图为2008年1~10月惠南主要项目成交均价。可以看出，1~2月成交价还底于6400元水平，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。
同时，值得注意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，说明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘策略。
3) 竞争项目近期成交情况
案名
十月份
近五月
成交量
成交套数
成交均价
成交量
成交套数
成交均价
鼎城丽景苑
6431.35
45
7442.79
6431.35
45
7442.79
艺泰安邦
2203.38
19
6955.04
19247.04
203
6944.76
听潮豪园
2255.82
18
6817.34
17128.61
134
7199.47
金梅雅苑
163.86
2
7386.79
3239
29
8161.36
爱盛家园
166
1
6703.01
1328
8
6488
一方新城
98.83
1
7239.70
3120.65
28
7186.77
从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地”，但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。
听潮豪园自上月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式取得一定的成绩，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价格也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。
成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好，该批房源沿沪南路，且1~2为商业裙房，楼层设定为3~6层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。
目前，听潮豪园采取更为激进的销售策略，省去之前优惠+抽奖的复杂模式。现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度达到10%~12%。相信下个月，听潮的销售价格将进一步下探。
金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，本月销售2套，成交户型处于低楼层区域，使本月成交均价回落至7387元/㎡。目前本案报价仍然是8000元/平方米的均价，有98折的优惠折扣。
香桂园预计9月推盘的最后一幢也推迟开盘，开盘时间预计在12月。10月没有成交。
4) 竞争项目价格
在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/㎡左右的区间内。
听潮豪园：7、8月份的成交均价达到近年来的高点，步入9、10月份，该案为了促进销售，推出了一系列的优惠活动，成交价格下降，下降幅度为8.8%（656元/㎡）。
鼎城丽景苑：于9月底开盘，成交均价在7442元/平方米，与该案的报价相符。
富成家园：由于开发商二期开发暂缓，不急于回笼资金，不搞优惠措施等价格战，尽管销量一路下滑，但价格还是稳中有升，在7000元/㎡左右。
金梅雅苑：是区域内售价最高的个案，占有老城区地段优势，目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/㎡，近几个成交均价在8200左右。
香桂园：目前可售房源较少，还有最后一栋9层小高层未售，开发商欲等市场环境有
所回暖后以现房销售（该案于08年12月底交房）。所剩房源甚少，以高价慢慢卖的思路缓慢去化中，故成交均价呈上升趋势，目前成交均价在6500元左右每平米。
个案销售价格情况
个案
所报均价
优惠措施
实际成交均价
近5个月
近3个月
听潮豪园
7400元/㎡
案报均价：7400元/㎡，景观房：9500元/㎡
起价报价6780元/㎡，每层加价100元/㎡，最高在8000元/㎡左右，由于市场的低迷及个案所剩房源的位置楼层等不佳因素，项目在9-10月份该案采用降价优惠措施：每套10万，折算后，实际最低成交价在5900元/㎡
