青州拆迁补偿13号文.doc

青州市城区民用房屋征收补偿安置指导意见
（征求意见稿）
　　为规范城区民用房屋征收补偿安置，维护公共利益和确保城市建设顺利实施，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合我市实际情况，制定本意见。
　 一、房屋征收补偿政策　　　
　　（一）合法住宅房屋
　　征收合法住宅房屋可实行货币补偿，也可实行产权调换。
　　合法住宅房屋的补偿，遵循不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房屋市场价格的估价原则，由房地产价格评估机构按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定。
　　物价部门会同房地产交易中心根据城区房地产市场价格变动情况定期公布城区不同区域新建普通商品房平均市场价。
　　合法住宅房屋补偿金额=（被征收房屋区位价+被征收房屋重置成新价）×被征收房屋合法建筑面积
被征收房屋区位价= 城区新建普通商品房平均市场价-新建普通商品房房屋重置价
　　（二）营业用房
　　营业用房的征收可实行货币补偿，也可实行安置住宅房屋方式进行产权调换。
　　被征收营业用房的补偿，由房地产价格评估机构按照《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）中的市场比较法对被征收房屋进行交易日期修正、区域因素修正和个别因素（房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式和使用年限等）修正计算确定。
　　（三）被征收的合法住宅房屋用作营业用途，同时符合下列条件的，在原征收补偿重置价格标准的基础上增加20%。

　　1、取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;
　　2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致。
　　（四）征收范围内的违章建筑物和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予补偿。
　　（五）征收范围内的附属物根据附件3评估补偿；特殊结构房屋、附属设施或装修由评估机构和房屋征收部门共同勘测评估确定；
　　征收楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室，其补偿金额中包含车库或储藏室的区位价。
　　（六）房屋征收范围确定后新建、改建、扩建的房屋、附属物及装修等不予补偿。
　　（七）搬迁补助、临时安置补助和停产、停业损失补助
　　　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。
　　　被征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面积每平方米15元一次性付给被征收人临时安置补助费。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收人按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元的标准支付临时安置补助费。
　　因征收人责任延长过渡期的，自逾期之月起，征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。
　　征收合法私有营业房屋的，征收部门按被征收合法营业房屋建筑面积每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失补助费。
　　（八）对平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面积小于100平方米，以及无土地证、房产证的被征收人，按以下办法进行补偿：实有合法住宅房屋建筑面积至100平方米合法享用住宅房屋建筑面积之间的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面积(100平方米)—实有合法住宅房屋建筑面积]×被征收房屋区位价进行补偿，该面积不计入安置住宅面积，且实有合法住宅房屋建筑面积不再享受平房容积率系数调整；合法住宅用地面积小于166平方米的，按实际合法用地面积0.6的建房容积率确定合法享用住宅房屋建筑面积，并按以上办法进行补偿。
　　（九）规划征收范围内的供水、排水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的,由产权单位按照统一规划要求无偿自行迁移；被征收人原有安装的供水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，安置房未统一配套或实行货币补偿的，按现行市场价格付给初装费。
　　二、房屋征收安置政策
　　（一）房屋征收部门应对要求采取房屋产权调换的被征收人进行补偿和安置，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
　　1、被征收房屋实行产权调换的，安置住宅房屋价格本着“征一还一”的安置原则确定。安置楼房平均价格、车库价格和安置楼储藏室价格按附件6“住宅房屋评估和安置楼优惠价格”结算。
　　被征收楼房房产证中载明的车库、储藏室，其建筑面积不计入产权调换合法建筑面积之内。
　　安置住宅房屋建筑面积按照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，车库或储藏室建筑面积不计入安置房屋建筑面积之内。
　　2、被征收人的安置楼房土地使用权按照原征收房屋土地使用权使用性质进行确定。原征收房屋使用土地是国有出让土地的，安置楼房发放国有出让土地使用权证；原征收房屋使用土地是国有划拨土地或集体土地的，安置楼房发放国有划拨土地使用权证。
　　（二）安置住宅房屋面积及户型选择
　　安置住宅房屋的户型根据被征收房屋合法建筑面积进行选择。
　　被征收人在规定的期限内，签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋的，可享受以下安置住宅房屋优惠政策：
　　1、被征收人可根据被征收合法住宅房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。
　　2、父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面共同申请，经房屋征收部门研究通过，可办理合户手续，合计合法建筑面积选择安置住宅房屋。
　　3、户型面积选择
　　被征收人按照被征收房屋合法面积对应选择户型及地上室或车库；拥有住宅合法面积小，照顾20%后仍达不到最小户型的，只能选择最小户型；拥有住宅合法面积大于最小户型，照顾20%后，只可选择相邻面积对应的户型；拥有住宅合法面积超过最大户型面积的，可按上述办法选择两套以上的户型。
　　（三）安置住宅房屋的价格按以下标准计算：安置住宅房屋建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%（含10%）以内的部分，按照安置楼房优惠均价计算；安置住宅房屋建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%-20%部分优惠均价”计算；安置住宅房屋建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积20%以上部分，按征收时安置房屋周边区域新建商品房市场平均价格计算(详见附件6)。
　　（四）对被征收人系孤寡老人或直系供养亲属系下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的，本人提出书面申请，由单位或社区申报，经民政、残联审查公示无异议，在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾空房屋的，可优先安置在一层。
　　（五）被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门为被征收人提供安置保障房，面积不低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。
　　（六）安置顺序
实行房屋产权调换统一安置的,被征收人按“早搬迁、早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据房屋征收实际情况制定办法进行确定。优先安置一层的被征收人在选择安置房位置时，只能选择安置楼房对应车库或储藏室。
　　（七）产权调换结算
如被征收人安置楼房总价款超过房屋征收补偿费和奖励的总额，其差价款分两次结清。第一次在房屋征收部门和被征收人签订房屋征收补偿安置协议10日内付差价款的70%；第二次在安置房交付前将余款全部结清。交款通知送达之日起逾期30日仍不交清安置房差价款的，视为自动放弃安置，由房屋征收部门退回原预付款，安置房由征收部门另行处理。
　　如房屋征收补偿费和奖励的总额超过安置楼房总价款，房屋征收部门在被征收人签订房屋征收补偿安置协议并将被征收房屋及其附属物全部搬迁完毕30日内向被征收人支付差价款。
　　三、被征收房屋合法建筑面积的认定
市政府在作出房屋征收决定前，组织市规划局、房地产交易中心、国土资源局和房屋征收部门等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
　　四、奖励政策
　　（一）货币补偿、自行安置奖励
被征收人选择货币补偿并书面承诺自行解决居住问题的，房屋征收部门在被征收人住宅房屋评估总额的基础上，增加15%作为货币补贴予以奖励。
　　（二）提前搬迁和签订协议奖励
对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户每提前一天奖励600元（最高奖励12000元）；第二次，对在房屋征收公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁并结清安置房差价款的，每户每提前一天奖励400元（最高奖励8000元）。
只征收地面附着物未征收合法房屋，在房屋征收公告规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000元）。
　　五、法律责任
　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。
　　六、本指导意见仅适用于城市规划区已建成区范围内的房屋征收补偿安置，本指导意见施行前已实施房屋征收的项目，继续沿用原有的规定办理。
　　七、本意见由市住房和城乡建设局负责解释。
　　八、本指导意见自发布之日起实施，试行一年，青政发[2007]25号、35号文件同时废止。
附件：1、房屋征收补偿重置价格标准

