广东丰顺经济开发区土地集约利用评价.docx

广东丰顺经济开发区土地集约利用评价
技
术
报
告
(送审稿)

项目组织单位：
项目承担单位：
二〇〇九年六月
目 录
一、广东丰顺经济开发区土地集约利用评价概述 1
（一）项目背景 1
（二）对象界定 1
1、评价范围 ·1
2、评价时点 1
（三）工作内容 2
1、开发区土地利用状况调查 2
2、开发区土地集约利用程度评价 2
3、开发区土地集约利用潜力测算 2
4、开发区土地集约利用评价成果应用研究 3
（四）评价技术路线 4
1、评价程序及技术步骤 4
2、评价方法 4
二、丰顺开发区概况 6
（一）丰顺开发区基本情况 6
1、开发区基本情况 6
2、区位分析 7
3、发展历程 8
（二）社会经济状况 8
1、丰顺开发区社会发展概况 8
2、经济发展状况 8
三、丰顺开发区用地状况调查 9
（一）调查工作概述 9
1、调查目的 9
2、调查内容与方法 9
3、调查过程 9
（二）开发区用地结构和功能定位协调状况 11
1、开发区功能定位和土地利用状况 11
2、土地利用结构分析 12
2、建设强度状况 19
3、土地供应方式状况 19
（三）开发区投入产出状况 22
（四）开发区土地管理状况 22
1、土地跟踪管理绩效 22
2、土地供应市场化 22
3、近年土地供应和保障情况 23
（五）典型工业企业用地状况 24
四、丰顺开发区土地集约利用程度评价 26
（一）评价指标体系构建 26
1、评价指标选择 26
2、评价指标权重确定 27
（二）评价指标理想值确定 30
1、理想值确定步骤 30
2、理想值推荐范围确定说明 31
3、理想值确定 35
（三）指标标准化 35
（四）土地利用集约度分值计算 37
1、子目标分值计算 37
2、目标分值计算 38
3、集约度综合分值计算 39
（五）评价结果分析 40
1、土地利用状况因素影响分析 40
2、用地效益因素影响分析 41
3、管理绩效因素影响分析 41
4、评价结果的应用途径 42
五、丰顺开发区土地集约利用潜力测算 44
（一）土地集约利用潜力构成与内涵 44
（二）土地集约利用潜力测算 45
1、扩展潜力测算 45
2、结构潜力测算 46
3、强度潜力测算 46
4、管理潜力测算 47
5、潜力测算结果汇总 47
（三）尚可供地年数测算 48
1、前三年供地情况分析 48
2、年均供应土地面积和年均供应工矿仓储用地面积修正 49
3、开发区尚可供应年数测算 50
（四）潜力测算结果分析 51
1、扩展潜力分析 51
2、结构潜力分析 51
3、强度潜力分析 52
4、管理潜力分析 52
（五）潜力测算结果的应用 52
1、扩展潜力的挖潜措施 52
2、强度潜力挖潜措施 53
六、评价成果编制与应用研究 54
（一）成果应用方向探索 54
1、提供开发区土地集约利用潜力利用方向和挖潜计划 54
2、为开发区制定土地管理政策措施提供指导、建议 54
3、为开发区范围调整审核提供参考依据 55
4、为开发区动态监测提供技术支持 56
5、为开发区土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划编制提供依据 56
6、为开展梅州市开发区土地集约利用评价积累经验 56
（二）进一步提高开发区土地集约利用水平的对策建议 56
1、调整开发区范围 56
2、土地集约化利用指标体系衔接开发区总体规划，加大规划实施力度 57
3、适当降低门槛，吸引企业进驻，提高用地效率 58
4、提高土地利用效率，建立用地考核标准 58
5、在开发区内构建标准厂房，为中小企业入园用地提供便利 59
6、建立良性土地市场，发挥市场配置作用 59
7、加强立法建设，完善法律监督机制 60
附件1：开发区土地集约利用程度评价工作用表 62
附件2：开发区土地集约利用程度评价结果汇总 68
附件3：开发区土地集约利用潜力测算工作用表 70
附件4：丰顺经济开发区相关属性表 72

