资源描述
第一部分 贵港商业市场调研 3
一、贵港市宏观环境因素研究 3
1.1贵港市经济发展现状 3
1.1.1贵港市GDP增速明显 3
1.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长 6
1.1.3三大产业合理发展 7
1.1.4对外经贸往来进一步提高 8
1.1.5城镇居民收入水平逐年提高 9
1.2人口环境及市政规划因素 10
1.2.1城市人口分布及特征 10
1.2.2城市人口发展预测 10
二、贵港市房地产市场研究 11
2.1商品房供求量对比 11
2.2各类型物业供求量 12
2.3商品房价格分析 12
2.4贵港市房地产发展现状特征 13
2.5贵港市房地产发展走势 14
三、商业市场分析 16
3.1贵港市商业发展环境 16
3.1.1贵港市城镇居民收入支出比 16
3.1.2社会消费品零售总额 17
3.1.3商业从业人口（年末数） 18
3.2贵港市商业发展规划 18
3.2.1发展规划 18
3.2.2贵港市商业发展面临的机遇 20
3.3贵港市商业发展布局及特征 22
3.3.1商业布局 22
3.3.2贵港市商业发展历程 23
3.3.3各商业区发展状况 24
3.3.4主要在售商业项目量化分析 25
3.3.5各形态商业物业业态分布及经营情况分析 29
四、消费市场分析 61
4.1抽样调查与分析的设计 61
4.1.1调查分析的目的 61
4.1.2调查分析的方法 62
4.1.3调查分析的区域 62
4.1.4调查分析的对象 62
4.1.5调查分析的主要内容 62
4.1.6调查样本量 63
4.2购物消费群体消费习惯及特征分析 63
4.2.1购物消费群体消费习惯分析 63
4.2.2购物消费群体特征总结 69
4.3现有经营户需求分析 70
4.3.1商户对贵港市商业环境的评价及看法 70
4.3.2商户对商业环境的要求和心理趋向 72
4.4商户需求特征总结 75
五、贵港市商业市场分析总结 76
5.1商业市场分析总结 76
5.1.1城市商业发展处于新旧交替的状态 76
5.1.2商业档次不高，对周边城市的吸纳力不强 76
5.1.3专业市场发展欣欣向荣，缺乏集休闲、购物、娱乐一体的商业 77
5.1.4商业物业销售良好，后续供应商业体量仍较大 77
5.1.5商业管理相对混乱，缺乏商业管理及服务方面经验 77
5.2 对本项目启示 78
5.2.1从宏观环境分析对本项目的启示 78
5.2.2从区域商业市场发展分析对本项目的启示 78
5.2.3从消费市场分析对本项目的启示 79
5.3对本项目启动区商业定位的启示 80
第二部分 项目启动区商业定位 81
一、启动区商业定位依据综合分析 81
1.1启动区周边原业态及经营情况对比分析 81
1.2项目整体商业规划对启动区商业定位的影响分析 82
二、项目启动区商业部分市场定位 82
2.1项目启动区商业市场定位推导思路 82
2.2启动区商业市场定位建议 84
二、启动区业态分布及功能定位 85
2.1启动区商业功能区划分 85
2.2各商业区域业态种类划分及产品形态建议 86
三、启动区商业推广形象定位 89
3.1项目整体形象定位建议 89
3.2项目整体命名建议 91
3.3启动区商业命名建议 91
3.4启动区各商业功能区命名建议 92
四、目标客户群体定位 93
4.1客户群体分类 93
4.2目标客户群体定位 93
第一部分 贵港商业市场调研
一、贵港市宏观环境因素研究
1.1贵港市经济发展现状
1.1.1贵港市GDP增速明显
贵港市自1988年撤县设立县级市，1995年成为国务院批准设立的地级市以来，城市经济经多年发展，已取得较大的成绩。
数据来源：贵港市统计局
贵港市近几年来GDP总量一直呈增长趋势，2006年GDP完成了263亿元，增长12.7%。与2001年相比，近五年时间，贵港市GDP几乎翻了一番，整体增速明显。2001-2006年，贵港人均GDP也几乎翻了一番，达到了5544元。
从2001年到2006年间，贵港市房地产投资占GDP比重由1.36%增长到7.77%，速度呈现持续增长。据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占GDP比重在8%～10%是合理区间。以贵港市目前GDP的增速来看，贵港市房地产仍有较大的投资增长的空间。
