房地产会计核算与审计.pptx

示例示例 1核算现状与政策规定核算现状与政策规定现现状状房地产开发属于比较特殊的产业，企业会计核算制度有其特殊性，特别是开发成本的核算具有专门要求，其核算方式和方法都有别于其他行业的成本核算，其既非是完全成本也非是制造成本的核算方法，目前尚没有较规范的成本核算具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作。主要的依据：房地产开发企业会计制度财政部（93）财会字第02号文、企业会计准则第2页/共43页示例示例房地产开发主要流程图（1）2第3页/共43页示例示例房地产开发主要流程图（2）3第4页/共43页示例示例房地产开发主要流程图（3）4第5页/共43页示例示例 5房地产开发企业成本核算要求主主要要流流程程主要的业务过程：确定成本对象归集成本（开发成本）分摊成本结转产成品（开发产品）结转销售成本第6页/共43页示例示例 6房地产开发企业成本核算要求主主要要的的问问题题与与难难点点1、开发成本的归集与分摊：成本对象的确定（关注产权归属未明确的物业）2、利息资本化的处理与分摊3、期间费用与开发成本的区分4、目标成本、动态成本与销售成本的确定5、收入的确认标准、条件与时间6、无产权物业的处理7、有关的涉税事项：企业所得税、土地增值税第7页/共43页示例示例查看的证照：七证二书七证七证q企业法人营业执照q房地产开发资质证书q国有土地使用证q建设用地规划许可证q建筑工程规划许可证q建筑工程施工许可证q商品房销售（预售）许可证二二书书q是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。7第8页/共43页示例示例其他需关注或取得的资料q工程竣工验收备案表q实测报告q总规或控规文件q土地使用证相关资料 8第9页/共43页示例示例成本核算的一般步骤（1）q第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。q第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。q第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。9第10页/共43页示例示例成本核算的一般步骤（2）q第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。q第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。q第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。10第11页/共43页示例示例成本核算的一般步骤（3）q第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供或依据测绘报告)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。q第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。11第12页/共43页示例示例成本核算对象的确定成本核算对象的确定q1、成本核算对象的确定原则原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。q2、各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点开发地点、规模、周期、方式、功功能设计能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。12第13页/共43页示例示例成本核算对象的确定成本核算对象的确定q(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。q(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。q(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期一定区域或部位或周期划分成本核算对象。13第14页/共43页示例示例成本核算对象的确定成本核算对象的确定成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。14第15页/共43页示例示例成本核算对象的确定成本核算对象的确定q(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。q3、成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。相关资料 15第16页/共43页示例示例成本科目的设置与核算要求q开发产品成本按其用途，可分为如下四类：q1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。q2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。q3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转能有偿转让让的大配套设施及不能有偿转让不能有偿转让、不能直接计入不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。q4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。16第17页/共43页示例示例成本科目的设置与核算要求q以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：q1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，包括契税、耕地占用税。（土地使用税土地使用税如何处理？）q2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。人防工程建设费、规划管理费、墙改专项基金、拆迁管理费、招投标管理费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费、临时设施费等。17第18页/共43页示例示例成本科目的设置与核算要求q3、基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外施工图预算项目之外的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。细分：道路、电、水、煤气、照明、绿化等q4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。细分：土建、安装、装修等。18第19页/共43页示例示例成本科目的设置与核算要求q5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。按各项配套设施设立明细科目。q对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入开发成本项目。19第20页/共43页示例示例成本科目的设置与核算要求q6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。q工会经费、职工教育经费、保险等？q会计处理与税收处理 20第21页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q1、分摊的基本原则：q房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则；分摊原则应符合审慎性原则、受益性原则和配比原则。q 21第22页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q2、具体分摊办法：q（1）能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中q（2）规划有两个及以上物业类型的房地产项目，根据各物业类型的建筑面积占总建筑面积的比例计算确定。q（3）不可售公建物业能明确受益范围的，按各期（区）建筑面积占总建筑面积的比例计算，按受益范围分摊计入其他物业。q不能明确受益范围的，在项目总体各可售物业类型中计算分摊。