房地产估价师房地产估价理论与方法模拟真题及答案.doc

房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案

单项选择题
1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示是估价对象（）。
　　A.实体
　　B.功效
　　C.质量
　　D.权益中权利
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是房地产实物、权益和区位含义。房地产实物可进一 步分为有形实体、该实体质量、该实体组合完成功效等方面。以一幢房屋为例，其有形实体，就该房屋建筑结构而言，是指它是砖木结构，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构；实体质量，假如该房屋是砖木结构，则是指它是采取什么质量砖和木材建造，或者其施工质量怎样；组合完成功效，假如该房屋是砖木结构，采取砖和木材质量也相 同，而且施工质量也是相同，则是指它空间布局怎样，如住宅户型怎样。复式住宅属于估价对象户型，即该组合完成功效。参见教材P49。
　　2.以下经分类后房地产中，不属于按实物形态分类是（）。
　　A.未来情况下房地产
　　B.已灭失房地产
　　C.部分产权房地产
　　D.以房地产为主整体资产
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是按实物形态划分种类。按照房地产实物形态，可 以把房地产分为以下9类：土地、建筑物、土地与建筑物综合体、房地产局部、未来情况下房地产、已灭失房地产、现在情况下房地产与过去情况下房地产差异部分、以房地产为主整体资产或者包含其余资产房地产、整体资产中房地产；选项C，部分产权房地产，属 于按权益情况划分种类。参见教材P69。
　　3．以下对某宗房地产情况描述中，不属于位置描述是（　）。
　　A．该房地产位于28层办公楼第8层
　　B．该房地产500米内有地铁站点
　　C．该房地产离机场约25公里
　　D．该房地产坐北朝南
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是房地产区位情况描述。房地产区位情况描述中对未知描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所距离、临街情况、朝向、楼层等。选项B，属于区位情况描述中对交通描述。参见教材P78～79。
　　4.某房地产套内建筑面积为4000m2,分摊共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/ m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元，则该房地产土地单价为（）元/m2。
　　A.7000
　　B.8750
　　C.11000
　　D.13750
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积=4000+1000=5000m2, 土地面积=建筑面积溶积率=m2，房地产总价=8000x5000=4000万元，土地价值=房地产总价-建筑物价值=4000-1800=2200万 元，土地单价=土地价值/土地面积=2200万元/=11000元/m2。参见教材P112。
　　5.—套总价为30万元住宅，在以下实际交易付款方式中，最经济是（）（假定年利率为 5%) 。
　　A.成交曰期时一次性付清，给予3%价格优惠
　　B.成交曰期交付10万元，余款在一年内每六个月支付10万元
　　C.在成交曰期一年后一次性付清
　　D.成交曰期支付5万元，余款在内以抵押贷款方式按年等额本息支付
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是名义价格和实际价格。选项A，名义总价为30万元，实际总价为：30x (1-3%) =29.1万元；选项B,名义总价为30万元，实际总价为：10+10/ (1+5%) a5+10/( 1+5%) =29.283万元；选项C,名义总价为30万元，实际总价为：30/ (1+5%)=28.5714万元；选项D,分年等额付款额=25x5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376万元,则 实际付款额=5+3.2376/5%x[1-1/(1+5%)10]=5+25=30万元，与名义价格一致。
　　名义价格和实际价格相同，即名义总价=实际总价=30万元。参见教材P113。
　　6．以下影响房地产价格本身原因中，不属于房地产实物原因是（　）。
　　A．建筑结构
　　B．周围环境
　　C．建筑物内空间布局
　　D．土地开发程度
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是房地产实物原因。房地产实物原因包含土地实物原因和建筑物实物原因，土地实物原因包含土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物原因包含建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位原因。参见教材P122-126。
　　7.以下影响某宗建设用地价格原因中，不属于权益原因是（）。
　　A.土地用途
　　B.所在区域绿化水平
　　C.土地容积率
　　D.土地使用期限
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是房地产权益原因。房地产权益原因中，对房地产利用限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使限制；房地产使用管制；相邻关系限制。房地产使用限制：世界上几乎全部国家和地域对房地产利用尤其是土地利用，都有或多或少限制。对房地产估价来说.有意义使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等要求。选项B，所在区域绿化水平属于区位原因中周围环境，不属于权益原因。参见教材P128。
8.关于正当标准详细应用说法，错误是（）。
　　A.估价对象情况应依法判定，但能够不是实际情况
　　B.抵押估价中具备正当权属证实房地产都能够作为估价对象
　　C.未经登记房地产经政府有效认定处理后能够作为征收估价对象
　　D.司法判定估价中被查封房地产不应考虑查封原因影响
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是正当标准。选项B错误，法律法规和政策要求不得抵押房地产，就不能为以抵押为估价目标估价对象。参见教材P156。
　 9．某在建工程在抵押贷款之后六个月停工，因借款人无力偿还贷款，现被**法院整体拍卖。为此，采取假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象情况说法，正确是（　）。
　　A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象情况为抵押时情况
　　B．价值时点为现在，估价对象情况为抵押时情况
　　C．价值时点为现在，估价对象情况为完工时情况
　　D．价值时点为现在，估价对象情况为现在情况
