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房地产专业知识一、房地产基本概念一、房地产基本概念房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性权利构成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。和不可分割性。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等用房地产等 2 2、房地产特性、房地产特性、房地产特性、房地产特性位置固定性位置固定性-位置不可移动性位置不可移动性地域差别性地域差别性-每一宗房地产价值都不相同每一宗房地产价值都不相同高值耐久性高值耐久性-价值昂贵的消费品价值昂贵的消费品保值增值性保值增值性-土地稀缺性土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质致使房地产具有保值和增值的性质3 3、房地产开发、房地产开发、房地产开发、房地产开发房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间间,并改变人类生存的物质环境的一种劳动。并改变人类生存的物质环境的一种劳动。4 4、房地产市场、房地产市场、房地产市场、房地产市场一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场是土地使用权出让的市场,既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国既国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以是生地也出让的土地可以是生地也可以是经过开发达到可以是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）三通一平：通水、通电、通道路三通一平：通水、通电、通道路,土地平整土地平整七通一平：通上水（自来水）、下水（污水、雨水排放）、电、煤、道七通一平：通上水（自来水）、下水（污水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。路、电讯、热、土地平整。二级市场：是房地产开发市场二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司其经营主体为各房地产开发公司,其经营内其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发。对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场三级市场：是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场,也也就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。就是房地产进入流通领域进行交易而形成的市场。5 5、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别、房地产与建筑业的区别房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常密切的关系，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建筑的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者，产业是房地产开发和建筑的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者，组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。成土地开发和房屋建设的生产任务。6 6、商品房、商品房、商品房、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过房管局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。抵押、赠与、交换的房地产。7 7、发展商开发商、发展商开发商、发展商开发商、发展商开发商专门从事房地产开发和经营的企业。专门从事房地产开发和经营的企业。8 8、代理商、代理商、代理商、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。报告、销售策划等业务提供有偿服务。9 9、房地产产权、房地产产权、房地产产权、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，出租的房屋，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。对购房者而言，就不具备产权的概念。1010、如何办理产权、如何办理产权、如何办理产权、如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购买发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。1111、房地产产权登记、房地产产权登记、房地产产权登记、房地产产权登记指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给后，由房地产管理机关发给房地产产权证房地产产权证。产权登记是房地产产权。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房级、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。地产登记事项作全面记载。1212、商品房预售许可证、商品房预售许可证、商品房预售许可证、商品房预售许可证按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到房按规定，房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到房管局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。管局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。1313、房地产买卖合同、房地产买卖合同、房地产买卖合同、房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。产合同必须做公证。1414、房屋所有权、房屋所有权、房屋所有权、房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。于拥有了在法律允许范围内的一切权利。1515、房屋使用权、房屋使用权、房屋使用权、房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。1616、土地的所有权形式、土地的所有权形式、土地的所有权形式、土地的所有权形式国家所有，集体所有。国家所有，集体所有。1717、土地所有权的变更、土地所有权的变更、土地所有权的变更、土地所有权的变更集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。1818、国家所有的土地、国家所有的土地、国家所有的土地、国家所有的土地包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。1919、集体所有的土地、集体所有的土地、集体所有的土地、集体所有的土地集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。2020、国有土地所有权、国有土地所有权、国有土地所有权、国有土地所有权国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制单位和个人使用，但须依法取得有制单位和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证国有土地使用证”。土地使用权。土地使用权的年限：居住用地的年限：居住用地7070年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地4040年；工业、教育、科年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地技、文化、卫生、体育、综合用地及其他用地5050年。年。2121、房地产开发用地、房地产开发用地、房地产开发用地、房地产开发用地必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让程序取得土地使用权，并取得权，并取得“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”。国有土地使用权的获取：。国有土地使用权的获取：（1 1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）：）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式）：（2 2）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基）土地使用权划拨（无偿），包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利的项目；（3 3）土地使用权转让（出售）土地使用权转让（出售/交换交换/赠与）。房地产转让、继承、赠与、赠与）。房地产转让、继承、赠与、遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。遗赠（转移的是房屋所有权和土地使用权）。2222、商品房现售的条件、商品房现售的条件、商品房现售的条件、商品房现售的条件开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证用权证/使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过使用土地的批文；持有建设工程规划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使基础设施具备交付使用条件，其地配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。28 28、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件、商品房取得预售许可证应当具备的条件（1 1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2 2）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：用权证书：（3 3）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续：程质量和安全监督手续：（4 4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5 5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/32/3结构工程，并且发展商结构工程，并且发展商开发建设资金占工程总投资开发建设资金占工程总投资3030的比例；的比例；（6 6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；（7 7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8 8）法律、法规规定的其他条件。）