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中国科技期刊数据库 工业 A 139 不动产登记中测绘与规划面积差异研究 张东红 山西省太原市不动产登记中心，山西 太原 030000 摘要：摘要：不动产登记测绘能给不动产登记调查工作提供丰富的数据资源，其测绘质量控制着登记工作、工作质量。基于此，本文以不动产测绘与规划面积差异问题为切入点，全面分析不动产登记中测绘和规划之间的必须联系，探究两者面积差异的主要原因，针对问题提出有效解决措施。经过实践证明，这种方法能有效避免出现测绘和规划面积差异，防止出现不必要的房屋纠纷问题，提高双方的理解程度，给工作人员工作打下坚实基础。关键词：关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析 中图分类号：中图分类号：TU113 1 概述 近年来，我国政府部门愈发提高对不动产登记的重视程度，针对不动产登记提出各种相关政策，明确规范测绘和规划中的差异性。但从目前不动产登记情况来看，在登记中时常受到各种外在因素影响，如登记参照依据和标准差异，影响到房地产后期登记存档工作质量，造成不动产登记中测绘面积和实际规划面积不统一，影响到后期登记录入标准效果，无形中提高房地产部门工作的难度系数。房屋测绘是将房屋作为整个测绘的主体，利用先进测绘技术和测绘仪器，检查房地产权属、位置、自然等情况，能给房屋销售、产权办理提供丰富的数据资源。而规划测绘是规划部门应用的管理方式，主要作用是规划施工单位施工的规范性，从而满足行政审核要求。通过分析二者在测绘目标、时间节点、依据等方面存在差异，其中，房屋测绘是在办理预售证前、工程竣工前，以现场测量资料、规划审图、公摊情况、面积数据等为测绘依据，得出能够明确房屋权属状况的准确测绘内容，对房屋进行测绘。并且规划测试中最常用的能够有效提供规划验收服务的规划审照图，一般都是在工程竣工验收节点，获取工程实际高度、施工区域、行政界线等内容的规划测绘工作。1。2 房屋测绘和规划面积差异的主要原因 2.1 测绘主体和方法 目前，在规划测绘和房屋测绘时，两者测绘方法、测绘主体存在严重差异性，加上不同测绘主体对规范理解程度不同，对测绘结果的精确度造成影响，造成很大的区别。通常情况下，房屋测绘以当地房屋测绘院为主体，通过 GPS 全球定位系统和全站仪设备，利用专业的房屋测绘软件进行预测绘图作业。并且在规划测绘时，是由专业测绘单位、设计院牵头，由设计院应用CAD 软件，对测绘工程区域进行规划；完成总面积汇总表编制、分层面积计算等作业内容的专业测绘单位最常用的 GIS、RS 等系统。2.2 测绘依据 通过对房屋测绘和规划测绘内容的分析，发现两者所遵循的适用范围、面积测量方法等测绘基础存在较大差异。比如：在测绘上海某房屋项目时，房屋测绘是根据上海市房屋面积测绘规划，对房屋层高提出更高的要求，在房屋层高低于 2.20 米的情况下，房屋面积不必计算，应结合不同楼层水平投影面积和1/2水平投影面积，按 1/2 和全部水平投影面积计算封闭阳台面积。计算室外楼梯没有上盖和有上盖的情况；如果它的高度超过了 2.20 米，那就从斜面屋顶的面积上跳过去，算出里面的内容。同时，对照房屋测绘规范，通常以建筑工程建筑面积计算规范为依据，在其层高低于 2.20 米的情况下，无需计算斜面屋顶净高低于 1.2米的面积，就应按房间面积的 1/2 计算，按楼层水平投影的 1/2 计算室外楼梯面积。此外，房屋测绘与规划测绘面积差异明显，如首层与顶层门廊、幕墙与实体墙体、局部架空通廊下汽车坡道入口分别产生 200m2、120m2、515m2 的面积差异，合计差异值达 835m2（如表1 所示）。中国科技期刊数据库 工业 A 140 2.3 规划设计变更 在建筑工程施工时，时常受到各种外在因素影响，对现有设计方案的可行性产生了影响。为了工程项目如期交付使用，一些施工企业对设计方案如井深、开间、结构功能等环节进行了科学变更，从而影响了施工面积，造成房屋实测面积与设计面积相差过大，甚至出现公摊面积、分户面积、规划面积与测绘面积差异无形中增大的现象(如表 2 所示)。比如：某建筑工程施工时，原设计方案建筑层数为 10 层，分户面积为 100m2，施工单位未按设计内容施工，设计内容进行调整，建成阶段建筑层数为 11 层，分户面积扩大到 120m2，与原规划面积有一定差异2。3 不动产登记中测绘面积和规划面积差异的规避措施 3.1 布设无人机像控点 为了保证不动产登记中测绘数据和实际测绘面积基本相同，要提前布设无人机像控点。