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是价值时点标准。因为现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，采取假设开发法估价，应评定其开发完成时情况。参见教材P161～163。
　　10.采取收益法评定某商业房地产抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，酬劳率为8%至9%。估价中选取估价数据及参数时，正确是（）。
　　A.年净收益为95万元，拫酬率为8.5%
　　B.年净收益为90万元，酬劳率为9%
　　C.年净收益为90万元，酬劳率为8%
　　D.年净收益为100万元，酬劳率为8%
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是慎重标准。因为评定是该商业房地产抵押价值，故应该采取慎重标准，不能高估收入或低估运行费用，选取酬劳率或资本化率不应偏低。参见教材P171。
　　11.某在建工程于4月1日幵工，4月30日因故停工，6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评定该在建工程价值。**类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竟买后办理过户手续及**、施工等前朗工作所需时间为3个月，则假设幵发法估价中后续建设期为（）个月。
　　A.10
　　B.11
　　C.13
　　D.14
　　【答案】D
　　【解析】本题考查是后续幵发经营期。后续幵发建设期包含建设前期和建造期=3+24-13=14。参见教材P330。
　　12．张某2年前抵押贷款购置了一套产权40年，建筑面积50㎡商铺，首期支付50%，现在贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/㎡，空置率为10%，经营费用为有效毛收入10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺合理实得金额为（　）万元。
　　A．42.64
　　B．55.40
　　C．56.24
　　D．68.04
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是直接资本化法。V=NOI/R－11.8=70×50×（1-10%）（1-10%）×12/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P252。
13.关于酬劳率说法，正确是（）。
　　A.市场提取法求出酬劳率起源于市场，不能真实反应收益风险
　　B.累加法求取酬劳率时，风险调整值相对于同期国债利率或锒行存款利率都是相同
　　C.酬劳率不包含通货膨胀原因影响
　　D.酬劳率是在酬劳资本化法中采取，是经过折现方式将房地产预期收益转换为价值比率
　　【答案】D
　　【解析】本题考查是资本化率与酬劳率区分和关系。酬劳率已经包含了通货膨胀影响。风险调整值是负担额外风险所要求赔偿，即超出安全利率以上部分酬劳率，应依照估价对象及其所在地域、行业、市场等存在风险来确定。参见教材P250、251、255 。
　 14.新建房地产土地职得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价6.5%，成本利润率为20%，该房地产价值为 ()万元。
　　A.1508.02
　　B.1520.86
　　C.1527.27
　　D.1619.05
　　【答案】C
　　【解析】本题考查是幵发利润。土地职得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+幵发利润=幵发完成后房地产价值（售价），设房地产价值为V，V= (600+500+40+20+30) x (1+20%) +6.5%V,求得V=1527.27。参见教材P282。
　 15.采取年限法求职建筑物折旧时，建筑物关于**适用合理是（）。
　　A.已使用年限、耐用年纪、残值率
　　B.有效年纪、预期经济寿命、残值率
　　C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
　　D有效年纪、耐用年纪、残值率
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是建筑物折旧求职方法。利用年限法求职建筑物折旧付，建筑物年纪应采取有效年纪，寿命应采取预期经济寿命，或者剩下寿命应采取预期剩下经济寿命。参见教材P298。
　 16．关于假设开发法静态分析法说法，错误是（　）。
　　A．开发完成后房地产价值为价值时点房地产市场情况**
　　B．开发完成后房地产价值是未来开发完成后房地产
　　C．后续开发必要支出为其未来发生时房地产市场**
　　D．需测算后续开发应得利润
　　【答案】A
　　【解析】本题考查是开发完成后价值。选项A错误，在静态分析法中，开发完成后价值是未来开发完成后房地产情况在价值时点房地产市场情况下价值。参见教材P332。
　 17.估价对象类似房地产过去5年价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2 和9130元/m2。若每年价格改变量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选取平均增减量法预测估价对象，未来第一年价格为（）元/m2。
　　A.9452
　　B.9455
　　C.9469
　　D.9497
　　【答案】B
　　【解析】本题考查是平均增减量法。d=(8140-7800)x0.1+(8470-8140) x0.2+(8800-8470) x0.3+(9130-8800)x0.4=331元/m2,未来第一年价格 =7800+331x5=9455元/m2。参见教材P350。
18.某租赁期限为土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可取得净利润600万元（未扣除应支付土地租金）。若承租人要求年酬劳率为10%，则可支付土地租金为（）万元/年。
　　A.**6
　　B.125
　　C.**4
　　D.227
　　【答案】
　　【解析】本题考查是假设幵发法。600/10%x[1-1/(1+10%)19]/(1+10%)=3500/(1+10%)0.5+可支付土地租金/10%x[1-1/(1+l0%) 20]，解得可支付土地租金=144万元/年。
　　19．评定某加油站抵押价值，估价对象财产范围包含（　）。
　　A．加油站特色装修
　　B．加油站特许经营权
　　C．加油站内车辆
　　D．加油站加油机
　　【答案】D
　　【解析】本题考查是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象范围不包含特色装饰装修、动产、特许经营权。参见教材P401。
　 20.估价机构于7月1曰出具了某办公楼抵押估价汇报，估价委托人于10月1曰获 得期限为抵押贷款。该估价汇报保留至（）。
　　A.2025年6月30日
　　B.2025年9月30日
　　C.2035年6月30日
　　D.2035年9月30日
　　【答案】D
　　【解析】本题考查是保留估价资料。估价资料保留期限自估价汇报出具之曰起计算，应不少于。估价资料保留已超出而估价服务行为还未结朿，估价资料应保留到估价服务行为结朿。参见教材P417。