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第5部分 商业物业市场分析
5.1、商业宏观经济与市场环境分析
5.1.1全国商业发展趋势
1. 国家政策
1.1 财经研究机构对07年消费市场的预测
商务部部长助理傅自应1月4日在北京透露，2006年，我国社会消费品零售总额达到7.6万亿元，增长13%以上，是1997年以来的最高增长幅度。针对新一年的消费市场，智囊机构国家信息中心经济预测部专家认为，2007我国消费品零售总额将增长12.5%左右，总体仍将呈现扩张趋势，主要由于：政策环境将继续有效引导消费需求的扩大；城乡居民收入快速增长是消费扩大的根本；消费者对经济前景和消费预期看好，潜在消费不可估量；消费景气预警表明2007年消费景气指数仍将保持较高水平。
初步预测，2007年将实现消费品零售总额85851.7亿元，增长12.5%，其中城市消费增长13.1%，农村消费增长11.3%。预测认为，城乡居民消费需求新一轮扩张性增长周期远远不会结束，这一趋势将贯穿整个“十一五”时期。刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出2007年我国要继续处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求，坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重, 随着这些措施的到位，我国有望在2007年迎来消费的快速扩张期。
20007年消费市场增长主要有三大不利因素。1、住房消费疲软，将影响一大批相关消费的增长。2、受世界经济特别美国减速的影响，经济增速有所减慢，消费相应减速。3、统计口径变化带来的消费增长，2007年不复存在。
2006年消费增长较快，在一些部分地区与服务消费统计口径扩大、统计内容增加有关。中国科学院预测科学研究中心日前在其网站上表示，今年中国经济增长可能放缓至9.8%，但通货膨胀率将升至2.5%左右。对2007年国内生产总值（GDP）增速的预测低于2006年第三季度GDP10.4%的增幅，对居民消费物价指数（CPI）增速的预测高于2006年1-11月份1.3%的CPI增幅。该机构称，预计2007年零售销售额增长14.1%。新华社经济分析师日前预测07年中国ＧＤＰ增幅为9.5%左右。考虑到最近完善社保、提高最低工资、保护农民工利益等措施力度加大，加上居民收入持续提高，预计2007年社会消费品零售总额增长将继续加快，可望超过15%。
1.2 国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治
从2007年初开始，国家建设部加强对房地产交易秩序专项整治工作，各地举一反三，认真进行整改，工作取得明显成效。主要整治：无证销售、售后包租、交易欺诈、非法中介等违法违规行为，并采取通报的形式通报全国。
1.3 建设部发出“以售后包租等形式购买商品房风险提示”的新闻通稿
最近，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。在这里建设部郑重提示广大消费者：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。
一、具体表现形式
售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。
这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。
二、售后包租等销售形式涉嫌违法
售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。
三、售后包租等销售形式存在五大风险隐患
售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
据了解，一些城市以售后包租方式销售的项目因上述原因，已经无法兑现销售时的承诺，引发了大量的纠纷。
四、购房者要强化投资风险防范意识 我们希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。