在贵港市经济快速发展的同时，我们不能忽视的是，由于城市经济基础较差，目前贵港市GDP在区内的各大主要城市中仍处于偏低的位置，与同在“玉贵走廊”经济带的的玉林市经济实力仍有较大差距。
1.1.2贵港市固定资产投资与房地产投资保持较快增长
数据来源：贵港市统计局
2001-2006年以来，贵港市固定资产投资保持较快增长势头，投资结构更趋合理。2005年，在政府实施推动大型工业项目建设为重点的战略推动下，使贵港市固定资产投资形成跳跃式增长。2006年，全社会固定资产投资完成150.52亿元，增长16%。固定资产投资额的大幅增长，将对未来贵港市经济发展起到极大的促进作用。
2006年贵港与周边城市固投对比
城市
贵港
柳州
玉林
桂林
南宁
广西
固定资产投资（亿元）
150.52
200.6
176.1
200.6
447.2
2246
增长率（%）
16%
16.7%
34.1%
31.3%
23.2%
27%
固投/GDP（%）
57.2%
32.0%
28.9%
32.4%
51.9%
46.8%
与周边城市相比，贵港的固定资产投资总量低和增速快，占GDP的比重较大，足见贵港的经济发展主要依靠投资拉动。
1.1.3三大产业合理发展
2001-2006年贵港市三大产业增加值
单位：亿元
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
第一产业
52.59
52.92
52.51
62.20
66.01
71.61
第二产业
28.11
29.94
38.58
53.52
76.82
95.02↑
第三产业
51.65
56.96
65.83
75.45
84.19
96.49↑
数据来源：贵港市统计局
贵港市三大产业构成中，一、二、三产业齐头并进，其中第二产业近年来发展增速明显。2006年，全市三大产业比重已由“九五”期末的39.7∶21.2∶39.1调整为27.2∶36.1∶36.7。第二、三产业所占比重较大。在贵港市“工业强市”、“港口兴市”和“商贸旺市”的发展战略下，贵港市二三产业齐头并进，发展形势喜人。
1.1.4对外经贸往来进一步提高
贵港市依托港口优势，进一步扩大对外开放。2007年1-8月，贵港市实现外贸进出口总额7285万美元，同比增长22.1%，其中出口总额为5598万美元，预计全年将较同比较大幅度上升。在贵港市“十一五”规划中目标为至2010年全市的进出口总额要达到1.5亿美元以上，年均增长15%以上。
1.1.5城镇居民收入水平逐年提高
2004年以来，贵港市居民人均可支配收入不断上升，至2006年，人均可支配收入达到8938元，居民消费力不断增强。贵港市十一五目标为到2010城镇居民年收入将达到10000元，人民收入水平步上新台阶。
2006年贵港与周边城市居民生活水平对比
城市
贵港
柳州
玉林
桂林
南宁
城镇居民人均可支配收入（元）
9018
11002
10175
17865
10193
增长率（%）
18.0%
15.1%
22.6%
14.2%
10.8%
与省内周边城市居民生活水平对比可以看出，贵港市06年城镇居民人均可支配收入总额总量虽然较低，但是增长率排在前列，说明近年贵港市居民生活水平日益提升速度较快。
2006年贵港与周边城市储蓄余额对比
城市
贵港
柳州
玉林
桂林
南宁
人均储蓄余额（万元）
0.28
1.02
0.48
0.82
1.01
贵港市居民06年储蓄余额与省内周边城市水平差距较大，与居民人均可支配收入对比可以看出，贵港市是一个典型的消费型城市，对大件消费品的购买上会有一定的障碍。
1.2人口环境及市政规划因素
1.2.1城市人口分布及特征
据贵港市统计局数据显示，目前贵港市各城区人口分布较为平均，其中港北区806 k㎡，人口61万；港南区1225k㎡，人口60万；覃塘区1502k㎡，人口54万；桂平区、平南县人口较多。截至2006年底，贵港市总人口478.89万人。贵港市建成区范围内的总人口约40万人。农业人口占418.63万人，占总人口的87%；非农业人口占60.26万人，占总人口的13%,自然增长率为5.43‰。
