洛矶山双桥区项目拓展方向工作计划1.docx

洛矶山双桥区项目拓展方向工作计划

前言
鉴于前期依据汽配城作为我司重庆双桥区项目的主导方向，因此在进行拓展性思考的时候，应当遵循如下三个方面：
一、 基本定位
1、 专业化：进行主题明确的专业化经营的市场定位，不仅有利于项目前期的开展，更有利于项目的招商和后期运营，一个大主题，连带2-4个边缘主题，应是专业化定位的基本策略。
2、 规模化：在进行拓展思考的时候，不受土地规模的局限，以拓展方向其他方面的可行度为基本依据，在未来的经营上尽最大能力做最大规模。
3、 差异化：寻找市场空白点，并进行整合、细分或嫁接市场的深度调研，做到人无我有、人有我全、人全我新。
二、 基本原则
1、 启动快：由于当地政府对我司项目的期许度很高，对于我司的工作进度要求速度快，因此项目定位必须在最短时间内确定，并能快速开展实质性工作。
2、 周转快：分期合理、现金流保证。
3、 风险小：定位后有调整余地；经营时有充足的招商和客源市场。
4、 收益高：
三、 基本手段
1、 面：对于初步认可的可行性方向进行大面积的市场调研与分析，利用网络、常规性问卷、访谈、研讨等手段，进行快速的筛选。
2、 线：对筛选出的可行性方向进行有深度、有广度的调研与分析，通过专门制作的定向性问卷、针对性的走访、决策人员的实地考察、产业链上下游调研等方式，对备选方案进行细化、深入研究并筛选。
3、 点：形成系统性的调研分析报告后，向可靠的专业人士如学院教授、行业专家、政府分管干部、资深经营者等进行深度研讨，最终确定项目定位。

一、拓展方向提议
一、 汽车主题公园
二、 石材专业市场
三、 中药材专业市场

二、汽车主题公园
一、汽车主题公园基本状况
1、国内基本状况：

长春汽车公园（建设中）
沈阳汽车公园（？）
北京汽车公园
大连海昌汽车公园（建设中）

兰州汽车公园（计划中） 济南西部汽车公园（建设中）
西安滻灞汽车公园（计划中）
苏州、扬州汽车公园
南充汽车公园（建设中） 武汉汽车公园 上海嘉定、安亭汽车城
成都汽车公园
泸州汽车公园（建设中）
贵阳汽车公园 厦门海西汽车公园（建设中）
昆明汽车城（融资中）
深圳汽车公园（计划中）
珠海国际赛车场

2002年6月16日，北京金港的F3赛道与越野赛道经过改造与扩建之后就形成了中国第一家汽车主题公园——北京金港汽车公园。金港汽车公园占地680亩，包括汽车赛车场服务中心、金港汽车俱乐部、汽车公寓、汽车酒店和汽车餐吧。其主要功用在于满足赛事需要。同样也为旅游者提供了休闲放松、车迷聚会的去处。金港汽车公园的目的为汽车销售提供活动场地与销售场所，是中国首家以盈利为目的的汽车主题公园。
　　中国第二家汽车主题公园——山东的玫瑰湖汽车公园的出现也弥补了公园基本功能的不足。大量的游客体验式场地出现在汽车公园内，实现了人们素质拓展运动与汽车文化交流双重性的完美结合。玫瑰湖汽车公园成为了一个倡导汽车运动、汽车赛事组织、汽车运动技能培训、汽车文化于一体的大型汽车主题公园。为专业赛手提供了训练环境的同时，还为广大汽车爱好者搭建了一个享受汽车文化的平台。
　　2005年，贵州开始打造属于自己的汽车公园，坐落在贵阳市区的吉源汽车公园满足了西南地区汽车公园的空白。园内设置看台，训练场，体育运动馆，汽车文化馆，汽车专业改装，汽车主题会所，风格餐厅，汽车影院，会议中心等设施，满足了游人汽车旅游、汽车文化体验、汽车赛事参加的需要，同样成为了贵州百灵车队的基地，促进了汽车运动事业的发展。