同时，我们也提醒已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。
2. 商场发展趋势
2.1商业地产发展中，SHOPPING MALL的商户组合饮食娱乐的比例巨增，令开发商的压力越来越大
随着国民收入的增加，现在消费者的消费比例，服装、鞋类的消费逐步下降，饮食娱乐的比例正在逐步增加，其比例已经成为房产、医药以外的第三大项消费项目。鉴于饮食娱乐的租金承受能力不高，这样一来，令SHOPPING MALL的开发商的资金压力更加大，对于开发商的资金要求更高。
2.2顶级化妆品牌涌入将导致中高档品牌进入部分超市
这几年越来越多的顶级护肤品牌涌入国内市场，商场由于场地有限，势必要淘汰不少中高档品牌。那些品质优良、价格适中的中档化妆品从商场退出后转向超市发展，其实正好契合了大部分消费者的需要。超市将是未来几年中高档护肤品牌最重要的零售渠道之一。
杭州世纪联华庆春店的店长姚扬宏称，去年庆春店玉兰油专柜的销售额在全国这么多百货公司、大卖场中排在第三位。日前在杭州某中高档护肤品牌进驻世纪联华庆春店、家乐福涌金店等零售大卖场。从家乐福涌金店、世纪联华庆春店等大卖场的反馈来看，杭州大卖场平均每天的客流量在1.2-1.3万人次，部分超市平均客单价有100多元，这些数据让中高端护肤品牌的负责人两眼放光。
2.3 内地多数零售商对明年的业务充满信心
北京发布的第三次年度《亚洲零售商信心调查报告》称，中国零售商的扩张计划在全亚洲是最为雄心勃勃的。92%的零售商希望在来年扩大他们的零售网络。没有任何受访者准备在明年缩减店铺的数量。对于有意扩张的零售商而言，他们所面临的最大障碍是扩张的地点。
由于为缺乏优质的商业空间和成本问题，大多数零售商(89%)表示在国内很难选择合适的扩张地点。多数零售商对明年的业务充满信心。82%的零售商表示在中国的营业额将会有所增长，而97%的零售商认为他们的利润将在未来一年保持稳定或有所提高。共有160多家知名零售商参加了今年的第三次年度调查，他们来自亚洲九大主要市场的不同零售业态。
报告称，2006年经济形势看涨和收入水平的增长，有力支持了亚洲零售市场的发展。约三分之二(63%)的受访者预计他们的业务在未来一年的整体业绩会向好，只有5%表示会减缓。具体而言，四分之三(75%)的受访者相信他们的营业额在未来一年内将会增长，而2005年第二次调查中这一比例仅为65%。但是，亚洲零售商对利润的预期相对谨慎，略多于一半(54%)的受访者预计利润将增长，而另外43%的零售商认为利润将保持稳定。绝大多数受访者(92%)在未来一年都有扩展业务的计划，他们当中有90%将增加新店铺数量作为首选，其次是扩充产品线或服务范围(80%)。有意思的是，44%的受访者有合并或收购的计划。
对于那些希望在新市场迅速扩张或扩大现有市场份额的零售商而言，并购已经成为广受青睐的趋势。零售商将并购视为获取经济规模、共享资源和利用更多地区优势的手段。此外，80%有扩张计划的零售商认为在选址上存在困难。成本问题和缺乏优质的市场供应被认为是零售商扩张选址的主要障碍。
2.4 跨国零售商在华“收购潮”公开表明了中国消费市场的地位
众所周知，到现在为止，中国人均年消费支出仍只是发达国家的一个零头。中国消费者的年均支出额为5,000美元多一点，而美国人的人均年消费支出额为46,000美元左右。但是近一个阶段，包括BEST BUY（收购五星），TESCO（收购乐购），Home Depot（收购家世界家居），沃尔玛（收购好又多）等主流跨国零售商几乎同时在国内进行收购，而且收购对象均是在排行榜中拥有相当地位的零售商。
摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)驻香港的亚洲零售投资银行业务负责人马克·奥马瑞(Mac El-Omari)将这轮跨国零售商的在华收购潮称做“郑重声明”，这等于是它们公开表示，中国已经是一个值得认真重视的消费市场了。关于家得宝Home Depot收购家世界家居的新的信息如下：Home Depot Inc. 亚洲区高级管理人士12月13日表示，公司计划更改其收购的12个家世界家居建材超市有限公司家居连锁店的名称。