在文化构成方面，全市人口文化整体水平较低，具有高中以上文化程度人口仅占9.15%，初中文化程度人口占36.25%，小学及以下文化程度人口占54.59%。
1.2.2城市人口发展预测
在贵港市2006～2010年城市规划中，计划到2010年贵港市域城镇总人口达到489万人，非农人口规模将达到171万人，至2015年规划中心城区人口规模可达48万，城镇化水平达35％，城镇个数达61个。
按照常住人口规模2010年市域城镇可分为五个等级：45万以上，贵港中心城区；20～40万，桂平、平南；5～10万，金田、江口、大安等；2～5万，木格、东龙、东津等以及2万以下，五里，中里、新塘等。
二、贵港市房地产市场研究
2.1商品房供求量对比
从上图可以看到，2005-2006年贵港市的房屋供应及销售面积呈现跳跃式增长，特别是2005年，商品房销售面积涨幅达到了80%，整个贵港市房地产呈现出市场需求强劲的态势。从供求对比分析我们可以看到，贵港市历年来供求关系一直呈现不平衡的状态，供过于求的态势明显，虽然05-06年供求面积均有所增涨，但供求不平衡的状态依然存在。
2.2各类型物业供求量
从2006年，在国家宏观调控政策下，各类物业依然取得稳步增长。住宅、商业供需强劲，而办公类物业方面，由于贵港市整体发展起步较晚，办公类物业的供求量目前均处于较低水平。
2.3商品房价格分析
贵港市2004年-2006年商品房销售价格表
内容 年份
销售均价（元）
住宅销售均价（元）
商业用房销售均价（元）
办公楼销售均价（元）
2004
1484
1278
2456
2500
2005
1478
1326
1910
——
2006
1751
1551
2526
1022
贵港市房地产业起步较晚，近年来随着贵港市城镇化水平的不断提高，以及市区旧城改造、新区住宅建设的开发等市政规划的带动下，居民对商品房的需求量不断扩大，贵港房地产市场价格也在日益增多的房地产项目带动下，呈现“价升量涨”的态势。2006年商品房整体销售均价为1751元/㎡，较前期有较大程度的提升，其中商业物业价格较上年提升32%，达到2526元/㎡。
2.4贵港市房地产发展现状特征
近几年来，在政府大力的招商引资的带动下，贵港市经济发展平均增长率高达12％，带动房地产市场突飞猛进同时也吸引了许多外地的先进和开发理念，整体市场开始步入正轨。其房地产发展呈现以下特点：
l 南北发展不平衡，房地产整体发展重心向北，新区以及中心旧城改造成为开发热点。
近年来，在市政府的不断支持下，北面新区的环境日新月异，许多新增项目也集中于新区，房地产整体向北发展的趋势明显，而市中心新增项目多为旧城改造，由于大多地段优势明显，同样具有较强竞争力，南面则发展缓慢。
l 消费观念改变，房地产开发品质升级。
以往产品开发基本以小规模的“占天占地”的商住楼为主，社区环境欠缺楼盘的绿化、公建配套、公共空间等人性化考虑。而随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，以及本地房地产企业的崛起，滋生了许多先进的管理开发理念，提升了人们的住房观念，使贵港房地产开发进入了一个全新的阶段，项目品质也不断升级，出现许多大型居住社区及商业项目。
l 商业地产迅速发展，投资潜力不断增强。
近年来，贵港市商业物业发展形势喜人，由于其交通及地理位置优势明显，在“玉贵走廊” 战略的实施以及西江产业经济的带动下，市场上出现了如巨星商厦、贵港国际生活港、华隆商业广场等许多商业地产项目，且已有梦之岛百货、南宁百货、苏宁电器等大型商家云集于此，商业地产发展迅速，居民投资意识不断增强，商业市场的发展迎来了更为广阔的空间。
l 商品房价格水平较低，存在一定价格拉升空间。
目前贵港市的商品房价格与广西其它城市相比还处于较低水平，随着区域的不断发展，城市地位的提升，基础设施的完善，未来房地产价格将还具有一定的拉升空间。
l 本地消费占主流，周边县市客源为补充。
目前市场上的项目基本以满足本地的需求为主，随着人们生活水平的提升，城市影响力的增强，也吸引着许多周边县市的消费群体到贵港购房。
2.5贵港市房地产发展走势
趋势一：政策支持房产市场开发，注重城市整体规划，市场趋向规范化。
市政加大旧城改造及新区住宅建设，规划八大组团配合城市总体发展，完善道路网络，注重水运，公路，铁路联运体系的形成，组成以西环，南环，城市公交线路为主的放射状交通干道的道路骨架系统，给地产开发市场的发展以大力支持。