法律、法规规定的其他条件。2929、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度、房地产的登记发证制度产权发生变化需进行登记。产权发生变化需进行登记。（1 1）转移、分割、抵押、继承、租赁等；）转移、分割、抵押、继承、租赁等；（2 2）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容）登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；易遭受侵害；（3 3）没有登记，权利人的权利仍应受到保护）没有登记，权利人的权利仍应受到保护。地产类型1 1居住区用地居住区用地居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2 2、住宅用地、住宅用地、住宅用地、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。小路等）的总称。3 3、其他用地、其他用地、其他用地、其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。4 4、公共服务设施用地、公共服务设施用地、公共服务设施用地、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。车场等。5 5、道路用地、道路用地、道路用地、道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。勤车等停放场地。6 6、公共绿地、公共绿地、公共绿地、公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。地等。7 7、道路红线、道路红线、道路红线、道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。8 8、建筑线、建筑线、建筑线、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。9 9、房屋用地、房屋用地、房屋用地、房屋用地 是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。1010、住宅用地、住宅用地、住宅用地、住宅用地 是指供居住的各类房屋用地。是指供居住的各类房屋用地。1111、工业用地、工业用地、工业用地、工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地（灰）场地等用地1212、仓储用地、仓储用地、仓储用地、仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。1313、商业服务业用地、商业服务业用地、商业服务业用地、商业服务业用地是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。1414、旅游业用地、旅游业用地、旅游业用地、旅游业用地是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。旅游商店、友谊商店等用地。1515、绿化用地、绿化用地、绿化用地、绿化用地是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。公共绿地等用地。1616、公共建筑用地、公共建筑用地、公共建筑用地、公共建筑用地是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。1717、文、体、娱用地、文、体、娱用地、文、体、娱用地、文、体、娱用地是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。房地产术语1 1、经济适用住房、经济适用住房、经济适用住房、经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。定。2 2、存量房、存量房、存量房、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。3 3、再上市房、再上市房、再上市房、再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋。房屋。4 4、住宅、住宅、住宅、住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。的房屋。5 5、准现房、准现房、准现房、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。装修和进行配套施工阶段的房屋。6 6、共同共有房产、共同共有房产、共同共有房产、共同共有房产共同共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享共同共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。有平等的所有权。7 7、共有房产、共有房产、共有房产、共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。8 8、尾房、尾房、尾房、尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到8585以后，一般就进入以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。好、采光不足、或是楼层不佳、位处两极。9 9、烂尾房、烂尾房、烂尾房、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形烂尾房是指那些由于开发商资金不足，盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾烂尾”的情况一般不会发的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。1010、已购公房、已购公房、已购公房、已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。1111、单位产权房、单位产权房、单位产权房、单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。1212、廉租房、廉租房、廉租房、廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。的旧公房。1313、私房、私房、私房、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。1414、二手房、二手房、二手房、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手一手”，第二次交，第二次交易则为易则为“二手二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。1515、期房、期房、期房、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为签预售合同。期房在港澳地区称作为“楼花楼花”，这是当前房地产开发商，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。1616、现房、现房、现房、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。经竣工可以入住的房屋。1717、均价、均价、均价、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的某高城物业推出的“不计楼层、朝向、以不计楼层、朝向、以28002800元元元元/m2/m2统一价销售统一价销售”，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。1818、基价、基价、基价、基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。1919、起价、起价、起价、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表价为起步价。房产广告中常表“元元/m2m2起售起售”，以较低的起价来，以较低的起价来引起消费者的注意。引起消费者的注意。2020、预售价、预售价、预售价、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。2121、一次性买断价、一次性买断价、一次性买断价、一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。或交房的义务，不得随意变更。2222、诚意金、诚意金、诚意金、诚意金是指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户可退回的款项。客户是指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而交纳诚意金一般可以获得开发商的折扣承诺，即到开发商取得预售证而公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开发商收取诚意金的目的有公开发售时，客户可以凭此额外折扣购房。开发商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心理价位；吸引炒家的试探客户的需求以作调整改进；试探客户接受的心理价位；吸引炒家的进入。进入。2323、定金、定金、定金、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的合同标的额的2020。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。向购房者双倍返还定金。2424、违约金、违约金、违约金、违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。否给对方造成损失，都要支付违约金。2525、土地开发费、土地开发费、土地开发费、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元（万元/ha/ha）。）。2626、住宅单位综合造价、住宅单位综合造价、住宅单位综合造价、住宅单位综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元投资及必要的管理费用（元/m2/m2）。）。2727、公共维修基金、公共维修基金、公共维修基金、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施、设备的维修、养护。养护。2828、契税、契税、契税、契税是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税出让（土地使用权转让包括出售、赠与、交换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。的作用。2929、印花税、印花税、印花税、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。贴印花税票完成纳税义务等特点。4 4、竣工验收、竣工验收、竣工验收、竣工验收（1 1）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成工程竣工验收并编制完成建