对于楼层、位置不好的房源可优惠每套10万元
7181
6812
金梅雅苑
8000元/㎡
1-6F售价基本在7400-8000元/㎡之间（7410元/㎡起价，3-6层每层加100元）；
7-11F售价范围在8100-8550元/㎡之间（6-7层加200元，7-10层每层加100元）
11-12F复式售价在8560-8800元/㎡（11层加150元，复式单价8560-8791元/㎡）
一次性付款可享受98折。
8216
8445
丽景苑
二期
7500元/㎡
起价：三楼6750元/㎡（一楼为商铺）
2-5F售价基本在6750-7000元/㎡（起价6750元/㎡,二楼房源北面附送阳台，因此售价在三楼的基础上加50元/㎡，除次之外其它楼每层加价100元/㎡）；
6-12F售价基本在7100-8000元/㎡（5-6F之间有个200元/㎡跳价，之上全部每层加100元/㎡）；
13-17F售价基本在8100-8300元/㎡（16层的售价最高为8300元/㎡，复式售价在8140元/㎡ ）
该案销售有一定的优惠措施，优惠幅度：50-100元/㎡
7484
7484
惠南一方新城
公寓：7000
起价：6330元/㎡；最高价8200元/㎡（1-2F :加150元/㎡，其他每层加价100元）
无明优惠措施。
每套总价去零取整（拉去千位数）
7145
6977
花园洋房：7600
7600-8600元/㎡
香桂园
7000元/㎡
6700-8000元/㎡
无明优惠措施（可谈）
6522
6506
5) 惠南镇主要在售个案户型供求分析
个案
一房一厅
二房二厅
三房
复式
四房
合计
去化套数
供应套数
去化套数
供应套数
去化套数
供应套数
去化套数
供应套数
去化套数
供应套数
去化套数
供应套数
金梅雅苑
8
16
8
13
8
10
3
3
0
0
27
42
惠南·
一方新城
0
0
13
127
25
252
3
9
4
48
45
436
香桂园
0
0
161
167
73
79
2
4
0
0
236
250
南欧城
0
0
191
192
176
176
6
6
0
0
373
374
听潮豪园
0
0
61
132
68
140
0
0
0
0
129
272
丽景苑二期
0
0
0
0
54
84
5
6
0
0
59
90
合计
8
16
434
631
404
741
13
22
44
48
1169
1464
去化户型占比
0.9%
47.7%
44.4%
2.1%
4.8%
户型供求比
2
1.454
1.834
1.47
1.09
1.611
ü 惠南镇板块各户型供求分析
备注：（以上数据采样于惠南镇目前的主要在售个案：惠南一方新城、听潮豪园、香桂园、鼎城丽景苑二期、南欧城、金梅雅苑）
n 板块区域内总体的供求比为1.61：1，供过于求。
n 二房二厅户型的供求比为1.46：1；
n 三房二厅户型的供应量最为充沛，供求比为1.84：1；需求量基本与二房相当；
n 复式户型供应量较小，需求量也较小，供求比为：1.09：1
n 四房（多层，层层退台花园洋房）：大户型多层花园洋房区域内较少，接受度尚可，供求比理想为1.48：1；
n 一房一厅的供应量甚少，仅有金梅雅苑一个个案供应，且需求量极少，供求比达到了2；1。
ü 主要在售个案成交户型状况：
n 主力需求户型是二房和三房，占总体成交量的91.7%。而三房二厅的需求量基本与二房二厅相当，二房二厅成交434套，三房两厅404套。
n 多层花园洋房的四房大户型的成交为44套，尽管仅占总体成交量的1.5%，但是结合它的48套供应量，说明此类产品的市场接受度较好的。
n 一房一厅的成交量为8套，占总体成交量的0.9%，除了因为它的供应量较小之外，一房一厅的小户型还是背离当地人的需求的。
n 复式供应量不大，区域需求量也比较小，共成交13套。
6) 年底前后区域可售量分析
案名
可售量（㎡）
可售套路（套）
华钜·御庭
36450
386
鼎城丽景苑
14153
123
听潮豪园
25346
216
香桂园
6934
62
一方新城
8973
58
合计
91886
845
备注：可售量：是目前主要在售个案的已有的存量和今年年底前后推出新增供应量
年底前后供应量较大，加大竞争压力
区域市场中，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。如继续维持目前的区域市场行情，且在这两年中没有其他新个案的推出情况下，那么则需要近1年的时间的供应才能去化这批供应量。