趋势二：城北新区将成为贵港市地产开发的主导区域。
城北新区位于贵港重点发展的北部，拥有贵港市新行政中心、新世纪广场、会展中心等市政建设，其它还有许多公建配套和基础设施正日益完善。城北新区享有高档楼盘的开发区位，深得市民的追捧，是贵港房地产开发的重点。而位于旧城中心及东湖一带，独特的地位优势也将形成强有力的竞争。
趋势三：外地开发商逐渐增多，不断引入新开发理念，相互竞争愈发激烈。
由于目前贵港市的房地产处于起步发展阶段，大部分开发商都追求短期的利益，忽略居住环境的营造，缺少社区的配套设施及产品方面的研究，而随着一些外地知名开发商的进驻，必定会产生激烈的竞争，一些新的开发理念及新的营销理念将会被引入进来。
趋势四：政策及市场的加压，开发市场将面临新一轮的盘整。
随着贵港市地产市场的逐步升温，竞争压力日益增大，外加上国家宏观调控力度的不断加大，实力稍差的开发商将会面临淘汰，而那些实力雄厚的，注重企业形象，时刻把握市场，满足市场需求的开发商将成为贵港市房产市场的弄潮儿。
三、商业市场分析
3.1贵港市商业发展环境
3.1.1贵港市城镇居民收入支出比
2004年以来，贵港市居民人均可支配收入不断上升，至2006年，人均可支配收入达到8938元，居民消费力不断增强。其中，工薪收入所占比例最大，居民人均工薪收入达6447.36元，占个人总收入的68.35%，比2005年人均工薪收入增加了476元；人均借贷收入达3204.7元，占总收入的33.97%，排第二；转移性收入占总收入的18%，排第三；经营收入占总收入的11.8%，排位第四。说明居民整体收入水平不断提升，但大部分来自工薪收入，其次是借贷收入，经营性收入水平尚处在相对较低的水平，居民消费力增长受到一定限制。
在支出方面，2006年贵港市城镇居民平均消费支出达5795.16元。其中，食品消费支出占43.1%，服务性消费支出占25.35%，居住消费支出占14.55%，教育文化娱乐服务支出占12.46%，衣着消费占5.7%；医疗保健消费支出占4.58%。除居住消费支出外，贵港市居民在食品、服务性以及教育文化娱乐方面的支出所占比较大。
3.1.2社会消费品零售总额
贵港市消费市场快速发展,06年全市社会消费品零售总额突破一百亿元大关。07年1-8月全市社会消费品零售总额达到80.18亿元，同比增长15.97%,保持较快的增长速度。
3.1.3商业从业人口（年末数）
贵港市处在产业发展的转型期，在加速第二产业发展的同时，加大对第三产业的扶持力度，商业发展较快，其中批发和零售业从业人口较往年有所增长。
3.2贵港市商业发展规划
3.2.1发展规划
贵港市商业近期规划布局（2006-2010）
商业金融用地
（1）市级中心
对于旧城区现有的商业网点，规划予与有层次的改建保留。结合中心城区滨江绿化步行街建设工程和旧城风貌保护，将人民路、和平路地块、东湖周围划为商业街区，沿街的底层建筑作商业；保留原有的建设路、江北大道中段、解放路、和平路等商业街，把江北大道中段、东湖周围培育成为娱乐购物中心；结合旧城改造，建设若干规模较大、档次较高的商业设施，使原有旧城区形成具有桂东南地方特色的传统商业区。
沿金港大道、中山路设置上规模的金融、商业机构，在金港大道沿路建设规模较大、层次比较高的专业市场，形成物流带，并积极发展商业用地，建起以城市商贸办公为主的现代化商贸区，特别在近金港大道与中山路交叉处集中发展。
沿迎宾大道布置大型商业带、办公、金融机构，以迎宾大道为轴线带动整个城西区发展，竖立贵港门户形象。
（2）组团中心
在城市组团适当位置设置若干商业服务设施，这些组团是城西组团、新港组团、城北组团、西江组团、江南组团、八塘组团、糖城组团。在老城组团的西侧设置适量商业服务设施。组团中心是为各组团生活服务，方便居民生活。
（3）市场
增加市场中介组织能力，建好各种综合市场，继续发展各类专业市场。保留现有的15个市场。按1.5万人设置一生活性综合市场，近期新建10个，规划期内共新建35个。
近期共规划商业用地331.86公顷，新增建设用地132.01公顷。
3.2.2贵港市商业发展面临的机遇
n 经济发展、人口增长将扩张市区商业发展空间