一、广东丰顺经济开发区土地集约利用评价概述
（一）项目背景
为加强开发区用地管理、促进开发区节约集约用地，根据《国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》（国土资发[2008]145号），梅州市国土资源局与丰顺县以《开发区土地集约利用评价规程（试行）》为技术标准，积极开展广东丰顺经济开发区（以下简称丰顺开发区）土地集约利用评价,并委托广州粤地信息科技有限公司承担相关技术工作。
（二）对象界定
1、评价范围
此次丰顺开发区土地集约利用评价的工作范围是根据国家发展改革委、国土资源部、建设部《公告》（2007年第18号）和《关于印发广东省已通过国家审核公告的各类开发区名单的通知》（粤发改区域[2007]335号）中审核公告的开发区四至范围，东至广梅汕铁路边，南至丰顺糖厂、翔龙围，西至汕梅高速公路，北至汶水桥头。公告面积为500公顷，根据界址点实测面积为499.97公顷。
2、评价时点
丰顺开发区土地集约利用评价工作评价时点设定为2007年12月31日，文中所有土地的数据均以2007年12月31日为截止时点。
（三）工作内容
通过基础调查，评价开发区土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面分析掌握土地集约利用状况，提出成果应用方向及促进节约集约用地的对策建议。具体内容如下：
1、开发区土地利用状况调查
开发区土地利用状况调查是开发区土地集约利用评价的重要基础性工作，主要是通过资料收集、空间影像判识、实地踏勘等方式，对2007年底的开发区基本情况、土地利用状况、用地效益、管理绩效、土地供应与保障情况等进行调查；同时选取典型工业企业，开展基本情况、投入、产出、用地状况、建设情况等方面的调查；对调查结果进行汇总分析，从而准确掌握开发区土地利用情况，摸清用地家底，建立丰顺开发区土地利用数据库，推动土地利用管理基础信息建设。
2、开发区土地集约利用程度评价
通过基础调查研究，依据有关指标体系及评价方法，确定相应理想值和权重，计算丰顺开发区土地利用集约度分值，对特定时间点开发区土地集约利用状况进行评价。评价结果可以作为制定用地管理政策措施的依据。
3、开发区土地集约利用潜力测算
在用地调查和程度评价的基础上，对丰顺开发区目前土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，推算丰顺开发区用地潜力规模和尚可供地年数。通过潜力测算，进一步明确开发区用地挖潜的规模和分布。
4、开发区土地集约利用评价成果应用研究
在丰顺开发区土地集约利用评价基础上，开展成果应用研究，提出合理可行的挖掘土地利用潜力、加强开发区用地供应和管理的政策建议。
（四）评价技术路线
1、评价程序及技术步骤
准备工作
编制相关成果
测算土地集约利用潜力
开展土地利用状况调查
确定评价指标，计算现状值
确定评价指标权重
确定评价指标理想值
计算土地利用集约度分值
进行指标标准化处理
土地利用状况调查
土地集约利用程度评价
土地集约利用潜力测算
成果编制
成果验收、存档与备案
成果应用与更新
工作程序
技术步骤