2、国内部分汽车公园简介

*长春国际汽车公园

长春国际汽车公园坐落在长春市西南角、东风大街与四环路交会处，长春汽车产业开发区的核心部位，占地面积105公顷，而绿化面积将达到78万平方米，绿化率将达到47.2%。水面15万平方米，是全国在建的最大的以汽车为主题的公园。
　　公园主要由“三街、六区、三条景观轴线”组成。
　　“三街”，即世界汽车文化街、中国汽车文化街、汽车名人街；“六区”，即汽车影院区、体育休闲区、酒店服务区、博物馆区、文化休闲东区、文化休闲西区；“三轴线”，即迎宾大道轴线、林荫大道轴线、中央轴线。
由德国的AS&P公司进行规划设计，三条主街道分割出六个不同功能分区，集中体现了于休闲、体验、观览、居住为一体的立体公园格局。永春河经过改造治理后从长春国际汽车公园中潺潺流过，成为了贯穿公园的河流景观，水面雕塑加上两岸行人雕塑，公交车站雕塑，车水马龙感立刻浮于眼前。横跨于永春河上的7座不同风格桥梁成为了长春国际汽车公园中的“七朵金花”。
在总占地面积大约2.8公顷的汽车博物馆里，分布着分属于中、亚、欧、美和一汽五大汽车展区。它的主要功能将是展示一汽汽车文化，提供汽车发展沿革的历史依据。在汽车博物馆内，最丰富多彩的当属汽车图片与图片相关的多媒体资料，行于博物馆内，处处彰显着长春第一汽车集团公司的历史与业绩。凝实的图文历史讲述了从一汽走出的第一辆汽车到中国自主生产的第一辆小轿车——红旗的下线，到现代一汽取得的辉煌成就。这样的历史将会呈现在汽车博物馆的一汽馆中。作为汽车展览馆的延伸，在它的西侧总建筑面积达3.5万平方米的汽车娱乐馆，下处于策划阶段。它将与博物馆一道构成世界最大的汽车展示、娱乐中心。
在长春国际汽车公园里面拥有着中国汽车文化街、世界汽车文化街和汽车名人街。中国汽车文化街，最大的特点是中国民族性的汽车发展历史和汽车文化特点。世界汽车文化街，则更好的体现了汽车文化的独特性。世界名车雕塑，世界汽车发展简史，由一个横纵交错的汽车介绍图向人们展示汽车文化的魅力。
汽车名人街成为了将汽车文化两大特色融合的物质载体。历史上的汽车名人，无论是西方的福特、法拉利还是日本的丰田喜一郎，在这里人们都能看到他们的身影。
汽车文化由不同的一级文化剥分而来，它涵盖了人文要素、美学要素、技术要素、运动要素、品牌要素、服务业要素六大方面。而长春国际汽车公园对汽车文化的理念正是体现在了这六大要素中，为了配合这六大要素的完美与平衡，汽车公园特别规划处了六大主题区域。长春国际汽车公园的招牌区域是品牌展示区。占地14.86公顷的巨大区域，其最大的功用是用来展示世界各国的汽车品牌与文化差异。文化休闲东西区本为两个位于中央集会区两侧的文化休闲区域，但是两个区域成为了公园主题的文化园区。总面积高达45公顷的文化休闲区，成为以开放式绿化、水体为主题，配合艺术品、卡丁车赛道、酒店服务设施、文化休闲设施等不同体验式旅游设施于一体的主题文化休闲区域。倚于汽车公园文化休闲东区一旁的酒店服务区成为了汽车文化中服务业要素的最大体现。预计高达200米，建筑面积14万平方米的五星级汽车酒店的建成，将成为与汽车博物馆遥相呼应的标志性建筑，成为整个长春国际汽车公园里面璀璨的一颗明珠。面积为9.28公顷的中央集会区不是全园区最大的区域，但是内容却是最丰富的地方。在公园中轴线上由北向南依次设立了艺术长廊、水广场、演艺广场和VIP休息厅四大部分。其中艺术长廊中别具特色的艺术雕塑、浮雕、景观墙都无不体现着一种艺术的美感。艺术是最能体现美学要素的条件之一，这句话是已然成为了美学界的一大公理，而艺术的美感正是体现在了中央集会区的艺术长廊中。屹立在汽车公园最西侧的，标志着车轮滚滚向前的建筑是长春市汽车博物馆，也同样是长春国际汽车公园博物馆区域的主体。在这里，汽车文化得到了最终的升华，因为技术性元素的加入，汽车文化彻底变得完整与和谐。同样，最后的汽车博物馆区也使得汽车公园对汽车文化的打造进入了制高点。整体的博物馆建筑就利用了世界上最高的建筑水平，而里面所展示的汽车展品，也是体现着整个汽车发展时代的最高发展水平，最高技术水平。
在公园南入口的东侧，是一个能容纳约300辆汽车的“汽车影院”，不仅是传达汽车文化的一种重要形式，还可作为室外汽车展示场所，也可用于大型演艺活动时的临时停车。
根据国际经验，旅游业每增加一个直接就业人员，将间接带动相关行业5个人就业。长春国际汽车公园在直接就业岗位上将直接解决管理性人员79人以及数以百计的环卫及保安人员。而间接性的酒店服务、博物馆服务、汽车电影院服务等人员的就业机会将更加庞大。而对于周边的商品交易、餐饮、交通等就业机会必定要远远高于整个汽车公园的就业岗位的分配。