l 可售户型分析
个案
产品
一房一厅
二房二厅
三房二厅
复式
合计
已开
未售
即将开盘
已开未售
即将开盘
已开未售
即将开盘
已开未售
即将开盘
已开未售
即将开盘
金梅雅苑
小高层、高层
8套
---
5
---
2
---
0
---
13
0
惠南·一方新城
高层
---
---
8
---
10
---
3
---
45
--
多层（花园洋房）
---
---
5
---
15
---
4（4房）
）
0
---
香桂园
小高层
---
---
6
36
---
8
2
4
14
48
多层
---
---
---
---
6
---
---
---
听潮豪园
小高层
----
---
71
72
小户型
72
---
---
---
143
72
丽景苑二期
高层
---
---
---
96
30
---
1
---
31
96
华钜·御庭
高层
---
---
---
335
小户型
---
51
---
---
386
合计
8
---
95
539
135
59
10
4
248
602
各户型供应总量
8
631
194
14
850套
各户型供应占比
1%
75%
23%
2%
表（一）
上表中我们可以观察出：
年底前后，惠南板块总供应量在842套，共约9万平方米，总体供应量较为庞大。其中二房二厅的供应量最大，共631套，占总供应量的74.94%，；三房二厅的供应量为197套，占总供应量的23.4%；复式的供应量较少共14套，占总供应量的1.66%；一房二厅共8套，占总供应量的0.95% 。(详见表（一）)
ü 目前可售房源量：一房一厅8套；二房二厅95套；三房：135套；四房复式：10套；各占比为：3%、38%、55%、4%。
ü 年底前后，区域内新增供应898套房源，其中二房539套、三房59套。即时二房的总供应量将升至634套，占总供应量的75%；
l 惠南镇主要在售个案户型面积（年底前后）
金梅雅苑
惠南·一方新城
华钜·御庭(即将推出)
香桂园
听潮豪园
丽景苑二期
即将推出
即将推出
一房
65-81
----
----
----
----
----
----
二房
123.29-
124.52
94.96-
110.29
88-89
(324套)
92-
98
116.83-
120.83
85-90（72套）
----
106.95
三房
156.64
116-
142
135-
140
130.62
130.37-
146.01
----
129.03-
138.7
----
四房
----
142-159
----
----
----
----
----
----
复式
130.12-
213.27
189-
223.75
----
------
----
----
223-249
----
备注：阴影打底的为年底前后即将要开盘的。
n 一房一厅:区域内一房一厅的供应量较小，占总体供应量的1.6% 。来自于金梅雅苑，面积在65-81平方米，由于该案售价比较高，户型面积偏大，功能性不强。
n 二房二厅：供应量大，供应面广。
区域内该户型占总体供应量的74.9%，共631套，供应量极大。目前该户型主力供应面积在116-120㎡，主要来自于听潮豪园；但是在未来的一段时间内，除了丽景苑二期的96套106㎡两房和香桂园36套的92-96㎡上市之外，还将有335套及听潮豪园的72套的85-90平方米的小户型两房推出。
n 三房二厅：供应量缩小，将会出现供不应求的现象。
该户型未来一段时间内供应量为197套左右，占总体供应量的23.4%。目前主要供应量来自于听潮豪园、丽景苑二期及惠南一方新城。未来一段时间的新增供应量也不大，主要来自于华锯·御庭。
n 复式和四房：大户型供应量较少，需求量较小
供应量14套，主力供应面积在220平方米，主要来自于惠南一方新城和金梅雅苑。
l 惠南镇主要其他在售普通住宅可售户型总价分析
个案
户型
一房一厅
二房二厅
三房二厅二卫
复式
四房
金梅雅苑
面积
65㎡
81㎡
123.29－124.52
156.64
166.86－313.27
----
总价范围
48－55.6万
60－68万
91－105万
115－133万
142－275万
----
听潮豪园
面积
----
----
116.83-
120.33㎡
85-90㎡
130.37-146.01㎡
----