房屋类别
序
号
房屋等级
类 别
房屋重置价 格
（元/m2）
主 要 条 件
楼

房
1
框架一等
1200
钢筋砼满堂基础，标准一砖或一砖以上墙，钢筋砼梁柱承重，有构造柱，钢筋砼屋面，水电配套，门窗齐全。
2
砖混一等
950
钢筋砼带形基础，标准一砖或部分空斗墙，砖墙及部分钢筋砼梁承重有构造柱，钢筋砼屋面或平瓦屋面，外墙系水刷、喷涂，水电配套，门窗齐全。
3
砖混二等
800
毛石带形基础，只有基础圈梁，砖墙承重，钢筋砼屋面，水泥饰面，水电配套，门窗齐全。
4
砖混三等
700
毛石或砖基础，无基础圈梁，砖墙承重，钢筋砼屋面或平瓦屋面，室内上下水设施配套齐全，门窗齐全。
平

房
5
砖混一等
800
钢筋砼带形基础，标准一砖或一砖以上墙，钢筋砼梁柱承重，钢筋砼屋面用瓷砖、马赛克或其他高档建筑材料饰面，水电配套，门窗齐全，跨度6米以上。
6
砖混二等
720
毛石带形基础，有基础圈梁，砖墙或部分钢筋砼梁承重，钢筋砼屋面，外墙系水刷、喷涂等一般装饰，水电配套，门窗齐全，跨度5米以上。
7
砖混三等
630
毛石或砖带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，钢筋砼屋面，外墙系水刷、喷涂等一般装饰，水电配套，门窗齐全，跨度3米以上。
8
砖木一等
760
钢筋砼或毛石带形基础，标准一砖或一砖以上墙及部分钢筋砼承重，木料上等，用料粗大的木屋架、木梁，带屋面板的平瓦屋面，外部瓷砖、马赛克饰面，水电配套，门窗齐全，跨度6米以上。
9
砖木二等
680
毛石带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，木料上等，用料一般的木屋架、木梁，带屋面板或苇箔顶的平瓦或小青瓦屋面，外墙系瓷砖、水刷等装饰，水电配套，门窗齐全，跨度5.5米以上。