在实施广西东靠西联略，“玉贵走廊”等城市发展策略的引导下，贵港市积极承接东部产业转移，使众多大型工业企业落户贵港，加速贵港市经济发展步伐。随着城市框架逐渐拉开，城镇化发展迅速，带动城区人口增长。根据《贵港市近期建设规划（2006-2010）》，2010年贵港市城镇总人口将达到489万人，城镇化水平达到35%，中心城区人口将达到48万以上，消费人口的增加，经济的发展，使贵港市商业的发展迎来更广阔的空间。
n 居民收入水平的提高将推动消费升级
随着人均居民收入水平的快速提高，将会促进居民消费结构的转变，从基本的生活需要转向品质方面的追求，这将在一定程度上加快贵港市商业市场的细分，满足不同层次的多种需求，成为城市商业发展的重要驱动力。
n 城市建设的快速发展将促进商业网点布局的合理化
贵港市近年在城市基础设施、配套建设等方面投入力度大，新区开发与旧城改造得到较大的推进。新兴的市政工程、接连开发的一大批档次较高的商场、商业街、现代商城，使贵港市商业业态不断转型、业种越发丰富，促进市区各级商业区的合理化发展。
n 城市地位的升级，将大为促进本地商贸物流业的发展
贵港市升级为地级市后，近年来城市地位逐年提高，与外界的经济文化往来越发频繁，特别是在承接商贸物流、产业转移方面取得了较大的突破，吸引了如南宁百货、梦之岛百货、利客隆、苏宁电器等商业巨头陆续进驻贵港市，有效地促进本地商贸物流业的发展，加速商业经营模式的转变。
3.3贵港市商业发展布局及特征
3.3.1商业布局
贵港市商业区分布图
港南商业区
凤凰街商业区
新世纪商业区
和平路商业区
目前贵港市商业网点主要分布在4个片区：
和平路商业区：以和平路、建设路沿街商业为主。
凤凰街商业区：凤凰街、凤凰二街、凤凰城等路段围合而成。
新世纪商业区：新世纪广场周边。
港南商业区：主要在中山南路两侧、江南大道转盘附近。
3.3.2贵港市商业发展历程
阶段Ⅱ
阶段Ⅰ
和平路商业区
阶段Ⅲ
商业区
空间发展方向
凤凰街商业区
新世纪商业区
阶段Ⅱ
港南商业区
阶段Ⅰ（80－90年代末）
——传统商业街阶段
n 形成以东湖公园为中心的核心商业区；
n 业态以临街骑楼商铺为主；
n 以经营日常生活用品为主；
n 典型代表：和平路、建设路和容兴街沿街商铺。
阶段Ⅱ（90年代末－2005年）
——商业街及专业市场阶段
n 商业区核心转移到凤凰一、二街；
n 同类商业开始集聚并形成规模效应，各种专业市场出现；
n 典型代表：凤凰一、二街沿街商铺、港宝街沿街商铺、中山南路茶叶市场、港北建材城等。
阶段Ⅲ（2003年至今）——连锁商场及购物中心阶段
n 港北新区出现多功能消费的大型购物中心和现代百货；
n 由于消费者仍习惯商业街形式，多数经营情况较差；
n 典型代表：华隆超市、明珠商业广场、梦之岛购物中心。
3.3.3各商业区发展状况
（1）和平路商圈：
区域商业成型历史较早，建筑物业较为陈旧，经营业种主要为电子产品、通讯服装、电器销售类，商业建筑形态以天地楼的底商、临街铺面形式出现居多，集中性的商业（购物中心）经营困难。
（2）凤凰街商业区：
以凤凰街、凤凰二街、凤凰城、江北大道中路一带形成的凤凰街商圈，作为目前贵港最成熟的的商业中心，商业氛围浓厚，主要以服装、餐饮、旅馆业为主，天地骑楼统一规划布局，外立面较新，整体商业形象较好。
（3）新世纪广场商业区
行政中心的转移令新世纪广场附近一带成为新的商业区，区域商业氛围也随之升级，催生一些新兴物业形态，如大型超市、大商场等，并吸引了一些知名商家，如梦之岛百货、南宁百货的进驻。
（4）港南商业区
该商业区商业物业主要为居民自建房屋的一层改造而成，档次低，经营的业态受到非常大的局限；经营业种以满足居民基本生活为主；金港商贸城专业海鲜批发市场的兴起以及南湖茗茶城的茶叶批发市场的开业，区域商业中心的凝聚力逐渐增强、辐射范围进一步扩大，港南区中山路的商业环境日渐成型。
3.3.4主要在售商业项目量化分析
项目名称
地址
规模
定位
主力户型
价格
销售情况
租赁情况
推广方式
贵港国际生活港
贵港市港宝商贸街北段
占地：135.7亩
总建：19.8万㎡
活力金商圈·华彩生活场
天地楼
370㎡
均80万/栋
80%
最高11800元/月
最低4500元/月
出租率：55%
DM、车体、报纸、电视媒体
中环商业广场
中山路与金港大道交汇处
占地：12亩
总建：2.5万㎡
