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【附件一】厦门市湖里区江头商贸区商业网点布局规划厦门市主要百货零售市场调查报告厦门元成企管咨询有限公司厦门办公室厦门市嘉禾路388号24B 电话：0592-5597997 传真：0592-5561997 台北办公室台北市110基隆路一段432号6楼之2 电话：886-2-23455573 传真：886-2-27299454 报告日期：2005年5月25日目录一. 中山路商圈 3 二. 火车站商圈 7 三. 富山莲坂商圈 9 四. 江头商圈 14 五. 禾祥商业区 17 一厦门市商业发展概述厦门市做为中国最繁荣的经济特区之一，商业的发展也一步步地由传统型向现代型、都会型过渡，由最为古老、传统的中山路区域一步步向北进深，陆续形成了火车站、富山、江头等新的商业区，随着近几年内多个大型商业项目陆续上马，厦门市的商业面积呈成倍增长趋势，市场空间有限，在这样的形势下，必然经历一个优胜劣汰、重新洗牌的过程。从某种程度上来说，这样重组的过程必然促进厦门商业向更稳定、更适应市场的层面进发。随着厦门市向海湾型城市发展的方向的确立，交通联动的多个项目陆续上马，大大方便了岛外各地进入岛内，吸引了更多的人流入市，这样的商业重组过程必然提高整个厦门市商业的核心竞争力与辐射能力，成为一定区域内的商业中心，创造更广泛的经济效益。二中山路商圈 1. 范围：北至厦禾路，东至文圆路，南至镇海路、鸿山、虎溪岩一侧，西靠鹭江道。 2. 商圈分析 2.1 概述厦门最早的商业街，周边聚集超过1000家店，其中包括华联、巴黎春天、莱雅、富山诚达等大型店，复合机能强，享观光资源，但近年生意稍逊。中山路商业区范围北至厦禾路旧城改造控规南侧规划界线，东至文园路，南到镇海路、鸿山、虎溪岩一侧，西靠鹭江道，用地总面积近250公顷。历史悠久，知名度高，南洋风格骑楼式建筑别具特色。以传统商业为重点，生活居住等功能为一体，是厦门市重点历史风貌保护街区和旅游区。其规划结构可概括为：“两街一带数区”。 “两街”为以中山路、思明南北路为主的“十字型”传统商业街。 “一带”为随着鹭江道的沿江兴起的以海滨、海关及邮电大厦、国际银行大厦等一批标识性建筑组成的滨江商务带。 “数区”是分布在规划区内各个相对独立居住小区（营平小区、同文顶小区、中华小区、思东小区、华新小区、百家村居住小区、将军祠居住小区、白鹿洞小区）及中山公园文化、娱乐、休闲区与警备区特殊用地。中山路片区规划人口为5.9万人.总规划容积率控制在1.25以内.日平均人流量8万多人次，节假日高达10万多人次。 2.2 问题分析商业种类齐全但结构不合理，特色不明显，休闲购物环境不佳，旅游发展不充分。受到其他商业区挑战，人气指数下降。此外，公共设施和公共环境还需进一步建设。 3. 主要商业标的： 2.1 来雅百货中山店楼层面积经营种类 B1 1，000㎡体育服装及用品 1F 3，000㎡化妆品、皮件 2F 3，000㎡少女装 3F 3，000㎡淑女装 4F 3，000㎡男装 5F 3，000㎡婴童装合计 16，000㎡ 2.2 巴黎春天百货中山店楼层面积经营种类 B1 1，200㎡男女装 1F 3，000㎡名品 2F 3，600㎡男女鞋、女装 3F 6，600㎡女装 4F 6，600㎡男装合计 21，000㎡ 2.3 华联商厦楼层面积经营种类 1F 4，250㎡钟表、数码、超市 2F 2，750㎡超市 3F 4，250㎡男装、体育用品 4F 4，250㎡男装 5F 4，250㎡女装 6F 4，250㎡电器电讯合计 24，000㎡ 2.4 诚达广场中山店楼层面积经营种类 1F 4，000㎡百货商品专柜 2F 4，000㎡大型超市 3F 4，000㎡大型超市合计 12，000㎡ 2.5 达意商城中山店楼层面积经营种类 1F 6，250㎡商店街 2F 6，250㎡商店街 3F 6，250㎡商店街 4F 6，250㎡商店街合计 25，000㎡ 4. 