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青岛市房地产市场分析报告

一、青岛市的 地理环境和人口
青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。
2005年底，青岛市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。青岛市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。

二、青岛市居住格局及发展变化
解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。
综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。
大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。
首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。
其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。
市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。
房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方米猛升至近年的4000多元／平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。

三、2005青岛市房地产市场现状
系列宏观调控政策的出台是2005年房地产市场的主要特征，在这些政策的影响下，2005年青岛房地产市场也呈现出不同的变化：整个市场由前几年的高速发展渐趋平稳和规范，投资性和投机性需求得到了抑制，供应结构趋于合理，房价增幅回归理性，市场秩序走向规范，房地产调控政策初显成效。
从房地产一二三级市场来分析，2005年青岛市房地产市场呈现以下七个方面的特点：

（一）土地出让创历史新高，中低价位住房用地占主流
2005年度，青岛市招拍挂出让面积为537.327公顷，比2004年提高85％；占出让总面积的24.1％，比2004年提高11.7％；土地出让总价款89亿元，占出让总价款的80.9％，比2004年提高45.3％，招拍挂出让平均单价为1658.9元／平方米，比2004年同期的995.8元／平方米提高了66％。其中住宅用地（普通商品住宅和限价普通商品住宅等其他住房）招拍挂出让土地平均单价为1583.5元／平方米，非住宅用地招拍挂出让土地平均单价为1975.8元／平方米。
中低价位普通商品房用地有较大的增加。2005年度市内四区房地产开发住宅供应计划总量233公顷，比2004年增长29％。其中，普通商品住房用地70公顷，经济适用住房用地126公顷，商品房用地37公顷，上述三类住房用地量各占计划供地比例分别为30％、54.2％和15.8％，其中2005年经济适用住房用地比2004年增长两倍多。
（二）市场供给量扩大，开发投资额增加
2005年，青岛市房地产开发投资额220亿元，比2004年增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增长22.1％；青岛市各类商品房施工面积2300万平方米，同比增长10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。商品房新开工面积1200万平方米，比2004年增长22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增长22％；商品房竣工面积811万平方米，比2004年增长13.1％，其中商品住宅竣工670万平方米，同比增长18.6％。
2005年度在建经济适用住房240万平方米，竣工72万平方米，比2004年增长14.63％。市内四区商品房预售面积221.56万平方米，同比增长15.82％，其中商品住宅批准预售面积178.81万平方米，同比增长18.77％。市场供给量的大幅度增加，使市场供需结构趋于平衡。
（三）供应结构趋向合理，普通住房比重加大
2005年，市内四区销售的商品住房户型以120平方米／套以下的普通商品房成交套数最多，占总成交套数的93.55％，比2004年同期增加24.26％；其中80－100平方米／套占43.66％，同比增加10.45％；100－120平方米／套占23.95％，同比减少5.10％。
商品住宅价位结构为：3000元／平方米以下（经济适用房），占总成交套数的11.47％；3000－4000元／平方米，占27.36％；4000－5000元／平方米占20.52％，5000－6000元／平方米占18.99％；6000元／平方米以上占21.66％。基本与2004年持平。
2005年批准预售的商品住宅户型结构以80－100平方米／套最多，占总批准预售面积的29.84％，其次为100－120平方米／套，占28.29％。普通住房已成为住房结构的主流户型。
（四）售房价格总体上涨，二手房价增幅较大
2005年，青岛市内四区商品房平均交易价格为5238元／平方米，较2004年同期上涨6.02％，其中商品住房平均交易价格为5201元／平方米，同比上涨8.73％。各区商品住宅销售均价为：市南区7786元／平方米，同比上涨21.30％；市北区5950元／平方米，同比上涨21.26％；四方区4757元／平方米，同比上涨17.03％；李沧区3478元／平方米，同比上涨23.10％。
市内四区2005年度二手房平均交易价格3992元／平方米，较2004年同期上涨11.51％。其中二手住房平均价格3947元／平方米，同比上涨10.25％。各区二手住房平均交易价格为：市南区4918元／平方米，同比上涨3.11％；市北区4036元／平方米，同比上涨13.01％；四方区3490元／平方米，同比上涨18.61％；李沧区3190元／平方米，同比上涨21.75％。
由于二手房价涨幅较大，税收负担重，致使入市交易清淡，总成交量比2004年有较大的减少。2005全年二手房共成交登记26271套，同比减少18.76％；成交面积195.74万平方米，同比减少15.53％；成交金额59.46亿元，同比减少12.73％。其中二手住房成交登记25462套，同比减少18.69％，成交面积162.90万平方米，同比减少19.27％；成交金额49.85亿元，同比减少13.13％。
（五）办公商业用房成交低迷，交易价格涨幅过高
2005年，市内四区的办公（写字楼）、商业用房交易持续下降，全年成交总量298处，占商品房总成交量的2.20％；其中，办公用房成交50处，成交面积0.51万平方米，占总成交量的0.36％；商业用房成交248处，成交面积3.46万平方米，占总成交量的2.45％。
办公用房成交均价6863元／平方米，比2004年同期上涨11.54％；商业用房成交均价7370元／平方米，上涨20.66％。
（六）本市居民为消费主流，外地人购房比例甚少
2005年度，市内四区商品住房成交总套数中，本市居民购房占总量92.32％，比2004年同期减少1.4％，成交面积126.45万平方米，占总量91.60％；成交金额64.56亿元，占总量89.53％。外地人（外地、境外）来青购房者很少，2005年共成交1018套，占总成交量的7.69％，比2004年同期增加1.43％。其中，外地购房成交984套，占总成交量的7.43％；成交面积10.49万平方米，占总成交量8.03％；成交金额6.50亿元，占总量9.81％；境外购房成交34套，占总量0.26％；成交面积0.45万平方米，占总量0.36％；成交金额0.40亿元，占总量0.66％。
需要说明的是，青岛市内四区的外资企业很少，绝大部分分布在周边三区和五个县级市，其房屋交易数据不在本情况分析范围内。
（七）“六一”新政实施影响力大新政前后交易量反差明显
2005年市区商品住房销售总量与去年同期相比变化不大，但从6月1日青岛市出台房地产转移环节税收政策和普通住房标准的确定后，新政前后交易量反差十分明显。据统计，1－5月份市内四区商品住房交易7532套，6－12月份成交5716套，仅占前5个月总成交量的75.89％。其中6月份成交685套，与5月份环比－42.73％；7月份成交513套，环比－25.11％；8月份806套，环比57.12％；9月份成交1081套，环比34.12％；10月份成交814套，环比－24.70％；11月份成交661套，环比－18.80％；12月份成交1156套，环比74.89％。
二手住房成交量明显下降也是以6月新政为分水岭。1－5月总成交量为14044套；6－12月成交量11418套，仅占前5个月总成交量的81.30％。其中6月份成交1410套，环比62.99％；7月份957套，环比－32.13％；8月份1301套，环比35.95％；9月份1650套，环比26.83％；10月份1769套，环比7.21％；11月份2241套，环比26.68％；12月份2090套，环比－6.74％。
上述数据表明，六一新政实施房地产转移环节的税负增加，对投资性住房需求的增长已经发挥了制约作用。