*成都汽车公园
A、成都国际汽车文化运动娱乐大世界
继全力收购沃尔沃之后，浙江吉利集团董事长李书福又将目光锁定在四川成都，其旗下铭泰集团于昨日与成都经开区达成框架协议：将投资30亿元，建设成都国际汽车文化运动娱乐大世界项目。龙泉驿区副区长张吉广介绍，这个项目包括汽车文化、汽车运动、汽车试验场三大块。最吸引眼球的就在于，娱乐大世界将引入全球闻名、观赏性十足的美国纳斯卡赛。与此同时，还将建设可以满足F1赛事需求的赛道，成功实现世界几大汽车赛事“三合一”。 张吉广还透露，整个项目初步规划选定在万兴乡，纵深涉及将达到20平方公里。首先，在浅丘区建设一个山水田园式小镇，为打造的汽车运动提供服务。其次，将在浅丘区和半山地带建汽车运动专用场。届时，这20平方公里区域将成为一个巨大的“汽车公园”。

B、成都金港汽车公园
可以说是北京金港汽车公园的姐妹篇，位于成都市锦江区三环路以外的成龙路沿线，地处三环路以南，锦江区大安桥以北，幸福梅林以西，新成仁路快速通道以东区域，规划占地2947亩，是中国西部最高级别的赛道。主体赛道严格按照国际汽联二级赛道标准进行施工，赛道全长达到3376米，具备16个不同的弯道，最长的直线赛道长度达到830米，赛道最宽处达到22米，最窄处为12米，赛道的平均时速为180公里，最高时速可以达到280公里，能够举办A1、FIAGT、CHAMPCAR、F3000等国际、国内汽车赛事。

*武汉汽车公园
武汉汽车公园座落在武汉市江夏区庙山经济开发区，共分两期进行建设，总占地面积近700亩，总投资额高达5.7亿元，一期项目预计于2011年春全部建成，一期工程中所包含的汽车景观、汽车影院、汽车综合展厅以及6家标准汽车4S店等。建成后的“武汉汽车公园”除了囊括众多知名品牌4S店、大型汽车销售展厅、汽车专营店外，还将配套F3赛道、汽车百货店、汽车美容中心、汽车餐厅、汽车影院、汽车俱乐部、汽车旅馆等，是一个集汽车销售、汽车后市场及汽车运动、汽车娱乐、主题餐饮、休闲度假为一体的“一站体验式”新型汽车“摩尔城”。
*贵阳吉源汽车公园
始建于2005年。总投资2亿元人民币，建园之初的构想是为中国汽车运动的发展提供一个专业场地，因此园内配备的汽车运动场地和附属设施都达到了国际标准。2006年9月，随着20006年全国汽车拉力锦标赛开阳站第一赛段比赛在公园内的轰鸣声，吉源汽车公园正式向外界展示了它作为贵州省仅有的唯一专业赛道之一的赛事活动承办能力。 随着吉源汽车公园的高档次餐饮和商务休闲附属设施的建成和投入使用，吉源汽车公园最终形成了将汽车运动、汽车贸易、汽车文化市场和商务休闲活动结合为一体的现代汽车公园经营理念。

*川南国际汽车公园
由泸州利通恒达汽车城有限公司投资3.8亿元兴建、作为泸州市重点招商项目的“川南国际汽车公园”，自2009年11月18日在泸州江南轻工业园区奠基以来，现一期工程已初具规模，二期工程也正在紧张筹备中。川南国际汽车公园项目占地276亩，总投资3.8亿元，主要开发汽车贸易、4S店配套服务等三大园区，建成后将形成一站式服务中心，是目前川南地区和川滇黔渝等四省市结合部在建规模较大、功能较全、机制规模较新的国际化现代汽车城，经营面积287万平方米。

