房地产市场分析泡沫与过热.pptx

第二章第二章 房地产市场房地产市场房地产泡沫与过热房地产泡沫与过热2024/3/29 周五一、房地产市场的周期循环一、房地产市场的周期循环房地产市场房地产市场周期循环周期循环指房地产业活动或其投入与产出指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。有相当的波动现象，且此现象重复发生。繁荣繁荣衰退衰退萧条萧条复苏复苏供给停止或很低，需求有供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降下滑，空置率有所下降供给增长率供给增长率=需求增长率需求增长率需求增长加快，空置率需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定下降，租金增长率稳定或小小步上升或小小步上升需求上升，开始需求上升，开始新的建设，但需新的建设，但需求增长比供给增求增长比供给增长快，空置率仍长快，空置率仍下降，租金增长下降，租金增长率上升率上升供给增长率超过需求，空供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍置率上升，租金增长率仍缓慢上升缓慢上升需求停止增长或以很需求停止增长或以很低的速度增长，开工低的速度增长，开工减少，但竣工量使空减少，但竣工量使空置率继续上升，租金置率继续上升，租金增长率开始下滑增长率开始下滑2024/3/29 周五供需因素供需因素（金融因素最为关键）（金融因素最为关键）市场信息不充分市场信息不充分（导致供需不平衡）（导致供需不平衡）心理因素心理因素（追涨不追跌）（追涨不追跌）政策因素政策因素（容积率控制）（容积率控制）制度因素制度因素（预售制度、中介服务）（预售制度、中介服务）生产时间落差影响生产时间落差影响（季节性调整）（季节性调整）原因原因2024/3/29 周五房地产市场房地产市场泡沫泡沫由于房地产由于房地产投机投机引起的房地产市场价引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。涨的过程及状态。二、房地产泡沫二、房地产泡沫2024/3/29 周五价格上涨价格上涨投机价格投机价格暴跌暴跌金融危机金融危机土地土地稀缺性稀缺性基础基础投机投机需求膨胀需求膨胀直接诱因直接诱因金融机构金融机构过度放贷过度放贷直接助燃剂直接助燃剂原因原因最根本的条件最根本的条件 市场上有没有大量的资金存在市场上有没有大量的资金存在房地产泡沫能否出现房地产泡沫能否出现2024/3/29 周五危害危害国民经济国民经济地方财政地方财政金融危机金融危机政治社会危机政治社会危机2024/3/29 周五房奴房奴蚁族蚁族蜗居蜗居危害危害2024/3/29 周五房地产市场房地产市场过热过热市场上的市场上的需求增长需求增长赶不上赶不上新增新增供给增供给增长长的速度时，所出现的的速度时，所出现的空置率上升空置率上升、物业价格物业价格和和租金下降租金下降的情况。的情况。三、房地产市场过热三、房地产市场过热2024/3/29 周五开发商对市场开发商对市场预测的偏差预测的偏差开发资金的开发资金的易得性易得性开发商之间的开发商之间的博弈博弈和非理性行为和非理性行为原因原因房地产泡沫与房地产过热的区别与联系房地产泡沫与房地产过热的区别与联系两者反映不同层次的市场指标两者反映不同层次的市场指标房地产过热反映房地产过热反映供求关系供求关系房地产泡沫反映房地产泡沫反映市场价格和实际价值市场价格和实际价值之间的关系之间的关系严重程度和危害性不同严重程度和危害性不同房地产泡沫一旦产生，要通过房地产泡沫一旦产生，要通过外力干预外力干预房地产过热可以通过房地产过热可以通过自我调整自我调整回复到平衡状态回复到平衡状态2024/3/29 周五房地产泡沫与房地产过热的区别与联系房地产泡沫与房地产过热的区别与联系在周期循环中所在周期循环中所 处的阶段不同处的阶段不同房地产房地产泡沫泡沫产生时，市场处在产生时，市场处在上升上升阶段；阶段；房地产房地产过热过热产生时，市场已经开始产生时，市场已经开始下滑下滑了。了。联系：联系：房地产泡沫一定引起房地产过热，但过热房地产泡沫一定引起房地产过热，但过热不一定由泡沫引发不一定由泡沫引发2024/3/29 周五思考思考为什么日本、台湾在汇率升为什么日本、台湾在汇率升值时会出现资产泡沫？值时会出现资产泡沫？泡沫之后为什么都陷入了经泡沫之后为什么都陷入了经济长期低迷？济长期低迷？中国是否会重蹈覆辙？中国是否会重蹈覆辙？