大连房地产调研报告.doc

大连房地产开发行业调研汇报
序言
狄更斯在《双城记》的开头写道：“这是最佳的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信奉的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是但愿之春，这是失望之冬。”对于中国房地产业而言，也是如此。自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了迅速的发展，成为实际上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴，可以知兴替，回忆大连市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目的，从而树立对的的发展观，不停解放思想，提高效能，可认为交通银行大连分行业务的全面发展提供有力支持。

一、 大连房地产环境
大连市是中国的副省级都市、计划单列市，也是全国14个沿海开放都市之一；是中国辽宁省的一种重要沿海港口都市，省内第二大都市，是中国东北重要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。环境优美，气候宜人，与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游都市，大连获得全球“国际花园都市”最高级别组的第一名。大连是夏季达沃斯世界经济论坛的举行都市。 大连位列大中华区都市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。
大连市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省１／７，末全市常住人口617万人。年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。机械增长占主导原因，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。都市居民年人均可支配收入19014元，比上年增长8.7%；年人均消费支出15330元，增长8.7%。农村居民年人均纯收入10725元，比上年增长9.2%；年人均生活消费支出6403元，增长11%。都市居民家庭恩格尔系数37.9%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。
    大连是我国重要港口、工业、贸易和旅游都市，东北振兴战略为大连发展带来重大机遇。大连地区生产总值超过4000亿元，上六个月继续保持了16.6%的高速增长势态。为提高大连在振兴东北老工业基地和辽宁沿海经济带战略中的地位，发挥龙头作用，以来大连已全面启动“全域都市化”战略，沿黄渤两海和沈大、丹大公路两线，呈“Ｖ”字形向北部广阔腹地拓展都市空间，全面构建主城区、新市区、渤海城区、黄海城区等四大都市组团，构建多中心的都市发展新格局，以交通、供水、供电为关键的都市基础设施建设也在全力推进。
    大连市计划要在全面提高都市承载能力的基础上，加紧现代产业集聚区建设，构建具有国际竞争力的现代产业体系，与东北腹地都市错位发展、优势互补、良性互动。在继续加强世界级装备制造业等产业优势基础上，以“全域都市化”为载体，加紧国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心“三个中心”建设，提高对腹地的沈阳经济区、长吉图开发开放先导区、哈大齐工业走廊等各大都市群的辐射带动能力。发挥大连保税港区政策优势，将其功能逐渐辐射到东北腹地，加紧构建以大连为中心、辽宁其他沿海港口为支撑、东北内陆干港和边境口岸为节点的综合物流体系，推进国际航运和物流中心建设。
   新市区管理体制改革，是大连发展历程中前所未有的一次城镇空间布局调整和管理体制创新，新市区的规划范围是：将金州区的所有辖区，经济技术开发区（金石滩国家旅游度假区）、保税区（出口加工区）的所有辖区，普兰店市的城区部分，以及瓦房店市的炮台和复州湾两个镇，一并作为新市区规划建设范围。规划区域的土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人（其中非农业人口65.1万人），约占全市的22%。将普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区域。
      新市区行政管理机构设置方面，在金州新区设置金州新区管委会，是大连市政府的派出机构。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同步挂“大连经济技术开发区管委会”的牌子；保税区采用“强化功能、行政托管”的运作模式。由保税区（出口加工区）管委会对金州区的二十里堡和亮甲店2个街道实行行政托管；在普兰店湾新区设置普兰店湾新区管委会，是大连市政府的派出机构。普兰店湾新区管委会与普兰店市政府合署办公，同步挂“大连普兰店湾新区管委会”和“普兰店市人民政府”的牌子。
      与新市区行政管理体制相协调，在各功能辨别别设置党工委、纪工委，作为大连市委、市纪委的派出机构，管理辖区内的党务和纪检工作。由此形成了大连新市区四大组团：
1、金州新区组团。将金州区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4个街道之外的12个街道，开发区所辖的9个街道，一并规划为金州新区组团。该功能区土地总面积1039.8平方公里，总人口54.6万人。
      2、保税区组团。将金州区的二十里堡、亮甲店街道，与现保税区（出口加工区）所辖区域，一并规划为保税区组团。该功能区土地面积251.3平方公里，总人口5.7万人。
      3、普兰店湾新区组团。将金州区的三十里堡、石河2个街道，瓦房店市的炮台、复州湾2个镇，普兰店市的铁西、丰荣、太平3个街道和海湾工业区，一并规划为普兰店湾新区组团。该功能区土地面积1008.5平方公里，总人口40.2万人。
大连新市区规划图如下：