城市之心·恒富百年
35/58㎡
一层12000元/㎡
二层8000元/㎡
三层5000元/㎡
75%
一层70元/㎡.月
二层50元/㎡.月
三层40元/㎡月
出租率：4、5层100%，1、2、3层50%
南湖商业广场
中山南路中段
占地：81亩
总建：30万㎡
贵港专业商业市场
天地楼372～398㎡
2087元/㎡
90%
2500元/月
出租率：35%
华隆商业广场
江北大道中段
占地：30亩
总建：8万㎡
中心购物广场
64㎡
15500元/㎡
90%
6215元/间.月
出租率：100%
金港商贸城
中山南路与江一路交汇
占地：26亩
总建：4.7万㎡
商住两用社区
天地楼
376～377㎡
2390元/㎡
95%
天地楼整栋5000元/月
出租率：50%
贵港商业广场
贵港新世纪广场旁
占地：18亩
总建：--万㎡
大型综合百货商场
五层商业广场
1层10500元/㎡
2层6000元/㎡
60%
内50元/㎡
外40元/㎡
出租率：100%
巨星商都
江北大道民族路交汇处
占地：11亩
总建：--万㎡
潮流地带
50-60㎡
均12000元/㎡
70%
商铺4000-5000元/月
出租率：85%
分析：
¨ 引进主力店与专业市场以带动商场运营
港北区贵港商业广场引进南宁梦之岛百货经营，中环商业中心则有南宁百货进场；港南区的金港商贸城及南湖商业广场则以海鲜批发市场和茶叶批发市场做为市场经营模式。通过主力店以及专业市场的带动，在售项目的销售和租赁、招商状况普遍良好。
¨ 郁江南北商铺价格差别大、租赁状况冷热不均
凤凰街商业区在规模、人气方面优势明显，片区内的巨星商都、华隆商业广场的商铺售价12000元/㎡以上，销售状况良好，租金普遍在80-100元/㎡.月，远高于其他商业区；而港南区目前以海鲜批发市场以及茶叶专业市场为代表，商业项目氛围仍未显现，还有待市场培育，商铺出租率不足五成。
¨ 商业建筑形态以天地楼向大型商场转变
贵港市早期在售商业物业中基本以大体量的天地楼商城为主，其中以贵港国际生活港为代表。而目前随着该市经济水平的发展以及消费观念的转变，商业形态也在发生转变，巨星商都、中环商业广场等大型商场逐渐出现。
¨ 宣传推广主要依赖电视、DM等当地媒体
贵港市作为中等发展型城市，商业市场呈现整体规模小，商业网点以及消费群体分布较集中的特点，商业项目在营销推广方式上选择基本运用电视、DM、车体或路牌的宣传方式。
3.3.5各形态商业物业业态分布及经营情况分析
(1)主要商业节点的人流量分析
⑤
③
④
②
①
港南商业区
凤凰街商业区
新世纪商业区
和平路商业区
贵港市商业人流量主要集中在市中心凤凰街商圈、建设东路、和平路、公园路，新世纪广场六个节点。
①凤凰商业圈：由凤凰一街、凤凰二街、凤凰西街、凤凰城、江北中路、建设中路所构成的市中心商业圈，商业繁华，集购物、休闲、娱乐于一体，衣、食、住、行样样齐全，大型商家、品牌连锁店云集，业态丰富，商品档次高、种类繁多，由于该商圈经过多年的商业沉淀，形成当地人习惯性消费场所，因此人流量最密集。
②和平路段：火车站、汽车站坐落于该路上，每日接纳客流量大，因此该路段的人流、车流、物流量都是比较频繁的。另外，和平路后半段已形成了集数码通讯专卖、维修、二手买卖等清一色的手机专业街，手机作为易耗品，更换频率大，因此也聚集了大量的消费者，人流量相当大。
③建设东路：属于旧城区商业旺街，晚上是商业步行街，禁止机动车通行，连锁品牌服装店云集，夜市摊点群聚，晚上7：00~12：00是其人流量最大，最集中的时候。
④公园路段：由于紧靠东湖公园，景观秀丽，花卉植物、观赏鱼、玉器等经营户凭借该自然资源优势，自发形成小型的花鸟市场。因此，节假日游玩、观光的当地居民多集中于此，是其人流量大的主要原因。
⑤新世纪广场：地处城市的新区，各政要机构、商务楼宇、专业市场、商业裙楼等环绕四周，是当地最大的市政休闲广场，晚上人流量较多下班后市民多聚集于此。
(2)主要的大型综合百货商场业态分布及经营情况
丰宝商贸城
贵港商业广场
港南商业区
凤凰街商业区
新世纪商业区
和平路商业区
贵港商业广场(梦之岛百货部分)
楼层
租金
面积
经营种类
-1层
内40元/㎡
外30元/㎡
约5000㎡
超市、童装、玩具、家居、体育用品、文化用品、烟酒茶叶、保健品
首层