该公司并称，会有何其他更改尚未可知。Home Depot表示，收购交易已获得中国监管机构批准，年底之前应能完成。Verschuren和Home Depot均不愿披露相关协议条款，仅证实Home Depot将持有100%股权。在他们看来，中国消费者主要聚集中心间的跨度相当于马德里与贝尔格莱德和莫斯科间的距离；而且由于中国的劳动力成本低廉，因此中国人大多愿意将家庭装修工作包给他人去做。因而，中国家居建材零售商的主顾往往是装修公司。市场如此不同，Home Depot方面人士称，该公司将研究该向顾客提供何种服务，以及以何种方式提供服务。
2.5 家乐福：一个城市的增长潜力对大卖场而言最为关键
针对家乐福在东莞设立的第二间分店东城商圈世纪广场店12月27日开业，家乐福集团中国区副总裁贝多拉称，东莞的城市规模、GDP的增长速度、未来的发展潜力等都吸引着家乐福继续拓展东莞市场。“我们可以看到东莞这个城市。她发展、变化、成长的速度有多么的快，对于一个以零售为主的大型超市而言，一个城市的增长潜力是最为关键的。”
贝多拉表示，东莞位于广深经济走廊的中间位置，人均国民生产总值超过广州深圳居全省之最，在广东省乃至全国的经济地位都举足轻重，且从2000年至2005年东莞的社会消费品零售总额一直持续上升，且年均增长率均在15%左右。东莞城镇居民年人均消费支出居广东省第二位，仅次于深圳，这都彰显出东莞的实力与魅力。家乐福东莞首店东盛店是8年前开业的。新设的世纪广场店是家乐福华南区旗舰店，营业面积达10000平方米，商品4万余种。贝多拉表示，之所以8年来没有在东莞扩张，最重要的原因就是“家乐福的组织架构没有完全适应。”之前，家乐福的发展重点放在北京、上海，而在华南区没有配套大区发展的架构与人员，致使华南区的扩张受到制约。
而现在，已经配套了相应的架构与人员，对于在东莞的扩张计划，现已有了很明确的方案，正在寻找机会。“如果有合适的选址，我们也会考虑东莞的卫星镇，如常平、长安等镇，一旦有机会，我们也会进驻。”在谈到家乐福未来发展的话题时，贝多拉表示，家乐福将加快在东莞、广州、深圳等珠三角中心城市的发展，如：近期肉，家乐福在华南区的分店数量将达到25家，确保家乐福在华南区零售业的领先地位。
2.6 恒隆地产5.7亿成功夺济南地 投资建设购物中心
恒隆地产日前宣布，继早前披露有关济南发展之项目，该公司已以约5.7亿元(人民币，下同)，成功投得济南市历下区泉城路一幅面积约5.26万平方米之地皮。恒隆地产计划投资约25亿元，将地皮发展成一座楼高六层，总楼面面积约为15万平方米的购物中心，并将项目命名为‘济南恒隆广场’。
恒隆是次投得的地块位于泉城路步行街，南面面向泉城广场，广场长约780米，宽约230米，为济南市中心地标，毗邻被称为‘天下第一泉’的趵突泉、大明湖及千佛山三大名胜及重要旅游点。趵突泉公园更刚被中央建设部纳入为国家重点公园之一。济南是山东省的省会，是该省的政治、经济及文化中心，济南人口约有600万，近年来经济发展蓬勃，其06年的零售增长强劲，上升达16%，凸显济南市于未来的消费潜力。
恒隆地产继于上海开发商业、办公及住宅综合大楼‘港汇广场’及商业、办公综合大楼‘恒隆广场’后，分别于天津市、沈阳及无锡市成功购入土地，作为商业发展项目。其中，集团于去年12月成功于无锡市崇安区人民中路购入一幅面积约3.73万平方米土地以兴建大型综合发展项目‘无锡恒隆广场’。
此外，去年7月，恒隆地产亦已与湖南省长沙市市政府签订意向书，计划在长沙市芙蓉区一幅面积约7.6万平方米之土地上，发展一项世界级大型综合商业项目。
2.7 大商收购济南人民商场
2006年8月，济南人民商场正式宣布引进战略投资者——大商集团，进行资产重组并转让国有股权，并计划投资23亿元建设大商股份的代表品牌“新玛特”和“麦凯乐”购物中心。
但事实上的收购事宜在2006年的1月已经完成，当时大商股份发布公告称，公司已于2005年12月26日与山东儒商服饰有限公司签署了《儒商服饰有限公司资产重组合同》，与山东济南人民商场儒商百货有限公司签署了《儒商百货有限公司资产重组合同》，分别以420万元的价格收购山东儒商服饰有限公司100%股权，以300万元的价格收购山东济南人民商场儒商百货有限公司100%股权。
5.1.2济南市场研究
1. 商业规划分析
城市功能定位：现代化大都市商业中心新形象