二、 大连房地产市场历史及现实状况
（一） 大连房地产历史数据
根据大连市-记录公报，大连近7年商品房市场各项指标见下表： 单位：万平方米，亿元

施工面积
1396.6
1333.8
1570
2196.1
2747.7
3328.6
3489.1
竣工面积
579.2
421
390.5
537.8
428.3
748.6
549.7
销售额
145.5
151.5
187.4
284.5
461.1
474.6
720.3
住宅销售额
120.6
132.4
167.5
242.7
424.7
432.6
675.1
销售面积
498
486.2
504.6
628.8
828.2
821.9
1152.7
商品房均价
2921
3116
3713
4524
5567
5774
5856
住宅销售面积
446.7
445.4
468.1
570.2
783.9
770.1
1093.4
住宅均价
2699
2972
3578
4256
5417
5617
6174
从上表可以看出，作为国内二线都市，大连商品房市场保持稳定上升的态势，根据大连银监局记录数据，外地来连购房占比38%，作为东北三省一区最适合居住的都市，外来购房群体、当地刚性需求、改善型需求成为市场主体，投资投机者在购房群体中占比较小。
（二） 大连房地产发展历史
1、土地市场
初创阶段的大连房地产市场以房地产局的房屋开发企业、规划局的城建房屋开发企业，及本来的房屋统建办（后改称住宅办）为主，夹杂万达、新型、亿达、渤海等民营企业。后经改制、淘汰由政府主导向市场主导转变，后万达等房地产企业已经比较成熟。同步全国规模的大型开发商多将精力集中在一线都市。
国家土地资源局1995年6月公布《协议出让国有土地使用权最低价确定措施》。后又于6月公布《协议出让国有土地使用权规定》（下称规定），并于同年8月执行。由此正式拉开了此前就半遮半掩的房地产土地市场。
自后大连的土地市场趋于理性，增幅保持在10%至30%之间，呈逐年上升的态势。但无论经济环境怎样，大连土地市场的溢价和流拍率均不是很高，这得益于北方比较特殊的土地出让环境：北方的土地市场相对闭塞，土地管理部门就像一种土地超市，开发商自选后经双方商议，便可把选好的地块放到下几种月的供地公告里。

土地市场总结
纵观十年土地市场的走势，从成交量上看呈明显的上升态势；从区域成交分布来看，伴随中心区域土地放量的减少，成交区域的外移现象明显，周围区域土地价值得到提高。甘井子区作为重要的人口导入区，与开发区、金州两个工业导入区，以及开放后的旅顺，成为了土地成交的热点区域；从投资资金来源上来看，外地、外籍投资不停加大，首先挤压了本土开发商的发展空间，首先又刺激着大连市场的深入发展；从土地开发方面来看，开发商的踊跃拿地增进了都市的建设，完善了都市配套及都市功能。尤其是品牌开发商的地标式项目，带动了诸如滨海新区、高新园、东港等各区域的发展。可以说，伴伴随国家土地调控及地方政策的指导，以市场需求为主导，十年间大连的土地市场正朝着健康有序、科学合理的方向，不停完善、前行。
2、商品房市场
1998年，国务院颁发了具有房改里程碑意义的23号文，提出“停止住房实物分派，逐渐实行住房分派货币化”和“建立和完善以经济合用住房为主的住房供应体系”。轰轰烈烈房改拉开帷幕。