续表

房屋类别
序
号
房屋等级
类 别
房屋重置价 格
（元/m2）
主 要 条 件
平

房
10
砖木三等
600
毛石或砖带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，木料中等，用料一般的木屋架、木梁，带屋面板或苇箔顶的平瓦或小青瓦屋面，外墙系混合沙浆拉毛，水电配套，门窗齐全，跨度5米以上。
11
砖木四等
550
砖石基础，乱砖石或里生外熟墙承重，用料细小正规木屋架、木梁，平瓦或小青瓦或草顶屋面，清水墙，跨度3.5-5米，檐高2.8米以上。
12
简易一等
450
标准砖墙承重，装隔，低标准砼屋面，平瓦、小青瓦或草顶屋面，木门、窗齐全，清水墙。
13
简易二等
390
乱、杂砖承重，装隔，低标准砼屋面，平瓦、小青瓦或草顶屋面，木门、窗齐全，清水墙。
14
简易三等
320
材料较差，用料细小的木屋架，土坯或乱杂砖等墙承重，较差旧木门、窗，平瓦、小青瓦或草顶屋面，白灰抹面。
地
下
室
15
砖混
800
钢筋砼基础，砖或钢筋墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为钢筋砼结构或砖混结构。
16
简易
500
砖混或砖石基础，砖或毛石墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为砖木结构。
楼房车库
17
砖混
900
钢筋砼基础，砖或钢筋墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为钢筋砼结构或砖混结构。
楼房
储藏室
18
800

备注：
1、以上除地下室外不同结构类别房屋的重置价格，楼房是按层高3.0米、平房是按檐高3.2米进行测算的，被征收房屋层高（檐高）每增加或降低0.10米，房屋价格在评定的原重置价格基础上增加或降低2%。
2、本标准适用于城市规划区内普通结构建筑，对特殊结构或五层以上楼房的房屋根据有关规定结合实际情况评估补偿。
3、有外墙保温的楼房单独增加补偿每建筑平方米25元。

附件2房 屋 成 新 年 限 标准

结
构
类
别
结
构
质
量
定
级
耐
用
年
限
完 好 房
基 本 完 好 房
一 般 损坏 房
严重损坏房及危险房
十 成
九 成
八 成
七 成
六 成
五 成
四 成
三 成
二 成
一 成
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
已使用
年 限
砖 混
结 构
一等
60
6年内
7-12
13-18
19-24
25-30
31-36
37-42
43-48
49-54
55以上
二等
60
6年内
7-12
13-18
19-24
25-30
31-36
37-42
43-48
49-54
55以上
三等
50
5年内
6-10
11-15
16-20
21-25
26-30
31-35
36-40
41-45
46以上
四等
40
4年内
5-8
9-12
13-16
17-20
21-24
25-28
29-32
33-36
37以上
砖 木
结 构
一等
50
5年内
6-10
11-15
16-20
21-25
26-30
31-35
36-40
41-45
46以上
二、三等
40
4年内
5-8
9-12
13-16
17-20
21-24
25-28
29-32
33-36
37以上
四等
30
3年内
4-6
7-9
10-12
13-15
16-18
19-21
22-24
25-27
28以上
简 易
结 构
一等
30
3年内
4-6
7-9
10-12
13-15
16-18
19-21
22-24
25-27
28以上
二、三等
20
2年内
3-4
5-6
7-8
9-10
11-12
13-14
15-16
17-18
19以上

备注：房屋成新折扣，以不同的建筑结构房屋耐用年限为基础，考虑因装修和保养不同而实际新旧程度不同的情况，根据国家颁布的《房屋完损等级评定标准》进行综合评定。
附件3
附属物补偿标准

项目
序号
类 别
价格
单位
备 注

门

楼
1
平顶砖混结构
600-750
元/m2
瓷砖贴面，铁门按上限
2
砖木结构棋盘门
450-600
元/m2
铁大门按上限
3
挑翅门楼
300-450
元/m2