图1-1 广东丰顺开发区土地集约利用评价程序图
2、评价方法
本次评价方法采用多因素综合评价法，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。具体评价方法：以开发区控制性详细规划中的土地利用现状图为工作底图，利用大比例地形图和国土部门标准分幅土地利用现状数据配准，结合遥感影像图，在外业调查的基础上，查清开发区土地利用状况，并对土地利用结构、土地开发进度、土地利用强度、土地利用效益、土地供应与保障情况、土地管理绩效、典型工业企业用地情况等进行全面深入调查，了解开发区土地利用状况和管理水平。
通过客观详实的调查数据，计算开发区土地集约利用程度分值，测算土地集约利用潜力水平；揭示开发区土地利用中存在的问题；提出进一步加强开发区土地集约利用的对策建议。
在程度评价中，采用多因素综合评价法，其中评价指标权重值的确定和评价指标理想值的确定采用专家咨询法，指标标准化处理采用理想值比例推算法，潜力测算采用目标逼近法。
二、丰顺开发区概况
（一）丰顺开发区基本情况
1、开发区基本情况
丰顺开发区是成立于1995年的省级开发区，位于县城南端，榕江北河两岸，规划面积500公顷。扼闽赣及梅州通往潮汕之要冲，区内广梅汕铁路，汕梅高速公路（连广汕、深汕高速）、206国道和省道224线纵横贯通，交通便利，至汕头机场、汕头港仅一小时车程。近年来开发区成为投资热土，已有173家工厂企业在区内安家落户（含部分评价范围外的企业及已建成农村建设用地内部的企业），以电子、电声、医药、汽车零件等制造业和高科技产业为主，产品远销亚欧美洲。开发区基本信息详见表2-1：
表2-1 丰顺开发区基本信息调查表
单位：公顷，%
项目
内容
开发区名称
广东丰顺经济开发区
开发区类型
省级经济开发区
开发区成立时间
1993年
开发区审批单位
广东省人民政府
开发区地址
广东省丰顺县汤坑镇
开发区管理机构
广东丰顺经济开发区管理委员会
开发区土地总面积
500.00
开发区工业总产值 (2007年)
80315.7
开发区工业企业固定资产投资额
86700
2、区位分析
丰顺县地处东经115°30´至116°41´、北纬23°36´至24°13´之间，位于梅州市南部，北倚东北－西南走向的莲花山脉，与梅州市区、梅县、五华县、兴宁市为邻；东北隔莲花山脉最高峰和次高峰、也是粤东最高峰和次高峰的铜鼓嶂和凤凰山，与大埔县相接，向南开敞式过渡到潮汕平原，东南临潮州市的潮安县，西南临揭阳市的揭东县和揭西县；是梅州市和赣南、闽西地区通往潮汕沿海的必经之地，客家文化与潮汕文化的过渡地区。

