海口市写字楼调研报告.doc

海口市写字楼调研汇报

一 调研措施
本次调研采用了四种措施：
1 中介企业调研
中介调研重要是通过中介企业理解海口市的写字楼供求状况。为保证本次调查具有代表性，本次调研的选用了海口市四个老式商业集中片区：国贸、龙华路、海秀路（明珠广场周围）、海甸岛。
2 政府部门调研
以课题调研的名义到海口市住建局、规划局调研有关报建数据。该次调研获得了有关政府部门的支持。
3 实地走访
对写字楼的目前租住状况采用逐层走访的形式，看了嘉陵大厦、帝豪大厦等写字楼。
4 网络信息搜集
通过网络简朴搜集了海口市写字楼的租赁、销售、建设状况及有关的信息。
二 调研发现
1 供应状况
近3年开盘的写字楼重要集中于国贸附近包括：正大国际、玉沙国际、北京大厦、时代广场等，目前这些项目销售状况比很好，基本销售完毕。
已经在建的有海南大厦、海航国际广场等项目约36万平方米；
预备建设的有广物滨江海岸、国瑞城、西岸首府等，面积约100万平米。估计在3-5年左右投入市场。
目前的由于建成的写字楼大多销售完毕，在建的写字楼还没有正式进入销售，因此写字楼市场供应展现稍微紧缺状态。
2 海口市写字楼租售价格
海口市写字楼的销售价格根据口岸不一样，目前约在1.3-2万/平米。其中，天宇国际等国贸高端写字楼销售价格约2万，海秀路新望海楼预售价格1.3万。
海口市写字楼的租赁价格根据区位、楼龄不一样差异比较大。详细租赁价格状况见下表：

附表1 各区域写字楼租赁价格
区域
楼名
价格
国贸区域
嘉陵大厦、
40-60元/平米
中机大厦
45元/平米左右
交通银行大厦
60元/平米左右
北京大厦
75元/平米
天誉国际（毛坯）
80-110/平米
证大国际
110元/平米
时代广场
80-110元/平米
龙华路周围
贵州大厦
25元/平米

财隆重厦
30-35元/平米

海外大厦
50元/平米

财富中心
80元/平米
海甸岛区域

25-50元/平米

3 写字楼的入住特点
海口写字楼入住重要体现为如下特点：
（1）小企业多，大企业少。目前在写字楼办公的大企业较少，多数是小企业，租住面积小。在一般的写字楼中，整层租用的不到整栋楼的四分之一。这和海南自身人口少、资源少、商业企业少的商务环境相吻合。
（2）低端企业多，高端企业少。从实地踏勘写字楼的状况来看，根据企业的装修来看，低端企业比较多，高端企业较少。例如，在某些都市，类似于装修企业等劳动密集性的小企业入住中高端的写字楼状况较少，但在海口，中、小的装修企业入住中端写字楼的状况较多。
（3）口岸决定价格。目前海口的写字楼基本集中在国贸，价格也以此段为最高。
（4）中心老式城区写字楼稀缺。海口的老式城区在于龙华路、海秀路、海府路，这些地方写字楼稀缺。
（5）新开盘写字楼入销售状况好，入住率不是太高。以天誉国际为例，整个楼层基本销售完毕，不过整栋楼得入住率并不是很好。
三 调研解读
（1）海口目前的写字楼临时处在供需基本平衡状态，这种平衡将会在短期内打破。
写字楼销售价格与住宅价格的比值一般视作写字楼市场供需状况的一种指标。当两者之比不不小于2时，阐明市场需求不大；等于2时，供需平衡；不小于2时，市场需求较大。目前海口市的写字楼销售价格与住宅的销售价格大概等于2，阐明供应与需求处在一种较为平衡状态。这一点也为海口市目前的市场供应状况所验证。海口写字楼租售市场待租、转租的写字楼面积并不大，但市场远远没有出现产品紧缺状况。
这是一种市场平衡，并且这种市场平衡由于有国际旅游岛建设背景的刺激产生，这种平衡相对脆弱，在产品供应略有增长的状况下将会变化。而近期的全国经济形势的波澜不惊以及新的产品如海航国际等进入市场销售，以及在未来的国瑞城、广物项目进入，估计写字楼市场将会进入供不小于需的状况。
（2）有迹象显示，大企业有收缩迹象，这与否是写字楼市场“春江水暖鸭先知”的反应有待验证。
在调研中发现这样的状况：其一，财富中心一家企业在一年多前开始租下了一整层的楼面并豪华装修，目前自己仅仅使用二分之一，此外二分之一开始寻求转租；其二，天誉国际业主在收购产权后开始转卖。前者在一年多前开始租楼的时候无疑有自己的发展规划，目前开始转租，无疑是一种企业收缩的体现。后者刚刚收购写字楼，其当时的目的应当不是转售，目前开始转手销售，是不是有对写字楼整体市场的研判很难说。由于写字楼受整体经济发展影响较大，市场发展趋势和经济发展状况高度有关，因此，在目前整体经济发展风险原因不停增长的状况下，写字楼市场的发展有待深入的市场调研数据检查。
（3）海口写字楼空间分布不平衡。
海口市写字楼重要分布在国贸和滨海路一线，在海甸岛及其他老城区很少有新的写字楼出现，整个空间分布不平衡的特性非常明显。虽然，基于都市的功能分区理论，这种分布有一定的道理，不过海口的这种分布体现出了一种极端的走向，导致了交通阻塞等负面问题出现，对都市的平衡发展并无益处。
（4）写字楼缺乏明确的市场定位，还是大众化生产时代。
海口写字楼的设计基本上都具有相似性，没有针对特定对象专门设计的写字楼。
（5）新的写字楼定位都在高端，给市场发展留下发展空间。
海口市新写字楼一般都定位在高端，不过海口的市场特点就是中小企业居多，高端写字楼的市场需求从理性的角度来讲应当有限。而根据中国的文化，中小企业有企业形象的需求，也就是说，海口市中小企业有写字楼需求。因此，在目前普遍追求投资高档写字楼的状况下，作为理性的开发商，应当采用的竞争战略就是错位竞争。假如投资开发定位专门为海口中小企业办公、创业的写字楼，应当不失为后来一段时间内的一种对的选择。这种写字楼应当具有几种条件：其一，口岸不是最佳，不过不差；其二，外观、大厅大气高档；其三，内部分割适合小企业；其四，功能齐备。
四 调研结论
综上，在没有充足数据支撑的状况下，个人认为：
（1）海口写字楼市场近期除非有大的经济政策影响，否则市场应当不存在大的起伏，价格继续走高也许性不是很大。
（2）海口都市体量较小，未来投入市场的写字楼体量相对较大，估计在国瑞城等写字楼投入市场后写字楼的市场将会有较大变化。
（3）海口市写字楼在空间错位、客户定位的发展上尚有挖掘的空间。