西安房地产市场研究重点开发商专题研究.pptx

,西安房地产市场研究（一）,重点开发商专题研究,报告人：,陈智龙,2011,年,9,月,2,日,目 录,Part1,西安重点开发商概况,Part2,国内一线开发商及特点,Part3,西安本土开发商及特点,Part4,其它重点开发商及特点,Part5,总结,国内一线开发商,本地重点开发商,国际重点开发商,西安重点开发商,涵盖了国内一线开发商、西安本地开发商、其它开发,商（主要是香港和新加坡开发商），西安市场是被各个开发商看好。,开发商名,国内一线开发商,其它重点开发商,中海,绿地,万科,金地,龙湖,万达,恒大,雅居乐,世纪金源,合生创展,凯德置业,和记黄埔,新世界,恒基兆业,进驻时间,03,年,04,年,06,年,06,年,07,年,07,年,07,年,09,年,09,年,09,年,06,年,08,年,08,年,09,年,首发项目,中海华庭,世纪城,新地城,尚林苑,龙湖盛景,万达广场,恒大名都,雅居乐花园,金源酒店,珠江广场,新地城,逸翠尚府,新世纪百货,碧翠锦华,主要物业,住宅,住宅,住宅,商业,住宅,住宅,商业,商业,住宅,住宅,商业,商业,住宅,住宅,商业,住宅,第一阶段,第二阶段,第三阶段,时间轴,06,年,09,年,10,年,在曲江、高新拿大量地,集中进入，竞争加剧。,后期进入，项目数少。,外地开发商,外地开发商进驻西安的资料,资料来源新浪地产网,03,年外地开发商开始进驻西安，其中,07,年是集中进驻时间，,第一阶段进驻的开发商以纯住宅为首发项目，并大量囤地，取得首发优势。,新地城住宅,-,万科，商业,-,凯德,目 录,Part1,西安重点开发商概况,Part2,国内一线开发商及特点,Part3,西安本土开发商及特点,Part4,其它重点开发商及特点,Part5,总结,排名,公司,主要项目,项目数量,排名,公司,主要项目,项目数量,1,万科,万科新地域、万科城、万科域曲江,3,6,中海,铂宫、熙岸、曲江碧林湾、观园,8,2,恒大,恒大绿洲、恒大城、恒大名都,3,7,绿城,绿城浪琴湾,1,3,保利,无,0,8,富力,富力城,1,4,绿地,绿地中央城、九号观邸、绿地生态城,7,9,碧桂园,无,0,5,万达,李家村项目、民乐园项目,2,10,雅居乐,雅居乐花园,1,11,龙湖,MOCO,、紫都城、曲江盛景、弗莱明戈,5,19,复地,优尚国际,1,12,世茂,咸阳世茂广场,1,23,中铁置业,梧桐苑、缤纷南郡、西岸、铂丰,4,13,中信,无,0,25,金辉融侨,天鹅湾、融侨城、磬苑、中央首座、观邸,5,14,金地,湖城大境、芙蓉世家、尚林苑、金地园,4,29,首创,首创国际城,1,15,华润,三桥万象城（暂定）,1,36,华侨城,华侨城,108,坊,1,国内一线开发商在西安市场的资料数据,以上数据来源搜房网,进驻数量,国内一线开发商,第一集团,第二集团,注：金辉融侨以未拆分之前数据进行统计,全国一线开发商看好西安房地产市场，基本进驻西安市场，国,内,10,强开发商有,8,个进驻西安。开发商的项目数量也逐步增加。,中海绿地龙湖融侨,第一梯队,万科金地恒大,第二梯队,富力绿城,雅居乐,第三梯队,早期进驻西安的中海、绿地、龙湖、金辉，累计开发面积均超过,200,万，处于领先水平，其市场影响力大，属于第一梯队。,开发商,项目名称,区域,物业类别,建筑面积（万）,开发商,项目名称,区域,物业类别,建筑面积（万）,中海,400,万,碧林湾,曲江,住宅,31,金辉,223,万,融侨城,高新,住宅,80,国际社区,曲江,住宅,135,融侨磬苑,高新,住宅,80,中海铂宫,曲江,别墅,14.5,融侨观邸,曲江,住宅,45,中海观园,曲江,住宅,125,金辉天鹅湾,城西,住宅,18,中海华庭,高新,住宅,15,中海东郡,曲江,住宅,135,万科,111,万,万科城,长安,综合,62,绿地,285,万,国际生态城,城东,住宅,51,新地域,城南,住宅,11,九号官邸,城南,住宅,20,金域曲江,曲江,住宅,38,中央广场,高新,商业,75,恒大,157,万,恒大城,高新,住宅,56,海泊兰轩,城北,住宅,13,恒大绿洲,城东,住宅,70,乐和城,城南,住商,6,恒大名都,城东,住宅,31,世纪城,高新,住宅,120,金地,187,万,湖城大境,曲江,住宅,180,龙湖,370,万,龙湖,MOCO,城西,综合,19,尚林府,曲江,住宅,7,弗莱明戈,城东,住宅,160,紫都城,曲江,住宅,23.19,绿城,浪琴湾,城北,住宅,20,曲江盛景,城南,别墅,7.65,雅居乐,雅居乐花园,长安,住宅,30,香醍国际,城东,住宅,160,华侨城,108,坊,曲江,住宅,6,分成三个梯队,数据来源搜房网,根据开发商已经销售完和正在销售的项目进行建筑面积统计，进行分成三个梯队。