图2-1 丰顺开发区地理位置图

3、发展历程
1993年经梅州市人民政府批准正式成立丰顺县经济开发试验区，1995年经广东省人民政府批准成为省级开发区，2003年国务院办公厅发出通知进行清理整顿开发区，至2005年底结束，按照国务院批准的《清理整顿开发区的审核原则和标准》，于2006年1月26日成为第三批通过国家审核的省级开发区（国家发改委2006年第8号公告），并更名为广东丰顺经济开发区。
（二）社会经济状况
经过十几年的发展，丰顺开发区各方面都取得了巨大成就，已成为区域经济发展的强劲增长极，在区域经济发展中具有举足轻重的作用。
1、丰顺开发区社会发展概况
丰顺开发区在县委、县政府的正确领导下，坚持贯彻落实科学发展观，积极推进开发区的持续、稳定、快速、健康发展。截至2007年12月31日，开发区内企业总数173个，从业人员总数达26000多人。规划区5平方公里的大开发格局初步形成；综合商住区、旅游渡假区和工业园区等功能区建设初具规模；以电子、电声、汽车配件、医药为主的产业形成了产业群。开发区近几年大力进行基础设施的建设，投资软环境得到了根本改善。
2、经济发展状况
截至2007年12月31日，评价范围内工业固定资产投资总额86700万元， 2007年开发区核定范围内工业总产值80315.7万元、财政总收入7220万元、地方财政一般预算收入7220万元。
三、丰顺开发区用地状况调查
（一）调查工作概述
1、调查目的
开发区用地状况调查是开发区土地集约利用评价的重要性基础工作，直接关系到评价工作的质量。
调查工作的主要目的是为丰顺开发区土地集约利用评价服务。全面掌握丰顺开发区土地利用情况，将调查成果、调查基础资料分类整理，建立丰顺开发区土地利用管理基础数据库为进行下一步土地集约利用情况分析和潜力测算打下基础。
2、调查内容与方法
根据评价规程要求，丰顺开发区用地调查的主要内容包括开发区基本信息调查、土地利用状况调查、土地利用强度调查、用地效益调查、管理绩效调查、土地供应与保障情况调查、典型工业企业调查以及根据实际需要开展其他相关调查。
丰顺开发区土地利用状况调查采取资料收集与实地调查相结合的方式。调查方法采用实地踏勘、遥感判识、访谈问卷等多种形式。
3、调查过程
（1）准备调查工作表格
项目组根据开发区土地集约利用相关要求以及开发区具体的机构设置和责权划分情况，明确各类资料、数据和图件的来源，按管理部门拟定资料调查清单和表格。对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明，以利于各部门填写和提供资料。对部分管理部门掌握的资料不能满足评价需要或不能提供某方面的资料，我们也制定相应的补充调查方案。
（2）基础资料收集
项目组在认真研究项目技术要求和内容，明确评价目的和任务的基础上，确定本次开发区土地集约利用评价所需要的基础资料。具体资料清单如下：
1）开发区管理委员会
①开发区设立的批文
②近三年工作总结
③开发区发展历程、开发区概况、开发区产业发展状况等相关文字及电子资料
④丰顺县国民经济和社会发展“十一五”规划、开发区发展规划
2）丰顺县国土资源局、开发区管委会国土科
①开发区落实“四至范围”工作报告
②开发区土地集约利用的措施、标准和实施效果；入园项目用地控制标准等
③开发区内各宗地的权属证明文件及资料，包括宗地图及土地登记卡（包括各宗地位置坐标、土地使用者、用途、土地使用权获取时间、年限、土地供应方式、规划用途、规划条件等方面的基本情况）
④开发区近三年土地利用变更调查数据
⑤开发区范围内近三年土地供应情况统计资料，包括土地使用者、供地时间、供地方式、土地面积、用途、位置、使用年限等
3）梅州市规划设计院、丰顺县规划局
①开发区总体规划和控制性详细规划图件及相关资料
②开发区金河湾花苑道路系统规划图（比例尺1:1000）
③丰顺县新世纪工程总体规划道路系统图
4）丰顺县统计局
丰顺年鉴（2008）
5）丰顺经济开发区工业园管理办公室
①工业园内所有企业清查资料或者统计报表，包括企业名录、企业地址、行业类别、行业代码、企业投入产出情况、入园企业总规平面图
②开发区典型企业预计总投资、实际完成投资、企业人数、工业产值、销售收入和利税总额等经济数据。
在丰顺开发区管委会和国土资源、规划建设等相关部门的大力配合和全力支持下，项目组收集了翔实的基础资料，为后续实地调查和集约利用程度评价以及潜力测算工作奠定了良好的基础
（二）开发区用地结构和功能定位协调状况
1、开发区功能定位和土地利用状况
（1）开发区功能定位
丰顺开发区位于丰顺县城南端，榕江北河两岸，扼闽赣及梅州通往潮汕之要冲，区内广梅汕铁路、汕梅高速、206国道和省道224线纵横贯通，交通便利，地理区位条件优越。经过十几年的发展，开发区土地利用格局初步形成，综合商住区、旅游度假区和工业园区等功能区建设初具规模；以电子、电声、汽车配件、医药为主的产业形成了产业群。投资软环境得到了根本的改善。
《广东丰顺经济开发区总体规划（2008—2020）》将开发区的功能定位为：以构建现代化工业区、综合旅游区和花园生态城区为总体发展目标，将开发区规划建设为布局合理，结构清晰，工业发达，交通畅，商贸繁荣，基础设施齐全，生态景观优美，生活方便舒适的特色经济开发区。
（2）土地利用状况
丰顺开发区经过多年的建设和发展，现已形成榕江北河西岸的新世纪开发区和榕江北河东岸的金湖开发区（开发区新城）。新世纪开发区内县级行政办公中心已初步形成，工业用地主要集中于南部工业园内，商业用地主要聚集在千江温泉酒店及其附近，沿广场路和沿江路布置有零星商业用地；在金湖开发区（开发区新城），206国道两侧主要为居住用地，此外广梅汕铁路沿线存在部分工业用地与居住用地混杂现象，商业用地主要沿顺和路和河东路分布。
2、土地利用结构分析
（1）现状总体结构分析
经济结构与用地结构之间存在关联性，通过两者之间的关联性的研究和分析，更好地发挥土地作为宏观经济调控手段的作用，也为土地资源科学管理促进社会经济可持续发展提供科学依据。因此，分析广东丰顺经济开发区土地利用结构为促进丰顺经济开发区可持续发展提供科学的依据。
根据《规程》要求的用地现状分类I，按照土地利用类型对开发区的用地进行分类和统计，得到丰顺开发区用地类型结构（见表3-1和3-2）。
表3-1 丰顺开发区核定范围用地结构统计表
——按土地利用类型划分
单位：公顷，%
类别
评价范围
面积
比例
开发区土地
499.97
100.00
1.已建成城镇建设用地
297.93
59.59
2.已建成农村建设用地
63.58
12.72
3.未建成土地
109.83
21.97
4.不可建设土地
28.63
5.73
总体来看，丰顺开发区区核定用地范围内，地形较为平坦，绝大部份土地适宜建设，不可建设用地仅占5.73%。已建成城镇建设用地297.93公顷，占总面积的59.59%；已建成农村建设用地为63.58公顷，占总面积12.72%；未建成土地109.98公顷，占总面积的22%。