利用无人机设备采集野外影像信息，在既定范围内设置像控点，但值得注意的是，在布设像控点时要严格遵循行业标准，提高采集数据的准确性，给后期测绘工作提供丰富的数据资源，有利于提高成图精确度3。同时，在布置对像控点时，要根据低空数字航空摄影测量标准，将其均匀分布在测绘区域，禁止像控点呈一条直线，保证布设工作的合理性。另外，像控点要在保证无人机正常飞行的基础上进行设置，并结合无人机飞行航线，统一布监控点，避免其受到图幅单位因素限制。在计算布控点坐标时，要转变实际中的平面坐标，变成标准世界坐标，转换公式如下：（1）公式中：M 表示标准世界坐标；Q 表示平面纵轴坐标；m 表示实际现场平面坐标；P 表示平面横轴坐标。因此，工作人员要利用上述公式，自由转换不同控制点坐标，保证无人机在航拍中能准确识别各控点坐标。3.2 无人机倾斜摄影测量外业数据采集 在布设对像控点后，要采集外业测绘数据。在无人机飞行前，要得到不动产权登记区域中各基准控制点数据，规定范围内勘察无人机飞行航摄范围，动态监督飞机当天的天气情况。在选择无人机设备型号时，尽可能选择小体积、轻便的设备，加强无人机中的动力沉余度，保证其低于强风数据，且无人机飞行高度要满足如下要求：（2）公式中：H 表示无人驾驶飞机的飞行高度(high)；GSD 表示地面解析力；b 表示相关参数；F 表示照相机镜头的焦距参数。如果后期测绘时对测绘影像分辨率提出更高要求，工作人员应合理降低无人机飞行高度，通过使用上述公式计算无人机飞行高度与地面分辨率呈反比；相反，如果在后期测绘时，对测绘影像的分辨率要求不高，那么无人机的飞行高度就会得到合理的m Q Pk =MbGSD*fH 表 1 上海某房屋项目测绘和规划测绘面积差 差别项 房产测绘 规划测绘 面积差 首层和顶层门廊 房屋外墙内出现上盖出入口，上盖和入口出房屋外墙合围空间不计面积 外有围护结构的走廊要根据全面积进行计算 200m2 局部架空通廊下汽车坡道入口 汽车坡道入口面积为地下建筑面积，不用和地上面积进行分摊 建筑物中存在围护结构的架空走廊，要根据围护结构外围水平面积进行计算，层高超过 2.20m时，要按全面积进行计算 515m2 幕墙和实体墙 当幕墙和主墙同步存在时，要根据主墙体水平外围数据，计算建筑实际面积 面对基于幕墙为围护结构的建筑物，要根据幕墙外边线计算建筑面积 120m2 表 2 江苏省建筑工程建筑面积计算规范和房产测量规定对比 面积计算 建筑工程建筑面积计算规范 房产测量规定 住宅单层面积计算 单层建筑物高度在 2.20 米及以上者应计算全面积，高度不足 2.20 米者应计算 1/2 面积 单层建筑层高小于 2.20 米不计算面积；层高大于 2.20 米，无论多高都按一层面积计算 走廊面积计算 建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积 如果非封闭走廊上侧为悬挑板，即使外侧有柱（定位为装饰柱），不计算面积；如果非封闭走廊上侧不是悬挑板，外侧有柱（定位为承重柱），计 算全面积 阳台面积计算 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全面积,未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影计算 1/2 面积 中国科技期刊数据库 工业 A 141 提升。同时，确定无人机航拍高度后，通过无人机对外业测绘影像资料进行测量，对影像资料资源进行处理，获得相关资料资源，对坐标系、点号、测区名称、三维坐标等不同影像控点进行科学测绘4。3.3 无人机倾斜测绘内业数据处理 在处理内业数据时，要结合不动产区域实际情况，建立健全的测绘模型，在收集外业数据基础上，利用 映射纹理、影像匹配等流程，自动生成三维模型。基于此，本文采用 Smart 3D 建模软件，处理内业数据，主要包括收集测绘影像中高密度点云数据、生成白模型、不规则三角网、三维真实模型等环节。同时，要二次检查收集的外业数据，判断影像数据和 POS 数据之间的关系，检查影像质量，保证影像中未出现大面积模糊的问题5。为了便于工作人员进行 Smart 3D 建模工作，要准确识别内业数据，统一描述内业数据内容，表达式如下：（3）公式中：n 表示内业数据获取次数；yi 表示内业数据字节长度；Xi 表示不动产登记测绘面积。因此，工作人员要严格遵循行业格式标准，统一描述上述内业数据，将其传输到 Smart 3D 建模软件方面，并导入无人机相机的传感器横边尺寸和镜头焦距，判断信息数据导入的合理性，才能进行影像匹配操作。