22第23页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q实务操作：q土地：一般按占地面积；q其他：建筑面积特殊事项：同一承包商承包多个物业类型，该如何处理？23第24页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q3、利息及借款费用的处理：q（1）专门借款直接计入，q（2）一般借款占用，按资本化率计算：资金占用该如何计算？（完成投资额？）q（3）资本化的起止时点如何确定？q（4）核算科目：开发间接费？还是分配到相关的土地、建安等？24第25页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q（5）利息资本化的时限：q准则规定：q资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。q万科：借款费用资本化的期限，可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内。25第26页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q鲁能：可从以下几个方面进行判断：q符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或者实质上已经完成；q所购建的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求基本相符，即使有极个别与设计、合同要求不相符的地方，也不影响其正常销售；继续发生在所购建的符合资本化条件的资产上支出的金额很少或者几乎不再发生。q实务如何操作：实务如何操作：购地？开工许可？竣工备案？交房？26第27页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q（6）分摊办法：q万科：q某成本计算对象完成投资额q分配比例=-100%q项目完成投资总额 27第28页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q鲁能：q土地占用资金资本化借款费用按各地块（期、区）占地占地面积面积占总占地面积的比例分摊当期借款费用。q已竣工验收的各地块（期、区）开发产品所占土地不再分摊借款费用。即按照地块（期、区）竣工时间计算土地购置借款费用：每年以总土地购置成本减去已竣工部分土地购置成本为基数计算当年土地成本借款费用。q建设占用资金资本化借款费用按当期在建各物业类型可可售建筑面积售建筑面积占项目当期在建总可售建筑面积的比例分摊。28第29页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q比较分析：q（1）按资金占用：符合利息资本化的内在特点，核算要求高；q（2）按建筑面积：相对合理相对合理，利于操作。q（3）均未考虑预收房款的影响。29第30页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q4、开发间接费分摊q其他企业：某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本实际发生的直接成本（本月实际发生的开发间接费用/应分配开发间接费各开发产品各开发产品实际发生的直接成本总额）q万科：先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象q鲁能：先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按当期在建各物业类型可售建筑面积可售建筑面积占项目当期在建总可售建筑面积的比例分摊分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。30第31页/共43页示例示例成本费用分摊原则及办法q5、其他费用的处理q（1）项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差等如何处理？q（2）期间费用与开发成本的区分：广告宣传费、会议费、业务招待费；销售佣金如何处理？q（3）尚尚未未发生费用的处理发生费用的处理：造价预提，如何确认？31第32页/共43页示例示例结转开发产品与销售成本q目标成本（预算成本）:q动态成本（合同值、初审值）:q实际成本（结算值）：32第33页/共43页示例示例结转开发产品与销售成本q审计如何确认？审计如何确认？q土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）q前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）q工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）q营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）q关注合同台账等基础资料 33第34页/共43页示例示例结转开发产品与销售成本q从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况。q因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。q 审计关注行业水平及单位价格高低。审计关注行业水平及单位价格高低。34第35页/共43页示例示例收入确认q1、现状：q房地产开发企业会计核算时关于收入确认原则应有特别的规定，按现行会计制度确实难以准确确认收入。q房地产商品包括期房和现房，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。35第36页/共43页示例示例收入确认q2、准则规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：q（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；q（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；q（三）收入的金额能够可靠地计量；q（四）相关的经济利益很可能流入企业；q（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。36第37页/共43页示例示例收入确认q3、如何确定q（1）以签订预售合同签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据q签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决定。q（2）以签订正式房屋销售合同签订正式房屋销售合同作为收入实现q正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合企业会计准则收入的有关规定，故也不能确认收入。37第38页/共43页示例示例收入确认q（3）以收讫房款并办妥产权过户手续收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认q以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。q工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。38第39页/共43页示例示例收入确认q4、案例q鲁能：各房地产开发项目均改为以“交房”作为房地产开发项目收入实现的条件。即房地产开发项目确认收入应同时满足以下五个条件：q（1）商品房竣工验收合格，取得竣工备案表；q（2）已签定商品房买卖合同，并履行相关法律手续；q（3）房款已经取得或确信可以取得；q（4）房屋开发成本能可靠地计量；q（5）房屋经客户验收，买卖双方办妥房屋移交手续。39第40页/共43页示例示例收入确认q5、其他需考虑的问题：q（1）无产权物业销售如何确认收入？（地下车位，地上车位）租赁收入？销售收入？q（2）相关或有事项延期交房、抵押担保事项 40第41页/共43页示例示例税金q1、税金缴纳q企业所得税、营业税及城建附加、土地增值税的缴纳规定q2、土地增值税如何结转？41第42页/共43页示例示例 42第43页/共43页