----
总价范围
----
----
69-96万
未开盘
78-140万
----
----
丽景苑二期
面积
----
----
----
106.9㎡
129.03-138.7㎡
226.27-
249.3㎡
----
总价范围
----
----
----
未开盘
85-115万
180-200万
----
惠南一方新城
面积
----
----
公寓：94.96-
118.53㎡
多层：112.48
-116.28㎡
公寓：114.42-
134.62㎡
多层：112.32
-151.31㎡
215.44-
222.01㎡
142.25-
150.47㎡
总价范围
----
----
60-72万
72-85万
71-
110万
83-
125万
170-180万
110-
130万
香桂园
面积
----
----
92-98
130.62
----
----
----
----
总价范围
----
----
未开盘
未开盘
----
----
----
----
7) 区域个案
² 听潮豪园
1) 项目基本情况
基础经济指标：
占地9万㎡，总建筑面积15万㎡，容积率1.67
分两期开发，本期为一期，建筑面积约8万㎡
物业简况：一期12幢，约480套；
开盘期：2007年6月；交房期：2009年10月
开发商：上海脉通房产开发经营有限公司
听潮豪园地处西城区惠南镇西南部，位于听潮南路以西、沪南公路以南，西乐路以东，迎薰路以北。项目西面规划为西尔斯国际品牌购物中心，生活配套主要依托于城中区，目前不是很便利。
楼盘所在地块成J型，地块西面为西尔斯国际品牌购物中心（占地面积4.1万平方米，总建筑面积12.8万平方米），南面是惠南一方新城。主入口位于听潮南路，小区一期与二期之间安排集中水景，与地块中部的中心绿地相连。小区开设2.5万的餐饮城 。小区规划了20幢小高层、高层公寓。
一期位于小区小区中心水景北面，由11幢8-14层的小高层和1幢6层多层组成，双排列开，一幢由2单元组成，每个单元一梯两户设计。二房面积在：111.94—120.33㎡，三房130.37-141.63㎡。
该项目7月28日公开销售5栋小高层，二房面积主要在116-118平米，三房主要在130-146平米。均价报价在7400元/㎡，对于支付过20万元的意向金的客户，可以优惠280元/平米。目前14号楼二房销售较快，因该楼相对价格相当的楼来说栋距比较大。在五栋中位于小区中间位置的18号楼据说是楼王，均价报价达到1万元/平米，因其南面无任何遮挡，且是小区景观最好位置。
2) 项目销售走势情况
08年7月6日推出272套新房源
n 推案速度缓慢
与前批新房源相隔10个月后在08年7月6日才推出一期第三批房源，共272套，总面积34900.38㎡；户型全部是116.83-120.33两房二厅和130.37-146.01㎡的三房。
n 优惠活动推案刺激去化
从去化情况来看，该项目在2008年来的去化情况尚可，经过长达半年蓄水期，7月新推房源后，当月成交91套。由于大环境的市场低迷，以及区域内鼎城丽景苑二期开盘，和本身剩余房源的区位相对较差，项目先后在9、10月推出“中秋百万抽奖”活动、“特价房”的活动和看房当天成交立减高达10万每套等一系列优惠活动，促进了销售。
n 成交均价整体向上走势，步入11月有所下探迹象。
在2008年7月6日，推出新房源272套，面积34900.38㎡，开盘当天成交54套，成交面积为6820㎡，去化量占总推出量的20% ，成交均价在7415元/㎡，成交均价较07年度中9月份最高成交均价上涨22%。
自10月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式取得一定的成绩，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价格也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。
成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交状况良好，该批房源沿沪南路，且1~2为商业裙房，楼层设定为3~6层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。