4
砖混结构顺墙门
450
元/座

5
砖木结构顺墙门
150-300
元/座
简易结构取下限
6
园门
225-300
元/座

厨房
7
独立建筑，砖木结构
120-225
元/m2
一般木屋架，门窗齐全，含砌屋
8
非独立结构，简易结构
60-75
元/m2
较差木屋架，瓦或草顶屋面，含砌棚
9
简易棚
23-38
元/m2
玻璃钢瓦或石棉瓦顶
厕所
10
砖木结构有顶
75-120
元/m2
平瓦屋面或简易砼屋面
11
简易结构有顶
38
元/m2
草顶、石棉瓦或油毡屋面
12
简易露天（坑）
45
元/m3
砖石砌筑
13
大栏坑
45
元/m3
砖石砌筑
围墙
14
石基新砖墙
90
元/m2
标准一砖或一砖以上墙
15
旧砖乱石基础
45
元/m2
标准一砖或一砖以上墙
16
土坯或乱石结构
30
元/m2
质量较差
17
花墙子
30
元/m2

迎门墙
18
独立基础、砖混结构
90
元/m2
装修部分另作价
19
独立基础、砖石结构
45
元/m2
装修部分另作价
室外通道
20
彩砖
60
元/m2

21
混凝土基础，水泥封面
23-30
元/m2

22
水泥花砖
30
元/m2

23
砖地面
15
元/m2

24
水泥路面
60-80
元/m2
两步灰土、混凝土厚度超过15厘米的承载路面（企业、出村路）
温室
24
砖木结构、玻璃顶
90-120
元/m2

25
简易结构
20-60
元/m2
塑料薄膜顶

续表

项目
序号
类 别
价格
单位
备 注
水池
26
砖混结构
80
元/m3
包括冲洗水池、水表池、保温池、落水池，不足一立方的按一立方计算
27
鱼池
45-75
元/m3
砖混结构按上限
雨蓬
28
玻璃钢瓦雨蓬
30
元/m2
或雨搭
29
油毡、石棉瓦雨蓬
15
元/m2
或雨搭
畜
禽
舍
30
砖木结构
45
元/m2
按实际建筑面积计算
31
简易结构
23
元/m2
乔

木
32
胸径小于5cm
1.5-3
元/株
幼树、松柏树小于3cm
33
胸径5-10cm
20-30
元/株
松柏树3-6cm
34
胸径10-20cm
30-45
元/株
松柏树6-10cm
35
胸径大于20cm
60
元/株
松柏树10cm以上成材料
果

树
36
苗木
1.5-3
元/株
包括：苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、枣等树种补偿后归原主。
37
幼龄期（区分树种）
20-40
元/株
38
初果期（区分树种）
120-260
元/株
39
盛果期（区分树种）
260-400
元/株
40
衰老期（区分树种）
80-200
元/株
41
葡萄（区分生长期）
5-30
元/株
取暖设备
42
暖气
75
元/套
拆移费、旧料归原主
43
太阳能
200
元/套
拆移费

附注：
1、表中未列而需征收的附属物根据国家有关政策，结合实际情况评估补偿。
2、被征收房屋室内装修装饰的补偿金额按重置价评估后，再退去折旧部分，给予补偿。
附件4楼层调整系数

总层数
调整系数
楼层数

三层楼
四层楼
五层楼
一层
1.0
1.0
1.0
二层
1.05
1.05
1.05
三层
0.95
1.05
1.1
四层

0.9
1.0
五层

0.85

附件5

城市房屋征收补偿平房容积率调整系数
容积率≤0.65
0.65＜容积率≤0.7
0.7＜容积率＜0.8
容积率=0.8
0.8＜容积率≤0.9
0.9＜容积率＜1
1≤容积率
1.15
1.1
1.05
1
0.95
0.9
0.85

注：1、容积率为宅院内被征收补偿房屋的建筑面积与宅院合法使用土地面积的比值；
2、调整系数调整被征收房屋的区位价格。
附件6住宅房屋评估和安置楼优惠价格
单位：元∕平方米

价格类型
城区新建普通商品房平均市场价格
安置楼房
优惠均价
10%-20%部分
优惠均价
车库优惠价格
储藏室优惠价格
价格
2850
2490
2610
1800
1700

备注：新建普通商品房平均市场价格，由物价部门会同房地产交易中心根据本市房地产市场价格定期公布。
平房补偿价格=被征收房屋区位价×容积率调整系数+房屋重置价格×成新率×檐高调整系数
楼房补偿价格=被征收房屋区位价+房屋重置价格×成新率×楼层调整系数
区位价：1、被征收房屋区位价为1900元/平方米
2、楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室:货币补偿的区位价为1900元/平方米；产权调换的区位价为900元/平方米。