内50元/㎡
外40元/㎡
5184㎡
金饰珠宝、化妆品、钟表、数码器材、家电、皮具、箱包
二层
内40元/㎡
外30元/㎡
约5000㎡
品牌男女服饰
三层
内30元/㎡
外20元/㎡
约5000㎡
“金龙寨”连锁餐饮
项目点评：
项目位于贵港市中山北路中段,新世纪广场旁。项目为大型综合性商场，主要销售中高档服装、化妆品、精品，商品品牌齐全。
白天商场内人气较低，只有些许中老年龄段客户在商场内闲逛，据介绍周末人气会有大幅度提高，贵港市民在选择较高档商品时还是会把该商场排入首选之列。
丰宝商贸城
楼层
租金(元/㎡)
面积(㎡)
招商业种
已进驻商家
负一层
28
3000
超市
无
首层
98
3000
鞋包
苏宁电器、肯德基、卓尔珠宝、ADIDAS
二层
不详
3000
无
苏宁电器
三层
28
3000
品牌男女服饰
无
四层
21
3000
大众服饰、儿童服装、床品、文具、工业小商品、精品
无
五层
21
3000
美容保健
银都电影城、加加网吧、合家欢娱乐城
六层
不详
3000
无
欧啦啦KTV
经营模式：
商场管理处仅负责招商，租赁面积可根据商家需求划定，后自行安装柜台，自行经营。2007年12月中旬商城重新开业。
项目点评：
丰宝商贸城自06年开业以来，由于定位不清晰、经营不善，除娱乐、餐饮部分能旺场，其自营的百货部分生意冷淡。07年其对百货部分重新定位招商，成功引进香港卓尔珠宝、ADIDAS等品牌已开业，年中时并引进主力店苏宁电器，将于年底重新开业。
但是，由于受制于目前的几个主力商家，导致该商场百货部分分布更为分散，难以集中经营，日后面对的客户群体将更为模糊，其百货部分的生存压力仍比较大。
(3)主要的综合市场业态分布及经营情况
甘化商贸城
港南商业区
凤凰街商业区
新世纪商业区
和平路商业区
甘化商贸城
楼层
租金
面积
经营种类
铺位数
首层
30-35
4000
小家电、童装、日化、床品、窗帘
409
二层
30-35
4000
成衣、童装、小百货
经营模式：
商场内均为独立铺位，规划好业种范围后，将铺位租给个体商户独立经营，商场管理处仅负责物业管理。
项目点评：
该商场为贵港市较为早期的综合性商场，地段优越，业态规划较为合理，在市民中的知名度高。商场中主要为个体户经营，零售商品，无品牌商家入驻，无主力店，销售的商品档次较低，主要为低价位商品。主要吸引城区内的中低购买力消费群体如学生等前来消费。该商场在节假日人气较旺，06年以来由于物业日渐陈旧，且受凤凰街影响，该商场影响力逐步衰退。
德宝花城\德宝商城
(4)主要的大型集贸市场、专业批零市场业态及经营情况
中山商贸城
豪华家具城
摩托车市场
建材专业市场
广场明珠
正佳电子城
永达装饰材料市场
兴港副食城
海鲜市场
牛岭水果批发市场
南湖茗茶城
家具广场
南粤家具广场
港南商业区
凤凰街商业区
新世纪商业区
和平路商业区
正佳电子城
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
空铺率
租金
一层
商铺84间，商家数63个
2250㎡
电脑耗材
0%
13-44㎡/间
二层
未规划
2250㎡
无
100%
未定
项目点评：
正佳电子城位于世纪花园东（城四路中段），由正佳房地产开发有限公司开发，项目占地10.6亩，该项目于2005年开业，经过两年多的经营时间，是目前贵港市规模最大、产品种类最齐全的电脑耗材商场。经营辐射范围覆盖整个贵港市及周边县城。
正佳电子城总共六层，一至二层规划为电脑耗材商场，每层面积在2250㎡；三层至六层为写字楼，共160套商务写字楼。
一层商铺主要经营电脑、网络耗材、音像、软件等。二层目前空置状态，商铺尚未间隔，还在规划中，预计明年初开始进行招商；项目配套有商务写字楼、大型停车场。
一层租金为25-35元/㎡，面积区间为13-44㎡，主力面积在26㎡~36㎡之间，公摊约33%，物业费为1.5元/㎡，电费为1.1元/度，水费为每层所有商家平均公摊。
目前商场进驻的品牌商家仅有联想电脑，商家们主要从广州、南宁等省会城市进货，经营方式以零售为主，据商家反应经营情况一般，主要为企事业单位和散客购买居多。
项目优势在于是贵港规模最大的电脑耗材集中地，产品种类较齐全、配套较全，有商务写字楼、停车场。其劣势在于地处城市以北的新城区，人流量较少，在自身配套方面欠缺，商场无运货电梯，给商家补货时带来了不便。