,开发面积,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,100,200,累计开发总面积万,时间,/,年,绿地,/285,中海,/400,金地,/185,万科,/111,龙湖,/370,恒大,/157,雅居乐,/30,华侨城,/6,富力,/113,开发商进驻西安市场的时间先后与开发商开发面积具有,正相关性，越早进驻西安，先发优势非常明显，开发面积越大。,开发面积与进驻时间的关系图,面积与进驻时间,中海项目,万,中,绿,恒,龙,融,首,雅,富,城,绿地项目,龙湖项目,融侨项目,万科项目,恒大项目,首创项目,雅居乐项目,富力项目,绿城项目,项目分布基本格局,南多北少，东多西少，具有典型的地域性。,融,万,万,万,中,中,中,中,绿,绿,绿,恒,恒,龙,龙,恒,绿,绿,龙,龙,融,融,融,首,雅,富,城,高新片区,城南,-,曲江,国内一线开发商在西安已经在售或者售完项目的分布图,融,国内一线开发商项目在西安分布特点,1,、一线开发商的,50%,项目集中在西安的城南,-,曲江,-,长安片区，以曲江最为集中。,2,、第二集中地是高新区，绿地在高新片区是最大赢家。,3,、在城北、城西、城东项目较少，目前开发商正往这几个价格低洼地拓展，,如龙湖的,MOCO,金辉的天鹅湾、万科的大明宫项目。,原 因,1,、曲江靠近西安传统较发达的城南区域，且有良好的景观资源，涉及搬迁较少，,符合外地开发商稳健进入市场的要求。,2,、高新区是西安经济增长极，为开发商提供潜在客户，是利润重要保证。,3,、外地开发商在西安有一定基础，同时城南,-,曲江,-,长安片区开发成熟，土地供应有限,且价格高，其它价格低洼地更具有获利潜力。,西安开发商的一般发展模式,国内一线开发商一般从传统区域到郊区，从纯住宅到多元化，,中端到高端，从小到大,。,第四阶段,第三阶段,第二阶段,第一阶段,造城运动、寻求价格低洼地走向多元化发展,大盘物业、涉及商业、走向郊区,体量扩大、以住宅为主、定位提高、靠近市区,体量中等、纯住宅、定位中等、位于传统区域,发展特征,1,2,3,项目名称,位置,开盘时间,建筑面积,物业类型,1,新地域,(,住宅部分,),城南,2008.10.8,11,万,中端住宅,2,金域曲江,曲江,2010.8.1,38,万,中高端住宅,3,万科城,长安,2010.10.6,62,万,中高端住宅、公寓、商业,4,大明宫项目,城北,待定,大于,100,万,综合物业,万科西安发展情况,万科西安项目在建筑体量、物业种类、产品等级都有逐步,升级的现象，分布也扩散到城北，并且是有合作到单独开发。,万科在西安的发展过程图,1,4,典型案例（万科）,万科在西安以中端住宅为首发物业，再向高端、大盘、,商业等方向发展升级；龙湖、中海、融侨等开发商有相类似的发展过程。,万科新地域,万科金域曲江,万科城,中端纯住宅,中高端纯住宅,中高端住宅,+,商业,万科在西安项目开发顺序,典型案例（万科）,小 结,1,、国内一线开发商基本上入驻西安。,2,、早期入驻西安开发商以城南首发站，在西安立足之后，向其它区域拓展。,3,、城南,-,曲江,-,长安片区和高新区是国内一线开发商早期项目的聚集地。,4,、开发商目前向城北、城东、城西拓展，新进入开发商直接进驻该几个区域。,5,、国内一线开发商的物业有不断升级的发展趋势。,目 录,Part1,西安重点开发商概况,Part2,国内一线开发商及特点,Part3,西安本土开发商及特点,Part4,其它重点开发商及特点,Part5,总结,本地重点开发商特点,1,：,主要集中在高新区和城北，其中紫薇主要在高新城南，经发主要在城北。