*南充汽车公园

南充汽车主题公园位于高坪区江东大道，占地60余亩，具有和市政公园相似的公益属性，“公园”内集大型的超市、大型餐饮中心、高级商务会所、小型的高尔夫球场、湿地公园、儿童娱乐园等设计为一体，不仅汽车用户可以前来游玩体验，就是不会开车的普通市民，也可以轻轻松松体验汽车文化、汽车时尚。南充汽车主题公园共分两期进行建设，总投资达1.2亿元人民币，将在2011年前全部建成。一期工程已在春节前正式启动。建成后的主题公园将入驻上海大众、上海通用、东风本田、广州本田等多家品牌4S店，还将设有汽车公共服务平台、汽车保险服务中心、汽车美容装潢中心以及名牌汽车赏鉴店……是一个集汽车销售、售后维修及餐饮、休闲娱乐等一体式高档服务的汽车主题公园。

*昆明国际赛车城汽车公园（融资中）

由云南雄风汽车工贸有限公司作为项目发起人，采用国内外市场化手段投融资4.7亿余元人民币在云南昆明嵩明县建设的一个大型体育公益设施项目。该项目位于昆明市东北方向，地处昆曲高速公路以西、以北即嵩明县长松园片区两宗地块，占地1500亩。紧接西北绕城公路和贵昆铁路，与其毗邻的嵩明军马场至长松园的二级公路也将在今年内修建完毕。不仅如此，昆明即将修建的两大物流中心之一的昆明新机场就座落在该项目以南的嵩明小哨地区，相距仅五分钟路程。由于机场特殊的物流营运优势，必将带动周边临空产业、旅游贸易、技术设施及城市建设的飞速发展，与此同时，“昆明国际赛车城”项目距嵩明县城也仅需八分钟，而距昆明市区也只需20多分钟的路程，其地理位置优越，交通极为便利，发展潜力不可估量。由于得到了省、市及嵩明县政府和相关单位的大力支持与关心，该项目前期工作进非常顺利。此外，作为西南地区唯一一个综合性的汽车项目，它具有广阔的前景及发展潜力。 本项目主要项目及配套设施包括：国际标准的F3000赛场; 汽车摩托车越野拉力赛场; F3000赛车生产制造工厂; 国际赛车专用看台及修理中心; 国际赛车加油站; 大型生态停车场; 昆明国际赛车运动员公寓; 昆明国际赛车运动员会所(四星级); 昆明汽车培训学校；昆明国际赛车博览中心; 昆明国际赛车主题公园；国际赛车商务会展中心; 国际球类活动馆; 国际标准游泳池; 赛车比赛电视转播塔; 训练生活专用水塔; 及若干相关配套设施。

*深圳益明国际汽车商总部基地
由中国凯利实业有限公司与深圳市东南益投资有限公司联合投资１０．５亿元共同打造的益明国际汽车商总部基地项目2010年1月正式落户光明新区，该项目定位于构建深圳乃至珠三角地区首个以汽车为主体的商务核心区（ＣＢＤ）。
中国凯利实业有限公司是我国大型综合性国有企业之一，曾被评为全国外贸百强企业，而深圳市东南益投资有限公司则一直致力于专业市场的开设与经营。益明国际汽车商总部基地项目由中国凯利实业有限公司下属的广东凯岳公司和深圳市东南益投资有限公司联合投资，项目拟用地面积约９．２万平方米，拟建设园林式汽车文化主题公园，其中包括汽车品牌４Ｓ店、高档汽车永久性展馆、经销商总部办公楼、酒店式公寓、国际品牌特卖店、国际美食街、影剧院等，定位于构建深圳乃至珠三角地区首个以汽车为主体的商务核心区（ＣＢＤ）。