根据《济南市商业网点发展规划》规划，济南市将打造老城商圈、主城商圈和新城商圈三大商业圈。并形成“一核二区四片四心”结构布局。“一核”指的是老城区范围内的都市级商业核心区。“二区”指两个特色商业街区，“四片”指的是四个商业片区，“四心”指的是四个市级商业副中心。并规划建设43条特色商业街，构筑五大市场群带，增加９处大型百货商店，新增６处仓储式商场，规划设置100个左右社区级商业中心。
到2010年，社会消费品零售总额达到1550亿元，年均增长14％，成为现代化的区域性大商都。构筑与城市总体布局相适应的多层次、多功能的现代商业设施布局体系，着力打造现代化大都市商业中心新形象，形成立足济南、带动山东、辐射黄河中下游及环渤海地区、服务全国的大都市级商业中心。
“三大商圈”位置
三大商圈位置示意图
根据规划，济南商业网点布局将形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈。
老城商圈：即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的区域，由位于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区两部分组成。老城商圈的商业发展以改造提升为主，充分挖掘历史内涵，打造传统商业与现代商业有机结合的新型商圈。
主城商圈：总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。在这一商圈内，济南市将规划建设两个市级商业副中心，凸现现代化都市新区商业中心形象。
新城商圈：即主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区，这一区域将在主城区东西两翼分别崛起现代化新城区，规划分别在东部城区和西部城区核心区建设市级商业副中心，充分展现现代化商业中心形象。
此外，根据规划，到2020年前，济南市将构筑五大市场群带，分别是：经十路沿线商品市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线商品批发市场群带、南绕城沿线商品批发市场群带、黄河沿线商品批发市场群带，这些市场群带将直接辐射到黄河中下游及环渤海地区。
空间布局：一核二区四片四心
（一） 一核——都市级商业核心区
核心区以老城区为主体，以泉城路为核心，呈放射状。这一地区地处古城，是以泉城路、泉城广场、趵突泉、大明湖为标志，具有悠久历史文化的传统商业区。核心区要充分发挥历史与区位优势，按照在历史中改造建设，在整治中配套完善的原则，建设古城、泉水、老字号商业等代表济南特色的中心商业核心区。“十一五”期间，依托银座商城、贵和商厦、三联家电、伊势丹百货等大型零售商业企业和索菲特大酒店、中豪大酒店等高档酒店、商务大厦，以泉城路商业金街为中心，打造以泺源大街、黑西路、泉城路、明湖路为纵轴，以趵北路、省府前街-榜棚街、县西巷-舜井街、天地坛街、黑北路为横轴，“四纵五横”的特色商业街区。
区内，精心规划发展一批不同业态、不同特色、既保持传统风貌又引领现代消费潮流、满足不同层次消费者需求的特色商业街、专业店、品牌店、主题商厦等商贸流通业 设施，并相机建设一处大型购物中心（摩尔），重点打造国际商务区，培育形成世界500强企业的聚集地，形成规模庞大、网点密集、功能齐全、商品丰富、高中档结合的全市商业最繁华的地区，成为反映城市经济发达程度的重要窗口。
（二） 两区——两个特色商业区
商埠区历史文化特色商业街区：位于顺河街以西、西二环以东、经十路以北、经一路以南的区域。积极复兴该区域传统商业文化，将其发展成为体现历史文脉特征和传统文化特色，兼具休闲娱乐功能的历史文化商埠区。“十一五”期间，主要是整合资源，改善环境，更新功能，挖掘提升老字号商业，进一步丰富商业业态。
山大路科技文化特色商业街区：位于历山路以东、东外环路以西、经一路（延长线）以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，依托济南科技市场及现有大型商贸设施，加快大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯等相关设施建设，多功能、高品位的区域性商业中心地位，将其培养成为以山大路科技市场为龙头，以IT企业为核心，具有全国影响，全省最大的现代化科技商务区。