目前，听潮豪园采取更为激进的销售策略，省去之前优惠+抽奖的复杂模式。对于房源户型位置较差的，现在购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度达到10%~12%。相信下个月，听潮的销售价格将进一步下探。
3) 项目供求结构研究
开盘
时间
户型
供应套数
已售
未售
备注
二期：272套，共17588㎡
08年7月23日
二房二厅（116.83-120.33）
132套
61套
71套
其中35套集中于背靠沪南公路的两房，
三房两厅（130.37-146.01）
140套
68套
72套
所剩房源主要集中于景观位置最好19、20号内，共54套，开发商有意开出9500的高均价，让其缓慢去化；其余18套。主要集中在各门栋的低区
一期：190套，40604㎡
2007年6月28日
全部售完
合计
272
147
173
户型供应成交结构表
85-90
101-103
105-107
116.83-120.6
130.37-146.01
192-210
合计
1R2T
0
0
0
0
2R2T
278
278
207
71
3R2T
184
184
112
72
复式
0
黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数
听潮豪园二期共推出462套。其中二房278套，占61%；三房184套，占59%。目前共计去化296套，项目整体去化率为64%。
二房
两房共推出了278套，占全部房源的61%；共去化了207套，去化速度为75%，略高于整体水平。
三房
三房共推出房源184套，占全部房源的40%；共计去化112套，去化率达到了61%，要低于项目整体去化水平。
ü 所剩房源情况
该案目前所剩房源主要集中于远离景观带的14号、16号和背靠沪闵路的9、10、11、12号的房源，基本是2房二厅的户型，面积在116-120平方米，而售价较高的“楼王”——景观房，由于开发商有意保留，均价以10000元/㎡的报价使其缓慢去化。
由于项目良好外立面及景观实景，赢得了良好的口碑，成交量大幅高于同区位的惠南·一方新城。
观点：
在区域环境较为低迷的情况之下，保持稳定的去化速度。主要原因在于该项目自身品质较高，且经过一段时期的热销后已形成良好的口碑效应。因此，目前该项目是板块内名度较高的项目之一。
虽然该项目品质较高、小区环境较好，但目前成交价格不高的一个主要原因在于生活配套还不是很完善，便利性较差。
² 鼎城丽景苑二期
1） 项目基本情况
基础经济 指标：占地8.1万㎡，建筑面积18.4万㎡，容积率2.3
物业简况：共157套,一期62套；楼层状块:地上3层,地下一层
开盘价：一期第一批开盘价4600－5800元/㎡，第二批房源于08年9月底推出，均
价报价7500元/㎡
开盘期：一期开盘2006年6月；交房期：2007年6月（已延期，产证至今未交付）
二期：2008年9月28日开盘
开发商：上海鼎基房地产开发有限公司
楼盘简介：
位于惠南镇老城中心区域。南面临沪南公路，北面临惠新港，西临
惠南镇主要商业街南门大街，东近川南奉公路。周边基本为成熟的居住小
区，商业居住氛围比较浓厚。
该项目是一个综和型项目，在狭长型地块的西端规划有5万平方米商业，已有乐购签订了15年的租约。东部地块共规划14撞10－17层住宅，受地块限制，两排分布，住宅底层均为商业用房，形成两条长800米的商业街。
14幢10－17层，一梯两户设计，以三房为主，有两种三房户型，一种为117三房，另一种为127平方米的三房。临沪南路的住宅中，有2幢住宅全部安排两房，两房面积为96平方米，住宅顶层为200－226平方米的复式房。
根据目前的规划，最东部的3幢17层单体住宅为小户型公寓，但尚未最终确定。
备注：该项目整体动工进行较慢，目前仅启动西面2块地，为大卖场和5幢住宅，大卖场已于06年年底投入运营。
2） 项目销售情况
鼎城丽景苑2期于9月28日开盘，共推出180套房源。其中销控9~12号楼，可售为4~6号楼，共84户，全为三房户型。开盘前(9月28日)预定优惠100元/ m2，目前报价为7500元/m2。
10月，共完成销售45套，占此次推案量的53.5%，是10月份惠南销售好的项目，销售均价达7442.79元/m2，基本与其报价持平。从目前所剩房源来看，低层与顶层房源居多，而中间楼层去化良好。
该案预计于本月底或下月推出其二房产品，面积为106 m2，共计96套。由于位置相对4~6号楼较差，价格不会高于目前售价。
n 推案速度较慢