表3-2 丰顺开发区土地利用现状统计表
——按土地利用类型划分
单位：公顷，%
类别
编码
面积
占开发区土地总面积比例
开发区土地
Z
499.97

1.已建成城镇建设用地
A
297.93
59.59
#其中

住宅用地
A1
62.33
12.47
工矿仓储用地
A2
98.90
19.78
交通运输用地
A3
68.61
13.72
#其中：街巷用地
A31
67.83

商服用地
A4
39.88
7.98
公共管理与公共服务用地
A5
28.21
5.64
#其中：公园与绿地
A51
1.49

其他城镇建设用地
A6
0

2.已建成农村建设用地
B
63.58
12.72
3.未建成土地
C
109.83
21.97
#其中

已经供应尚未建成土地
C1
2.61
0.52
#其中：闲置土地
C11
0.41

#其中：应收回闲置土地
C111
0.41

已达到供地条件未供应土地
C2
4.09
0.82
未达到供地条件的土地
C3
103.13
20.63
4.不可建设土地
D
28.63
5.73
#其中

江河湖泊泄洪、滞洪区土地
D1
28.63
5.73
自然、生态保护区土地
D2
0

其他不可建设土地
D3
0

资料来源：根据丰顺经济开发区管理委员会、丰顺县国土资源局提供的管理数据整理获得。数据系为核准范围内，截至2007年12月31日数据。
1）不可建设土地状况
经调查确认，在丰顺开发区存在部分不可建设土地，面积为28.63公顷，占其土地总面积的5.73%。这些不可建设土地主要是汶水河与北河，均为江河湖泊泄洪、滞洪区土地，故应保留，不能开发为建设用地。
2）已建成农村建设用地
已建成农村建设用地63.58公顷，占开发区总面积12.72%；主要集中在开发区北部的金湖村、下潭村、南部的邓屋村、新埔村，这部分土地主要为农村居民点和农民公寓，其建筑密度和楼层高度大部份已达到城镇二类住宅用地标准。
表3-3 丰顺开发区已建成农村集体土地情况一览表
单位：公顷
编号
图斑号
土地使用者
面积
规划用途
1
4
下潭村
0.04
住宅用地
2
64
下潭村
0.31
住宅用地
3
65
金湖村
12.93
住宅用地
4
97
下潭村
0.90
住宅用地
5
98
下潭村
1.70
住宅用地
6
100
新埔村
2.99
住宅用地
7
102
下潭村
0.95
住宅用地
8
112
新铜村
3.28
住宅用地
9
116
邓屋村
6.44
住宅用地
10
120
金湖村
1.75
住宅用地
11
143
下湖村
0.42
住宅用地
12
163
邓屋村
6.10
住宅用地
13
167
金湖村
1.37
住宅用地
14
174
下湖村
7.43
商服用地
15
191
罗寨岗
1.88
住宅用地
16
121
邓屋村
0.03
住宅用地
17
211
邓屋村
15.07
住宅用地
总计
63.58

3）已建成建设用地结构状况
根据调查显示，核定范围内已建成建设用地297.93公顷，占总面积的59.59%，其中，住宅用地62.33公顷；工矿仓储用地98.90公顷；交通运输用地68.61公顷，其中街巷用地67.83公顷；商服用地39.88公顷；公园与绿地1.49公顷，其他公共管理与公共服务用地26.72公顷。
从已建成城镇建设用地内部的类型构成看，住宅用地比重占已建成建设用地的20.92%；工矿仓储用地占33.20%；街巷用地占22.77%；其他交通运输用地占0.26%；商服用地占13.38%；其他公共管理与公共服务用地占8.95%；公园与绿地占0.50%（见表3-4和图3-1）。
表3-4 丰顺开发区已建成建设用地的构成情况
单位：公顷、%
用地类型
面积
占已建成建设用地面积的比例
住宅用地
62.33
20.92
工矿仓储用地
98.90
33.20
街巷用地
67.83
22.77
其他交通运输用地
0.78
0.26
商服用地
39.88
13.38
公园与绿地
1.49
0.50
其他公共管理与公共服务用地
26.72
8.97