（三） 四片——四个商业片区
英雄山商贸片区：依托银座八一店、经十一路人防地下商城、山东大厦、会展中心、齐鲁宾馆等大型商贸设施，借助旅游路和伟东、党家新区建设改造，及英雄山、千佛山、佛峪等自然风景区的深度开发，重点抓好经十一路美食街东扩、海鲜大市场提升改造、鲁能广场整体运营、经十一路人防商城扩建、马鞍山路到英雄山路地下商业街建设五大工程，打造特色鲜明的现代休闲观光商贸区。
北部商品市场商贸片区：位于经一路（延长线）以北，北外环路以南的区域。该区域铁路沿线、小清河沿线已形成钢材、汽车、建材、机电、家居、装饰、服装、茶叶、农副产品等生产、生活资料批发市场群和盖家沟物流园区、泉胜物流等多处现代流通基地。“十一五”期间，依托交通优势，改造提升传统批发市场，实现片区内各类批发市场群的合理布局和资源整合，进一步扩大市场规模、增强辐射功能，构建城区北部大市场、大商贸、大流通的商品市场商贸片区。
奥体燕山现代商业片区：位于二环东路以东、大辛河以西、龙洞附近，按照城区东部大发展的总体思路，以举办第十一届全运会为契机，在这一地区规划建设奥体中心、政务中心和金融商务区。“十一五”期间，坚持高起点规划、高标准建设、高层次引进、大手笔运作的原则，积极引进国内外知名企业、知名品牌，初步形成与东部新区政治、经济、文化、体育中心地位相适应的、能充分体现现代化大都市风貌的现代商业片区。
崮山大学园文化休闲商业片区：位于西部城区的崮山片区。结合高校科技园的建设，突出灵岩寺、五峰山、莲台山等名胜古迹的文化内涵，建设为高等教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲配套服务的现代化商业新区，形成集购物、餐饮、文化、娱乐、旅游于一体的文化休闲商业片区。
（四） 四心——四个市级商业副中心
４个市级商业副中心为唐冶商业副中心、燕山商业副中心、腊山商业副中心、崮山商业副中心。
唐冶商业副中心：为东部城区的郭店、孙村和彩石等各功能片区的居民提供高档次综合服务。
燕山商业副中心：位于燕山新区，该中心将融购物、文化、会展、旅游为一体，该商业副中心的建设已率先启动。
腊山商业副中心：将集购物、娱乐、休闲为一体；
崮山商业副中心：将结合高教园区的建设，为高教园区、经济技术开发区和长清城区的居民提供服务。
4处市级商业副中心，承担城市的部分商贸职能，以有效地疏解老城，形成城市新区较强的吸引力和服务功能，促进新区的形成和发展，为新区居民提供高档次服务，凸现现代化城市新区的崭新风貌。
商业中心规划：打造多极商业中心体系——四级商业中心
（一）都市级商业中心——“一核”
都市级商业中心：既是济南市的商贸中心，也是山东省的商贸中心，又是环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商业街区。以泉城路商业街为核心，以大型零售网点为主要节点，以古城、泉水、老字号商业为特色，对老字号商业进行改造提升，以商业设施内在质量的提高为主，数量规模的增加为辅，强调商业网点的改造提升与历史文化名城的保护有机结合，商贸设施的建设改造应以不破坏历史文化名城的传统格局和风貌特色为前提。
（二）市级商业副中心——“四心”
市级商业副中心
区位
规划居住人口（万人）
规划商业中心用地面积（公顷）
功能定位
唐冶商业副中心
位于东部城区的唐冶片区核心区
70
85
设置大型购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店、专卖店等商业业态，核心商业街长度不少于800米，其他特色商业街1到3条，积极引进外资商业企业，适当配置一批中小型商业网点，完善综合服务功能。
燕山商业副中心
位于主城区东部二环东路以东、大辛河以西
50
100
城市总体规划确定的以行政办公、公共服务、体育休闲、生活居住为主的现代化新区
腊山商业副中心
位于主城区西部二环西路以西，玉符河以东
40
95
城市总体规划确定的以京沪高速铁路枢纽为依托，以物流、商务和会展产业为主导的现代化新区
崮山商业副中心
位于西部城区的崮山片区核心区
50
90
西部城区地处主城区西南侧，是以发展高等教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲为主的现代化新城区