2006年6月推出1期的3幢房子，由于动迁问题的影响，后续2幢房源间隔了2年多才得以开发，规划东边的地块目前仍然处于动迁状态，由于人口居住密度大，地段相对较好，使得动迁速度无法跟上开发节拍，预计后期的住宅开发还需再等上2、3年。
n 去化情况好
尽管一期延期交房，产品至今未办理出，但是该项目二期德开盘的去化情况仍然比较理想，当月去化占此次推案量的53.5%，说明了该区域市场具有一定的刚性需求。
n 成交价格
二期项目的成交价格较06年6月开盘的一期房源成交价格上幅40%。
3） 项目供求结构研究
供应成交结构表
72
87
92
96
97-
99
100
104
106-
109
110
124-130
134-
140
220-
225
240--
249.3
合计
2R1T
2R2T
96
96
未开盘
3R2T
18
60
78
12
38
50
复式
2
4
6
1
2
3
黑黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数
户型
各户型供应量
各户型去化量
去化占比
180套
二房二厅一卫（106.95㎡）
96套（106.9㎡）
未开
-----
10262.4㎡
三房二厅二卫（129.03－138）
84套
53套
63%
12068.41㎡
7633㎡
64%
统计分析该项目已推房源的供求情况后发现：目前推出房源共计84套。大部分为三房二厅二卫的户型，共78套，占此批总供应量的93%，而三房的主力面积则是138m2的较大三房。复式推出6套，占比8%左右。开盘当月去划53套，去化率为63%。
n 三房两厅
三房的去化率为65%，高于项目平均去化率。三房的主力面积是138 m2，该房型的去化率为64%，略低于三房的去化率。而相对应的是，面积稍小的129m2的三房去化率达到了67%，稍稍高于三房总平均去化率。
户型
二房二厅
三房二厅二卫
复式
面积
106.9㎡
129.03-138.7㎡
226.27-249.3㎡
总价范围
未对外销售，价格未定
85-115万
180-200万
n 复式房源
共6套，去化3套，区划率在50%，低于该案的平均去化速度，相对高总价的房源，区划速度相对较慢。
观点：
丽景苑地处惠南板块老城区边界处，项目本身带有5万方的商业配套，并乐购已于开发商签订了15年的租赁合同，且已于06年年底入驻，拥有便利的生活配套资源。
项目的生活配套资源弥补了住宅本身品质感不强、一期延期交房的弱点，在听潮豪园大搞促销战时，丽景却依然坚挺着7442元/㎡的成交均价，足见，区域内，客户群体更注重便利的生活配套环境。
² 惠南·一方新城
1) 项目基本情况
占地16.8万㎡，总建筑面积约22.8万㎡，容积率1.35
分两期开发，本次为第一期，建筑面积14.3万㎡
物业简况：一期18幢5~14层，约664套；2幢排屋、3幢双拼别墅
开盘期：2007年6月；交房期：2008年12月
投资商：上海一方置业发展有限公司；开发商：上海浦东富成房地产有限公司；
代理商：上海世恒房产经纪咨询有限公司
楼盘简介：
惠南一方新城位于南汇区惠南镇，听潮南路以西，宣黄公路以北。惠南镇中心商业区在该项目的东北方向，距离5分种左右的车行时间，南面是农田和农民房，东北面是东方听潮豪园。
小区地块呈L型，被东西向的迎熏路分为南北两块，南块略大，北块略小。本期开发的为南块，该地块目前东侧已启动，西侧还未拆迁。
一期地块南北窄东西宽，呈规整的长方形，是一个以普通公寓、花园洋房为主，另有少量排屋和双拼别墅的项目。项目南侧有一条天然河道穿流而过，东北两面安排沿街商业街和商业休闲广场，规模约3万㎡，商业休闲广场是采用内庭式广场与临街式走廊相结合的方式，规划未来业态以餐饮为主。
小区建筑布局南低北高，东部和北部规划了8幢12~14层住宅，中部安排了10幢5层的花园洋房，沿河道安排3幢双拼别墅和2幢4联体排屋。普通公寓各有2~3个单元，为一梯两户格局，电梯全部南置，安排有挑高5.8米的入户大堂，外立面采用的是天然石材与真石漆，其1~2层为90㎡左右两房，顶层为200㎡左右复式，剩余楼层全部安排116~135㎡三房。花园洋房为一梯两户格局，层层退台设计，顶层为复式，1层为150㎡左右四房，剩余楼层为116~134㎡三房。
该盘去年7月7日开盘小高层报价在6600元/㎡销售。其成交高峰其中于去年7~11月份。今年由于可售房源减少，成交量较低。目前报价为7000元/m2（公寓）、别墅12000元/m2，从网上备案来看，只成交一套，成交价为11115元/m2。
