变更管理作业指导书.docx

深圳百锐地产实业有限公司
HEJUN REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LTD.
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A/0

变更管理作业指导书
（讨论稿）

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1 目的
对设计变更进行评审、验证与确认，保证设计变更的及时性、合理性和经济性，消除设计变更对工程成本和进度带来的消极影响。

2 适用范围
适用于施工图完成后的设计变更管理。

3 术语和定义
变更管理是指对项目设计内容进行修改、完善、优化，分为设计变更、工程变更及客户变更进行管理。
设计变更：由于设计缺漏、设计错误、对原设计进行优化、补充设计等引起的变更，由设计单位、技术中心、营销·CRM中心、有关领导提出，设计单位或技术中心技术部完成设计。
工程变更：在施工过程中，由于施工错误、材料（设备）变更、施工条件误差、施工工艺技术等原因引起的变更（包括技术核定），由公司工程项目部、监理单位、施工单位提出，由技术中心审核并完成设计变更。
客户变更：在项目施工过程中，因业主提出修改建议进行的变更，一般由销售项目部指导业主填写申请，经过公司的审批流程，由技术中心完成设计变更。

4 变更控制原则
4.1 事先变更原则：不管是设计缺陷与错误、现场施工还是客户要求引起的变更，均应在需要变更的部分施工之前进行变更，避免返工、浪费成本和影响工期，否则，将视情况追究相关人员责任。
4.2 书面变更原则：不允许任何部门、任何人口头要求施工单位进行变更，如有紧急情况，可先手写变更内容并由设计人、项目经理签字后执行，但必须于次日内补发正式的《变更通知单》。
4.3 遵守法规原则：按国家相关法规要求，凡涉及工程结构、消防及项目规划方面的变更设计，应由设计单位负责拟定，或由公司相关部门拟定后报设计单位审核。原则上，此类变更未经设计单位盖章不可进入实施，若因特殊原因设计单位无法立即盖章但工期要求较紧时，可与设计人员电话或口头沟通后提前实施，并由责任部门在口头沟通后10日内补办盖章手续。
4.4 先算后做原则：原则上，变更设计完成后，必须事先估算成本，按权限经相关领导批准后才能施工。但以下三种情况可作例外放行：
4.4.1 明显对成本和管理控制没有影响的变更；
4.4.2 所有景观设计变更；
4.4.3 在总成本指标控制范围内的关于售楼部及装修示范单位的设计变更。
4.5 完工确认原则：变更实施完成后，工程项目部必须在《变更通知单》上确认，避免重复计算或“变而不做或少做”。特别对于造价调减的设计变更，公司现场工程师要及时跟踪、落实并核定减少的具体数额，并与施工单位形成书面记录，防止因漏报而给公司造成损失。
4.6 一单一算原则：变更实施完成并确认后，施工单位应及时对该变更进行经济测算，于30日内报项目部和项目指挥部审核、经营成本中心备案，并同最近一期进度款一并支付。
4.7 “三统一”原则：《变更通知单》的发放应遵守以下三点原则：
4.7.1 所有《变更通知单》签批完后，统一由技术中心总工程师审核相关专业是否签批完毕；
4.7.2 审核完毕后统一由技术中心总经理签发；
4.7.3 事业部总经理签字后须统一分项目连续编号后方可下发。

5 职责（由各单位自己决定，以下为参考职责）
5.1 待框图讨论清楚后编写。
6 工作流程
6.1 技术中心提出变更变更
6.1.1 提出变更。技术中心专业工程师发现需要变更，填写《变更通知单》及附表，提出变更。
6.1.2 专业会审。其它专业进行专业会审，1个工作日内完成。
6.1.3 设计单位审核。判断变更是否涉及工程结构、消防及项目规划方面，如涉及，需要经过设计单位审核，设计单位审核《变更通知单》。
6.1.4 总工程师审核。技术中心总工程师1个工作日内完成《变更通知单》审核。
6.1.5 根据公司授权规定，判断变更是否属于必须测算范围，如必须测算，提交经营成本中心审核，如不需要，技术中心总经理审核并签发。
6.1.6 经营成本中心审核。
6.1.6.1 变更属于必须测算的，经营成本中心成本核算部测算，并填写《变更通知单附表》，经营成本中心总经理审核。
6.1.6.2 判断变更费用是否超过技术中心权限，如果超过，执行《工程成本变更审批作业指导书》（目前暂时执行《工程成本变更审批流程》，此流程将修订为《工程成本变更审批作业指导书》），如果不超过，技术中心总经理签发。
6.1.6.3 按《工程成本变更审批作业指导书》流程审批，如同意变更，技术中心总经理签发，如不同意变更，技术中心修改变更方案。

6.1.7 变更签发。
6.1.7.1 所有技术中心提出的变更，必须经技术中心总经理审核并统一编号签发。
6.1.7.2 变更若影响到报建工作，技术中心应于变更批准后次日内书面通知综合管理中心，重新报建通过后方可下发。
6.1.8 变更执行。
6.1.8.1 项目部执行落实变更
6.1.8.1.1 项目部接收《变更通知单》，下发监理、施工单位，监督落实。
6.1.8.1.2 建立《变更通知单结算明细》台帐。
6.1.8.2 经营成本中心成本控制部。接收《变更通知单》及附表，存档，录入成本数据库，便于成本动态控制。
6.1.8.3 质监中心。质监中心接收《变更通知单》，监督检查变更执行落实情况。
6.1.8.4 监察审计中心。监察审计中心接收《变更通知单》及附表，存档，审计抽查。
6.1.8.5 销售中心。若在销售过程中，出现涉及到总平规划、建筑景观、装饰设备的变更，技术中心均应于变更批准后三日内书面通知销售中心，销售中心需在接到通知五日内告知客户并采取相应的法律风险防范措施。销售中心执行《销售项目部变更接收处理作业指导书》（目前暂时执行《销售项目部变更接收处理流程》，此流程将修订为《销售项目部变更接收处理作业指导书》）。
6.2 其它待框图讨论清楚后编写。
7 支持性文件
7.1 《销售项目部变更接收处理流程》YX-022（将修订为《销售项目部变更接收处理作业指导书》）
7.2 《工程成本变更审批流程》JY-030（将修改为《工程成本变更审批作业指导书》）
8 记录
8.1 变更通知单
8.2 业主工程变更审批单
8.3 变更通知单基础台帐
8.4 变更通知单结算明细台帐
（以上表单需要根据确定后的流程修订）