大连市出台房地产宏观调控政策

1、 历年房地产宏观调控政策
/10/11
大连市人民政府有关深入规范商品房预售管理的告知
/10/11
大连市人民政府办公厅有关贯彻贯彻房地产调控政策增进本市房地产市场平稳健康发展的意见
/10/01
大连市地方税务局有关调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告
/09/29
大连市人民政府有关废止32件市政府规章的决定
/06/13
大连市地方税务局有关深入加强土地使用权出让协议印花税征收管理工作的告知
/06/01
大连旅顺口区委托投资建设项目管理暂行措施
/06/01
大连市人民防空工程质量监督管理规定
/06/01
大连市安全生产监督管理规定
/06/01
大连市建设工程造价计价监督规定
/05/10
大连市弃管房产管理措施（试行）
/05/01
大连市门牌管理暂行措施
/04/26
大连市物业服务企业职责
/04/26
大连市物业服务企业退出项目管理措施
/04/09
大连市人民政府有关开征都市生活垃圾处理费的告知
/03/04
大连市城镇规划对外公布暂行规定
/02/04
大连市人民政府有关规范农村集体林权流转的指导意见
/02/04
大连市人民政府有关深入推进农村土地承包经营权流转的意见
/02/01
大连市个人住房公积金贷款管理措施实行细则
/02/01
大连市个人住房转公积金贷款管理措施
/01/01
大连市坑道式人防工程及附属配套设施管理规定
/01/01
大连市住房公积金归集管理措施
/01/01
大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理措施
/01/01
大连市住房公积金提取管理措施
/12/09
大连市土地承包经营权流转市场和集体林权流转市场一体化建设工作方案
/11/13
大连市生态移民搬迁实行意见
/10/22
大连市建设项目环境影响评价文献审批规定（修改）
/10/01
大连市实行《物业管理条例》措施
/09/29
大连市有关新居工程实行过程详细问题的若干意见
/09/10
大连市人民政府办公厅有关全面清理批而未供和供而未用土地的告知
/09/09
大连市城镇建设委员会有关加强外地建筑企业进连施工管理工作的告知
/08/13
大连市建设项目职业病危害防护规定
/08/01
大连市重大行政决策听证措施
/08/01
大连市城镇规划条例
/07/25
大连市人民政府办公厅转发市教育局等部门有关深入规范城区住宅小区配套幼稚园建设管理和使用意见的告知
/07/15
大连市国土资源和房屋局有关明确单位集资建设经济合用住房项目申报程序的告知
/07/14
大连市经济合用住房货币补助实行方案
/06/10
大连市人民政府办公厅有关延长增进房地产发展有关政策执行期限的告知
/06/01
大连市地方税务局有关做好纳税困难中小企业房产税和城镇土地使用税减免税审核审批工作的告知
/05/25
大连市人民政府办公厅有关危旧房屋新居工程收费减免有关问题的告知
/05/13
大连市人民政府有关印发大连市征搜集体土地程序的告知
/05/04
大连市住房公积金省内异地贷款业务实行措施（试行）
/05/01
大连市重点建设项目档案管理规定
/04/24
大连市地方税务局有关开展运用房地产评税技术核定房地产交易计税价格工作有关事宜的告知
/04/16
大连市人民政府办公厅有关对投资建设公共停车场（库）予以优惠政策的告知
/04/01
大连市地方税务局有关调整个人所得税一次性赔偿收入免征额度及住房公积金计税原则的告知
/03/04
大连市重大建设工程项目安全管理规定
/02/23
大连市人民政府办公厅转发市国土房屋局等部门有关优化土地出让支持房地产开发企业发展意见的告知
/02/01
大连市经济合用住房管理措施
/01/22
大连市人民政府有关取消和停止征收65项行政事业性收费项目的告知
/01/01
大连市地方税务局有关贯彻贯彻建筑业营业税有关税收政策的告知
/01/01
大连市地方税务局有关印发住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理措施的告知
/01/01
大连市人民政府有关调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的告知
/01/01
大连市住房公积金管理若干规定
/01/01
大连市城镇廉租住房保障措施实行细则
/01/01
大连市新居工程住房有关问题实行细则
/00/00
大连市建设工程初步设计审批管理规定
/11/28
大连市都市市政设施管理条例
/10/22
大连市增进房地产市场健康发展的指导意见
/10/10
大连市地方税务局有关明确个人转让房屋个人所得税若干问题的告知
/09/27
大连市发展和改革委员会大连市城镇建设委员会大连市财政局有关调整都市非居民住宅供暖费原则的告知
/08/21
大连市地方税务局有关充足发挥税收职能作用深入增进本市房地产市场健康发展的实行意见
/07/21
大连市人民政府有关加强土地管理增进节省集约用地的告知
/07/01
大连市城镇廉租住房保障措施
/06/01
大连市地方税务局有关深入做好单位转让二手房税收征管工作的告知
/06/01
大连市企业投资项目核准暂行措施
/05/26
大连市危旧房屋新居工程实行方案
/05/26
大连市建设项目环境影响评价文献分级审批管理规定
/05/21
大连市国土资源和房屋局有关加强都市房屋拆除建筑垃圾运送管理的告知
/05/06
大连市国土资源和房屋局有关深入加强拆迁现场安全监督管理的告知
/04/15
大连市都市房屋拆迁估价实行细则
/03/22
有关大连市建筑业企业资质管理规定的实行意见
/03/01
大连市港口公用基础设施管理措施
/02/15
大连市人民政府有关规范经营性公寓项目审批管理的告知
/02/13
大连市地方税务局有关明确建筑安装业所得税核定征收管理有关问题的告知
/02/02
大连市人民政府有关调整大连市一般住房价格原则的告知
/01/01
大连市人民政府办公厅有关调整住房公积金缴存政策的告知