2) 供求走势情况
08年1月30日推出73套，10072.28㎡
n 销售高峰集中于去年，后期开发预计09年
惠南一方新城于08年1月30日推出最后一幢小高层，当时报价6800元/平方米。房型有95平方米的二房和130平方米的三房。目前处于尾盘销售阶段，从上图可见，自7月后，月均去化量很小。而该盘目前只开盘5万方，后期还剩17万平方米，从目前工地状况来看并无开发迹像，案场业务员表示最早也要到2009年后续房源才会推出。
n 尾盘销售，别墅、洋房余量相对较大
惠南一方新城目前剩余房源已不多，公寓仅剩一期靠河的水景小高层，其中95平方米两房仅剩10楼2套，135平方米三房还有较多剩余，二期多层情景花园洋房只剩4、5层还有少量剩余，三房，110平方米左右，总价90万元/平方米，今年年底可交房。
由于可售房源量不大，因此，一方新城没有没有采取听潮豪园那样大幅促销方式来刺激成交。目前案场折扣率很小。
n 成交均价整体显向上走势，步入11月有所下探迹象。
3) 项目供求结构研究
惠南·一方新城产品供应分析表：
住宅套数
住宅
面积
已售住宅套数
已售住宅面积
可售住宅套数
可售住宅面积
去化率
公寓
316
36893.4
295
33778.75
21
3114.25
94%
多层（层层退台花园洋房）
120
15829.44
96
12776.05
24
3053.39
80%
双拼别墅
14
3022.16
1
216.73
13
2805.36
8%
合计
450套
55745㎡
392套
46773㎡
58套
8973㎡
87%
l 产品供应多样
项目产品多样，有小高层公寓、多层层层退台花园洋房(5层) 及双拼别墅。项目一期先后共推出450套房源，其中公寓316套，多层（层层退台花园洋房）120套，双拼别墅14套，分别占总供应量的70%、27%、3%.
l 各类产品去化速度明显不一
项目所剩房源共58套,总体去化率87%,其中小高层去化速度最快,去化率达到94%,高于小区平均去化率;其次多层花园洋房(5层) ,去化率为80%,小幅低于小区平均去化率;而双拼别墅的去化率仅有8%,远远低于小区的平均去化率,该产品共有14套,仅有一套的成交,尽管据业务员声称由于内部定购还没有签约所致,但是多少让人有点质疑.
该项目的普通住宅中,从户型的舒适度,得房率及所处的位置来,多层花园洋房明显优于小高层,而其去化速度却低于小高层,纠其原因应该还是价格所致.
小高层:均价7000元/㎡
多层:7600元/㎡
户型供应成交结构表
94-118.29
116-142
142-159
189-223.75
215-216
213-216
合计
2R2T
127
127
114
114
3R2T
252
252
227
227
4R2T
48
48
44
44
复式
9
9
6
6
14
14
别墅
1
1
黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数
惠南一方新城各户型成交分析图
n 二房二厅:供应量占比小,去化稳定
户型面积在94-118.53㎡,共127套,占总供应量的28.2%去化114套,去化率为89%,略高于小区平均去化率,目前主要房源主要集中在小高层的低层区和花园洋房顶层.
n 三房二厅: 供应占比较大,去化速度较快
三房二厅的面积在112.32-151.31㎡(其中小高层的三房两厅面积在114.42-134.62㎡;多层的三房两厅面积在112.32-151.31㎡) ,共252套,去化227套,去化率90%,高于小区平均去化率.所剩房源主要集中于多层花园洋房内.
n 四房二厅:供应占比较小,去化速度最快
四房二厅面积142.25-150.47㎡,全部是 多层花园洋房,共48套,占总供应量的56%,去化44套,去化率91%.
n 复式:占比小,去化慢
复式面积在189-213㎡,共9套,去化6套,去化率67%,远低于小区平均去化率
观点:
目前一方新城处于尾盘销售阶段，而后续项目上市时间将推至09年下半年。因此，开发商并不急于售出手中余房，与听潮豪园大幅优惠形成鲜明对比。目前虽然报价低于听潮，但由于折扣少，实际成交价要高于听潮。
南汇惠南板块住宅项目市场情况总结
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