未来商业标的： 3.1 中南商业广场座落：思明西路、泰山路口面积：84，542㎡ 3.2 名汇广场座落：思明东路、霞溪路口面积：92，315㎡ 3.3 霞溪广场座落：思明东、西、南、北路交会口面积：40，000㎡三火车站商圈　　　 1 范围：于嘉禾路、厦禾路及湖滨东路交会而成之「T」字型商圈。 2 商圈分析 2.1 概述厦门市火车站前因世贸购物广场进驻，掌握火车站进出及厦门市当地居民以此为转运站的人流，佐以世贸购物广场内有沃而玛大卖场、巴黎春天百货及购物广场内的商铺街，吸引相当多当地居民及到访厦门的游客消费者。火车站除了有世贸购物广场外，尚有其它小型百货公司及各式各样电子电器卖场相结合，未来2007年尚有位于湖滨南路与厦禾路交接处--罗宾森购物广场的完工加入，本商业区的商业设施将趋近饱和。本商业区是自中山路商业区沿着厦禾路向北发展，第一个相连系的最近商业区。 2.2 问题分析沃尔玛与美食广场业绩红火，但巴黎春天表现不佳，交通问题对火车站商业区来说是功过参半，一方面交通便利促成商业区发展，一方面这里又是个堵车的节点，成为可能影响商业区繁荣的因素。 3 主要商业标的： 2.1 世贸广场楼层面积经营种类 1F 16，000㎡百货街、大型超市 2F 16，000㎡百货商店街 3F 16，000㎡百货商店街 4F 16，000㎡百货商店街 5F 16，000㎡百货商店街合计 80，000㎡ 2.2 嘉年名华家具城楼层面积经营种类 1F 2，400㎡家具 2F 2，000㎡家具 3F 2，400㎡家具 4F 2，400㎡家具 5F 2，400㎡家具合计 11，600㎡ 2.3 灿坤3C 楼层面积经营种类 1F 2，000㎡数码馆 2F 1，200㎡数码馆 3F 3，600㎡生活馆 4F 3，600㎡家电馆 5F 3，600㎡家电馆 6F 3，600㎡ Hi-Fi馆合计 17，600㎡ 4 未来商业标的： 3.1 梧村地下商店街座落：嘉禾路上、湖滨东路口面积：22，000㎡ 3.2 罗宾森广场座落：厦禾路上、湖滨东路交会口面积：100，000㎡四富山莲坂商圈 1 范围：嘉禾路上，北起莲花北路，南至莲前西路口。 2 商圈分析 2.1 概述富山商业区是年轻消费族群，娱乐休闲购物消费的流连场所，因各式各样的茶馆、欢唱量贩式KTV、餐厅、商场、百货公司、书城及各式餐饮美食街与小吃店林立。目前购物商场计有诚达购物广场富山店、富山女人街及2004年12月刚开幕的PARTYGIRL派对八八等新颖卖场集结，未来尚有号称中国东南最大的明发购物广场进驻，影响将日趋扩大。莲坂商业区因厦门市娱乐行业集中于此，高消费族群娱乐休闲购物消费的常去场所，因有各式各样的商务式KTV、康康柳丁KTV、KKDISCOPUB、百货公司及各式餐厅林立。目前购物商场计有来雅百货嘉禾店、大型家俬大卖场及思文电器卖场等集结于此，未来尚有东方明珠购物广场进驻，商业区影响力不至于受富山商业区的影响，甚至可营造商业区竞合的局面，聚焦更多的厦门市以及漳泉消费族群。 2.2 问题分析目前没有大规模的量体存在，成为都会型商业中心，吸引广域来客，随着明发这一巨型商业旗舰的进入，将大大改变现状，从根本上改变厦门市现有的商业格局，但是，这一区域商业基本属于商业返租的形式，有赖于后续强大的商业经营管理，物业管理能力，这将是这一区域商业面临的最大的挑战；同时厦门各商业区陆续崛起的大型商业项目对市场的冲击也不容忽视。 