,排行,企业名称,成交面积（万平米）,成交均价（元,/,平米,),成交额（亿元）,主力板块,1,海荣,47.26,5637,26.64,城北,4,紫薇,38.55,7367,28.4,高新,5,中新,30.69,5510,16.91,城东,8,天地源,20.65,7090,14.64,高新,9,经发,19.65,5929,11.65,城北,2,恒大,43.55,6188,26.95,城东,3,融侨,41.15,7436,30.6,城东,6,中海,26.19,9786,25.63,城南,7,万科,23.83,9194,21.91,城南,10,绿地,18.07,14555,26.3,城南,2010,年开发企业成交面积前十排行,西安本土房地产开发商,数据来源：西安,800,家,西安本地重点开发商和国内一线开发商的对比,开发商性质,主要企业名称,成交总面积（万平米）,成交均价（元,/,平米,),成交额（亿元）,主要物业,西安本地开发商,海荣,紫薇,中新,天地源,经发,156.8,6265.3,98.24,住宅,国内一线开发商,恒大,融侨,中海,万科,绿地,152.79,8599.4,131.39,住宅,商业,本地重点开发商特点,2,：,物业单价格相对国内一线开发商的物业要低，以价换量；以住宅为主，物业发展模式单一。,数据来源：西安,800,家,目 录,Part1,西安重点开发商概况,Part2,国内一线开发商及特点,Part3,西安本土开发商及特点,Part4,其它重点开发商及特点,Part5,总结,西安聚集香港主要的地产开发商，基本上同时进驻西安市场。,宏信地产,恒基兆业,和记黄埔,新世界地产,主要项目：,逸翠尚府，,i,都会,进驻时间：,2009.12,总建面：,106,万,物业类型：住宅,特点：集中在高新的纯住宅,主要项目：,新世界百货,进驻时间：,2010,年,总建面：,6,万,物业类型：商业,特点：高端商业，集百货、餐饮、娱乐、休闲等。,主要项目：,碧翠锦华,进驻时间：,2010,年,总建面：,40,万,物业类型：住宅,特点：传统区域的中高端住宅。,主要项目：,宏信花园,进驻时间：,2010,年,总建面：,21,万,物业类型：住宅、商业,特点：成熟区域的投资地产，中高端物业。,香港开发商,专业性、稳健性、低调性，在西安成熟区进行开发。,1,、,专业性,发展自己擅长的物业，注重产品打造；,2,、,成熟区,在西安成熟区域进行开发房地产；,3,、,稳健性,从项目位置、规模、开发周期等体现稳健；,4,、,低调性,港派开发商的广告和媒体曝光率不高。,城北,城西,城内,新世界,城东,恒基兆业,高新,和记黄埔,城南,宏信国际,曲江,开发商,主要物业,开发商,主要物业,和记黄埔,纯住宅,宏信国际,住宅,+,商业,恒基兆业,纯住宅,新世界,纯商业,开发商,第一个项目建筑面积,和记黄埔,106,万,恒基兆业,40,万,宏信国际,21,万,新世界,6,万,开发商,项目名称,媒体报导数量,类似项目,媒体报导数量,和记黄埔,逸翠尚府,146,缤纷南郡,760,恒基兆业,碧翠锦华,495,龙记帝景湾,670,宏信国际,宏信国际花园,167,伊顿公馆,875,新世界,新世界百货,146,中贸广场,466,媒体报导数量,百度新闻搜索引擎数量,香港派开发商特点,新加坡开发商在西安的项目,凯德置业,主要项目：,新地城（商业部分）,进驻时间：,2008,年,总建面：,11,万,物业类型：住宅,特点：与万科合作项目，成熟区中端住宅。,主要项目：,馨乐庭高新公寓,进驻时间：,2010,年,物业类型：酒店,特点：商业地产,雅诗阁（嘉德子公司）,全球最大的国际服务公寓业主和运营商,淡马锡,-,丰树,主要项目：,未来城,进驻时间：,2010,年,总建面：,20,万,物业类型：住宅、商业,特点：国际化社区,百乐集团,主要项目：,城堡酒店,进驻时间：,2006,年,特点：酒店运营,新地城,（商业）,城堡酒店,馨乐庭高新公寓,未来城,1,、,商业,目前在西安基本上以商业物业为主；,2,、,酒店,新加坡开发商把酒店作为一项重点物业持有；,3,、,运营商,以长线持有，自主运营为主，即是开发商商是运营商；,4,、,专业性,物业专业性强，精耕细作。,新加坡开发商特点,商业为主，开发商兼运营商，酒店行业比重大，专业性强,。,目 录,Part1,西安重点开发商概况,Part2,国内一线开发商及特点,Part3,西安本土开发商及特点,Part4,其它重点开发商及特点,Part5,总结,国内一线开发商,本土开发商,其它重要开发商,基本上都入驻或者即将入驻西安市场；,以住宅为主，部分开发商向多元化发展；,整体水平高，占领西安中高端市场；,进入初期聚集在城南,-,曲江,-,长安，目前向全市拓展；,多中小型开发商为主，市场竞争力与国内一线开发商有一定差距；,物业基本以中低端住宅为主，少数开始往高端市场发展；,开发商的项目就有地域性；,以价换量；,主要分为香港开发商和新加坡开发商；,香港开发以专业性、低调性、稳健性等为主要特征；,新加坡开发商以商业物业为主，兼顾运营商，专业性强,;,看好西安酒店市场，酒店是其重要物业类型；,总 结,THANKS,