二、可行度初探
1、由以上国内汽车公园分布看出，距离重庆较近的按圈层划分为三层，第一层有南充汽车公园、川南国际汽车公园、成都金港汽车公园、成都国际汽车文化运动娱乐大世界；第二层有贵阳吉源汽车公园、武汉汽车公园、昆明汽车公园、西安汽车公园；第三层为沿海、北京、西北、东北等地的大小20家左右汽车公园。
按规模划分，较大规模的汽车公园有长春汽车公园、大连海昌汽车公园、上海安亭汽车公园、厦门海西汽车公园、成都金港汽车公园等，长春汽车公园占地面积1575亩、投资额6.99亿，大连海昌汽车公园占地面积1800亩、投资额30亿，上海安亭汽车公园占地面积1150亩、投资额100亿，厦门海西汽车公园600亩、投资额8亿，成都金港汽车公园1500亩、投资额不详，武汉汽车公园700亩、投资额5.7亿。施工期限基本分为两个时期，总时间约为2至6年。投资总额差异较大，基本为2—100亿。
汽车公园按功能区划分，基本上分为赛道区、汽车展示区、汽车文化区、休闲娱乐区、汽车影院区、酒店服务区等。
以当下重庆周边的第一圈层看，除成都的金港汽车公园为专业的赛车场外，南充汽车公园、川南国际汽车公园、成都国际汽车文化运动娱乐大世界均处于正在建设或论证阶段，南充、川南汽车公园规模小、功能少，没有赛道算不得真正的汽车公园。成都国际汽车文化运动娱乐大世界规划面积大（20平方公里）、功能齐全，但可以预料建设周期较长，且重庆至成都公路距离约为300公里左右，辐射重庆的难度较大。

结论一：从圈层角度看，在重庆具有进行汽车主题公园立项的可行度，但是需要建设一个有赛道的、功能齐全的主题公园。
2、从重庆汽车消费市场和汽车制造业看，最新统计显示，重庆市机动车保有量近250万辆，居全国第五、西部第二。仅去年全市9座以下乘用车上牌量就达149218辆，同比增长54.8%，高于全国平均增幅2个百分点。目前，重庆有整车企业27家，已形成重、轻、微、轿车齐全、生产规模庞大的产业基地格局。去年汽车产销已突破150多万辆，全国排名第4，其中80%是本土生产，有长安汽车股份有限公司、长安福特马自达汽车有限公司、长安铃木汽车有限公司、重庆长安跨越车辆有限公司、庆铃汽车（集团）有限公司、重庆力帆汽车集团、重庆铁马工业集团有限公司（原西车厂）、重庆重型汽车集团有限公司（红岩汽车厂）、重庆市迪马实业股份有限公司、重庆恒通客车有限公司（重客厂）、上汽依维柯红岩有限公司等。 

结论二：从消费市场和制造业来看，重庆具备建设汽车主题公园的潜质。
3、重庆地处青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，夹两江、拥群山，各类建筑依山傍水，鳞次栉比，错落有致，素以“山城”、“江城”著称于世。从重庆公路交通和市区道路交通看，驾车行驶较为困难，坡多、弯多是重庆公路的一大特点，2009年以前重庆全境高速公路限速均为80公里/小时，可见路况之险恶。加上重庆人性格耿直、豪爽、义气、简单、冲动，如果有功能齐全的汽车主题公园和赛道、试验车道，可以想象久受车气的重庆人会如何趋之若鹜吧。

结论三：从地区交通和地区人群性格分析，汽车主题公园的建设具有很高的可行度。

三、地块SOWT分析
四、调研内容与计划
1、周边市场调研：南充、泸州、成都，3天。

调研内容：
a、开发单位、
股东构成、
开发背景、
占地面积、
建筑面积、
业态分布、
容积率、
绿化率、
投资总额、
建设期限、
分期资金情况、
建设进度、
建筑设计单位、
园林景观设计单位、
建筑商、
策划营销公司等
b、周边状况、
建设规模、
建设质量、
建筑特色、
园林及景观状况、
功能分区情况、
主要特色、
氛围营造手段、
工作人员数量及岗位与工资状况等
c、销售情况
（销售价格、销售进度、销售业态面积与占比、销售市场定位、热销业态和户型情况等）
招商情况
（商户商铺数量、空置率、租售价格、商户档次、商户来源、招商卖点、优惠政策、招商手段等）
消费客源状况
（来源地、年龄层次、收入状况等）
经营状况
（经营模式、营业额、利润情况、主要利润来源与各功能区利润占比、淡旺季状况、营销活动方法等）
d、外联合作伙伴、
政府关联部门、
经营或管理难点、
突发问题及处理方法、
各阶段主要问题及解决方法、
经营手续及资质与牌照问题、
专业人员要求与设置问题、
e、消费者访谈——
信息来源、
来源地、
游玩频率、
主要活动、
有何吸引力、
消费额度、
游玩时间、
成员情况等

2、重点市场调研：
长春、厦门、北京、上海，10—12天。
调研内容：规划设计特色、经营管理、市场运作等