同时，要将影像和不同像控点进行相互连接，保证像控点在预期位置，生成完整三维模型前，要对比模型空三和空三精度，利用 Smart 3D 建模软件自动生成三维模型。3.4 不动产登记区域测绘 在测绘不动产登记区域时，最常用数字线划方式，控制其测绘精确度，避免影响到不动产登记面积规划和工作质量6。因此，在操作三维模型时，要通过 EPS地理信息平台，绘制不动产区域的测绘图像，生成完整的数字线划测绘图（如图 1 所示）。图 1 不动产登记数字线划测绘图 在线划测绘不动产登记区域时，要采集不动产登记区域各种信息主要包括附属建筑、房屋道路等环节，先测绘标准房屋，后测绘不规则房屋建筑。在测绘工作全部完成后，要通过 DLG 软件修正测绘图像数据，检查图像中不同要素的完整性，但值得注意的是，如果在 无人机航拍中存在失稳问题，会影响到拍摄质量，且该问题无法通过 DLG 软件进行修正，要利用外业补测操作。另外，输出修正后的测绘图结果，给不动产登记提供丰富的数据资源7。4 测绘方法应用效果 本文以某地区不动产登记项目为主要研究对象，设计相关对比试验，整理建筑所在区域地质情况和区域情况（如表 3 所示）。表 3 建筑所在地区概况和地质概况 序号 气候条件 概况 1 地区海拔高程特征 全区海拔高程大，最高海拔高于 2900m，最低海拔 1250m 2 气候条件 暖温带气候，具有春季干燥、夏季潮湿特征 3 全年无霜日 200 天-260 天 4 气温条件 全年气温差异较低，全年温度控制在 10-15 通过分析该产不动产登记中存在的问题，发现该地区地形幅度较大，整体布局不规律，房屋宅基地和耕地之间过于混乱，没有砌筑围墙，导致测绘工作规范界限不清楚，无形中增加面积测绘工作的难度系数。因此，针对该种情况，设计合理的房产面积测绘方案，结合既有数据，标定测绘结果平面点坐标，计算空间测绘点误差（如表 4 所示）。表 4 不动产登记车误差统计数据 单位：m 测点 横向误差 竖向误差 纵向误差 K1 0.0015 0.033 0.071 K2 0.044 0.062 0.018 K3 0.017 0.028 0.067 K4 0.044 0.070 0.021 K5 0.021 0.043 0.008 212iiiyxn中国科技期刊数据库 工业 A 142 结合上述数据，计算不同测点的点位误差和误差平均值，得到其点位误差为 0.044m。虽然车结果和规划结果相比，其存在较强误差性，但其误差值相对较小。可见，本文设计方法测绘不动产登记区域时具有较高精确度，能有效代替房地产测绘工作8。5 总结 综上所述，虽然政府部门已经出台相关制度，但结合不动产登记服务中心反馈的信息数据，发现既有制度内容无法满足实际要求。基于此，以不动产测绘与规划面积差异问题为切入点，全面分析测绘与规划在不动产登记中的必然联系，针对问题，探究两者存在面积差异的主要原因并提出切实解决的办法。这种方法经过实践证明，可以有效避免测绘、规划面积等方面的差异，防止不必要的房屋纠纷问题的发生，同时也可以提高双方的认识水平，为测绘工作奠定坚实的基础。参考文献 1宋鹤宁,师洪艳.铁路不动产测绘的特点与方法以中国铁路北京局集团有限公司土地测绘及登记取证服务为例J.北京测绘,2022,36(10):1311-1315.2王胜军,张强,赵明岭,等.基于无人机+云服务测绘平台的农村房地一体不动产登记倾斜摄影测量应用J.信息技术与信息化,2022(6):120-123.3王迎春.三维不动产登记管理系统在安徽省黄山市不 动 产 登 记 中 的 应 用 J.测 绘 与 空 间 地 理 信息,2022,45(6):144-146,150.4委民正.基于倾斜摄影测量的农村地籍调查与三维不动产登记平台升级完善J.测绘与空间地理信息,2022,45(6):210-212,216.5杨晓东,赵亚楠.基于微信小程序云开发的不动产登记调查辅助系统设计与实现J.测绘与空间地理信息,2022,45(6):185-187.6周鸿芸,李燕勇.不动产登记权籍数据整合关键技术应用研究以广州市黄埔区为例J.测绘技术装备,2022,24(2):92-95.7杜耀刚,王浩宇,于朝旭,等.农村房屋不动产登记电子签名管理平台关键技术研究及应用J.资源导刊信息化测绘版,2022(9):23-25,29.8陈龙,陈敏,翟荟怡.无人机倾斜摄影测量技术在农村 房 屋 不 动 产 登 记 中 的 应 用 J.河 南 建材,2022(2):69-71.