项目位于规划中的燕山商业副中心，规划人口约50万人，规划商业用地面积约100公顷，在规划中的四个商业副中心中，商业规划用地面积最大。
（三）区域级商业中心
区域级商业中心：基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等，基本商业面积不少于10万平方米。规划共设置20个区域性商业中心，新建16处，改造提升4处。
区域
区级商业中心规划设置数量（处）
具体片区
东部城区
3
郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处
主城区
15
大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人
西部城区
2
文昌(长清城关)、平安(经济技术开发区)各设置一处
项目所在奥体中心不但承担城市商业副中心，还规划为区级商业中心。
（四）社区级商业中心：规划约100个——逐步实现步行十分钟的社区商圈
根据城市总体规划，到2020年济南城市人口将达到410万人，需要大约100个左右的社区级商业中心。按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、小型生鲜活食品超市、餐饮店、美容美发店、维修店、洗染店、照相冲印、再生资源回收站等，各类配套商业服务网点不少于15个，商业业态10个以上，达到人均拥有社区商业服务设施1平方米的标准，辐射半径宜在2000米左右，逐步实现步行十分钟的社区商圈。
规划控制指标
（一）商业设施建设用地总量控制
超特大城市商业设施用地占城市建设用地的比例约为4.0-5.5%。根据城市总体规划，到2020年城市人口将达到430万人，规划建设用地为410平方公里，则2020年商业设施用地总量约为21平方公里。
（二）商业营业面积总量控制
2020年商业网点人均营业面积规划指标为1.2平方米，城市商业总营业面积控制在550万平方米左右。千人拥有商业网点数达到35个/千人。
商业业态规划控制
商场
济南大型零售网点数量
大型购物中心
大型百货商店
大型综合超市
仓储式商场
大型专卖店
规划控制数量（个）
107
5
22
45
7
30
数据来源：《济南市商业网点发展规划》
（一）大型购物中心：控制在5个以内，增加4处
分布
唐冶商业副中心
燕山商业副中心
腊山商业副中心
崮山商业副中心
大型购物中心规划增加数量（处）
1
1
1
1
商业副中心各设1处大型购物中心。大型零售商业网点主要包括大型购物中心、大型百货商店、大型综合超市、仓储式商场、大型专业店五种现代新型业态，主要分布在都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心内。大型购物中心：控制在5个以内，规划增加4处，主要分布在市级商业副中心内，每个市级商业副中心各设置1处。
（二）大型百货商店：规划设置22处左右，新增9处
分布
都市级商业中心
唐冶商业副中心
燕山商业副中心
腊山商业副中心
崮山商业副中心
规划新增数量（处）
1
2
2
2
2
规划设置22处左右，新增9处，其中都市级商业中心增加1处，唐冶、燕山、腊山和崮山市级商业副中心各设置2处。
（三）大型综合超市：规划设置43处左右，新增25处
分布
都市级商业中心
唐冶商业副中心
燕山商业副中心
腊山商业副中心
崮山商业副中心
规划新建或改造提升的区域级商业中心内(大观-人民商业中心和西市场商业中心因现状已有同类业态，规划不再重复设置)
规划新增数量（处）
2
2
2
2
2
15
规划设置43处左右，新增25处，其中都市级商业中心增加2处，4个市级商业副中心各设置2处，其余15处分别配置在规划新建或改造提升的区域级商业中心内(大观-人民商业中心和西市场商业中心因现状已有同类业态，规划不再重复设置)。
（四）仓储式商场：规划设置7处左右，新增6处
仓储式商场：规划设置7处左右，新增6处。分别布置在东部城区、西部城区、腊山、王舍人、贤文等片区的适宜地段。
（五）大型专业店：规划设置30处左右，新增7处
分布
都市级商业中心
唐冶商业副中心
燕山商业副中心
腊山商业副中心
崮山商业副中心
规划新增数量（处）
1
2
1
1
2