3 主要商业标的： 2.1 派对女孩楼层面积经营种类 1F 2，750㎡女装、珠宝 2F 2，750㎡女装、饰品 3F 2，750㎡女装、饰品 4F 2，750㎡女装、饰品合计 11，000㎡ 2.2 来雅百货嘉禾店楼层面积经营种类 1F 3，250㎡化妆品、皮件 2F 3，250㎡女装 3F 3，250㎡男装 4F 3，250㎡体育用品、童装合计 13，000㎡ 2.3 诚达广场富山店楼层面积经营种类 1F 5，000㎡百货商店街 2F 5，000㎡大型超市 3F 5，000㎡大型超市 4F 5，000㎡书店合计 20，000㎡ 2.4 富山女人街楼层面积经营种类 1F 5，000㎡男装 2F 5，000㎡男女装 3F 5，000㎡女装、饰品 4F 5，000㎡美食街合计 20，000㎡ 2.5 摩尔莲花楼层面积经营种类 1F 19，000㎡百货商店街 2F 19，000㎡百货商店街 3F 19，000㎡百货商店街 4F 19，000㎡百货商店街合计 76，000㎡ 4 未来商业标的 3.1 明发商业广场座落：嘉禾路上，莲前西路以北。面积：400，000㎡。 3.2 东方明珠购物广场座落：嘉禾路、莲花路口。面积：30，000㎡。 3.3 裕达广场座落：嘉禾路（诚达广场富山店旁）面积：10，000㎡五江头商圈 1 范围：于嘉禾路北段、仙岳路、圆山南路、吕岭路之区块内。 2 商圈分析 2.1 概述江头商业区涵盖的范围较大，北自仙岳路的SM购物广场，南至湖滨北路与吕岭路交接的摩尔莲花都市休闲广场，此商业区因处商业办公楼盘区、员当湖江头别墅及高级住宅楼盘区，上班族及高所得消费族群群聚之处。其中尚包含台湾街、江头东西路建材市场，现在新兴住商混合楼盘林立，厦门市中产阶级纷纷迁入进住。所以，天虹商场锁定消费族群中的女性消费大众；摩尔莲花都市休闲广场因是刚成立，二楼莲花电子广场尚在招商筹备中，看不出端倪；而SM购物广场乃厦门市亲子购物休闲逛街的第一选择处所。 2.2 问题分析 SM商业城和天虹百货相距太远，客流不能共享，不像其他商业区那样商场连接成片，互相带动人气。 3 主要商业标的 2.1 天虹商场楼层面积经营种类 1F 4，500㎡化妆品、皮件饰品 2F 4，500㎡超市、商店街 3F 4，500㎡女装、内衣 4F 4，500㎡男装、寝具合计 18，000㎡ 2.2 永乐生活电器楼层面积经营种类 1F 2，400㎡计算机、通讯、数码 2F 2，400㎡大、小家电 3F 2，400㎡影视音响合计 7，200㎡ 2.3 SM 楼层面积经营种类 B1 24，000㎡大型超市、商店街 1F 24，000㎡来雅百货、商店街 2F 18，000㎡来雅百货、商店街 3F 18，000㎡书店、数码、商店街 4F 18，000㎡家具城 5F 18，000㎡家饰灯具（招商中）合计 120，000㎡ 2.4 国美电器楼层面积经营种类 2F 4，500㎡计算机、通讯 3F 4，500㎡大家电、影视音响合计 9，000㎡ 4 未来商业标的 3.1 SM二期座落：嘉禾路、仙岳路口面积：280，000㎡六禾祥商业区 1 范围：禾祥路上，东起湖滨东路，西至湖滨西路，约4.2公里。 2 商圈分析 2.1 概况禾祥商业区曾第一个挑战中山路商业区，禾祥商业区的形成主要得益于周边住宅小区居民的购买力，位于厦禾路和湖滨南路之间，交通便利，原来以精品店和美食店居多，诚达购物广场的入驻使得禾祥商业区更加名副其实。 2.2 问题分析随着行人和车辆的增多，停车和交通成为关键问题，没有大量体的顺应市场需求的商业模式存在，也难抵御厦门商业新一轮的洗牌。 3 主要商业标的： 2.1 诚达购物广场禾祥店楼层面积经营种类 1F 1，000㎡百货专柜 2F 4，500㎡大型超市 3F 4，500㎡大型超市合计 10，000㎡

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