图3-1 开发区已建成建设用地利用类型结构图
4）未建成土地状况
开发区未建成土地总面积为109.83顷，占全区面积比重21.97%。未建成土地面积相对较大，其中未达到供地条件的土地面积为103.13公顷，这部分土地主要集中在南部工业园周边，以及206国道东侧；已供应未建成的土地2.61公顷，其中应回收的闲置用地0.41公顷，其他已供应未建成的土地2.20公顷。
（2）规划用地结构及实施状况
根据《广东丰顺经济开发区总体规划（2008—2020）》，将土地利用现状图叠加至规划图之后，提取各类用地属性和面积，得到：在评价范围内，规划用地主要涉及居住用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地和商服用地，将这四类土地作为规划对比地类，通过地类转换后，具体各类用地规划面积和比例见表3-5。

表3-5 丰顺开发区规划建设用地构成表
用地类型
规划用地结构
面积
比例
居住用地
124.50
24.90
工矿仓储用地
146
29.20
商服用地
62.5
12.50
公共管理与公共服务用地
61.08
12.22
对居住、工矿仓储、商服用地、公共管理与公共服务用地四大类用地进行整合和对比分析，主要地类规划与实施情况，以及考虑未建成土地建成后的预计用地面积和比重，规划、实施现状、预计实施状况对照数据见表3-6。
表3-6 开发区规划用地主要用地类型规划实施情况对照表
单位：公顷、%
用地类型
规划用地
已建成城镇用地面积
已供应未建成用地面积
尚可供应面积
预计用地
预计与规划面积差异
面积
比例
面积
比例
居住用地
124.50
24.90
62.33
0.09
58.17
120.59
24.12
-3.91
工矿仓储用地
146
29.20
98.90
2.46
48.76
150.12
30.03
4.12
商服用地
62.5
12.50
39.88
0.06
17.04
56.98
11.40
-5.52
公共管理与公共服务用地
61.08
12.22
28.21
--
46.53
74.74
14.95
13.66

从上表可以看出，四大主要地类的规划实施状况良好。
2、建设强度状况
土地利用强度是衡量开发区土地集约利用程度的一个重要指标，为了更为准确地把握开发区各宗地的土地利用强度，我们实地勘踏，结合最新的开发区土地利用现状图和企业填表资料，了解各建筑物的层数，进而求算出各宗地的建筑总面积值，充分保证了各宗地的土地面积、建筑基底面积和建筑总面积三值的准确性，准确客观地获取了各宗地的建筑密度和综合容积率指标。调查结果见表3-7，详细属性见附件4附表1。
表3-7 广东丰顺经济开发区建筑工程状况统计表
项目
面积
备注
已建成城镇建设用地内的总建筑面积
292.88
单位：万平方米
其中：工矿仓储用地上的总建筑面积
98.96
单位：万平方米
已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积
99.23
单位：万平方米
其中：工矿仓储用地上的建筑基底总面积
37.00
单位：万平方米
综合容积率
0.98