大型专业店：规划设置30处左右，新增7处。其中都市级商业中心增加1处，唐冶、崮山市级商业副中心各设置2处，燕山、腊山商业副中心各设置1处。
（六）建设43条商业街
类型
综合性商业街
专业性商业街
特色小吃街
数量（条）
25
12
6
道路名称
——
——
清河北路、经十一路、华信路、洪楼西路、张庄路、腊山北路
建设43条商业街。现有24条商业街，规划建设商业街共计43条，其中综合性商业街25条，专业性商业街12条，特色小吃街6条。这6条小吃街分别为清河北路、经十一路、华信路、洪楼西路、张庄路、腊山北路。
（七）内环路以内不再新建大型批发市场
市场群带
经营内容
经十路沿线商品市场群带
沿经十路两侧，形成以汽车销售及配件批发交易为主的专业市场群带
铁路沿线商品批发市场群带
形成以农副产品批发、建材批发为主体的市场群带
小清河沿线商品批发市场群带
形成以服装、鞋帽批发交易为主的专业市场群带
黄河沿线商品批发市场群带
形成以农副产品、旅游产品为主的生产资料、生产要素市场群带
二环路与绕城高速之间的为城市服务配套的环绕状批发市场群带
在这一环状带，形成具有一定规模、辐射和集散能力较强的专业批发市场群带
内环路以内不再新建大型批发市场。城市内环路以内原则上不再新建大型批发市场，逐步引导现有批发市场外迁或提升改造，着力构筑经十路沿线商品市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线商品批发市场群带、黄河沿线商品批发市场群带四大市场群带和一个以二环路与绕城高速之间的为城市服务配套的环绕状批发市场群带。
（八）再建两处会展中心
再建两处会展中心。规划分别在燕山新区和腊山新区建设两处会展中心，基本达到20万平方米的展区，相应的配套设施达到10万平方米的要求。
2. 商圈分布及业态情况
2.1零售商圈分布情况(见下表)：
2.1.1零售商圈情况分析
济南是一个老城，其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐形成。长期以来，济南一直以本土商业为主，济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦5家市属国有商场几乎拥有济南商业的整块“蛋糕”。但进入市场经济后，本地商业巨头的垄断逐步被打破，挟强势而来的众多国内外商家开始对济南的商业格局发起冲击，而目前这种竞争的局势也愈演愈烈。
泉城商业发展的不同阶段
发展情况
第一阶段
济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦占据济南市场主要份额
第二阶段
银座、贵和、大润发介入，三联壮大
第三阶段
沃尔玛、苏宁电器、家乐福加入战圈
银座、贵和等商业“新贵”崛起，三联家电由小门头起步并迅速壮大，外埠商业如台湾大润发等更是大举涌入，市场竞争越来越激烈。除众商家拼杀的炙手可热的“超市业态”，济南家电市场也引来强手争夺。
2002年元旦，素有“价格杀手”之称的国美正式登陆济南，并接连开出开元店、八一店、北园店和洪楼店，并放出豪言，要“抢夺济南家电市场的一半份额”。国内商业强手纷纷来济南攻城掠地，所仰赖的是国内零售业市场逐步放开的大背景，所看准的是济南的诱人大市场。我国加入WTO后，商业大门全面打开，实力更强的“洋商业巨头”挟入世之风迅速进入了济南。
2002年中旬，国际零售业“老大”沃尔玛迈进泉城，03年底正式开业；2004年5月1日另一世界零售业巨头法国家乐福在解放桥附近建成并开始营业。沃尔玛、家乐福两大国际商业“巨鳄”将分踞泉城路商业金街东西两侧，在稳定传统的商业中心的同时，又给济南商业带来了新的变化。
继沃尔玛、家乐福之后，今年8月份又一世界级商业零售大鳄落户济南。正大易初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式，正式落户鲁能泰山广场。
短短几年，济南商业格局发生了重大变迁，商业业态也发生了质的飞跃。当初那种“大而全”、“小而全”的“杂货铺”式的传统百货商店，被定位不同、各有特色的专业店取代，随后大型超市在济南露面并一发不可收。短短几年，万平方米以上的大超市已达15家之多，给市民生活带来极大便利。银座、大润发等一种以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起，并成为商业流通业最具成长性的业态形式。商业业态的更新，是市场细分的结果，是商业水平整体提升的表现，更是市场经济条件下商家求生存、谋发展的不断“生死抉择”，即经营结构调整的结果。