四、项目所在区域简述
（一）市南区：
市南区是青岛的行政和经济中心，这里同样是青岛房地产的翘楚区域。最好的环境和最好的房子在这里找到了和谐和统一。然而地段不可复制，各路地产诸侯的争相拥入早已让市南区尤其是沿海地段有了寸土寸金的身价，这一特殊区域的房产也被人们冠以“三高”的称谓。所谓“三高”，即高层建筑、高品质和高价房产。前者是因为土地资源稀缺的现实，后两者则分别体现了消费需求、开发商的责任感和该区域地产的综合价值。
我司认为， 2006年，市南区东部沿海区域的房地产将继续体现出上述三个特征，成为市南区乃至整个青岛楼市的亮点。反观一直被寄予厚望的市南西部地产，龙江说，因为拆迁等经营行为的不确定性，2006年西部的地产形势仍会扑朔迷离，当然随着青啤贵州路项目等楼盘的竣工并运营，以及海底隧道开工等利好的出现，人们还是在这里找到了一些西部复兴的希望。在价格上，龙江认为，市南区地产价格将会呈现两极分化的走势，东部沿海区域将继续价格高涨的局面，天价的概念在这里将会达到2万元／平方米的新标杆；而西部区域，价格将保持相对稳定。
地段热点
东部沿海：今年市南区的开发亮点还是集中在东部沿海一片，这里的几个项目让人不能不关注。湛山宾馆改造项目、东海路9号、二疗附近项目，在西起延安三路东至南京路形成一块热度极高的开发地带。据我司目前所掌握的情况，从这几个项目的开发计划中，我们依旧可以归纳出“三高”的特点。东海路9号是两个50层的高楼，其他两个项目都宣称要打造青岛地标级高层，几个项目的开发商都功力深厚，这无疑提升了人们对东部地产品质的期待。高价位也是难免的，我司认为，几个高楼的平均单价水平应该可以接近或突破2万元／平方米。
中山路附近及前海一线西段：在鲁邦、鲁能等公司的苦心经营下，中山路西北侧已经形成了一片初具规模的新社区，今年中山路附近的新地产开发项目已经有部分报出名份，如中山置业的青岛新乐园应该能让人们对该区域地产有新的认识。另外一个重点就是团岛区域，青啤地产贵州路项目能否借隧道的利好，拉动整个西部商业氛围的提升并引来市民新的购房居住需求，值得人们关注。

（二）崂山区
市区有市区的便利，郊区有郊区的精彩，青岛楼市一盘棋，近郊三区地产这两年的表现告诉人们，他们正在迎头赶上。2006年，崂山区、城阳区、黄岛区三个地产板块仍将用新盘让购房者过把瘾。从目前掌握的情况看，大盘迭出是这一区域今年最突出的特色。
崂山区：“高精尖”地产实践者
我司认为，2006年，崂山区楼市发展将更具脉络性，海尔路周边是中高档住宅区及写字楼集中区域。香港东路将继续成为高档楼盘的试验田。除个别楼盘外，前者的市场价格表现将趋于稳定，而后者将继续提升整体价格水平，并且这股楼盘高档化的旋风将继续东延，波及沙子口小板块甚至更东一些区域。由于两个大型旧村改造的落实，2006年，崂山区楼盘开发量将轻松突破100万平方米。
地段热点
海尔路两侧：这是青岛又一个高层商住地产的集中地。在海尔路，现在有四五个大型酒店正在动工，两个以上的大型购物中心也已经开始营建。由于有了“国际总部区”的规划理想，这里寄托了不少人的厚望。
沿海一带：最引人注目的无疑是麦岛改造项目和三姜一湾的改造项目。两者一东一西，将会让香港东路的高档住宅社区印象更加完美，同时也会极大提升整个崂山区的人气。