建筑密度
33.31%

工业用地综合容积率
1.00

工业用地建筑密度
37.41%

3、土地供应方式状况
已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。调查摸清了各宗地土地使用者、土地位置、范围、土地面积、权属、供地时间、土地用途等。开发区大部分国有建设用地都为工业、住宅和公共服务用地，而以上各地类的使用年限都在20-70年之间，故开发区内目前没有已到期土地。
表3-8 丰顺开发区土地利用状况统计表（II）
——按土地供应方式划分
单位：公顷、％
一类
二类
三类
面积
占开发区土地总面积比例
类别编码
类别名称
类别编码
类别名称
类别编码
类别名称
E
已供应国有建设用地
E1
划拨土地
-
-
78.87
15.78
E2
有偿使用土地
E21
有偿使用且未到期土地
221.67
44.34
E22
有偿使用且已到期但未处置土地
—
—
F
尚可供应土地
F1
尚可划拨土地
-
-
46.82
9.36
F2
尚可有偿使用土地
F21
尚可供应的工矿仓储用地
48.76
9.75
F22
其他尚可有偿使用土地
75.21
15.04
G
不可供应土地
-
-
-
-
28.63
5.73
根据调查显示，按土地供应方式分类主要包括有偿使用和划拨两种，其中有偿使用包括协议出让、拍卖两种方式。划拨土地调查情况见表3-9。
丰顺县政府在2000年成立广东省丰顺县新世纪工程综合开发总公司，联合开发区管委会对开发区核定范围内榕江东岸、省道224北侧的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，再对土地进行有偿出让。该范围内有部份政府机关单位用地，当时均以有偿方式取得土地，统计时按有偿使用土地计算。
四至范围内现已供应国有建设用地面积300.54公顷，占开发区土地总面积的60.11％，其中划拨土地78.87公顷，有偿使用土地221.67公顷，分别占开发区土地总面积的15.8％、44.34％,土地有偿使用率达到73.76%；尚可供应工矿仓储用地48.76公顷，占开发区土地总面积的9.75％，其他尚可有偿使用土地75.21，占开发区土地总面积的15.04%；不可供应土地28.63公顷。
表3-9 丰顺开发区划拨土地一览表
单位：公顷
序号
图斑编号
地类名称
宗地
面积
土地使用者
供地
时间
1
21
其他交通运输用地
0.78
广梅汕铁路有限公司
1993
2
46
公园与绿地
0.35

3
49
其他公共管理与公共服务用地
0.91
妇幼医院
2003
4
51
公园与绿地
0.27

5
52
公园与绿地
0.78

6
53
公园与绿地
0.09

7
124
其他公共管理与公共服务用地
1.27
第二中学
1999
8
126
其他公共管理与公共服务用地
0.20
丰顺县规划局
2000
9
131
其他公共管理与公共服务用地
0.70
国税局
2001
10
135
其他公共管理与公共服务用地
1.83
公安局
2000
11
154
其他公共管理与公共服务用地
3.10
丰顺电信分公司
2000
12
158
其他公共管理与公共服务用地
0.33
城南供电所
1999
13
165
其他公共管理与公共服务用地
0.42
地税局
2005
14
214
街巷用地
0.10

15
80
街巷用地
67.73

（三）开发区投入产出状况
用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地工矿仓储用地投入产出情况开展调查，主要包括开发区工业总产值、工业企业固定资产投资总额等。调查所涉及的工业企业，其注册和生产均在评价范围内。
调查结果显示，评价范围内已建成工矿仓储用地总面积为98.90公顷，占土地总面积的19.78%，工业用地率为33.20%。历年工业企业固定资产投资总额共计86700万元，2007年工业总产值共计80315.7万元。工业用地固定资产投入强度为876.63万元/公顷，工业用地产出强度为812.08万元/公顷。详细属性见附件4附表3。
（四）开发区土地管理状况
1、土地跟踪管理绩效
主要针对开发区建区以来累计已到期土地及其中再处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至评价时点应收回闲置土地等情况开展调查。根据调查结果和有关单位确认，开发区目前应收回闲置土地面积0.41公顷，占总面积0.08%，截止评价时点开发区管委会已在加紧处理这两宗闲置土地。
根据调查，开发区已供应有偿使用的土地法定使用权年限在40-70年之间，目前没有已到期土地。
2、土地供应市场化
主要针对开发区建区以来历年有偿使用土地面积，通过招标、拍卖、挂牌方式出让的土地面积及其中的工矿仓储用地面积开展调查。
根据《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》，从07年7月1日以后，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。截止评价时点，评价范围内工业用地大部分都在07年7月7日之前供出，除了丰顺县誉华电子发展有限公司一宗外，其他工业用地都采用协议出让方式出让。
截止评价时点，开发区有偿使用的土地面积为221.67公顷，土地有偿使用率为73.76%，其中通过协议出让的土地221.31公顷，通过拍卖土地面积为0.36公顷，土地招拍挂率为0.16%。丰顺开发区协议出让供应土地见附件4附表2，拍卖土地土地情况见表3-10。
3-10 丰顺开发区拍卖土地一览表
单位：公顷
图斑编号
地类名称
宗地面积
土地使用者
供地时间
182
工矿仓储用地
0.36
丰顺县誉华电子发展有限公司
2007.2.9
3、近年土地供应和保障情况
主要针对评价范围内尚可供应土地面积、尚可有偿使用土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、前三年年均供应土地面积、前三年年均有偿使用土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地面积等开展调查。
开发区近三年总供地面积为28.98公顷，前三年年均供应土地面积9.66公顷。前三年供应的工矿仓储用地面积为13.62公顷，平均每年4.54公顷。具体情况统计情况见表3-11和附件4附表4。
表3-12 开发区近三年土地供应情况统计表
单位：公顷
供地年份
总供地面积
工矿仓储用地面积
2005年
12.29
4.53
2006年
13.26
8.73
2007年
3.43
0.36
前三年总计
28.98
13.62
前三年平均
9.66
4.54
近三年工矿仓储用地供应量较小，主要原因在于丰顺县近三年工业项目大都落户在埔寨镇广州黄埔（丰顺）产业转移工业园，不在评价范围之内。
（五）典型工业企业用地状况
主要针对评价范围内典型工业企业的基本情况、投入产出、用地状况、建设情况等开展调查，调查结果如表3-11所示。典型工业企业按开发区的通信设备、计算机及其他电子设备制造业、金属制品业、交通运输设备制造业、医药制造业四大主导产业分类，每个产业类型中选取工业产值最高的2-3家企业的方法确定，最终确定了10家企业为代表的典型工业企业开展调查，调查结果如表3-13所示。