从这个意义上看，泉城商业格局的变迁，便是济南商业从封闭走向开放的过程，是济南在全国商业地位迅速提升的明证。因此，济南离市政府瞄准的“区域性商贸中心”的目标已经不远了。
2.2专业商圈分布情况：
(接上表)
电讯专业街
舜井街通讯器材一条街
南北走向，北起与泉城路交汇处，南接南门大街
电子器材、手机及手机配件批发及其零售，以批发为主
济南最大的通讯器材批发零售市场，随着旧城改造的加快，位于城市中心且档次较低的舜井街将会面临拆迁改造的风险
侨汇商场、联通舜井专营店、济南浪潮舜井大厦、创世纪电器城、手机城、科达通讯
生产资料批发圈
张庄路综合批发市场
沿张庄路呈东西走向，东起纬十二路，西到兴济河
汽车配件、果品、茶叶、蔬菜、陶瓷批发市场
形成多个专业批发市场，有老屯汽车配件市场、茶叶、陶瓷、八里桥蔬菜副食品批发市场等专业批发市场。其中八里桥蔬菜副食品批发市场是济南市最大的蔬菜副食品批发市场,是省、市政府的“菜篮子”重点工程。
老屯汽车配件市场、济南茶叶批发市场、陶瓷、八里桥蔬菜副食品批发市场、广友茶城
物流商业圈
二环北路物流园区
东到将军路，南到小清河北路，西到二环北路，北至济青高速公路
仓储物流基地
依托济青高速公路，形成华北各类产品较大的物流集散地。
黄台物流中心、山东盖世五金机电市场、佳园物流中心、国际集装箱分流中心。
专业市场分析：
济南是山东省的省会，其所在位置位于中国的中部，济南利用其省会经济及其位于全国中游位置的优势，大力发展其批发业市场，济南的批发业市场主要集中在济南的北面，主要有服装、茶叶、鞋帽、家具、五金、家装用品等。而手机、眼镜、电子等批发行业就集中在城市的中央位置。
济南的批发业的发展时间较短，主要集中在90年代的中期，其发展年限不足15年。市场的主要针对的客户群主要以省内为主，周边省份为辅。
济南不是一个加工业城市，这就决定了济南的某些批发业只能充当中转的角色，例如服装、手机等行业，将随着全国经济发展，交通网络、信息交流网络的发展，充当中转角色的批发业，在没有产业支撑情况下，将会慢慢走向没落。
2.3 济南商圈租金对比情况分析
不同区域，商业物业租金差异化明显。上图显示，济南商圈租金分布呈现出了阶梯状的分布，以泉城路商圈及老东门商圈的租金水平为第一梯度，平均租金在10元/平米/天以上；以大观园商圈、山大路商圈、西市场商圈及洪楼商圈作为第二梯度，平均租金范围在4—6.5元/平米/天之间；其余商圈为第三梯度，租金低于4元/平米/天。
老东门商圈的平均租金占居首位，由于老东门商圈主要以聚集在小商品市场及批发市场周边而形成，商圈较小，商业密集度高、成形时间较早，且主要面向中低端消费客群，人流量较大，所以其核心区域的租金水平甚至高过了泉城路商圈，但其影响力远不及后者；其次为泉城路商圈，作为都市级商业中心形成的核心区域，泉城路商圈成为中高端收入阶层光顾最频繁的地区；第二梯度商圈大观园、山大路、西市场、洪楼大都具备较深厚的商业底蕴，且商业发展相对平稳；而第三梯度商圈受商业环境氛围或整个区域较广等因素的影响，商铺租金普遍偏低。
2.4 济南商业供应分析
2006年国家宏观调控政策及城市改造给济南商业地产带来了更加广阔的发展空间，一时间商业地产广告铺天盖地，一改济南一直以来住宅市场占绝对主力的状况。中心区的圣凯摩登城、汇泉地王广场，东部的中润世纪广场，南部的海鲜大市场等商业地产项目都纷纷进入市场，济南商业地产巨大潜力正在逐渐显现。
统计局数据显示，2006年1-10月，济南完成房地产开发完成投资115.2亿元，同比增长38.8％，其中住宅完成投资90.7亿元，同比增长42.6％，办公楼完成投资3.7亿元，同比下降6.6％，商业营业用房完成投资13.2亿元，增长95.8％，商业市场的繁荣成为济南房地产开发的新热点。
2.4.1新增供应量增大
2006年济南新增商业项目供应量为40.46万平米，比2005年新增商业项目供应量增长128%。城市化进程的推进促进了商业物业的发展，
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