广场明珠·灯饰布艺城
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
空铺率
租金
一层
66间（大多几间打通使用）
约2000㎡
一层： 灯饰
10%
35~42元/㎡
二层
46间（大多几间打通使用）
约2000㎡
二层： 灯饰、布艺
50%
25元/㎡
项目点评：
广场明珠·灯饰布艺城位于新世纪广场明珠西侧，毗邻市政府新世纪广场，周边人民银行、交通局、中国电信、政府机关、企事业单位林立，众多高档商品房住宅小区环绕周围，与梦之岛百货、五星超市、正佳电子城咫尺之遥，是贵港市规模最大，最具发展潜力大型的灯具布艺城。
项目规划一层为灯饰用品、二层为布艺,由于未招到布艺商家，现经营灯饰。商场一层商铺66间，面积区间16-105㎡；灯饰商经营面积需求大，大多几间打通使用。二层46间，二层面积区间25-118㎡，商场公摊约45%
目前进驻的商家有六家，经营户大多直接从广东中山灯饰厂家直接进货，针对本地消费者零售，经营状况良好。
其优势在商场内灯饰品种较齐全，周边商业配套完善，路网通畅、交通便捷。但由于还是新市场，地处城市新区，人流量较少，目前市场认知度较低。
豪华家具城
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
空铺率
租金
一层
119个
约2000
一层：家具
0%
外铺：20元/平方米
内铺：18元/平方米
二层
100个
约2000
二层：沙发，电脑桌椅
0%
15元/平方米
项目点评：
位于中山中路的豪华家具城，共两层，一层经营木制家具，二层专业销售沙发电脑桌椅,主要为低档次商品。
商场较为陈旧，停车位约为30个.下层商铺开间为4米，进深4米，主力面积为24㎡。租金外铺为20元/㎡，内铺为15元/㎡。
商场主要进货渠道主要为广东顺德，为降低成本,部分老板组成了商团，集体去顺德进货。
南粤家具广场
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
空铺率
租金
三层
一层约80间，二层20间，三层20间
8万㎡
一层：精品家具
二层：实惠产品
三层：办公
0%
一层约50元
二层约35元三层约30元
项目点评：
南粤家具广场是贵港市最大型、档次最高、产品最齐全的专业家具市场。广场位于金港大道贵港汽车东站旁。三层建筑，一层销售精品家具，价格较高昂，全国各大品牌产品均有柜台在售，多为从广东进的货。与其他家具市场相类似，广场平时特别是白天几乎没有客人光顾，晚上和周末则能吸引不少客户，广场外设置了数量较多的停车位。
一层精品家具档次高，产品多为全套客厅家具和卧室家具成套销售，不接受砍价，只有促销和售至尾货的时候打折。每品牌占据一个摊位，例如翡翠籐器等，每个摊位50-100㎡不等。
二层产品档次较低，适合收入不高的家庭，丰富了客户的可选择性。摊位均为100㎡大小。
三层为办公室用品，以高档产品居多。
金港大道中家具广场:
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
空铺率
租金
2层
约280个
约5000㎡
家具,家装材料
外铺：10%
内铺：10%
外铺：50元/平方米
内铺：40元/平方米
项目点评：
贵港市江北区共有四个家具市场,本市场档次水平属于中等偏上。市场是近期才修建完成的，规模大，档次高。
家具广场商家大部分从广东省各大家具批发市场进货，市场内家具外铺档次较高，内铺商品质量一般，样式普通。铺面开间为6—8米，进深10—15米，主力面积为70㎡，家具广场消费者多为城市中高收入者。市场停车位100个。
江南海鲜批发市场
楼层
铺位数
经营面积
经营种类
租金
首层/整栋
16档口+8铺面
约400㎡
海鲜批发、酒楼
40-50元/㎡
项目点评：
江南海鲜批发市场由小龙房地产开发有限公司开发，位于中山南路金港商贸城内，车流量大、交通便利，海鲜市场停车位规划较少，约25个，基本以路边车位为主。
海鲜市场为商贸城商业功能区之一，沿街布局，包括海鲜批发和酒楼餐饮，建
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