表3-13 开发区典型工业企业情况统计表
单位：公顷、万元
典型编号
图斑编号
地类
面积
土地使用者
行业类别
行业代码
建筑密度
容积率
历年固定资产投资
07年工业总产值
01
10
0.78
东源晶振电子有限公司
家用音响设备制造
4072
45.66%
1.13
2000
1545
02
138
0.18
丰顺县鸿润电子有限公司
家用音响设备制造
4072
55.05%
1.41
1000
803
03
14
1.48
丰顺县佳丰电子有限公司
家用音响设备制造
4072
40.55%
1.33
2000
767
04
89
2.23
丰顺县精强冷轧材料公司
其他日用金属制品制造
3489
36.15%
0.92
3000
9324
05
171
5.69
丰顺县新泰昌电声元件有限公司
家用音响设备制造
4072
46.64%
0.89
5000
5401
06
81
3.75
广东雪龙药用包装材料有限公司
卫生材料及医药用品制造
2770
32.38%
0.83
10000
725.7
07
16
7.08
梅州劲达汽配厂
汽车零部件及配件制造
3725
49.98%
1.24
5000
1267
08
15
4.43
广东飞腾金属制品有限公司
不锈钢及类似日用金属制品制造
348
43.77%
1.65
5000
584
09
11
3.52
盛龙汽配厂
汽车零部件及配件制造
3725
40.41%
1.78
1500
1084
10
17
29.63
新南方青蒿药业有限公司
中成药制造
2730
30.52%
0.78
6000
21251

四、丰顺开发区土地集约利用程度评价
丰顺开发区土地集约利用程度评价与分析主要是在数据调查研究基础上，在ArcGIS和Excel软件支撑下，建立评价指标体系，确定指标理想值与权重，从而运用评价模型来计算开发区土地利用集约度分值，对截止到2007年底这一评价时点的土地集约利用状况进行评价。项目组对评价结果进行了深入的分析，提出的建议将为用地管理以及相关政策措施的制定提供依据。
（一）评价指标体系构建
1、评价指标选择
根据开发区土地利用现状和集约利用内涵的界定，开发区土地集约利用评价指标体系由目标、子目标和指标三个层次构成。目标层由土地利用状况、用地效益、管理绩效等构成，子目标层由土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、工业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度等构成，指标层由十四个指标构成，详见下表4-1：

表4-1 丰顺开发区土地集约利用评价指标体系
目标
子目标
指标
说明
土地利用
状况（A）
土地开发程度（A1）
土地开发率（A11）
截至评价时点
土地供应率（A12）
截至评价时点
土地建成率（A13）