三、 我行房地产开发行业地位及提议
国家宏观调控政策对房地产行业的安排：加紧中低价位、中小套型一般商品住房建设。增长住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发运用效率。重点明确中低价位、中小套型一般商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济合用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，贯彻到地块，明确各地块住房套型构造比例等控制性指标规定。合理引导住房消费，克制投资投机性购房需求。继续整顿房地产市场秩序。深入加强土地供应管理和商品房销售管理。
从近年房地产调控对大连房地产行业影响看，估计大连房地产业在宏观调控政策中保持稳定发展，重要原因是：
1、大连市中国北方为数不多的宜居都市，有山、有海、有水库、环境优美、空气新鲜，经济发达、就业机会多，因此是东北人向往的都市，目前许多外地年轻人选择在大连工作、居住，使得他们的父母也移居大连。此外许多有钱的退休人员也选择在大连养老，因此外地人占购房的很大比例。目前限制外地人购房，但全域都市化为就业人口的增长奠定了基础，该部分人群提供了居住刚性需求的来源。
2、大连山地诸多，有效开发区域受限，因此主城区由于居住资源有限，越来越成为成为稀缺资源，因此中长期来看（5-），供求失衡支持主城区商品房价格稳定。
3、政府调控很有艺术，总是在市场不好时进行大规模动迁，都市建设政府需要诸多资金，而土地出让金是政府财政的重要来源，假如房地产不景气，政府将面临严重的财政危机。因此，政府不但愿房价下跌。
4、主城区动迁价格已超过万元目前拆迁赔偿1250/平米，必然带动二手房价上涨，尤其是有动迁预期的二手房，二手房涨价，赔偿提高，新楼盘降价也许性小。
5、大连的交通、环境等政府投入很大，都市增值很大，房地产贬值的也许性小。
6、许多人拿中国的房价与美国等都市化已经完毕的国家相比，毫无可比性，他们改善性需求占绝大多数，中国的都市化刚刚进入加速期，对房屋的需求量很大，而大连市既是热门都市、又是国家重点发展都市，与多种条件相近的青岛相比，大连房价明显偏低。
7、2033年，中国人口将到达高峰，居住的房子也将到达高峰，未来几年是年轻人结婚的高峰期，据专家记录每年结婚人数1000万人，对房子的需求很大。大连市每年结婚登记5万对以上，构成婚房刚性需求。
根据以上状况，我行房地产发展目的既不能偏离国家宏观调控政策目的、又不能因调控而放弃房地产业信贷发展，提议在房地产信贷发展中将如下客户作为发展目的：
1、住宅类房地产开发贷款：地理位置优越，交通、教育、医疗设施齐全，楼盘设计合理，90平方米如下户型占比超过70%的居住性楼盘；适度拓展位于主城区，户型设计合理、单套面积不超过400平方米，总房款不超过1500万元的高档住宅项目。
2、保障性住房开发贷款：度加大对保障性住房（包括经济合用房、廉租住房）项目的信贷支持力度。优选具有较强实力、经营财务状况良好、具有政府背景的开发企业，在项目选择上优先支持政府回购项目。
3、大力发展经营性物业抵押贷款业务：四星级以上酒店、优质零售物业，评估值低于评估值50%，租金或收入可以覆盖贷款本息。