李宁：房地产税收反弹说明市场很重视“国五条”.doc

李宁：房地产税收反弹说明市场很重视“国五条”
　　一季度与房地产有关的税收增长是明显受新版“国五条”，特别是出售住房按所得的20%征收个税政策的影响导致，是临时性的增长，并不说明房地产市场是真正出现交易的活跃。

　　3月份数据中，营业税呈现平稳，而契税则呈现爆发式增长，应该来说，这两个税收应该是同步增长，增幅接近才能说明市场是符合经济发展规律的。

　　但是现在呈现分化局势，完全说明3月份房地产相关税收增长是由“国五条”政策导致，是政策中的减免税因素影响的结果。

　　从主体税种营业税看，相比于1-2月份，营业税出现微降，而不是增长局势。营业税微降，除了与正在推进的“营改增”导致税收下降之外;另一个方面说明新建商品房的销售或者与缴纳营业税有关的二手房销售并未出现大幅度增长。这是一季度财政收入数据中最值得分析的一个地方。

　　从契税情况来看，扣除1-2月份数据，3月份完成契税430.36亿元，几乎等于前两个月总和。这一数据说明3月份契税的增加主要是因新版国五条导致二手房交易量爆棚。因为政策因素中，二手房交易涉及契税的减免条件较少，主要是90平方米以下的唯一住房才减免契税。

　　从个人所得税来看，单月算来，3月份完成727.69亿元。但是值得关注的现象是个人增幅没有契税增幅大，从总量上看也没有契税增幅多。这说明个人征收受核定征收，按照交易价格的1-3%(大部分省市是1%，而且满五年144平方米以下的唯一住房免税)的征税办法有很大关系。

　　另外，传统的春节是房地产销售旺季的经济规律也是导致房地产市场相关税收增长的因素，但因为每年该时间都是房地产市场的销售旺季，所以销售旺季过后，房地产市场趋于平衡是房地产后市的主要走向。

　　从中央政府角度考量，不能因为一季度房地产相关的税收反弹就说明房地产调控措施出现失败，相反，这一数据正好说明市场对“国五条”政策很重视，反映很强烈，因此，国五条会影响房地产后市走势，调控效果会逐步显现。